1
2 3 4
研究架購流程圖(圖 3-1)
台北市政府對豪宅稅的定義簡單說就是「高檔的房屋稅」，主要是針對特別昂 貴的豪宅，及路角地的房子，據以調高房屋稅的稅基：地段率及房屋構造標準單 價，而其餘房子的房屋稅是不會加以調整，衝擊面並不大。所謂影響房屋稅的稅 基包含面積、折舊率、地段率、房屋構造標準單價等四部份，前二者是固定不辨 的，後二者才可是做為課徵豪宅稅的內容。
3-1 研究方式
基於前述的研究背景，本研究以台北地區房價為研究標的，主要目的在探討 台灣政府為抑制高房價而祭出相關之政策，到底會有什麼成效及影響。尤其是台 北實施豪宅稅後，豪宅之價格是否能受控制，並與其他控制房價飆漲政策中相比 較，各項政策間是否有相輔相成效果。
本研究以質性分析為主，將台灣在實施奢侈稅、豪宅稅、控制銀行融資成數、
實價登錄、合宜住宅……等等政策，相對於未實施該等政策前，對台北房價之影
豪宅稅 豪宅房價
貸款成 數利率
實 價 登 錄
平 價 住 宅
響。根據政府、雜誌、建商、仲介……等受房價直接影響之行業，所統計出來之 實際數據來探討豪宅稅、奢侈稅實施後對房價之影響。
內容分析的來源為依照現有的資料記錄進行分析，資料來源不限，舉凡均可 作為分析之資料。本研究首先蒐集台灣有關抑制房價之相關議題、學術論文、期 刊雜誌、具有研究價值的文稿、各種文件的內容。加以進行系統性整理、彙整與 檢視，建構出相關政策的立法緣起與過程，了解政策推動的前因後果。
本研究另採質性研究為研究方法，該訪談法可分為結構式訪談、半結構式訪 談及非結構式訪談。本研究採半結構式訪談法，此研究法之優點：(一)深入訪談 適用於複雜得情境分析。(二)有助於蒐集較具深度之資訊、(三)各項資訊可相互 補充、(四)對於相關問題有更加清楚的解釋、(五)訪談可運用的範圍較廣、(六) 受訪者為專業人士對問題能深入分析、(七)受訪者身分確定，反應率相對提高。
本研究所使用之半結構式訪談，具有下列五項優點：(一)有明確問題的談 話、(二)雙向充分溝通討論、(三) 能積極請聽、(四)具彈性原則、(五)雙方互 動關係平等。李奉儒及吳芝儀(1995)對質性研究與量化研究之間的差異在於數據 產生的因果關係檢定、類推或預測。質性研究著重於問題的敘述、推知與理解。
適用以質化研究為分析的主題：強調主題的想法、意義、感受都必須具有較強的 主觀。本研究採質性研究原因，大致可歸納為下列四種因素【胡幼慧(1996)質性 研究】：
(一)適用探討社會新的現象
台北市自 2011 年開始實施豪宅稅後，其政策主要在抑制不動產不當的投機 行為，造成房價飆漲。但這項政策能達到的效果到底有多少？對一般買不起房屋 的社會大眾的影響有多大？對於那些有能力投資豪宅的人是否能有嚇阻作用？
關各個階層，對政策的反應及因應之道為何？以此作為研究主題時，質化研究可 表達得層面較為完整。
(二)適用於不具控制權及非正式權威之情境
本研究主要目的在於探討豪宅稅政策除對於房價之影響外對於政府的稅收 是否能挹注新的財源。對於建商及投機者未因應政策，所使用的規避方式及策 略，政府是否能有效的加以控制。質化研究能有較的了解當事人相對的看法及心 路歷程。這種性質的資料需要得到當事者的信任才能得到。並非適於可控制及權 威壓迫的情境下，所蒐集到的資料。
(三)適用於低度觀念概念化以及被學說建構背景
自從政府開始實施打房政策後，不論是台北市 2011 年開始課徵豪宅稅，癢 或是立法院在 2011 年通過奢侈稅後；不僅是相關業者，包括學術界也都紛紛對 此政策，提出各種相關的研究。質化研究對於探索性研究的議題是有所幫助的。
也因此本研究以質化的方式，進行主觀性資料的蒐集。
(四)適用在描述複雜問題的現象
建商、房仲業者及投資者其經營策略、及行銷的模式，是屬於主動積極的動 態性商業行為。而豪宅稅無疑是在其經營上，增添一項重大的常態變數。質性研 究是有助於描述建商、房仲業者及投機者經營上複雜的模式。在這研究中需要對 主體有主觀觀念，及參與者客觀行為的表現。
本研究採半結構式的訪談(又稱標準化的訪談) 進行。係因為此研究方法，
訪談之議題必須與研究動機及目的進行設計。於訪談中使受訪能對各項議題提出 重要的觀念及訊息，而在闡述各項議題的過程中，受訪者可以將其本身經歷事項 充分表達，能使事實表達更加明顯，將原本隱藏在受訪者心中的看法，能夠充分 的表達出來。
本研究主要與股票公開發行之上市建設公司，及台北地區資深房仲業者，進 行個別的深度訪談。以各政府單位所公布之數據為輔加以分析。首先將訪談議題 以條例式方式，作為訪談大綱，訪談時依各題目順序與受訪者討論；由受訪者依 其經驗對該題目之見解，訪談過程採錄音方式，將訪談內容紀錄下來後，再以筆 記方式詳細紀錄。並以受訪者對各項議題之看法及思考方向，補充文獻與各項資
料不足之處；用來充實研究內容，對研究議題更能深入的探討與瞭解。
本研究訪選擇對象以在台北地區之房仲業者為主，建設公司為輔。其中永信 建設洪 副總，主要負責土地購置及財務規劃業務；該公司之建案雖是以在南部 地區為主，但以洪 副總在建設公司中服務長達 23 年經驗，對於各地區之發展、
房價、及各項政策皆有獨特之見解。
其次中信房屋謝店長為高雄人，原經營代書事務所，於 1994 年轉入台北房 仲業；2008 年至該公司服務，並接任店長職務，謝店長因經營過代書，對各項政 策細節及實施方式相當瞭解；並能掌握各項政策對房價之影響，利用其回高雄之 時請撥空接受訪談。
住商不動產王店長原服務於太平洋房屋，2009 年因該公司加盟條件、及利潤 分配方式變更，王店長改至住商不動產服務，王店長長期以來對台北各區豪宅有 相當深入研究並注重經驗傳承與分享，要求其同仁要掌握地區發展情勢，以期創 造更好的績效；趁其於 2013 年 9 月來高雄幫朋友籌劃加盟時，特邀其接受訪談。
太平洋房屋李店長，是透過住商不動產王店長介紹，以電話方式與其討論各 項議題。王店長經營直營店至 2013 年已長達 10 年，而且該店位於台北豪宅之指 標區，為兵家必爭之地，王店長在該區能穩定成長，可見其對台北不動產發展方 向掌控有獨到之處，也承其盛情接受本研究訪談。
最後接受訪談永慶房屋許店長，是經其家中長輩介紹，許店長家族原在高雄 經營建設公司，於 1997 年改為經營房仲業。許店長本人於大學時即在台北，服 完兵役後，有感於台北房地產發展空間比高雄大，並獲家中長輩支持，於台北經 營仲介業。因從小耳濡目染，許店長對於經濟、區域發展對房價影響有明確見解，
注重台北各區新屋及中古屋成交價格、成交量所占比例，據以分析各區豪宅變動 情形。
本研究對於研究對象採一對一深入訪談，該方式受訪者因於事前即約定時 間，並先行提供備妥之資料供其參閱，因雙方彼此信任，對於議題之討論更能暢
所欲言，提供本研究對各相關議題造成之影響能深入分析；藉由事件研究法探討 政策或法案，檢視抑制房地產市場的效果是否可得到預期效果。為保護受訪者之 身份僅以公司名稱姓氏職務服務經歷將各受訪者資料列於下表(表 3-1)：
表 3-1 受訪公司人員職務經歷
永信建設 洪 副總 建設公司(高雄) 23 年
中信房屋仲介 謝 店長 加盟店(台北) 18 年
住商不動產 王 店長 加盟店(台北) 21 年
太平洋房屋 李 店長 直營店(台北) 10 年
永慶房屋 許 店長 直營店(台北) 7 年