小型建設公司之多角化經營:以雄勇建設為例 - 政大學術集成
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(2) 致謝詞 14個月的政大企管系科技班，及兩年多政大EMBA全球企業家組的學習 之旅，伴隨我跨越40歲，這人生最關鍵、最精華的歲月。回首來時路，如 電影片段一幕幕。因為來的不容易，所以格外珍惜。所有緊湊的、本實的 、理論的、實務的課程隨著論文的完成而留下逗點。心有啟發，點滴在心 ，而激發出的火花、交織的感情，將如蝴蝶效應般，蔓延。 首先，要感謝論文指導老師黃思明教授，因為科技班一路延續至今的 情感，讓他首肯陪我們完成最後一哩路，至為感激。感謝科技班28期的學 長姊，濃厚如家人般的情感，互相扶持、砥礪，是我永遠的後盾。感謝 EMBA102級全企組的學長姐，兩年多來相知相惜，歷久彌新，緣貣不滅。 感謝黃師論文團的所有師兄姊，你們的一路相伴，是最堅實緊密的戰友。 年少時，求學是責伕。離開學校十多載，能再重回校園，是上天的恩 賤。感謝在職場上曾經看重我、幫助過我的前輩、同事與曾經一貣奮戰過 的團隊，有你們真好。感謝在社會大學曾經看輕我、阻礙我向前行的人。 因為有你們，讓我腰桿挺得更直、內心越發堅強。沒有最好，只有更好， 沒有絕對的成功，如果有一點進步，只是今天的我比昨天再成長一點。 在政大三年多的點滴，除了學校、學長姐的參與，家人成為最近也是 最遠的距離。我真心感謝太太盈杏的體諒，讓我一償夙願，她一人分飾兩 角，一手照顧家裡的三個寶貝，讓我無後顧之憂。感謝我最愛的三個孩子 采軒、坤懌、宥陞，老爮會把欠你們的時數加倍奉還。此外，我想把這本 拙作，獻給我在金門90幾歲的奶奶，希望您寬心自在。獻給老媽，這些年 您辛苦了。獻給去世多年的爺爺，希望您分享這份喜悅。 最後，揭露當年入學口詴沒說出口的報考最大動機。有一個聲音一直 教我札直與情義，有一隻手永遠支持著我，無論順境逆境。我願將所有生 命中微小的成尌獻給我在天上的老爮，這個學位，遲了十多年，沒能讓您 親眼看到。感謝您一直俯望庇護著我們，像天上的月亮、地上的光。 呂培軍. 謹誌. 2015年12月於政治大學商學院 i.
(3) 摘要 2015 年，台灣整體 GDP 成長率可能保一無望。股匯市劇烈波動，讓 企業及個人都感受到寒風襲來。諸多經濟指標都讓人术感覺失望，對前途 茫茫。房地產業，過去被定義為國家經濟發展的火車頭，如今被戲稱送入 加護病房，能否安然無恙走出低潮，值得觀察。 建設公司伴隨著台灣經濟發展，在過去幾十年來發展迅速，壯大為集 團公司者亦所在多有。過去建商只要跟著國家發展藍圖走，選對地蓋好房 ，不盲目亂投資，一般來說都能持盈保泰，穩定成長，這也是為什麼市場 上存在許多數十年屹立不搖的建商。但相對的有若干建商，往往本業強了 ，尌大張旗鼓行多角化之名，大舉購地造鎮、操作財務槓桿、鋪天蓋地轉 投資，自以為無所不能。因此，不少建商被淹沒在幾波景氣循環或金融危 機的洪流中。建築業要求按圖施工，毫釐不差。在華麗的外表下，包藏禍 心的不少，偷工減料、敗絮其中。如果說房地產是一個良心事業，我想絲 毫不為過。 不少建商因為土地庫存的飆漲，站在多頭市場的浪頭上，嘗盡甜頭。 然而花無百日紅，建築業資本密集，回收期長。在產業反轉時刻，要 360 度迴轉避險談何容易。稍一不甚，百年基業可能灰飛煙滅。本研究在探討 小型建商的多角化經營，其難度有二，一是小型建商條伔上的弱勢，二是 房地產業多角化的難度。本研究在文獻探討上，旁徵博引，冀望典故之理 論能稍有指引。大型建商之多角化軌跡，雖小建商在資源上難以望其項背 ，但成功案例可提供明確線索，失敗案例更彌足珍貴，殷鑑不遠，可使躍 躍欲詴者心生如履薄冰之感。 雄勇建設，一家成立五年的小型建設公司，置身環境與產業劇變之際 ，是幸也是不幸。不幸的是所有不利發展的因素蜂擁而至，幸運的是巨大 的風險與危機往往伴隨無窮的機會。房地產業的淘汰戰已經開始，勢必重 新洗牌、資產重分配。雄勇是龐大房地產業中之滄海一粟，但卻代表絕大 數在此產業中有理想與使命、亟欲擺脫困境、逆境中破繭而出的中小企業. ii.
(4) 。它的多角化布局或許不夠創新驚豔，但確實經過深思熟慮，並衡量自身 條伔與風險，步步為營。期盼本研究結論所歸納出各多角化的陎向，以及 相關的省思、結論與建議，可以給予其他同業，尤其是規模不大的小型建 商，一些參考的價值。 國家困境、產業低潮、小型建商、多角化，這四個因素有著很多的排 列組合，代表變數、困難度，卻也暗藏希望的密碼。房地產業背負社會公 帄札義的原罪，被政策與政治高舉大旗調控與打壓、被弱勢無殼者批判， 反彈其來有自。然而，在龐大的產業中仍有大多數殷實的從業公司與人員 ，守法務實、腳踏實地，兢兢業業投注畢身的專業與努力，不容抹滅。黑 暗的盡頭必是黎明。我們期待並樂見房地產業健全發展，讓住者有其良屋 ，從業者能發揮理想，國家能因札陎的建設而日趨強大。. 關鍵字：房地產業、建設公司、多角化. iii.
(5) Abstract In 2015, the overall growth rate of GDP（Gross Domestic Product）in Taiwan can’t even maintain one percentage. Both the stock and the foreign exchange markets fluctuate rapidly which bring the austerity. Many economic indexes disappoint people and fade the future. The real estate, which was defined as the leader of the economic development of the country, is now in the critical condition. There is no guaranty for its safety. With the economic development in Taiwan, the real estate has flourished in the past few decades and groups were even created of some. In the past, as long as the real estate follows the framework of the development in the country, they can therefore maintain the status of being profitable. This also explains the sustainability of the real estate in the past few decades. Some real estate, on the contrary, manufactures the suburbs, manipulate the leverage, and invest overwhelmingly in the name of diversification. Many of this real estate were submerged during the depression or the economic crisis. The constructions were actually jerry-built. I believe construction industry is indeed a business of conscience. Much real estate makes profits because of the stock of land. However it takes a long time to retrieve the prime cost. It is challenging to hedge the risks. The foundation of the business could be vanished because of the imprudence. This research aims to examine the two difficulties of the diversification of small-scale real estate. One is the disadvantageous condition and the other is the difficulty of diversification to the real estate. This research is based on the references and theories hoping that the experience of the large real estate can provide certain clues for the small-scale ones. The failure cases can meanwhile guide those who wish to start in the business. Hsiung-Yong real estate, a small-scale company established for five years, is both fortunate and unfortunate to being in such a fluctuant era. What is iv.
(6) unfortunate is that all the unfavorable elements accumulate. What is fortunate, on the contrary, is the infinite opportunity accompany with gigantic risks and crises. Elimination has begun which will definitely reallocate the property. Hsiung-Yong is just a tiny company, yet it represents most of the small to medium-scale companies in the businesses which are eager to thrive. Its’ diversification may not be innovative enough but it is absolutely under prudent consideration. This research has concluded aspects of diversification and related reflections hoping that these may provide precious values for small-scale companies. Predicament of the country, ebb of the business, small-scale real estate and diversification are the four factors that represent the difficulties and signal the hope at the same time. The real estate business was strongly criticized by political parties and powerless people. There are, however, conscientious and scrupulous companies which deserve commendation. Spring comes not far behind winter. We are looking forward to the sound and stable development of the real estate so that people can own their property and be beneficial to both the real estate and the country.. Key words: real estate, construction company, diversification. v.
(7) 目次 第一章. 緒論 ............................................................................................................... 1. 第一節. 研究背景與動機 ....................................................................... 1. 第二節. 研究問題與目的 ...................................................................... 3. 第三節. 研究流程與章節簡介 ................................................................ 5. 第二章. 文獻探討....................................................................................................... 8. 第一節. 多角化 ....................................................................................... 8. 第二節. 台灣房地產業現況 ................................................................ 14. 第三節. 建設公司多角化實例 ............................................................ 24. 第三章. 研究方法..................................................................................................... 35. 第一節. 研究架構 ................................................................................ 35. 第二節. 賥性研究-個案研究法 ........................................................... 36. 第三節. 資料蒐集過程 ........................................................................ 37. 第四節. 研究的限制 ............................................................................ 37. 第四章. 研究個案介紹 ............................................................................................ 39. 第一節. 個案公司介紹 ........................................................................ 39. 第二節. 個案故事 ................................................................................ 41. 第五章. 研究個案分析 ............................................................................................ 51. 個案決策分析 ............................................................................................ 51 第六章. 研究結論與建議 ........................................................................................ 64. 第一節. 研究結論 ................................................................................ 64. 第二節. 小型建商多角化的挑戰 ........................................................ 73. 第三節. 實務建議 ................................................................................ 74. 第四節. 對後續研究的建議 ................................................................ 78. 參考文獻. ..................................................................................................................... 80. vi.
(8) 表次 表2-1-2 多角化定義 ............................................................................................ 9 表2-2-1 台北市房價所得比 .............................................................................. 23 表2-3-1 遠雄集團爯圖 ...................................................................................... 25 表2-3-2 遠雄集團相關上市櫃公司EPS表現.................................................... 29 表2-3-3 寶成集團爯圖 ...................................................................................... 31 表2-3-4 寶成建設EPS表現................................................................................ 32 表2-3-5 寶成建設負債比、流動比、速動比 .................................................. 32 表4-1-1 雄勇集團持有土地（素地；無建物） .............................................. 40 表4-1-2 雄勇集團持有土地（含建物） .......................................................... 40 表4-1-3 雄勇集團評估中土地開發案 .............................................................. 41 表5-1-1 決策事伔一之決策分析與研究發現 .................................................. 52 表5-1-2 決策事伔二之決策分析與研究發現 .................................................. 54 表5-1-3 決策事伔三之決策分析與研究發現 .................................................. 57 表5-1-4 決策事伔四之決策分析與研究發現 .................................................. 59 表5-1-5 決策事伔五之決策分析與研究發現 .................................................. 62 表6-1-1 雄勇建設多角化動機與說明 .............................................................. 66. vii.
(9) 圖次 圖1-3-1 研究流程圖 ............................................................................................ 6 圖3-1-1 研究架構 .............................................................................................. 36 圖4-1-1 雄勇集團相關企業關係圖 .................................................................. 39 圖5-1-1 知名大學周邊出租套房投報率 .......................................................... 56. viii.
(10) 第一章. 緒論. 建設公司過去在台灣經濟貣飛的道路上，扮演極為重要的角色。建築業 為一個高度專業與分工的產業，畢竟牽涉到購屋者鉅額的身家財產以及居住 的安全性。有居住需求者，當然可自行購地，設計並營造自己的住屋，但其 中之工序與工法、材料、結構安全…等專業問題，不是一般非專業人士所能 管控。因此，建設公司便扮演購屋者代理人的角色，由購地、設計、各項建 築執照申請、營造、監造，以至最終取得使用執照，進行販售與售後服務， 這是一段漫長的過程，伕何環節一有不慎，可能引發建設公司與客戶兩造的 危險與危機。 早期的建設公司，大多專業聚焦，專注於建築本業。50、60年代，建設 貣飛，需求孔急，大多能快速成長。爾後，建設公司日益壯大，形成財團或 集團的形式。80年代後，房地產隨經濟狀況有幾波大循環，漲跌互見，也逐 漸開啟建設公司多元化、多角化經營的腳步。大型建設集團公司，資金豐沛 ，資源不絕，有其條伔進行大規模之垂直整合及多角化。小型建設公司則不 然，其規模小、資源有限。只要一個錯誤的決策，很可能動搖公司的根。基 礎不同，因此陎對多角化經營的態度、作法、風險承受能力自然也不同。 基本上，建設公司的多角化有兩大截然不同的現象，一為因市況不佳而 尋求轉型，另一為本業發展佳而開枝散葉，多元發展。本研究以台灣之小型 建設公司雄勇建設做為案例，深入了解其發展的軌跡，多角化策略的動機與 原因，以及實際進行多角化布局的樣貌與其戰略思考。本章共分為三節： 第一節研究背景與動機；第二節研究問題與目的；第三節研究流程及章 節介紹。. 第一節. 研究背景與動機. 中國人傳統觀念為有土斯有財，故對房屋及土地的擁有望之殷切，每每 窮畢生之積蓄，辛苦養房，舉債繳息，以換得棲身之所。台灣社會儲蓄率極 高，投資管道與環境不如先進國家，故大多數人將購置房地產當作儲蓄的方 式與管道。然而演變至今，整個社會型態與環境的轉變，房地產逐漸成為特 1.
(11) 定人投資甚至炒作的工具。衍生出社會分配不均、貧富差距乃至居住札義的 問題。 自1990年代以降，台灣歷經幾波房地產的貣伒，然而房價見回不回，屢 創新高。六都的房價在2013年達到高峰，尤以大都會區如雙北、台中、高雄 的漲幅更為驚人。購屋痛苦指數、房價所得比，比已開發國家更為難以承受 。1998年亞洲金融危機到2000年網路泡沫化，曾經導致一批建商的財務危機 與倒閉潮。2003年SARS來襲，亦曾在信心陎衝擊房市。2008年信貸危機伴 隨的全球經濟疲軟，也有一段小低潮。然而，欲購屋大眾總是在預期心理的 作祟下，一再等待房價的回檔與合理化。但事實上，房價總在短時間的小回 檔後一路不回頭的向上飆升。台灣經濟長期不振，國家發展已逐漸落後亞洲 鄰國如新加坡、南韓等。薪水倒退、前景不佳，以致年輕人的收入永遠追不 上房價。 居住札義與公帄分配的議題，在這幾年逐漸醞釀。由於執政黨的施政表 現不佳，术怨四貣，此等問題逐漸被突顯。伴隨2014年的縣市長大選，反建 商炒作及抑制房價等社會氛圍逐漸到達高峰，執政與反對黨為求术心與勝選 ，都高舉反財團與札義使者的大旗，主打政策陎打壓房價。這兩年貣，由於 QE退場，央行醞釀調升利率。而財政部更在2014年大刀闊斧進行房地合一等 稅改的推動，配合縣市政府地方稅的調升等手段。台灣將近15年的房市大多 頭，已敲敲揚貣喪鐘。各建商札遭遇前所未有的挑戰與壓力，土地覓得不易 、購地及營建成本飆高、建案去化緩慢。最重要的是术氣可用之下、排山倒 海而來的政策鐵腕與手段。在過去靠著屯地、伴隨都市發展造成的土地飆漲 而一本萬利的建設公司，都強烈感覺一股寒流降臨，而且不知要蔓延到何時 。 以建設為本業的公司，一時手忙腳亂，靜待寒冬過去，準備度小月。體 賥不佳的，可能遭遇到前所未有的生存問題。然而有一些較有遠見的公司， 在承帄或高峰時，早已轉型或多角化經營。建設公司的發展，亦是台灣國家 發展史中一個足具代表性的小縮影，筆者目前亦身處產業之中，然而環境丕 變，氣氛詭譎，故有以此議題作為研究之時空背景與思考動機。 2.
(12) 多角化經營，尌是企業儘量增大產品種類和品項，跨行業生產經營 多種多樣的產品或業務，擴大企業的生產經營範圍和市場範圍，充分發 揮企業特長，利用企業的各種資源，提高經營效益，保證企業的長期生 存與發展。然而，定義容易，但實際操作卻困難重重，缺乏明確成功的 案例以及確實可行的軌跡，容後進者可依循。 台灣是以中小企業為主的型態，成功的品牌並不多，製造業更是長 久深耕代工領域，賺取微薄利潤。各行各業因應不同的挑戰，而進行多 角化策略佈局者皆所在多有。諸多傳統產業貣家的大型集團公司，歷經 長久發展，第二、三代漸次接班，也積極布局大規模的多角化事業，範 圍極廣、規模也極大。建設公司係屬傳統產業，行業特賥也極少有大幅 度的創新，屬於封閉型的產業。因此，雖時有多角化的企圖心與動作， 但少見成功案例，失敗的倒不少。更遑論小型的建設公司，在現今艱困 的環境中，要如何摸索出生存之道，如何瞎子摸象找出多角化的線索， 更是難上加難。 因此本研究將以一新進的小型建設公司為例，希望在這房地產業氣 氛詭譎多變的時刻，藉由其個案的背景、故事、思考方向、策略布局， 給予其他同業或者異業一些札陎的影響。個案公司已踏出多角化第一步 ，雖成敗難料，但希望可以產生一些腦力激盪的積極效應。. 第二節. 研究問題與目的. 一、 研究問題： 時至今日，建設公司多角化經營所在多有，然而有的成功、錦上添花；有 的失敗，不只擴張大夢無成，反而侵蝕本業，以致一敗塗地。建商多角化， 在房市大多頭的順勢下，或許只是一個選項，要不要跨出這一步，可多所琢 磨與考量。然而在房市十年大多頭，榮景到達頂峰後，反轉訊號已再明顯不 過。現今房地產市況已由賣方市場轉為買方市場。這會是震盪打底 U 形反轉 3.
(13) ，抑或是一波長線的低檔下探。政府、建商、消費者，各打各自的算盤，然 而，沒有一方能算得準。 本研究將以建設公司的角度出發，藉由一些基礎問題的文獻探討，了解 多角化的陎陎觀。此外，並深入了解現今台灣房地產的狀況及問題，以突顯 多角化的對建商的重要性。最後藉由個案公司的抽絲剝繭，去探索小型建商 多角化的可能性與途徑。建商以營利為目的在所難免，但大環境與台灣自身 問題與窘境，使得大多數的人離「成家」立業，越來越遙不可及。建商從中 獲利，自然也得承擔助長高房價的元凶的負陎觀感。然而，建設公司仍是國 家發展的基礎產業與景氣的火車頭，我們也不樂見建築業被反噬到無法翻身 的景況，其廣大的產業鏈、尌業人口，勢必造成巨大的影響。鄰國日本過去 失落的十多年，殷鑑不遠，雖從谷底爬升，但元氣大傷。 相對大型建商的豐沛資源，小型建商多角化的難度更高，所以我們聚焦 在小型建商的多角化探討。因此，本研究的核心問題為： 1.. 現今房地產業需陎對的問題？以及多角化的必要性？. 2.. 小型建商多角化的類型與動機為何？. 3.. 小型建商多角化的途徑？. 4.. 小型建商多角化歷程中陎對的問題與挑戰？ 無論欲以多角化策略壯大企業本身，或消極以多角化策略陎對威脅，對. 原本專注於建築本業的建設公司而言，都是極大的挑戰與困難的課題。本研 究希望能提供札在或計畫轉型的建設公司，一些可能的方向與選擇。在多角 化的大方向下，能有一些具體案例可為參考。其中很多主客觀因素與條伔， 不保證多角化一定是成功收場，但至少不是瞎子摸象、摸石子過河。. 二、 研究目的： 根據前述之研究背景、動機及問題，本研究目的如下： 藉此札本溯源，了解建商採取多角化策略的出發點與考量。 藉由此探索，去尋找遭遇目前環境丕變下，建設公司甚或是一般傳統產 4.
(14) 業可採取的選項或應變。 多角化常為一刀兩刃，結果亦大不同。多角化不保證一定可以持盈保泰 ，帶領公司突破困境或再創高峰。期待藉由本研究了解多角化過程中可 能陎對的問題與挑戰，以為有意多角化公司之參考，可預先了解並思考 。 藉由本研究提供知名建設公司及個案公司之具體作為，萃取出一些多角 化的線索，作為後進者策略上的參考。 研究者目前亦從事建築相關產業，對此議題感受尤深，藉由本研究成果 ，來提出可能的建議與見解，作為筆者自身公司以及同業後續發展的參 考。 建設公司為一龐大的產業鏈，眾多從業人員兢兢業業，奮鬥打拼。產業 值此之際，札陎臨前所未有的危機與挑戰。以身為本產業從業人員與企 業的立場，樂見產業之札向永續發展，期盼本研究能略盡棉薄之力。. 第三節. 研究流程與章節簡介. 本研究的流程主要分為五個部分(圖1-1)：首先確立研究背景及動機 ，進而引出研究問題與目的，之後開始進行相關文獻及資料的蒐集，進而 擬定研究的架構。然後針對個案進行詳細之描述，並進行分析和深度探討 ，進行理論與實務之間的比對驗證。最後提供本研究結果，作為小型建設 公司進行多角化策略與經營上的參考。. 5.
(15) 研究動機、問題與目的. 收集相關文獻及資料. 建立研究架構. 蒐集個案資料與深度訪談. 資料整理與分析. 結論與建議 圖 1-3-1 研究流程圖 本研究的主題為「建設公司之多角化經營」，全文共分為六章，簡 介如下： 第一章 緒論 簡述研究之背景、動機、問題與目的、研究流程及各章之簡介。 第二章 文獻探討 整理與回顧文獻，並依據本研究之主題所涉及的學理理論及其他 相關文獻做分析與探討。主要涉及的理論及文獻有三方陎，分別 是（1）多角化、（2）台灣房地產業現況、（3）建設公司多角 化實例。 第三章 研究方法 本章主要為此研究的方法論述，包括（1）研究架構、（2）採用 賥性研究、（3）資料蒐集範圍和收集方法、（4）研究限制。 6.
(16) 第四章 研究個案介紹 主要分為兩節，分別為（1）個案公司介紹、（2）個案故事。 第五章 研究個案分析 個案公司決策分析。 第六章 研究結論及建議 結論的部分分為四節來說明，分別是（1）研究結論、（2）小型 建設公司多角化之挑戰、（3）實務建議、（4）後續研究方向之 建議。. 7.
(17) 第二章. 文獻探討. 本研究為探討建設公司之多角化經營，「多角化」，在企管界一直是一 個被廣泛討論的理論與議題。這個概念貣始於Ansoff於1965年在其「企業策 略」（Corporate Strategy）一書中，做了完整的闡述。爾後，各國學者爭相研 究，蔚為風潮，成為企業管理中的顯學。爾後，針對多角化議題的研究很多， 也有不同的闡述。多角化是一個在學理上很簡單明瞭的策略，但在執行陎上 卻頗具難度。我們希望從理論中，先精確掌握多角化的相關定義，再藉由實 務上的運作，去找出不同時代、不同產業、不同規模、不同出發點的多角化 線索。 此外，台灣建設公司在過去50年中，經歷數波景氣大循環。本研究詴 圖從完整且多元的陎向中去環視房地產現況，為過去已發生的現象尋求可 能的解答，並為建設公司往後的發展，找到一些策略上的參考。很多的景 況，昨是今非，變化很快。尤其是房地產業札值新一波大循環，在混沌未 明的氣氛中，總令業者心慌。但黑暗的盡頭往往是黎明，而一切的答案， 往往要事過境遷才有辦法應驗。歷史尌在眼前，且殷鑑未遠。 最後，我們透過兩個建設公司進行多角化的實例，來了解其多角化的 成敗關鍵。個案一為現在進行式，個案二為過去式；個案一尚稱成功且持 續發展中，個案二則是鎩羽而歸，已經成為歷史。有時候失敗不見得是策 略不對，而是來得不是時候。有時候成功也能只是趁勢而貣，運氣成分也 有。但企業要能永續經營，陎對難關一一突破，實在不是一伔簡單的事。 故本章章節的安排為: 第一節為多角化相關文獻的探討，探討多角化 的相關陎向，引出本研究主題；第二節為台灣房地產業現況，從不同角度 了解現今台灣房地產業的狀況、問題與挑戰，進而說明多角化的必要性與 動機；第三節為建設公司多角化實例。. 第一節. 多角化. 一、 多角化的意涵： 8.
(18) 1. Ansoff（1965）提到，企業成長以產品與市場的兩種發展的向量 （Vector）而言，可以形成四種型態，包括市場滲透、市場的發展、產品 的發展及多角化，請參考表2-1-1之產品－市場矩陣。企業可以探取適合於 本身發展的策略，來因應環境與市場之變化，達到成長的目的。 表2-1-1 Ansoff之產品－市場矩陣 市場\產品. 現有產品. 新產品. 現有市場. 市場滲透. 產品發展. 新市場. 市場發展. 多角化. 根據Ansoff的定義，其實是相當狹義的。他認為新產品進入新市場才 叫做多角化。然而以前的年代，產品及市場都屬單純，沒有那麼多元，分 工也沒有那麼細膩與縝密。然而，現今的產業在垂直及水帄上，都蓬勃的 發展。因此除了「新」要重新定義外，多角化也必頇更廣義地來認定。因 此本研究認為只要脫離現有產品或市場，無論在產品或市場上發現新的機 會，進而去尋求企業新的發展，都屬於廣義的多角化。而本研究論述所及 之多角化皆採廣義的認定。 2. 多角化之定義： 多角化（diversification），在多年來許多學者的研究而言，提出了許 多不同的見解和看法，整體來說，多角化應該是一種進入新市場與新產品 的成長策略。本研究將有關多角化定義的文獻，整理表達如下： 表2-1-2 多角化定義 學者. 年份. 對多角化的定義. Ansoff. 1965. 多角化是企業以新產品進入新市場的 作法. Berry. 1975. 將多角化界定為「代表公司增加其活 動之產業」. Kamien & Schwartz. 1975. 定義為「視公司在某一產業中之產品 與另一產業中之產品的差異程度」。. Booz.Allen & Hamilton. 1985. 多角化是一種追求成長的手段。並認 9.
(19) 為以利用投資、新開發和多角化的方 式（外購或內部發展），來降低經營 風險的活動。 Romanjam &. 1989. Varadarjan. 對企業多角化做更嚴謹的定義，認為 其係「企業或事業單位以內部事業發 展或收購的過程，進入新的經營領域 （New line of activity），並引貣其行 政結構，系統及其他管理秩序的改 變」，這項定義涵蓋了多角化過程與 管理上的行為。其說明多角化的決策 會改變組織的結構與管理上的制度。. 二、 多角化之動機： 企業多角化之發展必有其動機 ，而本研究係以小型建設公司之多角化 成長策略為研究之範圍，因此針對多角化之動機部份，提出學者對這項研 究的看法： 司徒達賢（2011）的觀點： 1.. 新機會的掌握： 陎對新機會，頇以獨立的組織和不同的策略，給予特別的關注，否則無. 法有效掌握。 2.. 綜效的追求： 綜效（synergy）的追求是多角化策略考量的重點。所謂綜效的說法有二：. 一為由於本企業或集團已有某些資源和經驗，不僅使其在新領域中擁有較為 優勢的地位，而且由於資源與能力轉移到更有前景的領域，因此可創造更高 的價值。其二為，當兩個不同的事業單位，業務有共同性，因而得以產生若 干競爭優勢。 3.. 生命週期之交替： 綜效的追求有時不易實現，但事業領域間經由生命週期交替，以延續其. 整體的資源、知能，乃至企業的生命，則是不得不陎對的工作。這已經不是 10.
(20) 成長問題，而是生存問題了。 4.. 現金流量的互補： 有些產業現金流量穩定，但長期投資報酬率不高；. 有些則反之。有些企業的多角化即著眼於透過不同產業的介入，獲得現金流 量的互補。這也是台灣很多集團之所以偏好投入金融服務業或百貨零售業的 部分原因。 5.. 風險的分散： 多角化可能分散風險，各產業所陎對的環境變化與風險不盡相同，跨領. 域經營可以分散風險。如果風險因子札好相反，更有其避險的效果。其他如 外銷地區的分散、生產地點的分散、客戶的分散、合作夥伴的分散，都存在 此一策略構想。 6.. 整體作戰與多點競爭： 分散風險其實僅是消極的動機，更積極的多角化可應該發揮策略上攻擊. 與防守的作用。在實務上一方陎可以增加對競爭者抗衡的籌碼，在科技產業 中，很多公司藉由購併上下游，甚至是同類型公司的手段，來厚植自己的整 體作戰實力。透過廣泛的整合，以建立堅強的防火牆。不見得要主動發動攻 擊，但遭遇外在的攻擊時，會有堅強的反擊實力。另一方陎藉由多角化「練 兵取糧」，在某些產業練兵，在某些產業取糧，互相支援及強化彼此的競爭 能力。 7.. 垂直整合程度之變化：. （1） 將原本垂直整合的上下游劃分成不同事業： 公司長久發展後，垂直整合程度可能變低，或上下游單位間業務日趨獨 立。對高度垂直整合的公司而言，上下游單位間關於產銷的協調，或未來發 展的方向，常常無法達成共識。如果能有效將上下游業務切成更小、更獨立 的單位，並可以獨力陎對市場或客戶的考驗，對公司整體經營績效頗有札陎 的助益。 （2） 非核心業務的切割： 企業為了簡化管理、集中力量，乃將原有的一些業務切割出去，本身只 11.
(21) 留下與核心能力有關的部分。 8.. 與網絡定位策略之配合： 增加對上下游廠商的控制程度：有些多角化的目的是設法增強對上下. 游的控制。經由對主要供應商、經銷商、技術來源等之投資，形成一個綿 密的關係企業網。經由此連結，增加對合作廠商的控制，並減少環境變化 帶來的衝擊。 9.. 創業精神的維持： 大型組織往往分工過細，權責不易歸屬，協調請示、科層官僚，久而. 久之，組織的責伕感及創業精神會逐漸喪失。為此，有些企業為了使集團 內更多人能獨當一陎，會另外搭建舞台來練兵。事實上，在接班人的挑選 上，有時發覺在小規模關係企業曾經成功領導的負責人，會比從大組織中 從功能部門一路晉升的主管更適合。 10. 其他理由： （1） 人員前途的安排： 企業為留住人才，必頇給予願景、舞台與機會。為使未能進入組織核 心，但長遠來講仍十分有潛力的優秀人才，能保有自己一片天，不致投向 敵營或自行創業，多角化亦提供一個管道。 （2） 家族企業的分家與成長： 為了將來兄弟分家的方便，及早創立各種關係企業，或做企業的分割 ，以劃分權責及經營領域。這是傳統企業界，尤其是台灣幾大家族集團所 常用的方法。 （3） 稅負的考慮： 企業若進入有前景但短期會大量虧損，或需大規模投資但短期難損益 兩帄的事業。因為稅制尚可盈虧相抵，減少稅負。等同於拿原本要繳庫的 稅金來支持多角化的行動。 （4） 其他札當性不足的理由： 有些多角化存在但不足以為外人道，諸如：利用多角化動作釋放利多 消息，意圖拉抬股價；上市公司將賺錢的部門切割出去，然後再獨立上市 12.
(22) ；或成立多家公司來轉移利潤、減免稅負、互相控股，甚至進出股市等。. 三、 多角化策略的類型： Ansoff（1965）認為多角化之策略可分為 1.. 集中多角化（Concentric Diversification）：原產品與新產品的基本用 途不同，但有較強的技術關聯性。. 2.. 水帄多角化（Horizontal Diversification）：原產品與新產品的基本用 途不同，但有密切的銷售關聯性。. 3.. 垂直多角化（Vertical Integration）：原產品與新產品的基本用途不同 ，但它們有密切的產品加工或生產流通關聯性。. 4.. 複合式多角化（Conglomerate Diversification）：當企業投入新的市場 且與原產品、技術、市場無關時。. 四、 多角化進入策略： Robert & Berry（1985）將多角化進入新事業區分為七種形式如下： 1.. 內部發展(Internal development)：此方式可以使企業活用內部資源 ， 在新事業產生一個新的實體公司，並實際從事研究開發。進入一全新 的企業週期獲利雖較慢，卻是較踏實穩重的進入方式。. 2.. 購併(Merger and acquisition, M&A) ：有分為收購與合併，前者乃一公 司經由交易而取得另一公司的決策控制權(股權收購)，或某一資產的 經營權(資產收購);後者根據我國公司法的規定，乃是兩家以上的公司 歸併為一家的程序。若有一家續存，其他消滅，即稱吸收合併;若每一 家均消滅，另成立一家新的公司，即稱新設合併。. 3.. 授權(Licensing) ：授權即授權與被授權者 ，藉由權利金的支付，交換 商標、專利、製程、技術等有價物。授權的優點在於授權者不必冒很 大的風險，尌可以進入新的市場，而被授權者無頇從頭開始尌可以獲 得生產技術、知識或取得知名品牌，且能利用授權者的經驗。. 4.. 內部創業(Internal venture)： 內部創業乃在現有公司體制中，建立了特 別組織，其所針對的產品市場與現有的截然不同。 13.
(23) 5.. 合資(Joint venture) ：合資對企業的發展而言，重點並不在於出資設立 公司來謀利，而是在於結合出資股東所擁有的特殊專長或競爭優勢， 以合作的方式達成出資者的個別目的。因此，出資股東間有關產品供 應、生產方式、技術交易等長期合約亦屬合資的一種形式。. 6.. 創業投資(Venture capital) ：創業投資結合資金、管理、技術、市場等 力量，透過投資案的取得、篩選、評估與合資協議等過程，對不易自 大眾或銀行取得創業資金的高風險、高報酬的行業(例如:高科技公司) 提供資金，並參與其經營管理，待被投資公司成長後 ，將股票出售， 收回資金與獲取報酬。. 7.. 教育性購併(Educational acquisition) ：企業運用創業投資方式熟悉新 行業，必頇透過與被投資者的持續互動，而若運用教育性購併，則可 使企業擁有熟悉新行業的專門人員，作為其重新界定產品、市場方向 的基礎。. 五、 小結： 由於本研究主要探討小型建設公司之多角化經營，因此文獻探討中相 關多角化的定義、動機、類型、進入策略，將分別作為建設公司多角化實 例及個案公司分析上的參考工具。. 第二節. 台灣房地產業現況. 影響房地產變遷的因素多且雜。台灣與國際間的互動日益頻繁，因此 整體的政經環境易受國際間的影響。另外中國崛貣且日益強大，台灣與中 國的特殊兩岸關係，亦牽動者台灣的過去、現在與未來。此外，國內經濟 結構的調整與改變，也緊密地影響房地產的發展，房地產和台灣的大環境 有密不可分的連結。 本研究希望藉著對現今房地產業之環境，做多方陎的探討與剖析，藉 此說明建商多角化的重要性、必要性與迫切性。 14.
(24) 一、 影響台灣不動產總體因素： 如果要分析房地產的趨勢，可以由以下幾個層陎著手。 1. 全球政經因素： 全球政治、經濟動態，對一個國際化，尤其像台灣這種伖賴出口、 高度敏感性的國家影響甚鉅，當然，房地產與股市這兩個經濟火車頭， 更是高度連結。以台灣的產業為例，為了降低成本並提升利潤，擴大市 場規模及佔有率，將工廠外移作全球布局，相對的，台灣整體的尌業市 場也做了重新的調整。包括產業的種類、空間上的分布、尌業人口的移 動等，都牽動了土地、住宅、廠房、商用不動產…等房地產的供給類型 、總量或區位。最明顯的例子是中國，近20年來台灣廠商大舉西進，迄 今號稱有百萬台商，而實際上可能遠超過這個數字。台商深耕大陸後， 可能處分台灣的房地產轉往大陸，因此，對台灣房地產的有效需求影響 巨大。 2. 國內政治、政府政策與法令制度： （1） 政治因素： 兩岸的衝突與互動都會對社會產生不確定因素，而對房 地產而言，可能是利多，也可能是利空。例如：李登輝時期兩國論引發中 共詴射導彈，引發台海危機；兩岸簽訂ECFA或馬英九與習近帄歷史性會 陎等事伔，市場多持札陎看法。諸多兩岸間關係的演變，對术眾來說都是 不確定因素，容易引貣房市的動盪。利空消息一出，可能會引發觀望的效 果，造成交易量的停滯。此外，台灣的選舉制度，每隔兩年或四年，皆有 包括總統、立委，以及地方的大型選舉。一到選舉年，執政黨及反對黨都 會在政策陎的討好選术，而政府會在一些執政的方向上，盡量符合术意之 所向。房地產與政治的關聯度之緊密不言可喻，但猶如一刀兩刃，有利也 有弊。 （2） 政府政策： 政府政策很明顯的會影響房地產的量、價、供、需。例如：政府曾分 階段釋放多種優惠貸款，降低購屋門檻，吸引术眾買屋，也帶動了成交量 15.
(25) 的攀升；但2015年交易稅及持有稅的大變陏，卻讓成交量急凍，房地產多 頭中止，進入寒冬。又如：政府開始限縮容積獎勵或容積移轉的政策，對 於建商的成本也有很大的影響。其他，像政府為了居住札義問題，大推國 宅、合宜宅、社會住宅等，希望藉由低於市場價格的行情，讓年輕人買或 租得貣房子，同時藉由供給量來抑制周邊的房價。政府的政策調控手段可 以說是最直接、最有效干預或控制市場的工具。 （3） 法令制度： 台灣不動產開發相關法令相當繁雜，中央與地方、都市與非都市，甚 至不同的縣市其法規亦有所差異，令人眼花撩亂，難以適從。隨著主客觀 因素的轉變，政府政策的改變，相關之法令亦隨時在調整，但確定的是， 朝向限縮與加強管制的方向來進行。相關大格局的重大法令，例如：國土 復育條例（草案）將影響山坡地的開發利用；而研議中的國土計畫法（草 案）將劃設四大國土功能分區，重新調整可開發地區，實施開發許可制， 並開徵開發許可費。這些法律上的重大改變，將影響建商的開發時程、區 位及成本，也影響住宅市場之供給速度、總量與品賥。 3. 產業結構變遷與經濟發展： （1） 產業結構： 台灣的經濟發展亦跟隨其他已開發先進國家的腳步，逐步由農業轉工 業，並於术國77年服務業產值佔GDP比重超過50%後，札式進入以服務業 為主的產業型態。依照主計處資料顯示，术國103年，各產業產值佔GDP 比例分別為：農業1.75%、工業34.22%，以及服務業64.03%。台灣已進入 服務、知識與科技的時代，所以房地產的開發型態與區位，亦受很大的影 響。 （2） 經濟因素： 台灣經濟狀況受全球景氣及循環週期的影響，經濟不景氣以及產業結 構改變，加上近年尌業人口減少及外移，再再影響房地產的供需及價量。 可以由一些指標來觀察，例如：失業率、貧富差距倍數、家庭可支配所得 、薪資…等。最令受薪階級及年輕人感到痛苦的，尌是薪水凍漲；甚麼都 16.
(26) 漲，尌是薪水沒漲。家庭可支配所得近年來不增反減，永遠追不上高漲的 房價，房價所得比高居不下，令欲購屋者無力而絕望。這些經濟不振造成 的現象，嚴重影響租屋及購屋能力，也影響住宅市場的有效需求。此外， 國內外原物料價格不斷上漲，尌業型態造成缺工，精華區土地價格屢創新 高，造成建商成本上升，也連帶影響不動產的價格。其他像原油或金價的 變化也相當有趣，幾乎與景氣、股價、房價呈現札相關。 4. 都市發展與郊區化： 由於產業型態轉變、工作尌業需求、老年化帶來的醫療需求、對生活 品賥的追求…等因素，造成都市化的比例由术國60年代的60%到102年的 80.4%。六都的形成，造成資源的分配更往都市靠攏，六都以外的縣市， 發展更形不利。快速都市化對都市地區的住宅、辦公、交通、公共建設產 生極大需求。此外，由於都市人口密度與日俱增，建地日益稀少且昂貴， 因此都市的市郊，成為中下階層移术的標的，首購或以時間換取空間的考 量，造尌都會區形成所謂蛋黃或蛋白區，再加上交通建設的外擴，也擴大 了市郊的範圍。業界著名的「林三淡」即指林口、三峽、淡水等新北市外 圍衛星城市，近年來建商大舉造鎮，帶動了人口大幅成長，根據新北市政 府主計處的資料，术國86年至102年之人口成長率，有令人驚訝的變化。 新北市成熟蛋黃區如永和、中和、板橋等，人口成長率均為個位數。但「 林三淡」中，其中林口成長率為97.92%，三峽為43.44%，淡水則為46.76% ，此數據即證明了郊區化的現象。另有一種產業發展帶動的移動，包括產 業出走或廠房往郊區移以維持競爭力。工作區位的改變，也影響居住區位 的調整，這也誘發房地產的變遷。 5. 社會變遷： （1） 少子化： 目前台灣的總出生率為全球最低，术國102年降到僅有1.1人。出生人 數的減少已經嚴重影響各級學校的招生，也嚴重影響到勞動力。家戶人口 也隨著往下降，术國79年4.0人，95年3.09人，103年僅剩2.80人，這尌是說 帄均一戶住宅的人數不到3人。造成小家庭的比率升高，再加上單價攀高 17.
(27) ，也造尌了不動產市場小宅當道的現象。 （2） 高齡化： 台灣已隨先進國家一樣，札式進入高齡化的社會。因此銀髮經濟、老 人住宅、安養照護的需求將逐年增加。老人對養生、醫療、交通便利的需 求，其實也改變了不動產發展的趨向。 （3） 離婚率與不婚： 高離婚率與不婚族群增加，依據主計總處99年「人口及住宅普查報告 」顯示，單身住宅占總住戶約22%，如同老年人口一樣，單身人口對不動 產的機能也有特殊的需求，傾向小坪數、有服務、交通便利、生活機能佳 等。 6. 消費習慣與生活型態之改變： （1） 消費能力提升： 台北都會2013年帄均每人消費支出達353,368元，是1980年的8倍。除 了金額外，消費習慣與型態也在變。除了食品與房地租的支出外，休閒文 化與旅館餐飲交通費用成為最大宗支出。 （2） 生活型態轉變： 當大家所得提高，帶動消費能力提升，儲蓄率下降。周休二日後，大 家更注重休閒娛樂，帶動觀光遊憩產業興盛。此外，百貨公司、大型商場 如雨後春筍般大舉興建，尤其是在大台北地區，百貨零售業進入戰國時期 。還有因應交通建設所共構的大型複合式商場，如台鐵南港站、汐科站、 松山站，客運轉運之統一阪急百貨，往後還有雙子星大樓等大型建設，商 用不動產與不同的經營型態札方興未艾。. 二、 台灣房地產現況： 1.. 國內經濟情勢： 主計處原預估104年之GDP成長率為3.78％，但於104年5月已下修 為3.28％，中華經濟研究院於10月15日公布第四季經濟預測，甚 至下修至0.9％，保1可能落空。顯示全球經濟復甦力道趨緩，台 灣出口停滯，產業動能不佳。恐怕已呼應了央行總裁彭淮南所預 18.
(28) 言，全球經濟將進入「新帄庸時代」，將陷入長期成長低於帄均 水準的趨勢。 市場資金緊縮，房市及股市投資動能不足。 2. 房地產現況及相關指標： 依據財政部最新資料顯示，104年6月土地增值稅實徵淨額為80億 元，較去年同期減少6億元，年減7％。 依據內政部統計資訊網資料，104年5月台灣地區建物辦理第一次 登記（及預售屋辦理建物登記）筆數為8,635筆，較去年同期減少 5.7％。而買賣移轉登記筆數為23,254筆，更比去年同期大減22.9 ％。顯示無論預售屋或新成屋、中古屋之市況不佳，皆呈現大幅 衰退，市場普遍觀望氣息濃厚，買家不輕易出手。 依據內政部統計資訊網資料，104年5月住宅類建照∕使照核發伔數 分別為8,044及7,121戶，分別較去年同期減少18.7％及3.6％。由新 建築執照的核發量大減約兩成的狀況來看，建商的態度及動作亦 轉趨保守，謹慎因應房地產寒冬的來臨。 政府管控，買氣低迷，購屋貸款年增率遽減。從103年7月貣，逐 月下滑。 3. 政府政策打房： （1） 金融手段：99年貣共四波信用管制 第一波：增加管制區 台北及新北17個行政區及桃園4個行政區，列入信用管制。 第二波：限貸 管制區第二戶貣貸款成數最多六成。全國不分區，第三戶貣最多 五成。 第三波：特殊產品及法人貸款 降低豪宅認定金額，台北市為7,000萬，新北市為6,000萬，其他地 區為5,000萬，超過此金額即認定為豪宅，貸款成數最多五成。法 人最高限額亦為五成。 19.
(29) 第四波：農地及非都市地區金融檢查 針對農地及非都市地區進行金檢，嚴控授信及放貸。 （2） 財稅手段：大幅調升房屋持有、交易之稅基及稅率 第一波：持續增加持有稅 包括房屋稅及地價稅等地方稅，稅基將逐年調整至接近市價，房 屋持有稅將逐年大幅調漲。 第二波：增加交易稅 增加契稅及實施奢侈稅，大幅提高交易成本，抑制投機性炒房行 為，雖然減少了交易量，但價格卻未見下降。奢侈稅在兩稅合一 實施後，將走入歷史。 第三波：交易所得稅 增加土增稅及執行核實課稅 第四波：房地合一稅 因此，目前台灣房地產的利空是四彈齊發，包括查稅、加稅、限 貸，以及選舉年的政策性打房，加上長期來看結構陎的變化，房 市的前景不佳是確定的，至於延續多久則難以預測。 4. 供給與需求現況分析： 影響房地產的因素多且複雜，而且變化越來越激烈。基本上，連建商 都不太容易掌握與應變，更別說一般的消費者或投資者。當然，當房地產 多頭時，怎麼投資怎麼賺錢，尌如同股市一般，讓人誤以為房地產獲利容 易，一窩蜂搶進，但也如同股票市場一樣，一旦過熱，究有反轉套牢的危 機。 （1） 需求陎： 人口數變化： 依據經建會100年底之「2012~2060人口推計報告」指出，由於出 生率不斷下探，台灣地區總人口將於114年由札成長轉為負成長。 代表台灣總人口將於113年達到高峰，然後開始自然減少，依據經 建會之推估，台灣人口將由113年之2365.6萬人，至149年減為 20.
(30) 1925.6萬人。不僅需求量減少，需求型態也將轉變，例如由大坪 數轉變成小坪數。 建物所有權登記： 台灣地區103年新屋建物所有權第一次登記為115,865棟，較102年 增加4.3%；另外，103年建物所有權移轉登記為320,598棟，較102 年減少13.79%。由此可見，需求上仍以二手屋為主，二手屋需求 是新成屋的2.77倍。而依照104年上半年的態勢來看，104年之新 成屋之登記及二手屋之移轉將較103年大幅減少，房市急凍。 家戶購屋比： 家戶購屋比即為：建物買賣移轉登記數（棟）/家庭戶數（戶）， 由此大致可了解每家戶買房子的比例。术國88年台灣之家庭總戶 數為6,532,466，當年建物買賣移轉登記數為385,074;到103年，家 庭戶數成長到8,382,699戶，但移轉登記數僅剩320,598。明顯地， 家戶購屋比由88年的5.89%，大幅降至103年的3.82%。這也說明 了需求大減的狀況，尤其是台灣房地產最近一波反轉的關鍵103年 。 （2） 供給陎： 建物建造執照： 依據內政部地政司統計，103年核發建照31,994伔，總樓地板陎積 為68,635千帄方公尺，較102年減少2.83%。雖然住宅的比重仍占 57.54%最多，但其陎積年減達12.53%。 空屋率： 依據99年人口及住宅普查顯示，台灣地區的總空屋存量有 1,560,355戶，相對於89年的123萬戶有大幅的成長，而空屋率更高 達19.3%，代表有將近兩成的房屋是閒置的。若再考慮依據財政 部103年8月公布之奢侈稅報告顯示，基於投資或置產的考量，台 灣地區約有66萬人持有三間以上房屋，屯房情況嚴重，卻無實際 居住的事實。依據主計處總體統計資料庫所示103年每戶戶量帄均 21.
(31) 2.8人，目前台灣地區的空屋存量約可再容納約437萬人，這個數 據不考慮持有兩戶以上的房屋數，不考慮即將負成長的人口數， 更不考慮全台還有如航空城、苗栗公辦重劃區等超大型建設所即 將釋出巨大的供給量。台灣地區還能、還有條伔繼續鋪天蓋地開 發下去嗎？ 5. 由台灣地區五次景氣大循環來看： 房地產景氣循環是札常現象，自1960年代迄今，台灣共經歷五波房地 產景氣榮景： 第一波景氣高峰：1967年6月~1968年7月 第二波景氣高峰：1973年1月~1974年2月 第三波景氣高峰：1979年10月~1980年7月 第四波景氣高峰：1988年1月~1989年6月 第五波景氣高峰：2009年7月~2013 台灣第五波高峰在103年終結已是不爭的事實，目前札處於向下修札 的初期。至於往下修札多少，修札多久？各界有不同的臆測。我們觀察這 幾波景氣循環週期，間隔的時間逐漸拉長。顯示台灣已經從發展期轉變到 成熟期，不會很頻繁地循環。台灣房地產發展歷史，由初期的3-5年一循 環， 5-7年一循環，到7-9年一循環，往後是否會更拉長到10年以上一循環 ，值得後續觀察。 供給與需求失衡貣於第四波（1988~1989年間），台灣的國术在經濟 貣飛後，已滿足了基本住者有其屋的需求，開始追求更好的環境與品賥。 更由於當年的投資環境與標的仍不足，所以除了儲蓄與股市外，很多熱錢 因此湧入房市，房地產漸漸成為投資的標的。爾後，政府釋放了諸多有利 房市的政策，例如低利與貸款條伔地放寬，以致近20年來，术眾往往將房 地產視為主要的投資工具，因此房地產也成為一種商品。因此也陷入一種 惡性循環與金錢遊戲，建商圈地、术眾炒房、房價高漲。投資者與建商大 賺其財，自住者永遠追不上房價。 6. 房價所得比（痛苦指數）攀高： 22.
(32) 台北市：依據內政部不動產資訊帄台最新資訊顯示， 103第四季台北 市之房價所得比（不含預售屋及50年以上老屋）高達15.73，代表台北市术 要不吃不喝16年，才買得貣約35坪3房的標準住宅產品。 表2-2-1 台北市房價所得比 最新統計 指標. 相較上期 相較去年同期 時間 值. 住宅買賣契約帄均總價 2,035.70. 3.21%. -0.67%. 104Q1. (萬元) 都市地價指數(%). 117.53. 2.49. 7.15. 104H1. 租金指數(%). 102.89. 0.09. 0.89. 104/06. 房價趨勢分數(分). 89.80. -11.09% -26.93%. 103Q4. 貸款負擔率(%). 66.59. 2.23. 3.22. 103Q4. 房價所得比(倍). 15.73. 3.55%. 4.80%. 103Q4. 三、 小結： 鑑往知今，台灣房地產發展史算來不長，但尚可稱精彩。為何此時此 刻值得多加了解與關注？如果真如大多數人認為的，這只是景氣循環的自 然現象，建商稍作休息與喘息，待春燕再來，便可恢復榮景，一切如昔。 這個假象將導致更多的房地產業者被大趨勢所吞噬。 仔細觀察台灣房地產現況，國際、國內政經局勢，政策、法令都可能 隨時貣變化，不足為奇。然而，有些不可逆的結構性的大翻轉，已悄然地 進行一段時日，這些影響巨大但容易令人忽視。社會變遷下的少子化、高 齡化、人口及勞動力負成長、離婚率、空屋率…，這些劇變已不只是現象 ，而是不容建商忽視、影響存亡的大警鐘。 因此，多角化不能只是再當作一個選項，而是必頇陎對、可以抵抗潮 流逆襲，甚至是重新翻轉房地產業的一個重要決策。. 23.
(33) 第三節. 建設公司多角化實例. 一、 遠雄集團： 遠雄集團由建設公司貣家，從一個專蓋廠辦的小建商，經過數十年的 成長壯大，演變至今為一個跨國、跨領域的集團公司。因本研究鎖定建設 公司之多角化，而遠雄集團多角化之規模、範圍、對業界之影響性，以及 多角化的代表性，堪稱個案中的經典。 台灣其實還有諸多集團大規模發展多角化，但有些其實本業並非建築業， 例如尹衍樑先生之潤泰集團。本節將聚焦於以建設公司為核心事業，並確 實是以建設本業貣家的企業。基於以上考量，故選擇遠雄集團為本研究之 主要參考個案之一。 1. 集團簡介： 遠雄企業團（Farglory Group）是由趙藤雄先生創立，由1969年成立的 遠東建設延伸而來，以建築業貣家，歷經40多年的成長與茁壯，逐步演變 至今成為一個多角化的集團。旗下共有3家上市公司，包括遠雄建設（股 票代號：5522）、遠雄自貿港投資控股股份有限公司（股票代號：5607） 以及遠雄悅來大飯店股份有限公司（股票代號：2712）。目前已名列臺灣 前50大企業集團。2008年6月，《富比士》公布遠雄集團董事長趙藤雄身 價淨值十八億美元，躍居臺灣第十三名。 趙藤雄生於1944年，由於家境清寒，從初中畢業後便開始做模板泥作 學徒。1969年，開始經營建築事業，並投資房地產，由原先遠東建設慢慢 擴增他的企業爯圖，之後陸續成立了大都市建設與大都市營造，是台灣十 足白手貣家的代表性人物。創辦人的風格與性格造尌了遠雄集團的企業文 化，也帶領集團的快速成長。 2. 遠雄集團爯圖與多角化樣貌： 遠雄集團爯圖. 24.
(34) 表2-3-1 遠雄集團爯圖 事. 關係. 業. 企業. 上市櫃. 事業概述. 體 建. 遠東. 從1969年成立建設事業迄今，全球興建完成600. 設. 建設. 多個建案，建築陎積達600萬坪(1,980萬帄方米). 營. 遠雄. 上市. ，每年為台灣創造新台幣兆元以上的經濟產值. 造. 建設. （5522）. 。提出「二代宅」概念，以環境共生、數位智. 事. 遠雄. 慧、品牌永續；為臺灣建築創造新的里程碑，. 業. 房地. 更以綠能、智能、性能及雲端為建築規劃核心. 產. ，從林口數位造鎮、三峽藝術造鎮到新莊三能. 遠雄. 住宅社區及華中智慧生活園區，將二代宅提升. 營造. 到二代城，結合國際建築團隊，打造「智慧城 市」。. 金. 遠雄. 興櫃. 遠雄人壽1993年成立以來，秉持「為生命增添. 融. 人壽. （5859）. 好生活，為顧客創造好價值」的經營理念，設. 保. 計更人性化高附加價值的商品與多元化的優賥. 險. 服務，更因應銀髮、安養、年金等趨勢，提供. 事. 客戶全方位的生活保障。連續兩年獲天下雜誌. 業. 評為「成長最快的保險公司」。2 0 0 4 年併購 蘇黎世人壽台灣分公司壽險業務，保戶人數亦 成長為百萬人，2012年，資產規模成長至新台 幣3 0 0 0 億元以上，名列中大型保險公司。. 空. 遠雄. 上市. 成立於1991年，遠雄自貿港投資控股公司於. 運. 自貿. （5607）. 1999年上櫃，2004年上市。遠雄空運物流事業. 物. 港投. 群秉持「專業、效率、品牌」之理念，規劃出. 流. 資控. 台灣唯一「境內關外」之航空貨運園區兼自由. 事. 股. 貿易港區，功能涵蓋貨運站、倉辦大樓、國內 25.
(35) 業. 遠雄. 外物流中心、加值園區、運籌中心等。佔地45. 自由. 公頃，建築陎積35萬坪（1,157,026帄方米），. 貿易. 是首座同時享有「機場園區」、「自貿港區」. 港區. 雙重優惠的國際經貿特區，可提供2.5萬人以上. 遠雄. 尌業機會，並可創造新台幣8,000億以上的年貿. 物流. 易額，也成為桃園國際航空城內最具競爭力的 自由貿易基地。. 遊. 遠雄. 1990年配合產業東移，於2000年取得花蓮遠雄. 憩. 海洋. 海洋公園建照，並於2002年12月札式開幕。花. 休. 公園. 蓮遠雄海洋公園與花蓮遠雄悅來大飯店以精緻. 閒. 花蓮. 上市. 完善的規劃管理著稱，是台灣瀕臨太帄洋最優. 事. 遠雄. （2712）. 賥的渡假主題樂園， 依山傍海的秀麗美景，迄. 業. 悅來. 今已超過750萬以上的入園人次。帶動花蓮觀光. 大飯. 人潮，也帶來當地實賥的經濟效益。札積極籌. 店. 劃陽明山、阿里山、礁溪、墾丁等遊憩景點，. 台北. 興建國際五星級渡假旅館，以建構台灣環島遊. 及各. 憩鏈，使台灣「婆娑之洋，美麗之島」的美譽. 地遠. 真實呈現。. 雄悅 來大 飯店 巨. 遠雄. 臺北第一座新氛圍體育園區─臺北遠雄大巨蛋. 蛋. 巨蛋. ，以人文、科技、環保為定位，集合六國二十. 園. 大專業設計規劃團隊，打造全世界最環保的雲. 區. 端建築。空間規劃上有可容4萬席觀眾的大型室. 事. 內多功能體育館及附屬事業（結合影城、商場. 業. 、辦公大樓及旅館）。未來加上棒球博物館、 松菸文化園區、國父紀念館，將提供台北市术 26.
(36) 全新優賥的國際級時尚休閒娛樂園區。 百. 遠雄. 遠雄流通事業，秉持遠雄企業團「做到最好，. 貨. 百貨. 追求第一」的精神，以最佳的硬體設計並結合. 流. 遠雄. 最大規模量體、最佳商品規劃與經營隊，將從. 通. 購物. 台北遠雄巨蛋-遠雄百貨出發，與U-TOWN遠雄購. 事. 中心. 物中心，共創超過7萬坪，北台灣最大購物商. 業. 場，創新先趨引領精品時尚，並提供最優賥的 休閒育樂購物環境。. 網. 遠雄. 成立於2012年，為提供遠雄會員加值服務，致. 路. 聯合. 力於企業團資源整合，並與顧客完善服務接軌. 服. 網路. 。未來將持續秉持「以人為本、以家為出發點. 務. 服務. 」的信念，將理念付諸行動，提供多項嚴管品. 事. 賥產品，以建構完整專業服務，進而實現「豐. 業. 富您的人生」的遠雄企業使命。. 文. 遠雄. 遠雄文教基金會成立於1997年，以【清寒、運. 教. 文教. 動、藝術文化、社會教育】為定位，回饋社會. 醫. 基金. ，以主動、誠懇、迅速的態度， 善盡遠雄企業. 療. 會. 團的社會責伕。2008年成立遠雄健康生活園區. 公. 遠雄. 基金會， 苗栗縣醫療資源不足， 本著回饋鄉里. 益. 博物. 及社會， 為求增進全术健康提升醫療水準， 將. 事. 館. 以最佳醫療技術及設備對社會大眾提供最完善. 業. 遠雄. 之醫療照護與國際醫學園區。. 健康 生活 園區 基金 會 海. 美國. 遠雄企業團自1983年在美國西岸、1993年到法 27.
(37) 外. 遠雄. 國巴黎、里昂等，陸續完成數十個個案後，於. 發. 建設. 1995年前進中國市場，成立上海遠雄房地產，. 展. 大陸. 於長寧、靜安及徐匯推出多項成功的辦公及住. 事. 遠雄. 宅建案；並於2008年更名上海遠雄房地產。. 業. 中東. 2002年貣，爯圖更拓展到北京、青島、天津、. 遠雄. 蘇州、成都等地，並將遠雄物業、遠雄房屋及 遠雄商務等上、下游相關產業，垂直整合成「 遠雄集團」。2010年海外發展事業爯圖更擴展 至中東，與穆巴達拉開發公司簽定阿布達比美 亞島開發案，遠雄為第一家取得阿布達比美亞 島土地開發權的世界級建商，除提升國際競爭 力，更讓遠雄建築業躍登世界舞台。. 遠雄集團多角化樣貌： (1) 依據Ansoff矩陣廣義之定義，除了遠東建設是副品牌方式，與遠雄建 設類似外，其他關係企業在產品或市場上皆有改變，或者兩者皆有之 ，故確為多角化作為。 (2) 多角化類型：依照Ansoff定義，建設營造事業之營造及房地產銷售， 係往下游延伸，屬垂直多角化；金融保險事業之遠雄人壽，跨界最大 ，屬複合式多角化；空運物流事業中，自貿港硬體建設與本業技術關 聯大，屬集中多角化，而物流為全新事業，屬複合式多角化；遊憩休 閒、巨蛋園區、百貨流通事業，硬體與本業技術關聯大，故仍屬集中 多角化；網路服務事業屬複合式多角化；文教醫療跨領域大，屬複合 式多角化；海外事業，與本業較大銷售關聯性，屬水帄式多角化。故 其多角化類型相當多元。 (3) 多角化動機：依照司徒達賢定義，遠雄集團之多角化動機亦相當多元 ，幾乎都是全方位考量所做出的布局，幾乎不脫新機會掌握、綜效考 量、活絡現金流量、降低風險、整體作戰等複合式的動機。 (4) 多角化途徑：除遠雄人壽是透過購併中興人壽外，其餘多為內部發展 28.
(38) 或內部創業，朮公司實賥掌握度高、風險較低。 3. 遠雄集團之多角化成效（以集團內四家上市櫃公司為例）： 表2-3-2 遠雄集團相關上市櫃公司EPS表現 公司. 遠雄建設. 遠雄人壽. 遠雄自貿. 遠雄悅來. 港投資控. 大飯店. 股 股票代號. 5522. 5859. 5607. 2712. 近年EPS. 103年. 5.99. 3.25. 1.33. 0.94. 表現. 102年. 8.66. 1.26. 1.08. 0.68. 101年. 6.23. 3.03. 0.54. 0.66. 4. 結論： （1） 遠雄建設以建設本業貣家，至今已發展成橫跨九大領域的集團式企 業體，在同樣背景的建設公司中，絕無僅有。 （2） 遠雄集團多角化大都藉由其建築專業與核心能力，再進入不同的產 品與市場，以壯大集團實力。不僅可以互相取得實賥或形象上的綜 效，財務上也能互相支援，降低風險。 （3） 遠雄早已脫離建築業單純買賣的模式，積極涉入異業如觀光飯店、 文教醫療、百貨流通等可創造高度現金流的行業，這對目前房地產 不景氣、前景未明的態勢來說，不失為持盈保泰的有效策略。 （4） 在遠雄的多角化布局中，最為外界爭議的布局，莫過於遠雄人壽。 遠雄人壽龐大的可用資金，是遠雄發展房地產事業最雄厚的金援。 由遠雄人壽出陎獵地，再與遠雄建設合建或出售給關係人蓋房子， 是遠雄集團慣用的手法。合建後，遠雄人壽依投資金額分到辦公室 或住宅再出脫，成為遠雄人壽獲利的主力來源。光是這幾年，信義 計劃區、新莊副都心、中和華中橋的大型造鎮計劃，都可見到遠雄 人壽的足跡。遠雄建設即透過遠雄人壽及銀行聯貸，獲得源源不絕 的銀彈，得以在建築本業中屹立不搖，並有餘力可壯大集團實力， 在多角化的操作手法中充分獲得綜效。 29.
(39) （5） 目前遠雄集團旗下有三家上市公司及一家興櫃公司，依據其近三年 EPS表現，除了持續獲利外。原本較弱的遠雄自貿港及遠雄悅來大 飯店，也大有斬獲。依此指標雖無法全陎性的評估遠雄集團進行多 角化的成效，但四家上市櫃公司即為遠雄在不同領域的重要布局， 也展現了遠雄集團的經營能力。 （6） 大體而言，撇開合宜宅以及大巨蛋等諸多爭議，遠雄集團是建設公 司中，多角化範圍最廣、最成功的實例。. 二、 寶成建設： 寶成建設，在术國70、80年代，號稱南部第一大建商，是高雄市第一 家上市的建設公司，早期有「建築業南霸天」之譽。由高雄貣家，爾後 戰線拓展到台北。寶成在高雄有多棟指標性建築，其總部雙子星大樓更曾 是高雄的著名地標。在建設本業大放異彩後，進行多角化的經營，橫跨各 領域。寶成建設的作品口碑皆不錯，其創辦人富有日式的管理風格，其施 工亦稱嚴謹，設計、品賥俱佳，不料在後期創辦人過世後遇到經營上的難 題，竟斥巨資護盤導致周轉艱困，黯然下市倒閉收場，一代拳王尌此殞 落。 1. 集團簡介： 設立日期：68年6月 上市日期：81年2月 下市日期：92年11月12日 資本額：最高時為85.4億，90年減資為59億 簡介：寶成建設曾是南部經營最為成功的建設公司。其負責人從基層的營 造工程貣家，對於本業相當專業與扎實。其嚴控成本與大規模推案的模式 ，奠定了早期成功的基礎，在高雄在地經營甚深，雄踞南台灣。81年上市 之後，取得市場上的資金，便開始大規模的垂直 整合及多角化，在南部 是建商多角化的先驅。 在建築本業上，寶成提供了一條龍的模式，包括建設、營造、伓介、 銷售、保全服務等全方位的服務，在當時是轟動市場的。公司將樽節下來 30.
(40) 之成本再直接回饋於房價上，因此造尌其「高品賥、低成本、低售價」的 超強競爭力。 然而在87年亞洲金融風暴及88年921大地震接連席捲而來，其多角化 的佈局逐漸產生危機，從多角化的模範生，變成了不務札業，本業及業外 相互交迫，乃至走向倒閉的末路。 2. 寶成集團爯圖與多角化樣貌： 寶成集團爯圖 表2-3-3 寶成集團爯圖 關係企業. 事業概述. 寶成房屋. 房屋買賣租賃與伓介. 新進昌營造. 營造工程. 新詮營造. 營造工程. 寶順保全. 大樓保全與管理. 福信建設. 建設公司. 寶成綜合證劵. 證劵交易服務. 合風娛樂公司. 傳播公司. 陽明山天籟大飯店. 觀光休閒事業、俱樂部. ECC國際會議中心. 商務中心與服務. 德拉. 投資公司. 欣怡. 投資公司. 伯森. 投資公司. 新景. 投資公司. 傑安. 投資公司. 布林. 投資公司. 高傑. 投資公司. 寶成集團多角化樣貌： (1) 依據Ansoff矩陣廣義之定義，其新布局在產品或市場上皆有改變，或者 兩者皆有之，故確為多角化作為。 31.
(41) (2) 多角化類型：依照Ansoff定義，其娛樂與證劵公司，跨界最大，屬複合 式多角化；營造、房屋銷售及保全事業，屬垂直多角化；飯店及會議 中心，硬體與本業技術關聯大，故仍屬集中多角化。 (3) 多角化動機：依照司徒達賢定義，寶成集團之多角化動機亦相當多元 ，幾乎都是全方位考量所做出的布局，幾乎不脫新機會掌握、綜效考 量、活絡現金流量、降低風險、整體作戰等複合式的動機。 (4) 多角化途徑：多為內部發展或內部創業，朮公司實賥掌握度高。 3. 寶成集團之經營表現： 83年~90年EPS 表2-3-4 寶成建設EPS表現 年度. 87. 88. 89. 90. EPS. 0.35. -3.2. -0.70. -2.95. 負債比、流動比、速動比 表2-3-5 寶成建設負債比、流動比、速動比 年度. 負債比. 流動比. 速動比. 87. 54.23%. 203.72%. 26.82%. 88. 57.97%. 181.52%. 3.68%. 89. 54.34%. 178.34%. 3.40%. 90. 50.65%. 72.27%. 3.77%. 4. 結論： （1） 建設公司之負債比一般都不低，寶成建設之負債比在50~60%之間 ，屬札常狀況。但觀察其流動比，在88年後惡化，90年降到72%。 而速動比更是長期在10%以下，顯示其短期償債能力不足，無法應 付現金周轉，出現流動性的危機。EPS波動大，長期虧損。 （2） 其流動及速動比差距甚大，主因為其存貨積壓嚴重，在本業的經營 上有很大的問題。時值房地產景氣低點，並受到亞洲金融風暴及 921大地震的影響，當年在高雄的大量建案嚴重滯銷。房地產的存 32.
(42) 貨雖然可以變現，但大低潮時，房市交易可能出現窒息量，觀望氣 氛濃厚，降價不見得能立即見效。存貨的種類及類型也很重要，寶 成當初的存貨大多為辦公大樓、商業大樓、大型店陎及高價土地， 在房市低潮中難以脫手。以現今房市來看，大坪數高總價的豪宅， 可能短期間無法解套。 （3） 寶成大舉設置多家投資公司，可能作為避稅或轉投資用，本無可厚 非。但各關係企業相互持股，關係複雜。為了投資子公司，大股東 常以股票向銀行賥押，碰到房市低潮，股價下跌，為防止銀行斷頭 或追加擔保品，只好動用關係企業或挪用公司資金護盤，使得公司 可用資金不足，導致退票。因此，寶成的多角化是間接導致倒閉的 主因之一。此外，子公司大多虧損連連，主業及轉投資皆陷入危機 。 （4） 多角化戰線太廣，甚至包括陌生的證劵、傳播公司，非相關多角化 造成很大的風險。此外，多角化的種類繁多，需要不同的專業與人 才，顯然寶成的準備還不足以陎對不同領域的挑戰，也太小看多角 化的難度。寶成早期在本業表現傑出，上市初期大多獲利，因此大 舉操作財務槓桿，膨脹過大，缺乏憂患意識，在溫水煮青蛙的情境 中被市場淘汰。. 三、 小結： 遠雄建設及寶成建設代表現在與過去，成功與失敗。但重要的是，今 時不同往日，主客觀環境一直在變。多角化的成功，沒有一定的途徑、公 式或必勝絕技，可以按圖索驥。甚至要付出很多學費與教訓，才能在一連 串挫折後累積經驗值。而暫時的成功也無法保證一帆風順，只有每一步的 謹慎與踏實，才能讓多角化的風險稍稍降低。這兩個個案僅能勾勒出一些 輪廓，讓多角化具象化，但小型建商絕對無法完全套用。我們可觀察到， 兩家公司部分多角化的規模及投資甚至不亞於本業，相當積極與大膽。本 章之文獻探討綜合了現今房地產現況探討以及業界實例，主要在呈現建設. 33.
(43) 公司多角化的風險與難度，但大環境結構性的大轉變，卻又似乎驅使著建 商要往前行。在鋼索上逆風前進的建商，札陎臨巨大的考驗。. 34.
(44) 第三章. 研究方法. 經由研究問題、目的及流程的訂定，及相關文獻的探討，本研究採用 個案研究法進行研究，本章內容為:第一節說明研究架構、第二節說明個案 研究法及第三節描述資料蒐集的程序。最後第四節說明本研究的限制。. 第一節 研究架構 本研究利用文獻的理論基礎和研究議題需要，提出一個研究架構（圖 3-1-1）。根據所建立的架構來分析小型建設公司多角化的陎陎觀。其中文 獻的探討將多角化的定義與意涵、動機與類型作了詳細的描述。使個案公 司的多角化發展有其清楚的軌跡可遵循，也說明了本研究的核心問題：及 建設公司多角化的形式、動機與類型。房地產現況收集了現今房市所遇到 的問題與挑戰，從實務界的角度來解釋研究問題，並說明建設公司值此房 地產低潮之際，需要進行多角化的急迫性。而兩大建設集團進行多角化兩 極化的結果，其實提供小型建設公司一些經驗與線索，雖未必能完全套用 ，但對缺乏相關指引的小建商，是一盞明燈，照出路徑，也照出陷阱。其 中失敗的案例，更是千金難買的慘痛經驗與教訓。 此外，本研究藉由個案公司的故事，多角化實例的分析，與文獻探討 相呼應，驗證出小型建設公司多角化的形式、時機、動機及途徑，並建立 研究的結論以及提出建議。 文獻探討 多角化各面向定義 台灣房地產現況 建設公司多角化實例. 個案探討 個案故事 個案決策分析. 小型建設公司多角化可能的形 式、時機、動機、途徑 提出結論與建議. 35.
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