統計模型分析

第二節 第二節

第二節 統計模型分析統計模型分析統計模型分析統計模型分析

本研究針對台北市都市更新推動成效，探討相關的影響因素，使用事 件歷史分析法進行模型之檢驗，統計模型結果分別顯示於表 6-3 及表 6-4。

下表 6-3 應變數 Y1 都市更新完成時間為更新地區劃定日至事業概要核 准日所經歷時間，以更新區域為控制變數，探討更新前建築物戶數、住戶 平均單位面積及公告土地現三個自變數。

台北市都市更新推動成效影響因素如表 6-3 所呈現，模型一顯示控制 變數更新區域中山區對都市更新推動成效有顯著正相關的影響(迴歸係數 0.81，P 值小於 0.01)。

在表 6-3 的模型二、三、四中，結果顯示不論是建物所有權人數、住 戶平均單位面積及公告土地現值三個自變數皆與都市更新推動成效無顯 著相關性，此研究結果不支持假說成立。

表 6-3 Y1 統計模型分析結果

控制變數 Model1 Model2 Model3 Model4 更新區域(中山區) 0.81*** 0.83*** 0.80*** 0.79**

(-0.30) (-0.30) (-0.31) (-0.32) 自變數

更新前建築物戶數(百戶) 0.33 0.22 0.22 (0.26) (0.28) (0.28) 住戶平均單位面積(百平方公尺) -0.02 -0.02

(0.02) (0.02) 公告土地現值(萬元) -0.68 (9.76) 常數項 -3.01*** -3.16*** -2.99*** -3.00***

(-0.38) (-0.40) (-0.42) (-0.45) N 124 124 120 120 R² 0.4696 0.4842 0.4986 0.4986

* p<0.1 ** p<0.05 *** p<0.01

下表 6-4 應變數 Y2 都市更新完成時間為事業概要核准日至事業計畫核 准日所經歷時間，以更新區域、建商資本額及建商經營年數為控制變數，

探討建商都市更新經驗、建物所有權人數、住戶平均單位面積、容積獎勵 率及公告土地現五個自變數。

在表 6-4 中模型一中，僅顯示控制變數對都市更新推動成效的影響，

結果顯示不論是更新區域、住戶平均單位面積及公告土地現三個自變數皆 與都市更新推動成效無顯著相關性。

在表 6-4 的模型二中，研究結果顯示都市更新推動成效與建商都市更 新經驗呈現顯著負相關(迴歸係數-13.65，P 值小於 0.1)，研究結果支持假 說一成立：建商都市更新經驗與都市更新完成時間為負相關。

在表 6-4 的模型三中，研究結果顯示都市更新推動成效與建物所有權 人數呈現顯著正相關(迴歸係數 0.24，P 值小於 0.05)，研究結果支持假說 二成立：建物所有權人數與都市更新完成時間為正相關。

在表 6-4 的模型四中，研究結果顯示都市更新推動成效與住戶平均單 位面積呈現無顯著相關性，研究結果不支持假說三成立：住戶平均單位面 積與都市更新完成時間為負相關。

在表 6-4 的模型五中，研究結果顯示都市更新推動成效與 4. 容積獎勵 率呈現顯著正相關(迴歸係數 87.40，P 值小於 0.01)，研究結果不支持假說 四成立：容積獎勵率與都市更新完成時間為負相關。

在表 6-4 的模型六中，研究結果顯示都市更新推動成效與公告土地現 值呈現無顯著相關性，研究結果不支持假說五成立：公告土地現值與都市 更新完成時間為負相關。

表 6-4 Y2 統計模型分析結果

第七章 第七章 第七章

第七章 研究 研究 研究 研究結論與建議 結論與建議 結論與建議 結論與建議

第一節 第一節 第一節

第一節 研究結研究結研究結研究結論論論與討論論與討論與討論 與討論

本研究探討影響都市更新推動成效之相關因素，下表 7-1 應變數 Y1 都市 更新完成時間為更新地區劃定日至事業概要核准日所經歷時間的模型分 析研究結果。

表 7-1 Y1 模型分析研究結果整理表

研究假說 研究結果 假說二：建物所有權人數與都市更 不支持 新完成時間為正相關 假說三：住戶平均單位面積與都市 不支持 更新完成時間為負相關

假說五：公告土地現值與都市更新 不支持 完成時間為負相關

本研究透過內政部營建署都市更新網與台北市都市更新處網站所公布 的台北市都市更新詳細資料，希望利用計量模型分析可以客觀成功地觀察 到影響都市更新推動成效的相關因素，以下根據表 7-1 研究結果提出研究 發現與進一步的討論：

根據表 7-1 研究結果發現，不論是建物所有權人數、住戶平均單位面 積或是公告土地現值皆與都市更新完成無顯著相關。會造成此研究結果，

可能是因為此台北市都市更新處網站更新樣本資料皆為只進行到更新地 區劃定階段，此階段為更新地區欲進行參與都市更新的初步階段，不僅實 施主導者建商尚未投入整體更新運作，申請劃定更新地區也只需要更新住 戶代表一人同意申請即可，距離後續更新流程事業概要核准或事業計畫核 准所需更新住戶同意比例皆有一段不小的差距。

因此縱使該更新地區的建物所有權人數較少易於更新事業整合，但如 果缺乏擁有相關更新專業知識的實施者來介入主導整個更新事業，僅靠一 般住戶力量，面對更新所需的專業知識及相關申請步驟的繁複，也很難在 短時間內就完成該地區的更新。

而住戶平均單位面積愈大或該更新地區的公告土地現值愈高，雖對實 施者建商與更新住戶而言，該更新地區未來所能創造的價值與利潤較高，

雙方皆較有意願進行更新事業，但畢竟整個都市更新完成時間往往少者需 要五、六年，多者甚至需要十年，故當更新事業只進行到更新地區劃定階 段不管對建商或是住戶仍存在很大的整合失敗風險。一般就實務運作而言，

通常當更新事業進行到事業概要核准階段，建商和住戶雙方才會真正積極 地去商談相關更新後的房屋分配條件與建築規劃設計，來進一步整合更多 更新住戶的同意比例。

下表 7-2 為應變數 Y2 都市更新完成時間為事業概要核准日至事業計畫 核准日所經歷時間的模型分析研究結果。

表 7-2 Y2 模型分析研究結果整理表

研究假說 研究結果

假說一：建商都市更新經驗與都市 支持 更新完成時間為負相關

假說二：建物所有權人數與都市更 支持 新完成時間為正相關 假說三：住戶平均單位面積與都市 不支持 更新完成時間為負相關

假說四：容積獎勵率與都市更新完 不支持 成時間為負相關

假說五：公告土地現值與都市更新 不支持 完成時間為負相關

本研究透過內政部營建署都市更新網與台北市都市更新處網站所公布 的台北市都市更新詳細資料，希望利用計量模型分析可以客觀成功地觀察 到影響都市更新推動成效的相關因素，以下根據表 7-2 研究結果提出研究 發現與進一步的討論：

一、根據表 7-2 研究結果發現，建商都市更新經驗與都市更新完成時 間為負相關，這與本研究假說相符合。這結果其實是直覺且顯而易見的，

過去相關都市更新相關的文獻已有學者提出類似的想法，指出地主在都市 更新推動過程中面臨市場上眾多的建設公司及營造公司，其實施者的委任 條件，包含品牌信譽、口碑與重置履約(財務與品質)能力是地主參與更新 評估的一大重點(林育全，2006)。故以住戶角度而言，當有意願進行都市 更新的地區，其住戶必會多方打聽市場上哪家建設公司或營照公司的口碑 信譽最好，然後詳細謹慎地進行比較，因此當建商過去擁有較多次成功主 導都市更新經驗，將大大增加更新住戶對其建商的信任感，降低彼此之間 的交易成本，進而縮短都市更新時間。

二、根據表 7-2 研究結果發現，除了上述的都市更新經驗之外，建物 所有權人數也是影響都市更新完成時間的重要考量因素。根據研究結果發 現，建物所有權人數與都市更新完成時間為正相關，這與本研究假說相符 合。故以建商角度而言，可見推動都市更新事業，如涉及愈多的產權相關 權利人，將會大幅增加更新過程中協調與整合的困難度，進而拉長整體更 新完成時間，不利於建商進行推動都市更新。此實證結果呼應學者楊棻系 (2000)所提出的協商成本所帶來的交易成本是實施者與地主在進行都市 更新事業推動過程中面臨最繁複、最重要的一環，因此當更新地區的建物 所有權人數越多時，將大幅增加彼此協商整合難度，進而拉長都市更新完 成時間。

三、根據表 7-2 研究結果發現，住戶平均單位面積與都市更新完成時 間並無顯著相關性，此研究結果不支持假說三成立：住戶平均單位面積與 都市更新完成時間為負相關 。會造成此研究結果，可能是因為前項所提 到的，以建商角度而言，真正影響更新完成時間的因素乃是該更新建物所 有權人數的多寡，而非該更新住戶的平均單位面積，因此，住戶平均單位 面積愈大或許可以提升建商推動都市更新的意願，但過多的建物所有權人 卻可能也有足夠的力道去抵消其建商參與意願。

四、根據表 7-2 研究結果發現，容積獎勵率與都市更新完成時間雖然 呈現顯著正相關，但卻不支持假說四：容積獎勵率與都市更新完成時間為 負相關。此研究結果不同於之前相關更新學者的看法，認為容積獎勵可增 加更新後的利潤，進一步提高建商投入都市更新的意願與誘因，加速整體 都市更新完成時間。產生此結果的原因或許是因為容積獎勵率通常是在更 新地區申請都市更新事業計畫核准後才能確定最後政府給予的真正額度，

建商自行所預期以及向更新住戶所承諾的容積獎勵率往往與最後政府所 通過給予的容積獎勵率有所落差，其落差便對最後更新住戶是否能在更新 後實際換回原坪數的室內坪有著關鍵影響，一旦容積獎勵率與預期有所落 差導致住戶無法換回原坪數的室內坪，往往可能使得原本同意更新的住戶

建商自行所預期以及向更新住戶所承諾的容積獎勵率往往與最後政府所 通過給予的容積獎勵率有所落差，其落差便對最後更新住戶是否能在更新 後實際換回原坪數的室內坪有著關鍵影響，一旦容積獎勵率與預期有所落 差導致住戶無法換回原坪數的室內坪，往往可能使得原本同意更新的住戶