第三章 研究方法
第二節 研究對象
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事業計畫同意書比率需達 3/4 門檻。
(3) 自行劃定
事業計畫同意書比率需達 4/5 門檻。
2.事業概要計畫
事業概要計畫為摘要性的事業計畫。有關於事業計畫最在下一段提及。
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圖 7，事業概要流程圖
劃定更新單元後，則視有無實施者進入要負責整合地主實施都市更新。
實施者進入後則會開說明會與私下拜訪住戶，想辦法取得事業概要同意書。
取得的次流程如下兩圖：
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民辦公聽會的舉辦會先派發通知傳單，此時有缺口 4 存在，居民出席公聽會 時，與實施者意見雙方交流，為服務的提供，有缺口 5 的存在。服務的提供背後 皆涉及缺口 1 到缺口 4，這方面即不再多加標註。居民的發言紀錄則會成為實施 者的缺口 1。最後若進到審議會，判決會公布於網路上，此時民眾能觀察的到，
進而影響對該都更案的認知，視為缺口 4。
圖 9，拜訪居民流程圖
實施者在拜訪居民時，會與居民就需求進行協商，此時則有缺口 1 和缺口 5 的存在。透過與不同居民的協商，目的則是要拿到過門檻的數量。
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圖 10，審議會流程程序
若是進入審議會程序，審議委員會先行檢查是否符合法規與參數設置，再 看居民的疑義是否被澄清，若沒有則會讓實施者回去與居民溝通協調。
蒐集過半數同意數即可進入下一階段，然而實務上實施者會先行調查居民 意願，並不會貿然進入都市更新的程序，透過前期的意願調查了解是否同意比 率高以及可行。
3.事業計畫
事業計畫為實施者對更新地區未來整體性的規劃、包含財務與推動期程 等。
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圖 11，事業計畫流程圖
進入到事業計畫後，仍要收取事業計畫同意書，若居民簽署事業計畫同意書，
則代表也同意權變計畫。透過民辦說明會(圖 8)與私下拜訪住戶（圖 9），此時新 一輪的服務缺口在此也有可能產生，而收集到依更新單元種類而定的同意書比率 後，需送都更處審核事業計畫書圖，而後會由政府舉辦公辦公聽會。公辦公聽會 由政府舉辦，流程圖如下圖：
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圖 12，公辦公聽會流程圖
公辦公聽會會寄出相關傳單通知地主，此時為缺口 4 的外部溝通管道。在公 聽會中，會請有疑義的居民拿取麥克風上台發表意見，當場由實施者回應。在公 聽會過後，則有聽證程序可讓民眾在公辦公聽會後發表自己的意見，而此時意見 會被市府登記於冊，並函送審議會審議，聽證紀錄則具有法律效力。
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聽證程序後進到審議會審議，若審議認為沒有異議，進入下一階段權變計畫。
4.權變計畫
權利變換計畫則是估算新建物後，原本居民的價值可以換算到新建物的同等 價值。為了估算居民所有權的價值，則會請三間不同的估價業者進行估價，更新 前的價值評估、權利變換意願調查、土地相關權利協調則影響到缺口 5、缺口 1。
圖 14，權利變換流程圖
圖 15，意願調查流程
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在權利變換時會先做意願調查，先寄送相關資訊給予居民，此部分也是外部 溝通的一環(缺口 4)，對於不參與權利變換的居民則可以領取補償金，補償金也 是接受到的服務品質，有缺口 5；而未能前來參與權利變換的，實施者可以提供 服務協助抽籤，最後選擇未來新建物的房型與位置，所選到的價值則是新的缺口 5。
圖 16，拆遷補償流程
權利變換意願調查後，對於原有的建物將會進行拆遷，會先通知地主(缺口 4)明訂的公告禁止事項，再發拆遷補償費，對於有安置拆遷需求的則協助其尋 找中繼房屋，這兩部分能各算兩次服務的接受，也產生兩個缺口 5。
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圖 17，土地相關權利協調流程
有居民對於自己的土地可能想處分或是擁有其他不同的需求，此時則會和 實施者協調，直到沒有疑慮後才進行下一步分配單元規劃。規劃完後會舉行公 聽會傾聽居民對於更新後價值評估的意見，此時可能有居民不滿前後價值的轉 換公式不一致，認為可以拿到更多的價值，則有缺口 1 與缺口 5 產生；待公聽 會過後，則可以進行選擇未來的房型與位置，而未來拿回的價值則也產生了缺 口 1 與缺口 5。待申請完後，還能有公辦公聽會與聽證程序讓居民可以提出意 見，待送到審議完結後，都市更新即進入建造程序。
二、訪談個案選擇與介紹
公辦都更的推動仰賴都更中心駐點工作站的人員，在目前推動的公辦都更有 許多都是剛設立，尚未營運足夠長的時間。考量到都更案的服務隨著地區的歷史 文化與居民人口組成而異，本研究必須選取公辦都更已經推行一段時間的案件，
且居民代表和駐點工作站的第一線人員皆願意受訪。
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目前臺北市駐點工作站運行六個月以上僅有水源、南機場、斯文里、南港區 與東門市場，其餘皆是新設立或尚未開始運作。最後僅斯文里、東門市場與南港 區的居民代表與駐點工作站第一線人員願意受訪，因此以此三個都市更新案件作 為本研究的研究對象。
公辦都更指政府主導之都更案件，前期整合時會委由都市更新推動中心擔任 實施者協助整合，都市更新推動中心為台北市政府出資的財團法人。當整合到一 定程度後，視情況決定由誰擔任實施者來舉行都市更新。以下三個案件，斯文里 公辦都更市府為擔任實施者，而東門市場與南港區都市更新，尚在前期整合階段。
1.斯文里公辦都更
大同區蘭州、斯文里整建住宅為民國 50~60 年間辦理地區公共建設、興闢公 共設施時，為安置拆遷戶所興建之現代化小坪數整建住宅。時至今日因居住空間 不足，違章加蓋情況嚴重，公共安全堪慮，為了改善居民生活品質、帶動區域發 展，臺北市政府將蘭州及斯文里整宅納入「臺北市公辦都更 8+2 旗艦計畫」。
而目前斯文里三期已完工，斯文里一二期仍舊整合中，居民結構則都是以長 輩組成為主。
2.東門市場公辦都更
東門市場為本市近百年之公有市場，歷史悠久富文化意義，惟市場主體及周 邊建物日益老舊窳陋，考量東門市場改建同時，四周居民同時也透過里長表明想 一同改建的意願，因此都更中心接受委託，在東門市場設駐點工作站，整合周邊
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過去南港區普遍存在住宅的矮樓房，一樓卻是工廠，樓上是一般住宅，且建 物密集產權細分。因此北市府推動東區門戶計畫，南港區於 2017 年推動擬「產 業生活特定專用區」，範圍涵蓋八個里，一百多處更新單元。
目前都市更新推動中心則在八個里皆有駐點工作站，另設一南港總站位於成 德市場樓上，為南港區做先期整合規劃。
第三節 個案分析設計 一、個案分析工具
以政府為實施者的公辦都更為近年來柯文哲市長所推動，目前進入建造程序 的也僅斯文里一案，文獻上缺乏公辦都更困境的研究，因此本個案為比較公辦與 民辦都更困境之差異，以現有民辦都更困境文獻為架構，並以延伸服務品質模型 將整理後民辦都更的困境（表 1）歸類於各構面，對部分問題進行調整，藉此辨 認公辦都更可能的困境與執行上的服務缺口。
因此本個案為比較公辦與民辦都更困境之差異，以現有民辦都更困境文獻為架構，
並以延伸服務品質模型將整理後民辦都更的困境（表 1）歸類於各構面，對部分 問題進行調整，藉此辨認公辦都更可能的困境與執行上的服務缺口。
在訪綱中，過去的困境在缺口 3 的監督控制系統、角色衝突與模糊是沒有出 現的，因此訪綱中並沒有包含這些構面。參考目前斯文里都更的服務模式，則是 在缺口 3 的科技與工作適配新增問題。訪綱分成里長與駐點工作站人員，如下兩 表：
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表 4，里長訪綱 缺口 1 訪談題目
居民期望
參與面 • 居民一開始對都市更新的認知是怎麼樣？有甚麼想像？
• 居民通常透過甚麼方式了解本次的都市更新案與自己的相 關權利？
• 居民知道要都更後，里長最常聽到的需求是？
• 有居民是因為透過新聞媒體或和公民團體的溝通，而提出 新的要求嗎？
缺口 5 整 體 滿 意 度與期望
法制面 • 居民的需求有哪裡是因為法規上的限制，所以協商中市府 團隊也沒辦法承諾的嗎？
參與面 • 在整個過程中，有沒有覺得市府團隊哪裡可以再加強的？
或是有甚麼居民一直提出的需求卻沒被解決？
• 有沒有居民是一開始不太有參與意願或是對市府團隊不太 信任的？有的話，不信任的原因是甚麼？
• 不願意信任到願意信任的居民有甚麼常見的原因嗎？
• 相信市府團隊之後，到簽下同意書之前的過程中，有沒有甚 麼常見的問題？
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二、個案分析實施
資料蒐集的部分分為「確認受訪者」、「前置準備」、「實地訪談」與「整理資 料」四個步驟。
1. 確認受訪者
缺口 1 到缺口 4 的部分透過訪問駐點工作站人員蒐集，駐點工作站人員平日 負責調查居民需求上呈以及擔任居民與市府的溝通管道，參與公辦都更完整的流 程，對於負責更新案的居民狀況與市府狀況非常熟悉，定期開會了解管理階層的 期望，實際整合居民的需求傳遞服務，因此可以詳細回答市府方的情形；里長則 是在地服務皆超過五年，熟悉地方的歷史與各門戶狀況，也是居民第一時間有訴 求會先知會的角色，若只採訪單一居民有可能導致偏差的情形，然而里長接觸居 民又負責與統整居民訴求並告知市府，了解大部分居民的狀況，因此該研究選取
缺口 1 到缺口 4 的部分透過訪問駐點工作站人員蒐集，駐點工作站人員平日 負責調查居民需求上呈以及擔任居民與市府的溝通管道，參與公辦都更完整的流 程，對於負責更新案的居民狀況與市府狀況非常熟悉，定期開會了解管理階層的 期望，實際整合居民的需求傳遞服務，因此可以詳細回答市府方的情形；里長則 是在地服務皆超過五年，熟悉地方的歷史與各門戶狀況，也是居民第一時間有訴 求會先知會的角色，若只採訪單一居民有可能導致偏差的情形，然而里長接觸居 民又負責與統整居民訴求並告知市府，了解大部分居民的狀況，因此該研究選取