變數衡量

第二節 第二節

第二節 變數衡量變數衡量變數衡量 變數衡量

本研究使用事件歷史分析法進行實證研究，驗證其假說是否成立。以 下針對應變數與自變數進行定義：

應變數 Y：都市更新完成時間。

依據台北市都市更新推動實施流程將整個更新流程分為更新地區劃定、

事業概要核准、事業計畫核准、權利變換核准、取得建照五大階段。而依 據楊棻系（2000）所整理出更新地主與實施者面對都市更新過程的交易成 本，可發現不同的更新階段，不論是地主還是實施者皆需面對不同的交易 成本，如決策成本、協商成本及資訊成本等，為了驗證本研究之假說在這 些不同的更新階段是否有所差異及影響存在，茲將應變數 Y 分為 Y1、Y2 二個階段來探討：

Y1：都市更新完成時間以事業概要核准日減更新地區劃定日所經歷時 間為主，用於驗證從更新地區劃定到取得 1/10 所有權人同意時程上，各其 假說因子與更新時間的相關性。

Y2：都市更新完成時間以事業計畫核准日減事業概要核准日所經歷時 間為主，用於驗證從取得 1/10 所有權人同意到取得 2/3 所有權人同意時程 上，各其假說因子與更新時間的相關性。

應變數 Y1、Y2 如下圖 5-2 所示。

圖 5-2 應變數 Y：都市更新完成時間

而因揭露資料的完整性與樣本資料數量考量，應變數 Y1 的都市更新 完成時間資料以台北市都市更新處網站更新個案為參考依據(事業概要核 准日日期以民國 101 年 6 月 20 號為基準日)，而應變數 Y2 的都市更新完 成時間以內政部營建署都市更新網更新個案為參考依據。

自變數

X1：建商都市更新經驗

建商都市更新經驗以該建商過往主導更新案件數為基準，因資訊傳遞 具有時間遞延性，故建商過往更新經驗時間間隔必須在一年以上，資料來 源取自內政部營建署都市更新網為參考依據，統計資料截至 2012/6/20 止。

X2：建物所有權人數

指更新前建物所有權人數。實證資料取自台北市都市更新處網站及內 政部營建署都市更新網，其中劃定更新地區資料以台北市都市更新處網站 更新地區劃定日 事業概要

核准日

事業計畫 核准日

內政部營建署 Y2 台北市更新處

Y1

為參考依據，實施中及已完成都市更新資料以內政部營建署都市更新網為 參考依據，統計資料截至 2012/6/20 止。

X3：住戶平均單位面積

指更新前住戶平均單位面積。利用各更新個案的單位面積除以住戶數 得之。實證資料取自台北市都市更新處網站及內政部營建署都市更新網，

其中劃定更新地區資料以台北市都市更新處網站為參考依據，實施中及已 完成都市更新資料以內政部營建署都市更新網為參考依據，統計資料截至 2012/6/20 止。

X4：容積獎勵率

依據都市更新條例第 44 條以及相關容積獎勵辦法，地方政府得視都市 更新事業需要，依下列原則給予適度的建築容積獎勵：以原容積高於法定 容積部份核計之獎勵(更新§44-1)、提供公益設施(更新§44-2)、更新時程獎 勵(更新§44-3)、居住面積不及當地水準之獎勵(更新§44-5)、協助開闢或管 理維護公共設施或捐贈經費(容獎辦法§5)、歷史、紀念或藝術性建築物保 存維護(容獎辦法§6)、更新地區規劃設計獎勵(容獎辦法§7)、綠建築設計獎 勵(容獎辦法§8)、更新單元規模獎勵(容獎辦法§10)、處理占有他人土地之 舊違章建築建戶獎勵(容獎辦法§11)。本研究容積獎勵率資料為上述各項獎 勵之總和。實證資料取自台北市都市更新處網站，統計資料截至 2012/6/20 止。

X5: 公告土地現值

根據平均地權條例第 46 條規定：「直轄市及縣﹝市﹞政府對於轄區內 之土地，應經常調查其地價動態繪製地價區段圖並估計區段地價後，提經

地價評議委員會評定據以編製土地現值表於每年 1 月 1 日公告，作為土地 移轉及規定典權，申報土地移轉現值之參考；並作為主管機關審核土地移 轉現值及補償徵收土地地價之依據。故公告土地現值最能反應地區土地的 動態價值，而本研究採取都市更新地區土地公告現值以內政部地政司全球 資訊網公布資料為參考依據。

控制變數：

1. 更新區域

利潤極大化是實施者參與都市更新的最終目標。而台北市各行政區域 的房屋價值不論是新成屋或是中古屋差異皆頗大，信義區精華地段的房價 往往可能是其他區域的數倍。因此更新地區所處台北行政區域的不同會造 成都市更新完成時間的差異。

2. 建商經營年數

實施者建商的經營年數越久，一般而言，在建築營造方面的專業知識 越豐富及處理土地房屋相關產權糾紛越具經驗，此知識經驗利用在更新流 程的推動上將具有優勢，進而影響都市更新完成時間。

3. 建商資本額

實施者建商的資本額越大，代表公司的營運規模越大，越具有知名度，

將使得更新地區地主對其越有信任感，降低彼此之間的交易成本，進而影 響都市更新完成時間。

資料來源與樣本選取：

本研究考量各都市推動更新經驗、揭露資訊的完整性以及資料樣本數量，

統計樣本值的更新概要核准日期從民國 89 年至 101 年間。應變數 Y1 的都 市更新完成時間資料取自台北市都市更新處網站，以台北市中山區及南港 區二區都市更新案件為樣本來源，總計網站上揭露更新案件資料為 85 件 (中山區 71 件、南港區 14 件)。應變數 Y2 的都市更新完成時間資料取自內 政部營建署都市更新網，以台北市中山區、南港區、中正區以及信義區四 區都市更新案件為樣本來源，總計網站上揭露更新案件資料為 43 件(中山 區 14 件、南港區 11 件、中正區 10 件、信義區 8 件)。

第三節節節節 統計模型 統計模型統計模型統計模型

本研究針對台北市都市更新推動成效，探討其相關的影響因素。而因 選取的都市更新樣本資料所推動到的更新階段不同，故將應變數：都市更 新完成時間 Y 分為 Y1、Y2 二類來探討。

台北市都市更新處網站更新個案的應變數 Y1 都市更新完成時間為更 新地區劃定日至事業概要核准日所經歷時間，因此階段為推動都市更新的 初步階段，實施者建商尚未投入參與更新事業，故以探討假說二建物所有 權人數、假說三住戶平均單位面積與假說五公告土地現值是否成立為主，

並且加入控制變數更新區域來觀察其實證結果。

內政部營建署都市更新網的應變數 Y2 都市更新完成時間為事業概要 核准日至事業計畫核准日所經歷時間，進行至此階段的更新樣本資料漸趨 完整，故以探討假說一建商都市更新經驗、假說二建物所有權人數、假說 三住戶平均單位面積、假說四容積獎勵率與假說五公告土地現值是否成立 為主，並且加入控制變數更新區域、建商經營年數與建商資本額來觀察其 實證結果。

第六章 第六章 第六章

第六章 實證結果與分析 實證結果與分析 實證結果與分析 實證結果與分析

本研究針對台北市都市更新推動成效，探討其相關的影響因素，其包 括建商都市更新經驗、更新前建築物戶數、住戶平均單位面積、容積獎勵 率與公告土地現值，並加入控制變數更新區域、建商經營年數與建商資本 額來觀察其實證結果。

第一節為各變數之間的相關分析，用來檢驗各變數之間是否存在多重 共線性關係，第二節利用事件歷史分析法進行應變數與解釋變數之間的統 計分析，以驗證本研究之假說

第一節 第一節 第一節

第一節 相關係數分析相關係數分析相關係數分析相關係數分析

本研究在進行統計模型分析前，先檢測變數間是否有高度相關現象存 在，如果變數間相關程度過高，可能存在多重共線性問題，會影響統計模 型。相關係數(r)值介於-1 到 1 之間，當 r 值越趨近-1 時，表示變數間存在 高度負相關，反之，若當 r 值越趨近 1 時，表示變數間存在高度正相關。

表 6-1 的應變數 Y1 都市更新完成時間為更新地區劃定日至事業概要核 准日所經歷時間，探討自變數與控制變數之間的相關程度，表 6-2 的應變 數 Y2 都市更新完成時間為事業概要核准日至事業計畫核准日所經歷時間，

探討自變數與控制變數之間的相關程度。

表 6-1 及表 6-2 為相關係數矩陣，內容顯示不管是 Y1 或是 Y2 各變數 之間並無高度相關性(高度相關：0.7≦ |r| < 1)存在。

表 6-1 Y1 基本統計量與相關係數矩陣

平均值 標準誤 最小值 最大值 1 2 3 4

1. 建物所有權人數 39.60 38.56 0.00 213.00 1.00

2. 住戶平均單位面積(m²) 222.31 585.44 12.41 4805.00 -0.29* 1.00

3. 公告土地現值(千元) 223.17 117.50 66.30 651.70 0.04 0.00 1.00

4. 更新區域(中山區) 0.67 0.47 0.00 1.00 -0.03 -0.06 0.35* 1.00

* p<0.1 ** p<0.05 *** p<0.01

表 6-2 Y2 基本統計量與相關係數矩陣

平均值 標準誤 最小值 最大值 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

1. 建商都市更新經驗 0.12 0.40 0.00 2.00 1.00 2. 建物所有權人數 32.48 34.10 0.00 126.00 0.09 1.00

3. 住戶平均單位面積(m²) 351.08 653.56 12.41 3427.00 -0.12 -0.44* 1.00 4. 容積獎勵率 0.31 0.12 0.13 0.5 0.20 0.32 0.07 1.00

5. 公告土地現值(千元) 189.59 102.76 81.90 440.45 -0.13 0.16 -0.07 0.09 1.00

6. 更新區域(中山區) 0.33 0.48 0.00 1.00 0.17 -0.16 0.08 0.12 0.20 1.00

7. 更新區域(信義區) 0.19 0.40 0.00 1.00 0.02 0.55* -0.21 0.49* 0.22 -0.34* 1.00

8. 更新區域(中正區) 0.21 0.42 0.00 1.00 -0.16 -0.14 -0.11 -0.24 0.18 -0.37* -0.25 1.00 9. 建商經營年數 25.55 14.20 7.00 65.00 -0.07 -0.05 0.14 -0.10 0.03 -0.19 -0.10 0.08 1.00 10. 建商資本額(千萬) 284.47 439.38 2.10 1600.00 0.07 -0.23 -0.05 -0.28 0.10 -0.14 -0.22 0.15 0.74* 1.00

* p<0.1 ** p<0.05 *** p<0.01

第二節 第二節 第二節

第二節 統計模型分析統計模型分析統計模型分析統計模型分析

本研究針對台北市都市更新推動成效，探討相關的影響因素，使用事 件歷史分析法進行模型之檢驗，統計模型結果分別顯示於表 6-3 及表 6-4。

下表 6-3 應變數 Y1 都市更新完成時間為更新地區劃定日至事業概要核 准日所經歷時間，以更新區域為控制變數，探討更新前建築物戶數、住戶 平均單位面積及公告土地現三個自變數。

台北市都市更新推動成效影響因素如表 6-3 所呈現，模型一顯示控制 變數更新區域中山區對都市更新推動成效有顯著正相關的影響(迴歸係數 0.81，P 值小於 0.01)。

在表 6-3 的模型二、三、四中，結果顯示不論是建物所有權人數、住 戶平均單位面積及公告土地現值三個自變數皆與都市更新推動成效無顯 著相關性，此研究結果不支持假說成立。