理論基礎

第二節 第二節

第二節 理論基礎理論基礎理論基礎 理論基礎

本研究主要採取二個角度來探討都更實施進程，一為交易成本理論，

二為交易效益的觀點。都市更新是持續提升都市競爭力與都市永續發展必 須採取的重要管道，但探究其本質是一種土地產權整合與開發利益分配的 過程，由於其中私有土地產權和權力關係的高度複雜，使得整個都市更新 面臨土地產權整合效率和權力分配公平的困境。而在整個都市更新過程中 實施者與參與者在投機主義、少數交易、資訊不對稱性及環境不確定性與 複雜性的前提存在下，往往會導致產生許多不同類型的交易成本。以下便 回顧相關文獻對於交易成本的概念、都市更新過程的交易成本與其對都市 更新的影響。

一、交易成本理論

Coase 在 The Nature of Firms「廠商本質」（1937）中提出了交易成本 的概念，他明白指出使用市場是有交易成本的，奠定了「交易成本」的理 論基礎。此觀念完全顛覆了新古典經濟理論模型中對於交易觀念恆久的定 義，亦即交易是不需花費成本的，而這項認定起因於新古典經濟學對完全 理性與完全資訊的假設。在 Coase 交易成本概念中，認為只要市場有交易 行為，就會產生交易成本，而為進行市場交易，必須進行的工作之一即與 交易對象議價、協商(楊棻糸，2000)。

Coase 為提出交易成本概念的濫觴，清楚明白地指出自由市場價格機 制的運作是需要代價的。「Coase Theorem」的定義：「當交易成本為零（亦 或彼此願意合作）且市場為完全競爭則無論最初決定權利如何配置，透過 受影響雙方的協商，則必能使資源達到效率配置（謝文娟，2003）。」

場與階層組織是完成經濟交易的兩種基本機制，而在階層組織與市場失靈 的架構下認為投機主義、環境不確定性與複雜性、少數交易、資訊不對稱 性、氣氛與有限理性六項因素是影響交易成本高低的因素(黃泳涵，2009)。

(一) 投機主義

投機主義是指在交易過程中，佔有相對優勢的一方，基於達到自利而 採取的一種欺騙式策略行為，而由於存在欺騙便容易導致懷疑與不信任，

因此交易過程中會使監督成本大幅增加。都市更新實施過程中常有的少數 堅持者及區位獨占性（區位唯一和獨特不可替代之優勢）的拿翹行為，主 要便來自投機主義的心理。

(二) 環境不確定性與複雜性

環境不確定性與複雜性是指未來環境充滿不可預期的未知數，由於降 低了交易雙方對於環境的掌握度，使得討價還價機率增加，進而導致交易 成本增加。都市更新牽涉金額利益往往龐大，因此對未來房市景氣的波動 預測更是影響實施者投入開發的重要因子。

(三) 少數交易

少數交易是指某些交易過程過於專屬性，或因為異質性信息與資源無 法流通，使得交易對象減少進而造成市場被少數人把持，使得市場運作失 靈。都市更新實施過程中資源或資訊往往被少數人（部分地主與實施者）

所把持，形成少數交易現象增加交易成本。

(四) 資訊不對稱性

資訊不對稱性是指交易的雙方所獲取掌握的資訊並不對等，使得獲取

較多資訊的一方往往得利。推動都市更新是項極為專業的工作，其中的相 關法令與實施程序十分複雜繁瑣，造成實施者與地主的資訊不對稱，可能 導致欺騙行為產生，增加交易成本。

(五) 氣氛

氣氛是指當交易雙方處於衝突對立立場時，交易便充滿不信任與懷疑。

衝突現象的存在會使氣氛僵硬，交易協商無法進行下去。都市更新在權益 分配的過程中，常常形成對立態度、不信任與懷疑氣氛，進而引發多元且 不可預期的衝突行為。

(六)有限理性

有限理性是指人們的認知能力其實是有限的一種行為假設，因此人們 在決策時所追求的是滿意解而非最佳解。由於有限理性的存在，會使得交 易雙方對未來可能會發生的狀況無法全盤掌握，以致交易成本的增加。都 市更新地區地主背景的不同，市場未來不確定性，開發情境無法確切掌握，

存在許多未知風險，這些都是假設有限理性的前提。

二、都市更新過程的交易成本

Coase 指出只要有交易行為產生，必定存在交易成本。而交易成本的 種類大致可分為資訊成本、搜尋成本、協商成本、決策成本、執行成本與 監督成本(林榆芝，2009)。而楊棻糸(2000)更進一步去探討整理更新事業實 施者和更新地主於更新事業計畫階段及權利變換階段所需面臨支付的交 易成本，如下表 2-1 和表 2-2。

表 2-1 更新事業實施者的交易成本

這裡分階段去說明產生這些交易成本的原因。首先在｢事業計畫階段｣：

因實施者需要耗費決策成本去判斷是否要投入參與此地區的都市更新事 業；其次，實施者為了達到都市更新基本人數與面積最適規模門檻，必定 得一一查訪各地主的意願、和地主進行土地整合協商的工作、談妥障礙物 的補償協議、並需要依規定舉辦公開展覽與公聽會，讓參與更新民眾有充 分表達意見的機會以及向政府爭取容積獎勵額度，這些過程都會耗費許多 的協商成本；而更新地區地主在此階段為爭取本身最大利益也會與實施者 進行是否參與都市更新之協議，產生協商成本，以及向實施者表達對於都 市更新事業計畫內容意見的決策成本(楊棻系，2000)。

而在｢權利變換階段｣：實施者需調查地主參與分配的意願及更新後的 分配位置、查估建築物殘餘價值、障礙物的損失補償協議、評估他項權利 人的權利價值、與違章建築戶協商相關解決方案，並舉辦權利變換計畫的 公開展覽，讓民眾能對計畫內容表達意見，這些勢必會造成實施者耗費協 商成本與評估成本。而地主此階段也必須花時間、精力與實施者進行障礙 物之補償、殘餘價值查定、舊違章建築戶協調處理方案，產生協商成本，

另外還必須負擔決策成本，以對實施者舉辦的權利變換計畫公開展覽表達 自我意見(楊棻系，2000)。最後從表 2-1、表 2-2 也可以得知都市更新案的 推動在達成合意過程，實施者與地主雙方皆必須付出大量的時間和精力，

可見交易成本的高低會對都市更新的推動時程造成影響。

三、交易成本對都市更新的影響

國內目前文獻研究交易成本對都市更新成效影響的並不多。藍逸之等 人(2008)利用交易成本理論為切入基礎點，分析提出目前都市更新在政策 制度上所面臨的困境。研究結論認為政府在劃定都市更新地區後，後續並 未針對各個區域的更新地區來建立一套具有整合性的公開透明資訊，如各

個區域的社經狀況、鄰里品質、發展總量、使用分區、適用獎勵及其他重 要區位特性，使得各實施者需獨自進行資料彙整；加上一些產權結構複雜 或房屋老舊的地區往往需要花費較高的協商與溝通成本，加上政府對於都 市更新並未制定明確的上位指導計畫或相關政策議程，使實施者在訂定更 新策略目標的資料收集上往往需耗費許多額外的交易成本，種種成本與開 發的不確定性使得更新地區即使具有市場誘因，最後也未必能順利開發獲 利，造成實施者投資意願降低(藍逸之等人，2008)。楊棻系(2000)則是將都 市更新實施者分為政府、更新事業機構以及都市更新會三種，分別探討其 不同的交易成本。結果研究發現：都市更新事業機構的交易成本最少、其 次為政府、最多的是都市更新會，並建議未來交易成本較少的都市更新事 業機構應主要承辦較大規模的更新案，而都市更新會因交易成本較多，應 該接受辦理較小規模的更新案；至於政府，則在政策、環境等需要情況下 才進入都市更新事業(楊棻系，2000)。

四、小節

綜合上述對交易成本的文獻回顧進一步來界定本研究課題。由於過去 相關的研究大多是針對整個都市更新過程，整理出其產生交易成本的原因，

或是分析交易成本的存在會對哪些其他面向造成什麼影響，如業者投資意 願、規模、市場價格等。但卻少有研究利用各案的特徵去量化實證交易成 本是否真的會對都市更新推動成效上產生影響。因此本研究希望藉由交易 成本理論去推導出相關影響都市更新成效因素，進而利用計量模型來驗證 其假說是否成立。

第三章

表 3-1 政府主動辦理時期都市更新案

根據表 3-1 可清楚得知此時期的都市更新案皆以區段徵收的方式來辦 理更新，平均一件都更案時程從三年半至七年半不等，而政府在更新過程 需投入大量經費，對市府財政支出造成相當沉重之負擔，在當時都市更新 科二十幾個人的人力下，歷經數十年僅僅完成四件更新案，總更新面積四 公頃左右，完成新建的戶數（含住宅與商店）也僅約 450 戶（李姿齡，

2008）。

整體而言，政府主動辦理時期只推動完成四件都市更新案，更新效率 不彰。主要執行上面臨困境有(張松源，2004)：

(一) 政府需耗費龐大經費才能因應配合都市更新案件的推動，造成市府財 源上的負擔，且排擠其他公共建設。

(二) 政府辦理都市更新之土地取得方式多以區段徵收方式為主，其方式補 償金額過低，造成地主難以接受而不易推動。

(三) 都市更新辦理作業需協調各相關局處，增加行政工作量與工作時間。

(三) 都市更新辦理作業需協調各相關局處，增加行政工作量與工作時間。