會，1993.1.10，《住環境 計畫 2-住宅 計畫 》，p112。
資料來源：日本住環境 計畫編集委員會，
1993.1.10，《住環境 計畫 2-住宅
計畫 》，p112。
在「SI 住宅」的概念裡，「建築結構硬體(支架體)」係由社會資本所形成，因此 重視的是建築物如何做為社會的一項資產；而建築單元(填充體)則強調需對應民眾 多樣化的居住要求。據此，日本國土交通省國土技術政策總合研究所首先完成及 提出「長期耐用性 SI 住宅之技術指針」及「SI 住宅事業之手冊」，這些指針或 手冊在行政法原理原則上雖僅係行政命令或參考性規範性質，但在實務上該技術 指針已可判斷該住宅是否已具有長期耐用性之水準註71，另手冊則對住宅買賣、
租賃、使用等行為提供應用之參考。
在「既存建築物」有關「建築資產長命化技術的開發」課題方面
［表 3-2-1.1］
， 日本從建築物之物理觀點，就公寓大廈劣化部位提出應「改修(相當於我國「修繕」
概念)
」來提昇其機能與性能註72，由於《日本建築基準法》已經有「大規模の修 繕」、「大規模の模様替」等專業用語註73，因此，日人用「改修」一詞來通稱 各種修繕行為，亦由於「改修」應先瞭解既存建築物使用狀況，日本國土交通省 國土技術政策總合研究所做成以非破壞檢查之「既存公寓大廈之結構體劣化度調 查、診斷技術手冊(包含覆蓋建材)」，以供民眾判定及評價；另「既存公寓大廈之改 修指針」則是提供改修時在經濟的合理性、機能提昇的程度等所需相關工法之選
註71：此處日文所採用漢字「水準(Level)」係指在評價目的上，就該物所表現一定之質的程度。「水準」的 概念與「基準」、「標準(Standard)」不同，日文之基準(Basis,Standard)」係在政策目的上能做為基礎之 基本的標準或據以做為規範準據的標準；「標準」則是指在其使用目的上就平均狀態場合時之一般期 望狀態的水準。資料來源：日本彰國社，1985.10.30，《新建築學大系 14》，3.住宅政策論，p230。
註72：此處日文採用之漢字「機能(Function)」一詞，係指包含人們使用行為在內之應有功能與其作用，而
「性能(Performance)」一詞則是僅指該物質(建築物)自身所應具有之物理性功能(如抗壓強度、耐震強 度、防火時效等可量化之物理性數值)。
註73：此處《日本建築基準法》之「大規模の修繕」用詞，依《日本建築基準法》第 2 條第 14 款規定略以：
建築物之主要構造有一種以上過半之修繕。另「大規模の模樣替」依同條第 15 款規定略以：建築物 之主要構造有一種以上過半之外觀改變者。例如屋頂之「陶瓦」有過半修繕為「陶瓦」時稱「大規 模の修繕」；若是有過半修繕惟換成「銅瓦」以致改變外觀時，則稱為「大規模の模樣替」。有關日 文之「修繕」、「大規模の修繕」與「大規模の模樣替」之說明請詳 p21 第一節之二說明。
擇參考。
在「既存建築物」部分有關「順利建替手法的開發」課題方面，日本國土技術 政策總合研究所係透過該「建替、修繕判斷手冊」，使民眾據以判斷公寓大廈之 老朽度後，選擇採取「建替註74(相當於我國「整建」或「部分重建」至「全部重建」之概念)」 或「修繕」手段，以及進而形成「建替」之合意，達到相當於我國「整建」或「部 分重建」至「全部重建」之目的註75。
註74：有關此處日文採用之漢字「建替」一詞，讀者可詳 p24 之註 69 說明。
註75：為順利達此「建替」目的，日人特別賦予該「建替團體」具有法人格以及提出有關「權利變換手續」
等相關權利之移轉等提要。
二、「老朽度判定基準」及「既存住宅性能表示」制度之介紹
日本對公寓大廈之修繕程序，與我國《公寓大廈管理條例》相似，在大規模的 修繕時，只需取得單純多數(即 1/2 以上)區分所有權人大會決議即可施行，惟含提昇 性能之改修工程則視其內容需特別多數(即 3/4 以上)區分所有權人大會決議。建築物 要修繕或改修，必須先加以診斷，始能判斷在建築物何處及決定施予何種程度之 修繕、整建或重建，為此，日人研擬提出「老朽度判定基準」及「既存住宅表示」
制度。在「老朽度判定基準」方面，將建築物現況仿「危險建築物」之等級分類，
分成 A、B、C 等三種等級，分別代表：正常(無需改善)、需注意(需判斷及加以改善)、 需立即改善等三種狀況。
［表 3-2-2.1］
「老朽度判定基準」的重點在於「B 等級(需注意)」，此部分又區分為「安全性」
及「居住性」二等級，對於建築物結構已受到損壞且持續損壞中之建築物，日本 特別於《公寓大廈管理適正化法》及其「公寓大廈管理適正化指針(行政規則性質)」 中賦予公寓大廈管理維護公司需研提「長期修繕計畫」以進行管理檢討註76，目 的即以維持或提昇建築物之資產價值，由於公寓大廈管理維護公司於社區或大樓 之日常維護工作，平時即可透過「老朽度判定基準」適切地進行所需之修繕維護，
另就廣義修繕而言，性能升級亦屬「維護修繕」範圍，故日本認為在擬定或重新 檢討「長期修繕計畫」時，其思考重點不應單指修繕，有時依建築物實際狀況也 應一併考慮其升級計畫，尤其當建築物竣工後且經過一定使用年數，有關「整建」
及「重建」等課題，亦均應納入公寓大廈管理維護公司之「長期修繕計畫」檢討。
註76：相對於我國，雖然我國《公寓大廈管理條例》第 36 條第 2 款已賦予管理委員會有關「共有及共用部 分之清潔、維護、修繕及一般改良」之職務，然並未要求公寓大廈管理維護有限公司(俗稱：樓管公 司)有積極對社區或大樓擬定「長期修繕計畫」之義務，另由於我國之樓管公司多屬一年一聘性質，
在全台約僅有 480 家合法業者登記有案之情況下，「長期修繕計畫」似難以推動。