第一章 緒論
第三節 研究架構與流程
二、 研究流程
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二、 研究流程
圖一 研究流程圖 研究動機
研究目的與問題
研究方法、範圍與限制
實證結果與分析 模型架構
文獻回顧
模型建立 研究設計
結論與建議
估價行為與客戶關係 估值差異 定錨效果
第 一 章
第 二 章
第 三 章
第 四 章
第 五 章
模型適合度檢定
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l C h engchi U ni ve rs it y 第二章 文獻回顧
借款人自銀行取得不動產抵押貸款後，自應依照貸款合約內容，償還應支付 的貸款利息與本金。當借款人在貸款延遲付款期間後，仍沒有任何支付行為，此 時銀行將宣布該筆貸款為違約狀態(default)。為防範前述貸款違約的發生，銀行 自會對借款人的各項貸款條件詳實查核，而查核項目一般係依據 5C3與 5P4原則 進行。其中，擔保品為債權確保的主要原則之一。
有關過去文獻對不動產擔保品為貸款條件的討論，張金鶚、江百信(1995) 、 楊顯爵、林左裕及陳宗豪(2008)、Menkhoff、Neuberger 與 Suwanaporn(2006)的研 究均認為銀行的放款條件中，擔保品估價反成為重要的決定因素。盧如珍(2003) 應用二元 Logistic 迴歸模型進行實證分析，結果顯示土地鑑估實價與公告現值比 例的變數，對房屋貸款約風險的影響呈現顯著，認為我國銀行授信條件偏重擔保 品償債能力，將使銀行承受較高的違約風險。周建新、于鴻福、陳進財(2004)、
Clapp、Deng 與 An(2004)的研究指出，不論是房地產的估值、押值或是時價，均 會影響放款戶是否會違約的判別要素。
綜觀上述文獻所陳事項，擔保品不僅是銀行授信條件的重要因素，是否徵提 不動產擔保品、其估值高低及相對的市值，將牽動抵押貸款授信風險與將來違約 的機率。就國內每年銀行業承做的不動產放款業務統計資料，僅以五大行庫52011 年全年新承作購屋貸款金額即達 4,819 億元新台幣，而現有全體銀行的購屋貸款 餘額在 2012 年 4 月為止更高達 5 兆 2659 億元新台幣。面對如此龐大的貸款需求，
授信擔保品估價確為銀行放款的主要課題。
承上所述，現階段的不動產估價服務需求中，銀行理當屬最大需求者。由於 承做房屋貸款皆需針對不動產擔保品進行估價，藉由瞭解擔保品的價值以評估可 放款額度。我國雖於 2000 年及 2001 年頒訂「不動產估價師法」及「不動產估價 技術規則」，對不動產估價師制度實施及不動產估價規範的建立產生法源基礎，
35C 一般係指：品格(Character)、能力(Capacity)、資本(Capital)、擔保品(Collateral)、經營條件 (Condition)，財團法人金融聯合徵信中心編(1995)。
45P：借款人(People)、資金用途(Purpose)、還款來源(Payment)、債權確保(Protection)。
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且內政部與銀行業者多次溝通，希望不動產擔保品估價能由外部的估價師進行6， 以增加估價結果的客觀性，基於時效性、內控與成本的考量，國內銀行多選擇由 其內聘的估價人員進行估價作業7。抵押貸款授信過程中，不論是委由外部不動 產估價師，或是內部估價人員進行估價，都在對擔保品價格之合理性進行確認，
使授信當時的擔保品價值達到貸款比率的最低要求(Daly，2001)。而以往對於銀 行擔保品估價研究，包括探討估價行為與客戶關係、銀行估值與契約價格差異的 原因、定錨效果等面向，以下小節分就前述三方面進行闡述。
6內政部 101 年 1 月 4 日台內地字第 1000250750 號函釋要旨，本部 90 年 5 月 8 日台內地字第 9006941 號有關金融機構放款所需估價之令，擬予廢止。查依不動產估價師法第十四條規定未取 得不動產估價師資格者，不得受委託辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。
又前述函釋應廢止理由，包括：一、依銀行法第三十七條規定，銀行僅能根據抵押物之「時值」
決定「放款值」，並無規定銀行可辦理時值之估價。二、廢止本部上開號令，將可避免金融機構 誤以為得收鑑價費之違法情形發生。三、國際間對金融機構之估價多強調獨立估價之重要性，美 國為因應房地美（Freddie Mac）與房利美（Fannie Mae）問題（次級房貸風暴），在 2008 年頒 訂「房屋評價保護新準則」（New Home Valuation Protecion Code）更明定自 2009 年開始，二 房只能保證與購買經「獨立估價師」所估價之房貸，避免金融機構內部估價。另國內不動產估價 師已考取有 483 位，開業亦有 270 餘位，不動產估價師制度已上軌道，金融機構應可逐步委託不 動產估價師辦理抵押品估價業務。
7行政院金融監督管理委員會 101 年 2 月 9 日金管銀法字第 10100005830 號函釋要旨，金融機構 因辦理放款業務而自行評估不動產價值，未違反不動產估價師法第 14 條之規定，由其承辦人自 行對客戶所提供擔保之不動產評估其價值，性質上應屬辦理授信業務之內部作業程序，及其業務 處理範圍事項，符合銀行法相關規定，且改為委託不動產估價師辦理，除是否可提昇授信資產品 質尚有疑義外，相關委託作業將大幅增加徵授信作業時間，亦將增加委外估價費用，除影響金融 機構之放款業務外，亦將延長客戶取得資金時間及加重融資申貸成本，進而衝擊國家民生經濟。
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第一節 估價行為與客戶關係
國外許多文獻探討著重在估價師之估價行為理論，研究發現因為業務競爭激 烈，部分估價師為求生存，受到客戶影響配合調整估值結果，此處的客戶包括借 貸雙方(Kinnard et al.,，1997；Smith，2002)。Wolverton 和 Gallimore (1999)則發 現，因客戶可能需要在較短的作業時間內獲得結果，故選擇給予期待價格，並以 被認為估價經驗較不足的估價者所為居多。Diaz(1990a)的研究認為，經驗較豐富 的估價師會直接選取適合者選取案例，過濾後發現案例不足時再另為選取，直至 案例充足為止，而不是瀏覽全部比較案例後再選取適當者。另一方面，Diaz(1990b) 亦指出有經驗的決策者並不會完成所有必須檢驗的資料後，再去做最好的決定。
而上述文獻的說法，似認為有經驗之估價師存在「心中價」的情形。Levy 和 Schuck (1999)針對紐西蘭已登記的資深估價師進行個別的深度訪談，認為具經驗 的客戶由於熟悉估價程序及市場運作模式，因此可透過資訊的力量來影響估價者 以改變其觀點。有些估價人員會在最後報告之前，先提供客戶初步之估算價格，
或是報告書的草稿，同時也給客戶運用力量影響估價結果的機會。
在國內估價師與客戶行為關聯方面，汪駿旭(2005)以問卷調查的方式，探討 估價人員獨立性的問題，其研究結果發現目前估價業中確有存在部份估價人員估 值配合之情形。並且因為預估制度使得估價人員在估價過程之中，接收到額外的 客戶影響，而對公司收入有重大影響的客戶，容易干預估價人員的估值決定。
另因交易資訊獲得困難與不確定性，洪鴻智與張能政(2006)透過參與估價過 程及問卷訪談研究認為，不管資深或資淺估價者，估價行為偏離標準估價程序的 現象皆非常明顯。估價人員高度仰賴仲介人員（或其他專家）的訊息，甚至造成 估價人員「心中有價」，形成估價過程可能只是證實與平順「心中價」的探索過 程，資深的估價值尤其明顯。此「心中價」的形成，除可能來自估價者的經驗外，
委託客戶給予的預期價格亦可能是形成估價者心中有價，甚至是干預估價程序的 重要因素。
而黃麗燕(2008)研究國內估價人員、貸款經紀人與客戶等銀行貸款參與者行 為，在處於資訊不對稱的情況下，較年長者、估價年資長者、承辦抵押貸款案件 數量多者，以及與銀行長期合作者對較容易採取小幅度調整的估值策略，顯示在 個人屬性方面，長年累積經驗之估價人員對於自己所推估的估值深具信心，以經
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驗為主要的判斷標準，但是為爭取業績或生存壓力下，將配合貸款經紀人或銀行 修改估價結果。因此，不論國內或國外的估價業務中，多存在因客戶壓力與面臨 生存需求，作出符合客戶預期的估價結果。
綜上所述，估價人員可能因業務競爭、客戶預期價格或估價經驗，使估價結 果滿足客戶需求，也就是鑑估價格產生可能很接近契約價格的關係。而國內不動 產交易價格資訊不透明，又借款者可能在現階段估價機制下，給予借款者對價格 影響的機會(Levy & Schuck，2005)，產生借款者提供不實的交易價格資訊的誘因；
另上述文獻中，似隱含對客戶提供的價格資訊有所保留，否則不必採取較為「負 面」的用辭詮釋干擾估值形成過程中的各種可能原因。由此觀之，若無法改變現 階段制度不健全的情況，估價人員又必須仰賴借款者提供的交易資訊，倘能對該 資訊的可靠程度，以客觀、科學的方式進行篩選過濾，似可盡力確保估價結果的 可信度。
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第二節 估值差異的研究
在估值差異的研究方面，Tversky 與 Kahneman(1974)認為估價者在不確定的 環境下，多以搜索模式來尋求應用資訊並進行決策。這些搜索行為常會造成決策 的 偏 誤，其主要呈現在三個層面： (1)代表性(representativeness) ， (2)易獲性 (availability)，及(3)定錨效果(anchoring)與調整。而這些搜索行為的特徵，普遍存 在於不動產估價的實務操作上，可能因而造成估價結果的偏誤( Gallimore &
Wolverton，1997)。
銀行在面對交易過程中所產生的成交價格或契約價格，從行為方面研究，除 了業務競爭與生存原因外，Gwin 和 Maxam(2002)探討不動產擔保品鑑估價格與 買賣價格之關係方面，研究估價人員與買賣價格提供者(買方、賣方、經紀人)、
貸放資金者等產生的各種可能情況，以數學模型推導及道德風險的考量建構的模 型發現，估價人員為使買方能順利借到一定的金額，否則無法再得到估價業務，
又考量景氣反轉與倒帳會遭到貸放資金者懲罰，因此頂多作成與買賣價格想等之 估價金額。而在貸款者方面為了獲得貸款承作，可能提供估價人員買賣價格資訊，
又考量景氣反轉與倒帳會遭到貸放資金者懲罰，因此頂多作成與買賣價格想等之 估價金額。而在貸款者方面為了獲得貸款承作，可能提供估價人員買賣價格資訊，