建築是完全不相同的活動，要在老舊地區辦理建物拆除及重建工作充滿高 度困難與不確定性，縱使都市更新條例賦予實施者降低參與更新者人數與 面積同意門檻的限制、縱使都市更新實施者擁有龐大資金的經濟優勢、縱 使地主所有權人擁有良好的鄰里情懷優勢，但其他地主所掌握的協商籌碼，
即更新稀少性資源—土地，這部分並非都市更新事業實施者所能輕易掌握，
而建物所有權人間不易協調與整合，如在涉及其他相關權利人之關係，會 大大增加權益分配問題所涉及價值查估的難度，讓所有相關權利人取得彼 此認可的權益分配共識與均衡狀態實屬困難重重，故協商工作是實施者與 地主進行都市更新事業推動過程中面臨最繁複、最重要的一環(楊棻系，
2000)，因此當更新地區的建物所有權人數越多時，將大幅增加彼此協商整 合的難度，進而使都市更新完成時間拉長，故推論出以下假說二:
假說二：建物所有權人數與都市更新完成時間為正相關
一項交易除了產生成本，其發生必然也有相對應的利益，在都市更新 的情境過程中，對於都更參與者有許多一次性的成本，例如：更新事業概 要與權利變換計畫書的送件審核，舉辦公聽會及公開展覽等。再者，有些 成本與土地面積並無直接關係，例如：房屋建築設計費，權利變換不動產 估價費，申請拆除與建築執照等，上述的因素皆會使都更參與者實施更新 的單位成本愈低，因而使都更參與者可以享有的效益愈大。故推論出以下 假說三:
假說三：住戶平均單位面積與都市更新完成時間為負相關
利潤極大化是實施者參與都市更新的最終目標，而政府透過建築容積 獎勵、稅賦減免等獎勵措施來推動吸引實施者參與都市更新。韓莉雯(2007) 根據全國實施都市更新最有經驗的台北市來看，認為民間實施者之所以願
意耗費大量人力物力時間來申辦都市更新，主要是為了藉由都市更新取得 容積獎勵。因此在都市更新過程中，容積獎勵已經成為更新實施者之所以 願意推動都市更新的重大誘因，大部分的都市更新案例，實施者莫不以爭 取高額的容積獎勵作為目標。故若政府能視其需要提高容積獎勵，相信對 於實施者參與都市更新的意願必定會隨之增加。容積獎勵可以增加更多更 新後的建坪，不只使建商擁有更多的銷售利潤，對更新住戶而言，更是影 響是否能不花一毛錢就能住到新房子(張金鶚，2011)。
陳全勝 (2003)利用台北市中山區都市更新案例針對更新地區在開發 前後，容積獎勵的增減對房地產業者投資效益的影響進行研究，分析結果 發現，其更新個案在擁有容積獎勵情況下將可增加約 8.21%的利潤，而利 潤增加將進一步提高建商投入都市更新的意願，加速整體都市更新完成時 間，故推論出以下假說四:
假說四：容積獎勵率與都市更新完成時間為負相關
根據平均地權條例第 40 條及土地稅法第 33 條明訂公告土地現值接近 一般正常交易價格，且在現行法制下，公告土地現值有兩個主要的作用，
一是作為政府徵收土地時補償地價之依據，二是作為土地所有權移轉或設 定典權時，審核土地移轉現值之標準，因此公告土地現值是評估當地段土 地與房屋價值最具有代表性的指標數據。
都市更新實施者投入更新事業，其更新地區的公告土地現值越大代表 此地區土地與房屋都市更新後能創造的經濟價值越高，將增加實施者更新 後的利潤，故推論出以下假說五:
假說五：公告土地現值與都市更新完成時間為負相關