我國更正登記相關法律問題之研究

行政院國家科學委員會專題研究計畫 成果報告

我國更正登記相關法律問題之研究

研究成果報告(精簡版)

計 畫 類 別 ： 個別型 計 畫 編 號 ： NSC 97-2410-H-004-057- 執 行 期 間 ： 97 年 08 月 01 日至 98 年 07 月 31 日 執 行 單 位 ： 國立政治大學地政學系 計 畫 主 持 人 ： 陳立夫 計畫參與人員： 此計畫無其他參與人員：陳立夫 處 理 方 式 ： 本計畫可公開查詢

中 華 民 國 98 年 10 月 29 日

行政院國家科學委員會專題研究計畫成果報告

題目：我國更正登記相關法律問題之研究 計畫編號：NSC 97-2410-H-004-057 執行期限：97 年 8 月 1 日至 98 年 7 月 31 日 主持人：陳立夫 執行機構及單位名稱：政治大學地政學系 一、中文摘要 本研究計畫主要是運用法解釋之 方法（文獻分析法及比較分析法），翔 實闡釋、釐清我國更正登記相關法律 問題。主要研究重點包括：（一）詮釋 更正登記內涵之真義；（二）闡明登記 同一性之意涵；（三）闡述更正登記與 登記公信力、信賴保護，以及與登記 損害賠償規定之關聯問題；（四）嘗試 歸納建構我國更正登記法制之應有方 向。 二、研究報告內容 本研究計分六章。茲將其內容主 要重點摘述如下： 第一章為「緒論」，其主要重點包 括：（一）研究計畫之背景與研究動機 （問題意識）之陳述；（二）研究目的 及研究方法之說明；（三）研究內容架 構之說明。 第二章為「我國土地登記制度之 基本特點」。按我國現行土地登記制 度，係以民法物權編及其施行法、土 地法及其施行法與土地登記規則之規 定為主要基礎所建構。學說上，向來 認為其乃德國權利登記制及托侖斯登 記制融合而成之新的土地權利登記制 度。本章除陳述我國土地登記法制之 沿革外，並就學理之觀點，可歸納出 我國土地登記制度具如下之主要基本 特點：一、採登記主義；二、登記具 有公信力（絕對效力）；三、對於登記 案件採實質審查主義；四、對於登記 所生損害賠償採無過失責任主義。要 言之，我國採行登記主義，並賦予登 記之公信力之結果，使得土地登記制 度呈顯與確定私人財產權（不動產） 之密切關聯性。又，由於登記具公信 力，加上登記機關對於土地登記案件 雖有實質審查之權力，是相對地，此 亦可謂負有實質審查之義務。於是， 登記之結果，如有錯誤、遺漏或虛偽 之情事，致損害他人權益時，登記機 關 縱 使 無 過 失 ， 亦 應 負 損 害 賠 償 責 任。此就登記機關而言，其責任不可 謂不重。而事實上，土地登記機關對 於登記申請案件之處理作業，難免偶 因申請人或登記人員之疏失等原因， 致產生登記事項有誤記、漏記或不應 登 記 卻 予 登 記 等 錯 誤 或 遺 漏 之 情 事 者；或因地籍測量之謬誤，導致據以 為登記之面積標示，亦因而發生錯誤 者，使形成土地登記事項與實體關係 不 一 致 之 情 事 。 為 確 保 土 地 登 記 正

確，避免損害之發生或擴大，更正登 記於整體土地登記制度中，亦居有重 要地位。 第三章為「我國關於更正登記（土 地法第六十九條）之既有詮釋」。按國 內學說上及實務上一向認為土地法第 六十九條關於更正登記，應具備「須 登記有錯誤或遺漏」及「須不妨害登 記之同一性」二項實質要件，始得為 之。 首先，關於「須登記有錯誤或遺 漏」之意涵。雖實務上對於「錯誤」 或「遺漏」之意涵，大多依土地登記 規則第十三條規定，認為分別指「登 記事項與登記原因證明文件所載之內 容不符者」及「應登記事項而漏未登 記者」。然而，學者有謂土地登記規則 之 該 定 義 規 定 ， 應 解 為 僅 係 例 示 性 質，尚非謂其他登記錯誤、遺漏情形 而符合得以更正標準者，即不得更正 之。 其次，關於「須不妨害登記之同 一性」之意涵。論者認為：其意指更 正 登 記 後 ， 登 記 事 項 所 示 之 法 律 關 係，應與原登記者相同，不得變更； 換言之，登記之更正，有無妨害原登 記 之 同 一 性 ， 須 視 更 正 後 與 原 登 記 者，是否同一土地或建物，同一權利 種類及同一登記權利人，以為衡斷。 嗣內政部訂頒之「更正登記法令補充 規定」第六點亦明定：「申請更正登 記，如更正登記後之權利主體、種類、 範圍或標的與原登記原因證明文件所 載不符者，有違登記之同一性，應不 予受理。」另司法實務上，固亦多援 採此見解；但亦偶見雖認為更正登記 應以不妨害原登記之同一性者為限， 惟關於「登記同一性」意涵之闡述， 與 前 述 見 解 實 有 微 妙 之 差 異 者 。 例 如：改制前行政法院 85 年判字第 339 號判決認為：「所謂『登記錯誤之更 正 ， 應 以 不 妨 害 登 記 之 同 一 性 者 為 限』，係言登記錯誤之更正，僅能更正 到『記入土地登記簿之事項』與『登 記 原 因 證 明 文 件 所 載 內 容 』 相 符 為 止，不能超出『登記原因證明文件所 載之內容』範圍。」高雄高等行政法 院 91 年訴字第 515 號判決則謂：「所 謂不妨害登記之同一性，係指更正登 記後並不發生原權利人權利義務之變 動而言。」 第 四 章 為 「 更 正 登 記 內 涵 之 分 析 — — 以 登 記 同 一 性 相 關 議 題 為 中 心」。國內向來固然認為登記之更正， 應以不妨害原登記之同一性者為限； 但是否果真土地標示、權利範圍或權 利 人 等 之 更 正 ， 即 違 反 登 記 之 同 一 性，不得辦理？容有疑義。蓋諸如： 有登記機關直接引用土地登記規則第 一百四十四條所定「純屬登記機關之 疏失而錯誤之登記」，而更正誤載之權 利範圍，並為行政法院所肯認者。又， 登記機關對於已登記之土地，因發覺 實地已不存在，滋生地籍誤謬，爰依 土地法第六十九條規定程序，予以更 正記載（塗銷）登記，而亦為行政法 院所肯認者。另內政部訂定之「台灣 光復初期誤以死者名義申辦土地總登 記處理要點」規定，對於台灣光復初 期辦理土地權利憑證繳驗及換發權利 書狀時，以死者名義申報登記為所有 權人或他項權利者，其繼承人得申請 更正登記；亦即，對於權利主體之登 記得以更正方式為之。此等情形，實

已違反所謂登記同一性之概念，惟仍 准予辦理更正登記，其立論之基礎、 理由何在？是有釐清之必要。是以， 本章以此（登記同一性）為中心論究 之。 又經查證，我國關於更正登記應 「不妨害登記之同一性」之概念，似 源自於日本法之解釋；但本研究從我 國土地登記法制整體觀之，認為對於 登記同一性之概念是否應與日本法作 相同之解釋，亦即，更正登記是否必 以不妨害登記之同一性為限？頗為存 疑。為釐清此一問題，是於本章中主 要先闡釋日本登記法制處理關於土地 登 記 事 項 與 實 體 關 係 不 一 致 時 之 規 定、作法及相關議題之討論。具體言 之，日本不動產登記法上，依登記記 載內容之實質形態分類，其消弭關於 土地登記與實體關係不一致之登記， 有「更正登記」、「塗銷登記」及「回 復登記」三種類型。其中關於更正登 記之要件，其一為更正之前後，應具 有登記之同一性。惟更正登記應具登 記同一性之要件，並非法律之明文規 定，而係基於法解釋之立場，所導出 之結果。蓋於日本不動產登記法之規 範下，其所謂更正登記，乃以既存登 記是有效為前提，而僅對其內容之錯 誤 或 遺 漏 而 為 一 部 訂 正 、 補 充 之 登 記；故要求更正前後之登記間，其實 質上之權利關係應具同一性；且此一 登記同一性，乃為因日本土地登記制 度上，其登記審查人員不具實質的審 查權，於是於法解釋上，導出此一登 記 程 序 上 之 合 理 基 準 。 又 本 研 究 發 現，日本登記實務上對於登記同一性 之判斷，並非採嚴格的概念基準，而 係為彈性之解釋運用；於是，此一結 果使得所謂登記同一性概念之外延， 趨於模糊之傾向。 至於，如對於既存登記之全面否 認時，則應以塗銷登記方式為之；另 對於曾經存在之登記，因違法塗銷， 為 使 之 回 復 ， 則 採 回 復 登 記 方 式 為 之。而於對於塗銷登記及回復登記之 處理，理論上並無涉及登記同一性之 問題。 相對地，綜合歸納我國土地登記 法制，本研究認為「總登記」、「土地 權利變更登記」及「暫時性登記（查 封、假扣押、假處分、預告登記等）」 等登記類型，始為土地法所擬建構之 土地登記基本類型。惟當此等登記偶 然地發生錯誤或遺漏時，則以「更正 登記」方式處理之。於此架構下，從 日本法之角度，觀察我國更正登記之 規定（土地法第六十九條及與之關聯 之土地登記規則第一百四十四條），首 先，本研究認為：對於實體關係自始 即不存在或無效之既存登記（例如土 地登記規則第一百四十四條所定登記 機關得塗銷既存登記之情事 ），得解 為屬土地法第六十九條所稱「登記錯 誤」之範疇，而為更正之對象（無論 權利或標示之登記）；亦即，於不違反 土地登記公信力保護規定之前提下， 得 將 既 存 之 瑕 疵 登 記 予 以 塗 銷 。 至 於，既存登記經違法塗消者，日本法 上明定以回復登記方式為之；惟我國 土地法對此之處理未設明文，於是同 樣地，亦應解為於不違反土地登記公 信力保護規定之前提下，仍屬土地法 第六十九條規定適用之射程範圍。其 次，向來學說上及實務上固認為「不 妨害登記之同一性」，係土地法第六十 九條所定更正登記之實質要件。然而

對此，從日本法以觀，事實上其對於 登記同一性之概念是予以彈性、擴張 之解釋。於是，於我國關於實體關係 自 始 即 不 存 在 或 無 效 既 存 登 記 之 塗 銷，或對於既存登記之違法塗消之回 復，是解為均屬土地法第六十九條所 定更正登記之處理範疇，則於該情形 下之更正登記，因與日本法上之更正 登記本質不同，自不應受日本法理論 上 所 謂 登 記 同 一 性 之 限 制 。 職 是 之 故，對於土地法第六十九條之更正登 記認為應以「不妨害登記之同一性」 為限，是有商榷之必要。 第五章為「更正登記關聯議題之 分析」。本章主要重點，在於闡述更正 登記與登記公信力、信賴保護，以及 與登記損害賠償規定之關聯問題。一 般而言，不少土地登記，其性質係屬 授益處分者。是以，若此種屬授益處 分之土地登記，其登記事項與實體關 係不一致，而擬為更正登記時，自有 考量有無信賴保護（行政程序法第一 百十七條）之問題。另土地法第四十 三條關於土地登記公信力（絕對效力） 之規定，本質上亦屬信賴保護規定之 一種。關於更正登記與登記公信力、 信賴保護之關聯上，本研究經分析結 果，認為土地法第四十三條為行政程 序 法 第 一 百 十 七 條 之 特 別 規 定 ； 亦 即，於有善意第三人因信賴登記，依 法律行為取得土地權利時，既有之登 記事項縱有錯誤或遺漏而擬為更正登 記，如該更正登記將影響善意第三人 以取得之土地權利者，即應基於土地 法第四十三條之規定，不得辦理更正 登記。至其他登記事項與實體關係不 一 致 之 情 形 （ 無 論 標 示 或 權 利 之 登 記），基於維護土地登記之正確性，自 應得予為更正登記，而無信賴保護原 則之適用。又，於前述之原則下，本 章中並進而分析更正登記與土地法第 六十八條關於登記損害賠償規定之關 係。申言之，無論是否得以辦理更正 登記，因其原登記既有錯誤或遺漏， 則登記機關自應依土地法第六十九條 規定，對於因而受損害之人，負無過 失損害賠償責任。 第六章為「我國更正登記法制建 構之方向──代結論」。按司法院大法 官釋字第六○○號解釋理由書指出： 「 登 記 須 遵 守 嚴 謹 之 程 序 ， 一 經 登 記，其登記內容更須正確真實，俾與 不動產上之真實權利關係完全一致， 以保障人民之財產權及維護交易之安 全。」惟事實上，仍難免有登記錯誤 或遺漏，致登記事項與實體關係不符 之情事，故如何匡正此不真實之狀態 即有其重性。要言之，本研究有必要 修法強化（細分）現行土地法第六十 九條之規定內容；亦即，明確區別、 規範更正登記、塗銷登記及回復登記 等之態樣及其程序、要件等。 三、計畫成果自評 本研究主要闡明我國更正登記之 相 關 規 定 內 容 及 其 相 關 法 理 論 之 全 貌。並從日本法之視角，觀察、分析 我國更正登記法制，闡明我國更正登 記並不必然不得妨害登記同一性；此 顛覆長期以來學說或實務對此一議題 之見解。並進而陳述、釐清更正登記 與土地登記公信力、信賴保護原則， 以及更正登記與登記損害賠償制度之

關聯性。相信本研究內容值得供為我 國今後有關於土地登記制度興革之參 考。另一方面，以土地登記相關課題 研究，乃至相關土地立法而言，本研 究是具價值性，對於學術上關於土地 登記相關議題研究之深化，亦可資一 助。 四、主要參考文獻 一、本國文獻 1. 朱章寶『土地法理論與詮解』（商務 印書館、1936 年）。 2. 陳顧遠『土地法』（商務印書館、1936 年）。 3. 王毓麟『土地登記概論』（地政局地 籍人員訓練班、1953 年）。 4. 杜斯溫『土地法論』（新人出版社、 1954 年）。 5. 史尚寬『土地法原論』（正中書局、 1954 年台 3 版）。 6. 張龍文「登記請求權」法學叢刊 9 期（1958 年）。 7. 史尚寛「關於土地登記錯誤遺漏 的更正之研究」法學叢刊 9 卷 1 期（1964 年）。 8. 張龍文『民法物權實務研究』（漢林 出版社、1977 年）。 9. 鮑德澂『土地法規概論』（中國地政 研究所、1980 年增修版）。 10. 陳鳳琪『土地登記實用』（自版、 1987 年增訂再版）。 11. 吳仁「土地登記行政訴訟之研究」 司 法 研 究 年 報 第 八 輯 下 冊 （ 1988 年）。 12. 張風謨『民事法論文集』（自版、 1991 年）。 13. 焦祖涵『土地登記之理論與實務』 （三民書局、1993 年修訂版）。 14. 廖義男『國家賠償法』（自版、1994 年）。 15. 王澤鑑「土地登記錯誤遺漏、善意 第三人保護與國家賠償責任」收錄 於同氏『民法學說與判例研究（六）』 （自版、1994 年 8 版）。 16. 蘇志超『土地法新論』（五南圖書 出版公司、1998 年）。 17. 許仁舉「談土地登記錯誤遺漏或虛 偽之救濟」土地事務月刊 349 期 （2000 年）。 18. 許仁舉「更正登記的理論與實務」 土地事務月刊 357 期（2001 年）。 19. 蔡明誠「土地登記之公信力」月旦 法學 68 期（2001 年）。 20. 洪家殷「論信賴保護原則之適用－ 司法院大法官釋字第五二五號解釋 評析」台灣本土法學 27 期（2001 年）。 21. 李鴻毅『土地法論』（自版、2001 年修訂 25 版）。 22. 林三欽「論授益行政處分之撤銷－ 思考層次與考量因素的探索」台灣 本土法學 28 期（2001 年）。 23. 內政部（編印）『土地登記審查手 冊』（2004 年）。 24. 翁岳生（編）『行政法』（元照出版 公司、2006 年 3 版）。 25. 吳志光「以行政處分違法或無效為 先決問題之國家賠償訴訟」台灣本 土法學 87 期（2006 年）。 26. 陳立夫「土地登記之公信力及其保 護對象之範圍」收錄於同氏『土地 法研究』（新學林出版公司、2007 年）。 27. 吳庚『行政法之理論與實用』（自 版、2007 年增訂 10 版）。

28. 陳愛娥「信賴保護原則的具體化－ 兼評司法院大法官相關解釋」台灣 本土法學 98 期（2007 年）。 29. 温豐文『土地法』（自版、2008 年 修訂版）。 30. 陳立夫「更正登記及時效取得土地 上權登記問題之探討－以最高行政 法院 94 年判字第 997 號及第 1705 號判決為例」收錄於台灣行政法學 會主編『行政法院裁判評析』（元照 出版公司、2008 年）。 二、日本文獻 1. 香川保一（編）『不動産登記の諸問 題（上巻）』（帝国判例法規出版社、 1974 年）。 2. 梅原光夫「登記官が目的物件を誤 ってした所有権移転の更正」收錄 於幾代通、宮脇幸彦、貞家克己（編） 『不動産登記先例百選』（有斐閣、 1982 年 2 版）。 3. 幾代通「権利に関する更正登記雑 考」收錄於同氏『不動産物権変動 と登記』（一粒社、1986 年）。 4. 法務省法務総合研究所（編）『不動 産登記をめぐる今日的課題』（日本 加除出版株式会社、1988 年）。 5. 牧野巌「更正登記についての一考 察」收錄於田中康久（編）『不動產 登 記 制 度 と 実 務 上 の 諸 問 題 下 卷』（テイハン、1988 年）。 6. 石田喜久夫「過誤ある登記の訂正」 收錄於林良平、石田喜久夫（編）『不 動産登記の基礎』（青林書院、1989 年新版）。 7. 林良平、青山正明（編）『注解不動 産法 6 不動産登記法』（青林書院、 1992 年補訂版）。 8. 櫻井正三郎「職権更正登記（上） －全部遺漏にかかる権利の登記の 取扱い」登記研究 543 号（1993 年）。 9. 幾代通（徳本伸一補訂）『不動産登 記法』（有斐閣、1994 年 4 版）。 10 . 柏林文夫「更正登記の意義及び 要件についての考察」登記研究 593 号（1997 年）。 11. 法務省民事局（編）『不動産登記 実務』（法曹會、1997 年 5 訂版）。 12. 鎌田薰「不動産登記制度の基本原 則」收錄於鎌田薰、寺田逸郎、小 池信行（編）『新不動產登記講座 第 1 卷 總論Ⅰ』（日本評論社、1998 年）。 13. 西堀英夫「登記の種類」收錄於鎌 田薰、寺田逸郎、小池信行（編）『新 不動産登記講座 第 1 卷 総論Ⅰ』 （日本評論社、1998 年）。 14. 鎌田薰「物権変動の理論と不動産 登記手続」登記研究 646 号（2001 年）。 15. 村瀬鋹一『韓国不動産登記法－理 想的登記制度への接近』（民事法研 究会、2004 年）。