第五章 結論與建議
第四節 研究建議
對於執行公寓大廈管理維護的服務人，面對新建大樓成立第一屆管理 委員會，以及歷屆管理委員會辦理職務交接初期，服務人應協助管理委員 會在委員會會議運作上盡快步入常軌，管理服務人可在各該提案討論提供 管理委員會可供解決之建議方案，避免委員會在運作上產生落差。
二、對後續研究建議
國內有關公寓大廈管理委員會運作的基礎研究有從法學層面探討管 理委員會的權利義務以及建築學層面探討建築物管理維護的研究，亦有探 討服務品質與住戶滿意度的研究，尤其在管理委員會運作上的研究也可就 團體決策層面進行，在硬體部分則可探討逃生避難空間的使用管理困境進 行研究。
參考文獻
中文部份
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法規部分
公寓大廈管理條例
公寓大廈管理服務人管理辦法
內政部 85 年部頒「公寓大廈規約範本」
附錄一、本研究問卷
二、這個部分是想探討本社區/大樓管理委員會的管理模式、會議運作及決策 的型態，請您依實際認知的狀況填寫正確的數字及在適當的 □ 內打
「v」。
1.本社區/大樓定期每 月召開管理委員會會議乙次。
2.本社區/大樓不定期三個月內召開管理委員會會議 次。
3.本社區/大樓管理委員會進行提案討論決議時：
□由主任委員ㄧ人做決議（決策型態：一人）
□由少數委員做決議（決策型態：二人以上，半數以下）
□由多數委員做決議(決策型態：應有過半數以上委員出席，出席委員過 半數以上之決議通過）
□由全體出席委員決議通過（決策型態：全體委員出席並全數通過）
4.本社區/大樓所採取的管理模式，屬於：
□自行管理模式(由管理委員會自行執行管理維護工作)
□部分委托管理模式(將部分管理維護項目委託保全公司/管理維護公司負責 執行)
□全部委托管理模式(以契約方式委託保全公司管理維護公司負責公寓大廈 管理維護)
三、大樓及委員會資料
1.社區/大樓總戶數： 戶 2.委員會成立年數： 年 3.委員會委員人數： 人
四、您的個人資料
1.性別： □男 □女 2.年齡：民國 年出生
3.教育程度： □國中及以下 □高中職 □專科 □大學 □碩士
□博士
4.擔任委員資歷： 屆 5.平均月收入： 元
6.居住狀況： □自購住宅 □租賃住宅 □借（寄）住 7.職業： □民意代表、主管及經理人員 □專業人員
□技術員及助理專業人員 □事務支援人員
□服務及銷售工作人員 □農、林、漁、牧業生產人員
□技藝有關人員 □機械設備操作及組裝人員 □基層技術工及勞力工 □軍、公、教
(11)□家庭主婦 (12)□學生
(13)□其他
本問卷到此結束，麻煩您再檢查是否有遺漏未填之處。
再次感謝您協助填答此問卷。
敬愛的住戶：您好！
14.公司能提供住戶個人化的服務 ... □□□□□
14.對該公司所營造的社區綠色環境 ... □□□□□
附錄二、公寓大廈管理組織與管理服務人簡介
（一）「起造人」、「區分所有權人會議」與「管理委員會」：
起造人。消費者與建築公司簽定房屋買賣契約，並經建築物所有權登記完 成後即為區分所有權人。起造人同時依據本條例第 28 條第 3 項規定於召 集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責 人前，為公寓大廈之管理負責人。依據林欣柔、彭建文、曾明遜（2004）
研究認為，起造人如能善用售後服務以及積極協助管理委員會初期運作，
將有助於該公寓大廈管理維護制度上的健全。
3.區分所有權人與管理委員會：
起造人依本條例規定召集區分所有權人召開區分所有權人會議，並將 規約草案提交由區分所有權人會議討論議決，而區分所有權人會議再依據 本條例第 29 條規定成立管理委員會或推選管理負責人。成立委員會者則 依該規約之約定選任、推選管理委員，成立管理委員會後，區分所有權人 即將區分所有權共有部份之管理權移轉由管理委員會負責管理維護，區分 所有權人與管理委員會則成立代理關係。故，區分所有權人會議是為公寓 大廈管理組織之議事機構，並行使公寓大廈規約範本第 3 條第 3 款規定事 項。
（二）管理委員會與管理服務人間之關係：
依據本條例第 42 條亦規定公寓大廈管理委員會、管理負責人或區分 所有權人會議，得委任或僱傭領有中央主管機關核發之登記或認可證之公 寓大廈管理維護公司或管理服務人員執行管理維護事務，管理委員會依據 該公寓大廈管理維護需求與管理維護公司簽訂管理維護契約及保全服務 契約。管理服務人則依據契約內容執行公寓大廈管理維護與社區保全服 務。管理委員會與管理服務人間之關係如圖 1-2。
圖 1-2「公寓大廈管理委員會」與「公寓大廈管理服務人」間之關係
2.非封閉式公寓大廈集居社區：
依本條例第 26 條之定義，非封閉式之公寓大廈集居社區其地面層為 各自獨立之數幢建築物，且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、
商場之出入口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就該 幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過半數書面同意，
及全體區分所有權人會議或規約明定，以該辦公、商場部分召開區分所有 權人會議，成立管理委員會，並向主管機關報備。
（二）區分所有：
指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共有部分按其應有部 分有所有權，公寓大廈管理條例第 3 條第 1 項第 2 款明定。我國民法第 799
指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共有部分按其應有部 分有所有權，公寓大廈管理條例第 3 條第 1 項第 2 款明定。我國民法第 799