立法後不動產登記實務衍生之問題與對策

如我國不動產讓與擔保理論依前所述立法明文化後，不動產讓與擔保登記案 件勢必大量激增，為免民眾與登記機關因法令認知不同而產生糾紛，及保障當事 人等權益起見，應未雨綢繆，就受理不動產讓與擔保登記實務上可能發生之問 題，預為研擬對策，考量相關配套措施，事先解決法律上與事實上爭議，當能減 少不動產讓與擔保立法後可能衍生之問題，落實不動產讓與擔保制度，避免延滯 實務運作。首先即是土地登記實務之適用。惟有在土地登記實務上，建構不動產 讓與擔保制度完善的配套措施，方能保障當事人之權利，一方面保障交易安全，

另方面促進土地經濟利用。

惟不動產讓與擔保制度與其他物權行為外觀上有極大差異，契約成立後的第 一次移轉，未必為終局移轉，將可能生三種結果：

1.債務清償後，返還債務人。

2.清償期屆至，債務不履行時，估價受償時，標的物之所有權則確定的由擔 保權人取得。

3.清償期屆至，債務不履行時，變價受償時，移轉當事人外之其他人。

以上三種結果勢必影響登記實務之處理，亦可能造成其他問題，有待解決。

故本文依不動產讓與擔保在不動產登記實務適用時之順序，以及可能產生之問 題，於後依序分別討論之。

第二項 強制登記問題

不動產讓與擔保於土地登記實務上應用時，首要問題在於：是否要強制登 記？如未登記，其效力如何？

傳統見解即持肯定態度，主要理由在於法律已明文規定²⁷⁷。而最新見解依

277 土地法中有關強制登記之規定有：(一)土地法第 57 條：「逾登記期限無人聲請登記之土地或 經聲請而逾限未補繳證明文件者，其土地視為無主土地，由該管直轄市或縣（市）地政機關公告 之，公告期滿，無人提出異議，即為國有土地之登記。」(二)土地法第 60 條：「合法占有土地人，

未於登記期限內聲請登記，亦未於公告期間內提出異議者，喪失其占有之權利。」(三)土地法第 73 條第 2 項規定：「前項聲請，應於土地權利變更後一個月內為之。其係繼承登記者，得自繼承 開始之日起，六個月內為之。聲請逾期者，每逾一個月得處應納登記費額一倍之罰鍰。但最高不 得超過二十倍。」(四)土地法第 73 條之 1 規定：「Ⅰ.土地或建築改良物，自繼承開始之日起逾一 年未辦理繼承登記者，經該管直轄市或縣市地政機關查明後，應即公告繼承人於三個月內聲請登 記；逾期仍未聲請者，得由地政機關予以列冊管理。但有不可歸責於聲請人之事由，其期間應予 扣除。Ⅱ.前項列冊管理期間為十五年，逾期仍未聲請登記者，由地政機關將該土地或建築改良 物清冊移請國有財產局公開標售，繼承人占有或第三人占有無合法使用權者，於標售後喪失其占

2011 年 12 月 30 日公布之平均地權條例第 47 條第 1 項之規定：「土地所有權移 轉或設定典權時，權利人及義務人應於訂定契約之日起三十日內，檢同契約及有 關文件，共同申請土地所有權移轉或設定典權登記，並共同申報其土地移轉現 值。但依規定得由權利人單獨申請登記者，權利人得單獨申報其移轉現值。」該 法施行日期依 101 年 6 月 27 日行政院院臺建字第 1010135254 號令發布定自 2012 年 8 月 1 日施行，可見我國現行法律強制規定所有權移轉時應於訂定契約之日起 30 日內辦理登記，同條第 2 項規定：「權利人應於買賣案件辦竣所有權移轉登記 三十日內，向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊。」亦持肯定見解，

可見強制登記對於不動產讓與擔保而言，應屬必要。如未登記，依土地法第 43 條²⁷⁸與公示原則，應屬無效。

其次，本節第一項所述之三種結果產生後，是否仍有強制登記必要？分述如 下：

一、債務清償後，返還債務人時

仍屬平均地權條例第 47 條規定之所有權移轉，應強制登記。

二、估價受償後，由擔保權人取得時

所有權人仍然相同，應非屬平均地權條例第 47 條規定之所有權移轉，即非 必要強制登記，如未登記，仍應有效。

三、變價受償後，移轉當事人外之其他人時

仍屬平均地權條例第 47 條規定之所有權移轉，應強制登記。

第三項 所有權移轉登記問題

我國不動產讓與擔保如需在土地登記實務上適用，依土地登記規則第 2 條規

有之權利；土地或建築改良物租賃期間超過五年者，於標售後以五年為限。Ⅲ.依第 2 項規定標 售土地或建築改良物前應公告三十日，繼承人、合法使用人或其他共有人就其使用範圍依序有優 先購買權。但優先購買權人未於決標後十日內表示優先購買者，其優先購買權視為放棄。Ⅳ.標 售所得之價款應於國庫設立專戶儲存，繼承人得依其法定應繼分領取。逾十年無繼承人申請提領 該價款者，歸屬國庫。Ⅴ.第 2 項標售之土地或建築改良物無人應買或應買人所出最高價未達標 售之最低價額者，由國有財產局定期再標售，於再行標售時，國有財產局應酌減拍賣最低價額，

酌減數額不得逾百分之二十。經五次標售而未標出者，登記為國有並準用第 2 項後段喪失占有權 及租賃期限之規定。自登記完畢之日起十年內，原權利人得檢附證明文件按其法定應繼分，向國 有財產局申請就第 4 項專戶提撥發給價金；經審查無誤，公告九十日期滿無人異議時，按該土地 或建築改良物第五次標售底價分算發給之。」

278 土地法第 43 條：「依本法所為之登記，有絕對效力。」

定：「土地登記，謂土地及建築改良物(以下簡稱建物)之所有權與他項權利之登 記。」明定我國不動產登記限於所有權登記與他項權利登記二種，故探討首先需 確定為所有權移轉權利登記或他項權利登記。再依第二章傳統不動產讓與擔保之 定義，通說認為其移轉係指「將擔保標的物之財產權移轉於擔保權人」之非典型 擔保，又依前節所述我國學者研擬之條文：「稱讓與擔保權者，謂債權人對於債 務人或第三人讓與其所有權而供債權擔保之不動產得就該不動產優先受償之 權。」已具體限定為所有權，因此，既屬財產權移轉，即應屬土地及建築改良物 之所有權登記之一種，而非屬與權利移轉無關之他項權利登記，相關規定即應準 用土地登記規則有關所有權移轉之規定，實務見解亦同其分類²⁷⁹。惟土地登記規 則第 4 條²⁸⁰採列舉式規定，除該條所列舉的各項類型外，並未適用，因此，為避 免立法疏漏，當不動產讓與擔保立法後，該條亦需同時修正，或經中央地政機關 審定為同法第 1 項第 1 款至第 8 款中之某種權利，方得以該權利辦理所有權移轉 登記。

此時可能發生相關問題：如果該不動產標的物上尚有其他他項權利存在，例 如抵押權，是否一併移轉？以及土地被合併、徵收、併付拍賣時，於該不動產其 上之他項權利之優先次序問題等，有待後續有志之士加以研究。

其次，本節第一項所述之三種結果產生後，是否仍需向地政機關申請登記？

區別情形分述如下：

一、債務清償後，返還債務人時

依土地法第 43 條與公示原則，應強制辦理登記。

二、估價受償後，由擔保權人取得時

土地權利變更登記，依學者通說²⁸¹見解，凡土地權利主體變更、客體變更、

內容變更所辦理之變更登記均屬之。土地法第 72 條²⁸²與土地登記規則第 85 條²⁸³

279 實務認為，所有權變更登記指土地總登記後，因土地所有權移轉、分割、合併、增減或消滅 所為之登記，如買賣、繼承、共有物分割登記等；他項權利登記指所有權以外之其他物權登記，

如抵押權、地上權之設定、移轉登記等。參照內政部，土地登記審查手冊，內政部編印，2011 年 10 月，頁 12-13。

280 土地登記規則第 4 條：「下列土地權利之取得、設定、移轉、喪失或變更，應辦理登記：

一、所有權。二、地上權。三、中華民國九十九年八月三日前發生之永佃權。四、不動產役權。

五、典權。六、抵押權。七、耕作權。八、農育權。九、依習慣形成之物權。土地權利名稱與前 項第一款至第八款名稱不符，而其性質與其中之一種相同或相類者，經中央地政機關審定為前項 第一款至第八款中之某種權利，得以該權利辦理登記，並添註其原有名稱。」

281 溫豐文，土地法， 2000 年 9 月，頁 189；謝哲勝，土地法，2006 年 7 月，頁 166-167。

282 土地法第 72 條：「土地總登記後，土地權利有移轉、分割、合併、設定、增減或消滅時，應 為變更登記。」

所有權人仍屬相同，但實質上已屬擔保權人確定終局取得，為除去登記上相關事 項註記，，應辦理變更登記。

三、變價受償後，移轉當事人外之其他人時

依土地法第 43 條與公示原則，應強制辦理登記。

第四項 當事人問題

依學者不動產讓與擔保之定義，當事人係指債務人與擔保權人，如由第三人 提供擔保標的物，自應包括第三人。因此，不動產讓與擔保有關之當事人，為債 務人、擔保權人、提供擔保標的物之第三人。

依土地登記規則第 40 條第 1 項規定：「申請登記時，登記義務人應親自到場，

提出國民身分證正本，當場於申請書或登記原因證明文件內簽名，並由登記機關 指定人員核符後同時簽證。」故前述當事人即登記義務人，應親自到場。惟土地 登記規則第 41 條第 10 款規定：「申請登記時，有下列情形之一者，當事人得免 親自到場：十、檢附登記原因發生日期前一年以後核發之當事人印鑑證明。」因 此於不動產讓與擔保辦理登記時，亦可同其他權利移轉案件，由當事人出具印鑑

提出國民身分證正本，當場於申請書或登記原因證明文件內簽名，並由登記機關 指定人員核符後同時簽證。」故前述當事人即登記義務人，應親自到場。惟土地 登記規則第 41 條第 10 款規定：「申請登記時，有下列情形之一者，當事人得免 親自到場：十、檢附登記原因發生日期前一年以後核發之當事人印鑑證明。」因 此於不動產讓與擔保辦理登記時，亦可同其他權利移轉案件，由當事人出具印鑑