緒論

第一章 緒論

第一節 研究背景與動機

行政院經濟建設委員會於2010年4月發布的「健全房屋市場方案」中提到，

食、衣、住、行是人生基本需求，其中「住宅」與人民的生活息息相關。由於房 屋市場的功能與貢獻在經濟及產業方面具有高度產業關聯效果，可帶動經濟成 長；在就業方面具有創造就業效果；在所得分配面是家庭部門的重要資產；在安 居及環境方面具有外部性及準公共財的特性；在社會面部份可促進民眾安居樂 業，以穩定社會發展，因此它可說是整體國家經濟發展中的重要一環，具有產業 關聯性與市場火車頭的動能。根據政治大學台灣房地產研究中心編製之「國泰房 地產指數季報」資料統計， 2011年全台灣地區新推出銷售之房地產個案（預售 屋及新成屋）共1032件，總可銷售戶數計有53,683戶，總可銷售金額達10,063 億元，由此可知此產業產值之龐大實不容小覷。

另外，根據住展雜誌的統計資料顯示，至2012年至6月4日止，台北市預售屋 個案共推出43件，總可銷售戶數為1,341戶，總可銷售金額共725.3億元，平均一 戶房屋的總價約5,400萬元；在新北市部份，預售屋個案共推出44件，總可銷售 戶數有3,832戶，總可銷售金額為754.22億元，平均一戶房屋的總價約1,968萬元 (住展房屋網, 2012)。以內政部營建署2012年2月29日所公告之民國100年第四季 住宅需求動向調查內容來看：六大都會區之平均房價所得比為9.3倍，台北市房 價所得比則高達15.3倍，顯示購屋者的壓力相當沉重。然在國人普遍有「有土斯 有財」的觀念下，擁有一間自己的房子是許多人一生的夢想。只是因為不動產的 價格不菲，一般人要累積足夠購買的資金可能需要很長的時間，因此在台灣就出 現了預售屋買賣的特殊交易制度。對買方而言，購買預售屋的好處除了可以用較 少的自備款以分期付款的方式買到新房子外，在興建期間還可以按照自己的使用 需求規劃設計室內的格局，省下將來裝潢時敲敲打打的費用，因此讓很多人完成

「住者有其屋」的夢想。但是由於預售屋是先售後建，買方無法先看到實際完工

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的房子，而想像與實際難免有所差距，所以常常等到交屋時就發生糾紛。雖然隨 著相關法令的日漸完備、建築業者的自覺及消費意識的抬頭，促使交易資訊愈來 愈透明，糾紛有減少趨勢，但是否因此表示消費者的需求已被滿足，而達到所謂 的顧客滿意？因此，本研究希望透過直接向購買預售屋而且是自住的客戶進行調 查分析，以取得購買預售屋時會影響到滿意度的重要因素，再用策略行銷分析架 構探討其與四個成本的關係，以期得到建議業者可有效提昇客戶滿意度的具體作 法。

第二節 研究目的 本研究的主要目的為：

一、探討影響自住型預售屋客戶滿意度的關鍵因素為何。

二、探討前述關鍵因素與客戶滿意度的相關性。

三、應用策略行銷分析架構探討該關鍵因素與四個成本的關係。

四、提供業者在管理實務上可有效提昇客戶滿意度的具體作法。

第三節 研究對象與範圍

因為本研究是針對自住型預售屋客戶探討影響其滿意度的因素與策略行銷 分析架構的四個成本間的關係(邱志聖, 2010)，為能準確掌握取得符合自住型預 售屋客戶的意見，因此樣本是以 H 建設公司於 2005~2009 年間完工交屋的購屋者 為調查對象，再從中篩選符合自住型條件的客戶進行研究分析。篩選條件是透過 問卷中的題目包括房子是自己或家人購買的，當初有參與購買決策，並且目前住 在其中三項均成立的才符合研究對象的資格。

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第四節 論文架構與研究流程

圖 1：論文架構 資料來源：本研究自行整理

圖 2：研究流程圖 資料來源：本研究自行整理

研究背景與動機

確認研究目的、

研究對象與範圍 相關文獻探討

研究設計、方法 與研究限制 設計目標客戶 問卷調查內容 整理問卷資訊

與量化分析 提出研究建議

與研究結論 研究動機與目的

文獻與相關理論探討 研究設計方法與限制說明

問卷調查分析內容 研究結論與建議

第一章

第二章 第三章

第四章 第五章

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第五節 研究限制

因為不易透過其他管道或方法可較完整取得其他業者的購屋客戶聯絡資 料，因此本研究的研究對象是以 H 建設公司於 2005~2009 年間完工交屋的購屋者 所填寫的意見作為分析資料。以問卷調查之方式進行，問卷中各問項之填答狀況 因受到受測者的誠實度、合作意願與主觀認定影響，實為本研究所無法控制的部 份。其次，由於本研究之個案均位於台北市區，因此所得分析結果是否亦適用於 其他區域的業者或是非預售屋個案的客戶，尚需再作佐證。

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