2010年台北市成屋市場分析

全文

(1)第二章台北市成屋市場分析梁仁旭 1 翁業軒 2. 隨著全球化腳步及東亞地區近年的蓬勃發展，台北市已逐步邁入國際城市之流；2010年主辦國際花卉博覽會、台北航空站與日本東京羽田機場直航，乃至於兩岸間日益頻繁的經濟交流，更將台北市推向國際舞台。近年來，捷運路網的鋪設未曾間斷，且將直通桃園國際機場，改善了過去台北市落後國外主要城市的劣勢。於此趨勢下，未來台北市住宅需求將不僅限於國內，無論動機係居住或投資，外來的需求將使台北市購者面臨更多競爭。由於台北市可供開發建築土地已非常稀有，碩果僅存的未開發土地幾乎都屬公有地。公有土地先前多採標售方式處理，然在高房價成為民怨之首下，公部門土地標售被視為房地產投機的幫兇，2010年國有財產局對公有土地處分改採只租不售的政策，而以標租或標售地上權方式活化公有資產。此外，公私部門共同參與土地開發的案例漸增，如捷運聯合開發案或大型公共建設BOT案。近年來，台北市政府更端出許多誘因，極力推動都市更新，改造市容並增加住宅供給。多元的土地開發與再開發方式，可創造更多住宅供給並升級實質環境，對台北市住宅市場未來發展更添長期優勢。台北地區影響住宅價格最能立竿見影的公共建設非捷運莫屬，甚至往往是「竿未立，影已見」，於捷運通車前周邊房價早已提前上漲。2010年底捷運橘線蘆洲段通車，通過中山區及大同區，而與板南線、淡水線及興建中的松山線、信義線交會，此捷運路網的形成指日可待。台北市住宅需求向為強勁，近年多屬供不應求的賣方市場；然而，當今台北市的高房價民怨鼎沸，政府所採取的各式干預手段，對住宅市場的影響. 1 中國文化大學土地資源系副教授 2 宏大不動產估價師聯合事務所不動產估價師. 信義年鑑第1.2.3篇.indd. 181. 181. 2011/6/30. 下午 06:45:46.

(2) 值得密切觀察。. 台北市整體市場分析觀察近五年台北市建造執照與使用執照核發數量情形，2010年建造執照核發樓地板面積達3,519,574平方公尺，為近五年新高，顯示建商對未來景氣看好，這些申請面積未來數年間陸續竣工申領使用執照，將大量增加不動產供給。2010年使用執照核發樓地板面積2,462,049平方公尺亦為近五年新高，反映前一次建照核發高峰(2007年)的樓地板面積逐漸加入市場供給。. ˇʿ˃˃˃ʿ˃˃˃ ˆʿˈ˃˃ʿ˃˃˃ ˆʿ˃˃˃ʿ˃˃˃ ˅ʿˈ˃˃ʿ˃˃˃ ˅ʿ˃˃˃ʿ˃˃˃ ˄ʿˈ˃˃ʿ˃˃˃ ˄ʿ˃˃˃ʿ˃˃˃ ˈ˃˃ʿ˃˃˃ ˃ ˅˃˃ˉ. ˅˃˃ˊ. ˅˃˃ˋ. ৬ᅃு࿇. ˅˃˃ˌ. ˅˃˄˃. ࠌᅃு࿇. 圖3-2-1 台北市近五年建照、使照核發面積資料來源：內政部營建署. 表3-2-1 台北市近五年建照、使照申請總樓地板面積 2006. 2007. 建照. 1,580,905. (-12%). 2,039,926. (-29%). 1,746,042. (-14%). 使照. 1,150,380. (-45%). 1,793,586. (-56%). 1,897,177. (-6%). 2009. 182. 2008. 2010. 建照. 1,124,827. (-36%). 3,519,574. (213%). 使照. 1,469,301. (-23%). 2,462,049. (68%). 註：括號內數字為相較於前一年之變動量百分比資料來源：內政部營建署. 信義年鑑第1.2.3篇.indd. 182. 2011/6/30. 下午 06:45:46.

(3) 表3-2-2 2010年台北市各區住宅成屋平均成交單價漲跌幅度表中正區. 大同區. 中山區. 松山區. 大安區. 萬華區. 30%. 22%. 22%. 20%. 24%. 21%. 信義區. 士林區. 北投區. 內湖區. 南港區. 文山區. 23%. 18%. 17%. 16%. 28%. 16%. 資料來源：信義不動產企劃研究室. 觀察2010年台北市各區成屋住宅平均成交單價漲跌幅度可知，整體上漲幅度明顯，漲幅最低者為內湖區及文山區(16%)，最高者為中正區(30%)，南港區漲幅28%與前一年(2.26%)相較脫胎換骨，為台北市漲幅次高地區。中正區、大同區、中山區、松山區、大安區、萬華區、信義區及南港區等八個行政區漲幅在二成以上。台北市近五年單位成交價佔比結構隨著房價上升持續朝高價端發展，單位成交價1000-2000萬者佔41.4%最高，2000萬以上者佔24.5%居次，7001000萬者佔19.5%，1000萬以下者合計僅佔14.6%，顯示當前購屋者想在台北購得總價在1000萬以下的住宅已相當困難。 2006年平均總價突破1000萬元關卡後仍逐年成長，2010年平均總價已達1,690萬元，較2009年上升15%。平均單價亦逐年上升，由2006年的31.0 萬元成長為2010年的49.5萬元，2010年較2009年上升21%。近五年平均總價及平均單價僅2008年前後受全球金融海嘯影響成長稍緩，此後住宅市場交易熱絡、價格急升，致房價居高不下引發民怨而受到政府高度重視，2010年政府開始研擬各種抑制不動產價格方案，未來住宅價格動向將與政策因素密切相關。近五年單位成交坪數佔比結構則無明顯變化，2010年台北市仍以25~35 坪標準三房住宅為市場主力產品，佔比約三成；其次為15-25坪產品。15坪以下套房產品佔13.3%，近五年佔比均穩定維持在11%~13%之間。2010年捷運蘆洲線通車，而松山線、信義線如火如荼興建中，與捷運站體共構的住宅常規劃為套房產品，未來這些產品加入成屋市場，有可能提高套房產品佔住宅市場交易的比例。平均流通天數反映住宅市場去化供給的速度，可藉此觀察供需交互作用. 183. 的情形。觀察近五年台北市住宅成屋平均流通天數發現，隨著近五年房價逐. 信義年鑑第1.2.3篇.indd. 183. 2011/6/30. 下午 06:45:47.

(4) 年上升，2006年至2009年間平均流通天數逐年拉長，由51.9天增為71.9天，顯示價格上升使需求方花費較多時間蒐尋、比較及考慮，供給去化速度趨緩。2010年價格上升，平均流通天數卻大幅縮短為58.4天，顯示高房價之下仍需求殷切，形成明顯的賣方市場。表3-2-3 近五年台北市住宅成屋成交狀況分析表年度. 2006年. 2007年. 2008年. 2009年. 2010年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 4.2%. 2.7%. 2.1%. 1.3%. 1.1%. 300-500萬. 12.2%. 10.0%. 7.7%. 5.9%. 4.5%. 500-700萬. 18.7%. 17.1%. 14.0%. 12.3%. 9.0%. 700-1000萬. 25.8%. 24.2%. 25.3%. 21.8%. 19.5%. 1000-2000萬. 31.6%. 34.7%. 37.0%. 39.8%. 41.4%. 2000萬以上. 7.5%. 11.3%. 14.0%. 18.9%. 24.5%. 平均總價(萬元). 1,044. 1,187. 1,323. 1,468. 1,690. 平均單價(萬元/坪). 31.0. 35.4. 37.7. 40.9. 49.5. 單位成交價. 單位成交坪數件數占總成交件數比. 單位成交坪數. 15坪以下. 13.4%. 13.6%. 11.3%. 11.2%. 13.3%. 15-25坪. 20.0%. 21.8%. 20.8%. 19.3%. 21.6%. 25-35坪. 31.8%. 30.7%. 31.4%. 29.7%. 29.7%. 35-45坪. 18.7%. 19.1%. 19.6%. 19.7%. 17.6%. 45-55坪. 8.5%. 7.4%. 8.3%. 9.4%. 8.1%. 55坪以上. 7.6%. 7.4%. 8.6%. 10.7%. 9.6%. 51.9. 53.5. 66.5. 71.9. 58.4. 流通天數(天). 資料來源：信義不動產企劃研究室. 184. 信義年鑑第1.2.3篇.indd. 184. 2011/6/30. 下午 06:45:47.

(5) ˇˈʸ ˇ˃ʸ ˆˈʸ ˆ˃ʸ ˅ˈʸ ˅˃ʸ ˄ˈʸ ˄˃ʸ ˈʸ ˃ʸ ˅˃˃ˉ‫ڣ‬. ˅˃˃ˊ‫ڣ‬. ˆ˃˃ᆄ‫א‬Հ ˊ˃˃ˀ˄˃˃˃ᆄ. ˅˃˃ˋ‫ڣ‬. ˅˃˃ˌ‫ڣ‬. ˆ˃˃ˀˈ˃˃ᆄ ˄˃˃˃ˀ˅˃˃˃ᆄ. ˅˃˄˃‫ڣ‬. ˈ˃˃ˀˊ˃˃ᆄ ˅˃˃˃ᆄ‫א‬Ղ. 圖3-2-2 近五年台北市住宅成屋成交總價區間占比折線圖資料來源：信義不動產企劃研究室. ˆˈʸ ˆ˃ʸ ˅ˈʸ ˅˃ʸ ˄ˈʸ ˄˃ʸ ˈʸ ˃ʸ ˅˃˃ˉ‫ڣ‬. ˅˃˃ˊ‫ڣ‬. ˄ˈࡓ‫א‬Հ ˆˈˀˇˈࡓ. ˅˃˃ˋ‫ڣ‬. ˄ˈˀ˅ˈࡓ ˇˈˀˈˈࡓ. ˅˃˃ˌ‫ڣ‬. ˅˃˄˃‫ڣ‬. ˅ˈˀˆˈࡓ ˈˈࡓ‫א‬Ղ. 圖3-2-3 近五年台北市住宅成屋成交坪數區間占比折線圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 信義年鑑第1.2.3篇.indd. 185. 185. 2011/6/30. 下午 06:45:47.

(6) 圖3-2-4 2010年台北市住宅成屋單位成交價之比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖3-2-5 2010年台北市住宅成屋單位成交坪數之比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 186. 信義年鑑第1.2.3篇.indd. 186. 2011/6/30. 下午 06:45:48.

(7) 中正區中正區地處早期台北城的發展中心，中央級政府機關多設於此，因此公共設施完善、實質環境發展成熟。文化氣息濃厚為本區一大特色，擁有中正紀念堂、國家圖書館、國家戲劇院、國家音樂廳、國立臺灣博物館、國立歷史博物館、南海學園等文化社教機構。區域發展以台北車站周邊、博愛特區及古亭等區塊為重心。中正區辦公室市場(政府機關除外)主要集中於台北車站商圈，其餘地區則以住宅及住商混合型態居多，由於發展甚早，具備都市更新條件的土地較多，台北市政府都市更新處網站公告政府劃定的更新地區，中正區就有27 處，為台北市最多的行政區，公告劃定更新單元則有55處，僅次於大安區及中山區。都市更新需求較高的地區，易產生中古住宅惜售的現象，帶動成屋市場價格上升。觀察中正區近五年住宅成屋成交狀況，自2006年至2010年平均總價及平均單價均逐年上升，五年間平均總價增幅超過一倍，平均單價上漲達七成。與2009年相較，2010年平均總價增幅為38%，平均單價上漲幅度為30%，是台北市成屋價格上漲幅度最大的行政區。由於平均單價上漲幅度驚人，單位成交價佔比結構產生明顯變化，單位成交價在2000萬以上者所佔比例由2009年的25.3%竄升到2010年的 34.0%，與單位成交價在1000~2000萬之間者所佔比例的差距拉近，二者合計佔整體70.9%；亦即，中正區單位成交價在1000萬元以下的住宅佔整體比例不到三成。有別於單位成交價結構的大幅變動，2010年單位成交坪數結構並無太大變動，仍以25~35坪所佔比例最高，15坪以下次之。流通天數則由71.0天縮短為66.8天，即使在價格大幅攀升下，仍能在二~三個月內去化。. 187. 信義年鑑第1.2.3篇.indd. 187. 2011/6/30. 下午 06:45:48.

(8) 表3-2-4 近五年台北市中正區住宅成屋成交狀況分析表年度. 2006年. 2007年. 2008年. 2009年. 2010年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 4.3%. 1.0%. 1.6%. 0.3%. 0.6%. 11.4%. 9.6%. 8.4%. 7.4%. 3.2%. 15.9%. 17.8%. 14.9%. 13.2%. 8.1%. 24.2%. 21.8%. 15.2%. 16.6%. 17.3%. 37.2%. 38.6%. 38.8%. 37.2%. 36.9%. 7.1%. 11.2%. 21.0%. 25.3%. 34.0%. 平均總價(萬元). 1,064. 1,305. 1,514. 1,637. 2,260. 平均單價(萬元/坪). 35.2. 42.5. 44.0. 46.4. 60.1. 300~500萬單位 500~700萬成交 700~1000萬價 1000~2000萬 2000萬以上. 單位成交坪數件數占總成交件數比單位成交坪數. 15坪以下. 21.9%. 20.1%. 18.2%. 20.2%. 22.5%. 15~25坪. 15.6%. 23.1%. 20.5%. 17.6%. 15.5%. 25~35坪. 29.7%. 23.4%. 25.3%. 23.7%. 26.5%. 35~45坪. 18.4%. 21.1%. 18.2%. 18.4%. 15.5%. 45~55坪. 6.9%. 5.0%. 8.1%. 10.4%. 9.6%. 55坪以上. 7.5%. 7.3%. 9.7%. 9.8%. 10.5%. 54.6. 65.8. 73.6. 71.0. 66.8. 流通天數(天). 資料來源：信義不動產企劃研究室. 188. 圖3-2-6 2010年台北市中正區住宅成屋單位成交價之比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 信義年鑑第1.2.3篇.indd. 188. 2011/6/30. 下午 06:45:49.

(9) 圖3-2-7 2010年台北市中正區住宅成屋單位成交坪數之比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 大同區大同區為台北市早期的商業中心之一，位於台北最西端，與新北市三重區隔淡水河對望，河濱的大稻埕早年曾風華絕代，隨著台北市發展重心東移，逐漸成為老舊市區，近年來台北市政府政策著重於西區軸線的再發展，但大型的實質建設多規劃在中山區及中正區，此等政策利多對於大同區住宅市場究能產生多大作用，值得觀察。大同區土地使用規劃以商業區及住宅區為主，民權西路以南為傳統商業中心，多劃設為商業區，包括南京西路圓環、迪化街等著名的傳統商圈；民權西路以北多為住宅區，捷運紅線圓山站週邊近2年有幾處大型新推建案，為此區市容帶來些許新風貌。2010年受惠於台北國際花卉博覽會的相關建設及捷運蘆洲線通車(該路線於大同區設有民權西路、大橋國小二站)，住宅成屋房價有擺脫2009年成長停滯的跡象。大同區近市區中心，為台北市通往新北市三重、蘆洲、新莊等區的要道，具備良好的地理條件，房價則相對低廉，隨著都市更新推動逐步改善市容，住宅市場未來發展可期。觀察2010年大同區住宅成屋成交狀況，平均總價1,372萬元、平均單價 37.5萬元均較2009年上升二成以上。價格的上升導致單位成交價佔比結構的. 信義年鑑第1.2.3篇.indd. 189. 189. 2011/6/30. 下午 06:45:49.

(10) 改變，單位成交價1000~2000萬者所佔比例37.9%，超越700~1000萬者成為市場主力。單位成交價2000萬以上者所佔比例亦提升為15.4%。單位成交坪數結構方面，單位成交坪數25~35坪者佔比28.3%，超越 15~25坪者成為市場主力坪數，二者合計仍佔市場一半以上。值得注意的是， 2010年大同區平均流通天數49.2天，較2009年的81.6天、約四成縮短，為台北市平均流通天數縮短幅度最明顯的地區，顯示本區成屋市場交易熱絡。表3-2-5 近五年台北市大同區住宅成屋成交狀況分析表年度. 2006年. 2007年. 2008年. 2009年. 2010年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 10.2%. 5.7%. 3.1%. 1.1%. 3.3%. 300~500萬. 19.6%. 18.9%. 16.8%. 14.0%. 9.3%. 500~700萬. 22.0%. 26.3%. 25.7%. 15.1%. 15.4%. 700~1000萬. 22.0%. 22.8%. 27.2%. 31.7%. 18.7%. 1000~2000萬. 23.1%. 22.8%. 22.5%. 26.9%. 37.9%. 2000萬以上. 3.1%. 3.5%. 4.7%. 11.3%. 15.4%. 平均總價(萬元). 829. 847. 900. 1,146. 1,372. 平均單價(萬元/坪). 23.4. 27.4. 29.0. 30.7. 37.5. 單位成交價. 單位成交坪數件數占總成交件數比單位成交坪數. 15坪以下. 13.8%. 12.0%. 14.2%. 11.1%. 16.3%. 15~25坪. 24.3%. 28.7%. 27.9%. 32.2%. 25.9%. 25~35坪. 26.4%. 32.4%. 31.7%. 26.3%. 28.3%. 35~45坪. 19.7%. 19.9%. 15.3%. 12.9%. 10.8%. 45~55坪. 9.6%. 4.6%. 6.0%. 7.6%. 12.7%. 55坪以上. 6.3%. 2.3%. 4.9%. 9.9%. 6.0%. 75.0. 53.5. 59.0. 81.6. 49.2. 流通天數(天). 資料來源：信義不動產企劃研究室. 190. 信義年鑑第1.2.3篇.indd. 190. 2011/6/30. 下午 06:45:50.

(11) 圖3-2-8 2010年台北市大同區住宅成屋單位成交價之比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖3-2-9 2010年台北市大同區住宅成屋單位成交坪數之比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 191. 信義年鑑第1.2.3篇.indd. 191. 2011/6/30. 下午 06:45:50.

(12) 中山區中山區位居台北盆地中央，以基隆河為界劃分成二大區塊，基隆河以北為大直地區，於北安路、大直街、明水路等形成優質的水岸住宅區，而以依山傍水的優美環境著稱，吸引許多高所得人士在此置產、居住。近年更受惠於捷運文湖線通車，串連市中心與內湖區，帶動此區房價加速攀升。基隆河以南為住宅與商業發展成熟的市區，有淡水線、文湖線及2010年通車的蘆洲線三條捷運路線通過，交通四通八達、生活機能良好且公共設施完善，具備便利的生活條件。觀察中山區區域發展軸線，南北向的中山北路林蔭大道貫穿全區，中山北路早期為＂官道＂，如今仍保有獨特的閒適氣息，知名飯店林立、文化創意產業聚集，隨著二岸觀光交流開放、開放陸客來台自由行在即，帶來本區發展利多。東西向的南京東路、民生東路及民權西路沿線為辦公商圈，辦公大樓屋齡雖較老舊，但因交通便捷，需求仍相當穩定；巷內則為鬧中取靜的居住環境。中山區發展較早，實質環境已稍老舊，且本區區位條件優良，土地供給具稀少性，故實施都市更新的需求相對高，台北市政府於本區劃有20處更新地區，公告更新單元65處，僅次於大安區。中山區平均成交單價由2009年的1,371萬元上升為2010年的1,727萬元，平均單價由40.0萬元上升為48.8萬元，上升幅度分別為26%與22%。近五年單位成交價結構變化趨勢亦是朝向高價端發展，單位成交價2000萬以上者所佔比例由2009年的14.0%上升為2010年的21.1%，超越單位成交價 700~1000萬者所佔的比例。單位成交坪數結構的變化頗值得注意，近年單位成交坪數在25坪以下者呈現增加趨勢，合計佔整體的45.6%顯示，顯示中山區成屋市場產品主力有朝小坪數發展的趨勢，此反映出中山區因交通便捷、公司行號多，訴求對象以單身貴族、頂客族、小家庭或旅居台灣外商主管為主的小坪數住宅產品，在本區有較高的需求。近年來亦有數處以套房產品為主的新建案推出，其中部分屬於捷運共構宅的產品型態。. 192. 信義年鑑第1.2.3篇.indd. 192. 2011/6/30. 下午 06:45:50.

(13) 表3-2-6 近五年台北市中山區住宅成屋成交狀況分析表年度. 2006年. 2007年. 2008年. 2009年. 2010年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 9.5%. 8.8%. 6.3%. 3.0%. 1.9%. 16.6%. 13.5%. 10.8%. 5.7%. 4.8%. 19.3%. 19.6%. 14.1%. 12.9%. 11.1%. 19.5%. 19.2%. 26.7%. 20.8%. 20.9%. 28.5%. 29.3%. 29.5%. 43.8%. 40.1%. 6.6%. 9.7%. 12.6%. 14.0%. 21.1%. 平均總價(萬元). 964. 1,090. 1,240. 1,371. 1,727. 平均單價(萬元/坪). 32.1. 35.5. 37.7. 40.0. 48.8. 300~500萬單位 500~700萬成交 700~1000萬價 1000~2000萬 2000萬以上. 單位成交坪數件數占總成交件數比 15坪以下. 24.7%. 25.1%. 20.5%. 13.6%. 17.7%. 15~25坪. 27.1%. 27.3%. 27.8%. 24.1%. 27.9%. 25~35坪. 19.2%. 21.3%. 22.1%. 29.8%. 24.5%. 35~45坪. 14.4%. 11.9%. 14.3%. 15.1%. 12.4%. 45~55坪. 7.0%. 7.5%. 6.0%. 7.9%. 7.4%. 55坪以上. 7.7%. 7.0%. 9.2%. 9.5%. 10.2%. 53.5. 50.0. 63.2. 67.4. 60.4. 單位成交坪數. 流通天數(天). 資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖3-2-10 2010年台北市中山區住宅成屋單位成交價之比例分配圖. 193. 資料來源：信義不動產企劃研究室. 信義年鑑第1.2.3篇.indd. 193. 2011/6/30. 下午 06:45:51.

(14) 圖3-2-11 2010年台北市中山區住宅成屋單位成交坪數之比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 松山區松山區位居台北盆地東北方，區內有多項大型公共建設，住、商活動發展成熟，市容景觀良好，且有敦化國中、敦化國小等明星學區，本區住宅向來搶手。本區道路系統規劃良好，但過去大眾運輸主要依賴公共汽車及客. ݊ξ୔ 運，區內捷運站較少，目前興建中的捷運松山線將可改善此美中不足的劣勢。2010年台北航空站與日本東京羽田機場啟動直航機制，為本區商業及商務住宅的發展增添利多。此外，坐落於南京東路、敦化北路、八德路及北寧路之間的體育園區，近年來重整出一番新風貌，大幅提升本區環境。由於土地利用近乎飽和，且土地均屬高度利用狀態，近年來本區幾乎無土地供給，亟待以都市更新方式實施再開發，以紓解居高不下的房地產需求。觀察近五年松山區住宅成屋成交狀況，平均總價及平均單價呈穩定成長趨勢。2010年平均總價1,639萬元，較2009年上升約一成；而平均單價 54.1萬元則較2009年上升約二成。單位成交價的結構則持續朝高價端移動，單位成交價在2000萬以上者所佔比例由2009年的18.9%躍升至2010年的 28.7%；單位成交價在1000萬以下者合計僅佔整體23.7%。平均流通天數降. 194. 信義年鑑第1.2.3篇.indd. 為60.4天，約二個月的時間可順利銷售。. 194. 2011/6/30. 下午 06:45:51.

(15) 表3-2-7 近五年台北市松山區住宅成屋成交狀況分析表年度. 2006年. 2007年. 2008年. 2009年. 2010年. 單位成交價件數占總成交件數比 1.4%. 0.0%. 0.0%. 1.3%. 0.0%. 300~500萬. 11.7%. 9.6%. 4.0%. 4.8%. 5.0%. 500~700萬. 10.6%. 12.3%. 10.2%. 7.1%. 7.8%. 700~1000萬. 27.4%. 24.3%. 20.4%. 14.7%. 10.9%. 1000~2000萬. 43.6%. 45.8%. 52.6%. 53.3%. 47.7%. 2000萬以上. 5.4%. 8.0%. 12.8%. 18.9%. 28.7%. 平均總價(萬元). 1,090. 1,214. 1,353. 1,490. 1,639. 平均單價(萬元/坪). 33.4. 38.9. 41.0. 45.2. 54.1. 單位成交價. 300萬以下. 單位成交坪數件數占總成交件數比單位成交坪數. 15坪以下. 11.7%. 14.4%. 8.9%. 12.4%. 15.7%. 15~25坪. 21.0%. 24.8%. 25.8%. 17.8%. 22.5%. 25~35坪. 31.1%. 29.1%. 32.5%. 30.5%. 27.9%. 35~45坪. 20.7%. 22.4%. 20.5%. 25.9%. 22.5%. 45~55坪. 11.4%. 5.0%. 7.3%. 8.9%. 7.1%. 55坪以上. 4.1%. 4.4%. 5.0%. 4.6%. 4.4%. 52.2. 50.5. 73.6. 68.4. 60.4. 流通天數(天). 資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖3-2-12 2010年台北市松山區住宅成屋單位成交價之比例分配圖. 195. 資料來源：信義不動產企劃研究室. 信義年鑑第1.2.3篇.indd. 195. 2011/6/30. 下午 06:45:51.

(16) 圖3-2-13 2010年台北市松山區住宅成屋單位成交坪數之比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 大安區大安區人文薈萃，商業發達，交通便捷，高級學府林立，由於具備多項得天獨厚的優勢，本區向為台北市住宅市場的指標地區。本區無論商圈、文教設施、居住環境、交通建設等各方面均享有最高規格的資源，堪稱首善之. εӼ୔ 都的首善之區，住宅市場備受關注。近年來台北市住宅市場發展受豪宅的影響頗深，由於豪宅具話題性，在媒體報導下常對住宅市場產生帶動效果；大安區堪稱台北市豪宅最多的行政區，大安森林公園週邊及敦化南路林蔭大道沿線，均具興建豪宅的條件。大安區住宅供不應求，土地資源更為珍貴，本區面積較大之土地多為公有土地，於當前以標租或標售地上權方式取代標售土地所有權的政策方針下，欲取得可開發土地更為困難，故住宅供給必須仰賴都市更新的推動。台北市政府於本區劃有12處更新地區，公告更新單元多達90餘處，為台北市之冠。大安區捷運系統目前有南北向的文湖線、東西向的板南線通過；但信義路沿線東西向大眾運輸仍依賴公車，興建中的捷運信義線將使本區東西向交. 196. 信義年鑑第1.2.3篇.indd. 通更加便捷，舒緩尖峰時段塞車的問題。. 196. 2011/6/30. 下午 06:45:52.

(17) 2010年大安區成屋的平均總價與平均單價蟬聯台北市最高位，平均總價 2,296萬元、較2009年上升17%，平均單價68.9萬元、較2009年上升24%，上升幅度相當大。單位成交價結構方面，2000萬以上者比例達46.8%、幾佔整體的一半，超越1000~2000萬元者位居首位；單位成交價1000萬元以下者，合計佔比未達整體五分之一。 2010年單位成交坪數結構無明顯變化，仍以25~45坪為主力。平均流通天數則由2009年的66.3天下降為52.3天，顯示本區交易相當熱絡。表3-2-8 近五年台北市大安區住宅成屋成交狀況分析表年度. 2006年. 2007年. 2008年. 2009年. 2010年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 0.6%. 0.2%. 0.0%. 0.1%. 0.0%. 4.0%. 3.0%. 2.9%. 3.6%. 1.4%. 11.9%. 9.2%. 7.1%. 5.9%. 3.8%. 18.2%. 14.7%. 14.5%. 13.2%. 12.8%. 47.2%. 46.2%. 49.3%. 39.6%. 35.3%. 18.1%. 26.7%. 26.3%. 37.5%. 46.8%. 平均總價(萬元). 1,485. 1,657. 1,678. 1,960. 2,296. 平均單價(萬元/坪). 40.8. 46.8. 49.6. 55.5. 68.9. 300~500萬單位 500~700萬成交 700~1000萬價 1000~2000萬 2000萬以上. 單位成交坪數件數占總成交件數比 15坪以下. 12.9%. 13.1%. 11.8%. 14.9%. 16.1%. 15~25坪. 17.4%. 17.5%. 18.0%. 17.2%. 20.0%. 25~35坪. 27.6%. 29.6%. 30.8%. 26.7%. 25.5%. 35~45坪. 22.5%. 21.0%. 24.2%. 20.2%. 20.5%. 45~55坪. 9.7%. 9.3%. 7.2%. 9.4%. 7.9%. 55坪以上. 9.9%. 9.6%. 7.9%. 11.6%. 10.0%. 45.3. 53.3. 68.9. 66.1. 52.3. 單位成交坪數. 流通天數(天). 資料來源：信義不動產企劃研究室. 197. 信義年鑑第1.2.3篇.indd. 197. 2011/6/30. 下午 06:45:52.

(18) 圖3-2-14 2010年台北市大安區住宅成屋單位成交價之比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖3-2-15 2010年台北市大安區住宅成屋單位成交坪數之比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 萬華區. 198. 位居台北市西南隅的萬華區，在2009年以知名電影「艋舺」獲得國際重視，電影的主場景--剝皮寮為早期商業活動興盛的地區，道出本區「一府二鹿. 信義年鑑第1.2.3篇.indd. 198. 2011/6/30. 下午 06:45:53.

(19) 三艋舺」的往日風華。萬華區為台北市與新北市三重、板橋、中和等區聯絡的廊道，以華中、光復、華翠、萬板、華江、中興、忠孝七座大橋與這些地區銜接，且台鐵西部幹線及捷運板南線經過本區，而為大台北地區交通的樞紐。本區北半部多為商業區，以西門商圈為發展中心，龍山寺一帶亦熙來攘往，融合古風與青少年次文化的商業活動獨具特色；南半部多為住宅區，區內有許多早年興建的國宅社區。萬華區為亟待更新的老舊市區之一，台北市政府於本區劃有24處更新地區，公告更新單元20處。政府除積極在本區推動都市更新事業，規劃之捷運萬大線將能為本區注入新的發展活力。近五年萬華區住宅成屋價格穩定成長。2010年平均總價首度突破千萬大關，達1,067萬元；較2009年上升17%。平均單價突破三十萬，達每坪33.9 萬元水準，較2009年上升21%。價位的提高使單位成交價結構產生變化，市場主力由單位成交價700~1000萬者更迭為1000~2000萬者，2000萬以上者表3-2-9 近五年台北市萬華區住宅成屋成交狀況分析表年度. 2006年. 2007年. 2008年. 2009年. 2010年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 23.6%. 10.5%. 8.6%. 4.4%. 6.2%. 30.9%. 34.3%. 26.7%. 15.7%. 13.3%. 15.2%. 19.6%. 24.1%. 27.1%. 17.8%. 14.6%. 17.5%. 23.5%. 27.1%. 23.1%. 15.8%. 18.2%. 15.0%. 22.7%. 29.8%. 0.0%. 0.0%. 2.1%. 3.1%. 9.8%. 平均總價(萬元). 591. 649. 705. 909. 1,067. 平均單價(萬元/坪). 21.9. 24.4. 25.4. 28.1. 33.9. 300~500萬單位 500~700萬成交 700~1000萬價 1000~2000萬 2000萬以上. 單位成交坪數件數占總成交件數比 15坪以下. 35.2%. 25.5%. 16.6%. 14.4%. 14.7%. 15~25坪. 17.9%. 26.2%. 29.3%. 25.1%. 24.3%. 25~35坪. 19.8%. 28.4%. 30.4%. 32.3%. 28.0%. 35~45坪. 12.4%. 10.6%. 14.4%. 16.1%. 14.7%. 45~55坪. 7.4%. 5.0%. 7.2%. 6.7%. 11.0%. 55坪以上. 7.4%. 4.3%. 2.2%. 5.4%. 7.3%. 56.0. 59.4. 56.5. 57.1. 51.2. 單位成交坪數. 流通天數(天). 199. 資料來源：信義不動產企劃研究室. 信義年鑑第1.2.3篇.indd. 199. 2011/6/30. 下午 06:45:54.

(20) 所佔比重也提高三倍餘。單位成交坪數方面，近五年無明顯變化，以25~35坪所佔比例最高， 15~25坪次之。近五年平均流通天數均維持在50~60天之間，2010年較2009 年縮短10%，平均51.2天可順利銷售，顯示市場交易較以往熱絡。. 圖3-2-16 2010年台北市萬華區住宅成屋單位成交價之比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 200. 圖3-2-17 2010年台北市萬華區住宅成屋單位成交坪數之比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 信義年鑑第1.2.3篇.indd. 200. 2011/6/30. 下午 06:45:54.

(21) 信義區若以貴族形容大安區與中正區，那麼信義區就是台北市的新貴，在公、私部門有計畫的積極建設之下，信義區在短時間內坐穩台北市政治、經濟、文化的重心，國際化的程度亦非常高。信義區是台北市的金融中心，伴隨而來的大量需求使信義區的住宅市場快速發展，房價水準緊追在大安區之後。本區有許多指標性豪宅，於台北市豪宅市場中具有與大安區同等重要的地位，每每引起各界熱烈討論。觀察信義區近五年住宅成屋成交狀況。平均總價自2006年的962萬成長為2008年的1,605萬後，2009年與2010年平均總價看似原地踏步。平均單價自2009年的47.1萬元上升為58.2萬元，僅次於大安區及中正區。單位成交價結構持續往高價端發展，1000萬以上者佔整體七成以上，2000萬以上者所佔比例由2006年的3.3%逐年攀升，2010年占比已達22.3%。平均總價無明顯變化，平均單價明顯上升，意味著單位成交坪數結構有表3-2-10 近五年台北市信義區住宅成屋成交狀況分析表年度. 2006年. 2007年. 2008年. 2009年. 2010年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 1.0%. 0.5%. 0.9%. 0.0%. 0.2%. 300~500萬. 9.5%. 4.9%. 2.6%. 2.8%. 0.6%. 500~700萬. 21.0%. 14.8%. 12.5%. 12.3%. 6.5%. 700~1000萬. 32.4%. 29.6%. 28.0%. 20.7%. 19.7%. 1000~2000 萬. 32.9%. 43.4%. 46.1%. 47.3%. 50.8%. 2000萬以上. 3.3%. 6.8%. 9.9%. 16.9%. 22.3%. 平均總價(萬元). 962. 1,136. 1,605. 1,676. 1,680. 平均單價(萬元/坪). 32.8. 38.8. 43.3. 47.1. 58.2. 單位成交價. 單位成交坪數件數占總成交件數比 15坪以下. 12.6%. 15.2%. 12.0%. 13.9%. 18.1%. 15~25坪. 24.0%. 22.8%. 22.2%. 21.5%. 26.1%. 25~35坪. 39.2%. 36.7%. 39.8%. 33.1%. 31.4%. 35~45坪. 13.3%. 15.7%. 13.5%. 15.9%. 14.3%. 45~55坪. 7.0%. 5.2%. 6.1%. 5.6%. 4.5%. 55坪以上. 3.9%. 4.5%. 6.4%. 10.0%. 5.5%. 48.7. 41.7. 62.6. 89.7. 56.7. 單位成交坪數. 流通天數(天). 201. 資料來源：信義不動產企劃研究室. 信義年鑑第1.2.3篇.indd. 201. 2011/6/30. 下午 06:45:55.

(22) 所變化。觀察信義區單位成交坪數結構，2010年市場主力仍為25~35坪，但 15~25坪所佔比例由2009年的21.5%上升為2010年的26.1%，15坪以下由 13.9上升為18.1%，35坪以上者比例不及整體四分之一；顯示信義區成屋市場呈現朝小坪數、高單價精緻路線發展的趨勢，符合「新貴」的區域特色。平均流通天數方面，2010年平均流通天數56.7天，較2009年的89.7天大幅下降達37%，僅次於大同區，市場需求相當旺盛。. 圖3-2-18 2010年台北市信義區住宅成屋單位成交價之比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 202 圖3-2-19 2010年台北市信義區住宅成屋單位成交坪數之比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 信義年鑑第1.2.3篇.indd. 202. 2011/6/30. 下午 06:45:55.

(23) 士林區士林區為台北市近郊以居住環境良好著稱的地區，可分為四個區塊：一為雙溪以北、以高單價住宅為主的天母地區，區內開放空間多、環境優良，吸引不少中高所得人士定居；二為雙溪以南，沿中正路、文林路、基河路及承德路發展的住商混合區，區內交通便利、生活機能良好，距離市中心亦較近；三為依傍陽明山的別墅區，區內受土地使用管制、開發強度較低，保留較寧適的親山環境；四為社子島地區，區內房價相對低廉，近年台北市政府已規劃相關措施推動此區建設，未來發展可期。士林區平均總價由2009年的1,570萬元上升為2010年的1,825萬元，平均單價由38.6萬元上升為45.6萬元。單位成交價仍維持近四年的結構，自 2006年至今均以1000~2000萬元產品為主流、佔比都在三成以上，2010年已佔45%； 2000萬以上佔比亦再創新高，2010年上升為27.1%，整體而言單位成交價朝高價端發展。表3-2-11 近五年台北市士林區住宅成屋成交狀況分析表年度. 2006年. 2007年. 2008年. 2009年. 2010年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 3.1%. 2.1%. 1.6%. 1.0%. 0.6%. 300~500萬. 10.0%. 7.5%. 4.8%. 4.0%. 2.5%. 500~700萬. 11.6%. 9.3%. 11.3%. 9.3%. 5.6%. 700~1000萬. 29.5%. 21.6%. 20.1%. 21.0%. 19.2%. 1000~2000萬. 32.1%. 44.7%. 40.8%. 42.7%. 45.0%. 2000萬以上. 13.6%. 14.9%. 21.4%. 22.1%. 27.1%. 平均總價(萬元). 1,211. 1,422. 1,618. 1,570. 1,825. 平均單價(萬元/坪). 30.4. 34.2. 36.6. 38.6. 45.6. 單位成交價. 單位成交坪數件數占總成交件數比單位成交坪數. 15坪以下. 8.6%. 7.0%. 8.1%. 7.9%. 7.1%. 15~25坪. 15.2%. 16.4%. 11.4%. 15.0%. 19.4%. 25~35坪. 34.3%. 25.8%. 27.6%. 22.5%. 25.5%. 35~45坪. 22.9%. 29.3%. 24.7%. 26.0%. 24.8%. 45~55坪. 6.7%. 9.1%. 11.9%. 12.9%. 8.3%. 55坪以上. 12.4%. 12.4%. 16.4%. 15.6%. 14.9%. 57.1. 57.4. 75.3. 84.9. 72.8. 流通天數(天). 203. 資料來源：信義不動產企劃研究室. 信義年鑑第1.2.3篇.indd. 203. 2011/6/30. 下午 06:45:56.

(24) 近五年士林區單位成交坪數結構無明顯變化，以25~45坪為主力產品， 2010年合計比例佔整體一半以上。平均流通天數方面，2010年士林區平均流通天數72.8天，是台北市平均流通天數最長的地區，但較2009年縮短14%。. 圖3-2-20 2010年台北市士林區住宅成屋單位成交價之比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖3-2-21 2010年台北市士林區住宅成屋單位成交坪數之比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 204. 信義年鑑第1.2.3篇.indd. 204. 2011/6/30. 下午 06:45:56.

(25) 北投區北投區位居台北市最北端，北與新北市淡水區相鄰，區內保有大面積的農業區及保護區，且自然資源豐富、環境優美，以觀光產業為發展重點。由於以捷運系統往返市中心通勤相當便利，淡水線捷運沿線的住宅頗受購屋者喜愛。捷運石牌站、明德站週邊，因生活機能良好，學校、醫院等服務設施完善，為北投區精華住宅區，近年來房價快速上升。觀察近五年北投區住宅成屋成交狀況，平均總價在經過2007~2009年的停滯後，2010年有所突破，達1,273萬元水準。平均單價的發展趨勢與平均總價類似，2010年上升為36.1萬元。單位成交價方面，自2007年至今均以 1000~2000萬為主力，2010年所佔比例逼近四成。北投區近五年單位成交坪數結構相當穩定，以25~35坪產品為主力，但2010年所佔比例下降5%而為32.4%，15~25坪產品所佔比例稍升2%至 20.7%。2010年北投區平均流通天數73.3天，為台北市平均流通天數最長的地區，本區住宅成屋於市場上銷售須花費較長的時間。表3-2-12 近五年台北市北投區住宅成屋成交狀況分析表年度. 2006年. 2007年. 2008年. 2009年. 2010年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 3.0%. 1.1%. 1.9%. 3.8%. 2.5%. 300~500萬. 11.5%. 10.8%. 9.7%. 7.6%. 8.8%. 500~700萬. 24.6%. 19.9%. 15.9%. 20.6%. 13.5%. 700~1000萬. 30.0%. 25.4%. 29.5%. 26.6%. 22.3%. 1000~2000萬. 25.3%. 31.0%. 32.9%. 30.7%. 39.0%. 2000萬以上. 5.7%. 11.9%. 10.1%. 10.8%. 14.0%. 平均總價(萬元). 979. 1,168. 1,180. 1,161. 1,273. 平均單價(萬元/坪). 25.4. 29.2. 30.9. 30.9. 36.1. 單位成交價. 單位成交坪數件數占總成交件數比單位成交坪數. 15坪以下. 6.1%. 6.8%. 5.9%. 7.0%. 11.1%. 15~25坪. 16.6%. 19.4%. 16.6%. 18.7%. 20.7%. 25~35坪. 43.3%. 37.3%. 37.2%. 37.3%. 32.4%. 35~45坪. 18.4%. 18.3%. 19.0%. 17.7%. 18.8%. 45~55坪. 9.0%. 11.0%. 6.7%. 9.3%. 8.0%. 55坪以上. 6.5%. 7.2%. 14.6%. 10.0%. 9.1%. 53.5. 70.3. 73.5. 89.0. 73.3. 流通天數(天). 205. 資料來源：信義不動產企劃研究室. 信義年鑑第1.2.3篇.indd. 205. 2011/6/30. 下午 06:45:57.

(26) 圖3-2-22 2010年台北市北投區住宅成屋單位成交價之比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖3-2-23 2010年台北市北投區住宅成屋單位成交坪數之比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 206. 信義年鑑第1.2.3篇.indd. 206. 2011/6/30. 下午 06:45:57.

(27) 內湖區內湖區近年來房價快速攀升的消息時常見報，捷運文湖線通車與內湖科技園區的發展產生相乘的正面效益，對本區房價的發展自是大利多。由於本區具有湖光山色的景觀優勢，吸引建商積極在此興建高品質住宅，帶動住宅成屋價格。近五年內湖區平均總價及平均單價迭創新高，2010年平均總價1,558萬元，較2009年上升8%，平均單價39.8萬元較2009年上升16%。單位成交價方面，2010年1000~2000萬者佔46.3%比例增加較大，2000萬以上佔 20.1%。單位成交坪數方面，25~35坪佔37.8%為本區市場主力，近五年本區單位成交坪數結構無明顯變化。平均流通天數方面，由2009年的70天縮短為 61.7天，但仍較2006年、2007年的平均流通天數長。表3-2-13 近五年台北市內湖區住宅成屋成交狀況分析表年度. 2006年. 2007年. 2008年. 2009年. 2010年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 0.7%. 0.5%. 0.2%. 0.3%. 0.5%. 12.6%. 6.9%. 4.6%. 3.7%. 3.7%. 20.2%. 15.9%. 12.1%. 10.0%. 6.6%. 34.7%. 38.7%. 37.1%. 27.4%. 22.8%. 28.8%. 28.1%. 34.2%. 39.2%. 46.3%. 3.0%. 9.8%. 11.7%. 19.4%. 20.1%. 平均總價(萬元). 925. 1,096. 1,213. 1,436. 1,558. 平均單價(萬元/坪). 26.8. 29.4. 31.5. 34.2. 39.8. 300~500萬單位 500~700萬成交 700~1000萬價 1000~2000萬 2000萬以上. 單位成交坪數件數占總成交件數比 15坪以下. 6.4%. 5.6%. 3.3%. 3.3%. 5.4%. 15~25坪. 17.7%. 14.3%. 14.0%. 13.1%. 14.7%. 25~35坪. 38.4%. 38.5%. 37.3%. 32.5%. 37.8%. 35~45坪. 19.8%. 20.4%. 20.0%. 20.8%. 19.4%. 45~55坪. 10.4%. 10.3%. 14.6%. 14.1%. 9.5%. 55坪以上. 7.5%. 10.9%. 10.9%. 16.3%. 13.2%. 52.3. 57.4. 67.4. 70.0. 61.7. 單位成交坪數. 流通天數(天). 207. 資料來源：信義不動產企劃研究室. 信義年鑑第1.2.3篇.indd. 207. 2011/6/30. 下午 06:45:57.

(28) 圖3-2-24 2010年台北市內湖區住宅成屋單位成交價之比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖3-2-25 2010年台北市內湖區成屋單位成交坪數之比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 南港區. 208. 南港區位於台北市最東端，與新北市汐止區相鄰。近年來南港軟體園區、南港展覽館等多項大型公共建設帶動本區發展，台灣高鐵亦將在此設. ࠄෝ୔. 信義年鑑第1.2.3篇.indd. ࠄෝ୔ 208. 2011/6/30. 下午 06:45:58.

(29) 站，形成三鐵共構。未來將再設置北部流行音樂中心及國家生技研究園區，顯示政府對本區多元發展的企圖心。政府的積極建設與市中心的人口壓力，使本區住宅成屋房價有很大的成長空間；近五年本區房價漲勢驚人，以市郊而言房價已達相當高的水準，如今政府戮力打擊投資客，本區房價未來能否以此的速度持續走高，值得觀察。與2009年水準相較，2010年平均總價與平均單價皆上升約三成，平均總價由1,147萬元上升為1,498萬元，平均單價由31.7萬元上升為40.8萬元。此外，近五年南港區成屋單位成交價結構有重大變化。單位成交價1000萬以上者2006年不及五分之一，2010年所佔比例幾乎達到四分之三！1000~2000 萬者2006年僅16.3%、2010年則佔56.2%，2000萬以上者佔比由2009年的 6.2%躍升為16.8%。單位成交坪數方25~35坪者佔33.7%為市場主力，35~45坪所佔比例則由2009年的31.6%降低為17.9%，除15~35坪之佔比增加10%外、45坪以表3-2-14 近五年台北市南港區住宅成屋成交狀況分析表年度. 2006年. 2007年. 2008年. 2009年. 2010年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 1.3%. 1.4%. 0.7%. 0.0%. 0.5%. 15.0%. 10.5%. 6.2%. 4.3%. 0.5%. 34.6%. 17.5%. 10.3%. 12.9%. 6.5%. 28.8%. 35.0%. 43.2%. 25.2%. 19.5%. 16.3%. 30.8%. 34.2%. 51.4%. 56.2%. 3.9%. 4.9%. 5.5%. 6.2%. 16.8%. 平均總價(萬元). 849. 1,003. 1,060. 1,147. 1,498. 平均單價(萬元/坪). 24.8. 30.1. 31.0. 31.7. 40.8. 300~500萬單位 500~700萬成交 700~1000萬價 1000~2000萬 2000萬以上. 單位成交坪數件數占總成交件數比 15坪以下. 5.3%. 9.9%. 4.8%. 2.9%. 2.2%. 15~25坪. 20.7%. 21.8%. 19.3%. 20.1%. 23.4%. 25~35坪. 40.0%. 28.9%. 30.3%. 27.8%. 33.7%. 35~45坪. 19.3%. 22.5%. 33.8%. 31.6%. 17.9%. 45~55坪. 8.0%. 11.3%. 6.9%. 11.0%. 13.0%. 55坪以上. 6.7%. 5.6%. 4.8%. 6.7%. 9.8%. 50.3. 40.3. 54.5. 63.4. 45.2. 單位成交坪數. 流通天數(天). 209. 資料來源：信義不動產企劃研究室. 信義年鑑第1.2.3篇.indd. 209. 2011/6/30. 下午 06:45:58.

(30) 上產品佔比亦略升5%。近五年本區單位成交坪數佔比的消長，未形成明顯趨勢，顯示本區住宅成屋坪數結構尚未穩定。2010年本區平均流通天數由2009 年的63.4天縮短為45.2天，僅較文山區略長，銷售速度相當快。. 圖3-2-26 2009年台北市南港區住宅成屋單位成交價之比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖3-2-27 2009年台北市南港區住宅成屋單位成交坪數之比例分配圖. 210. 資料來源：信義不動產企劃研究室. Ўξ୔ 信義年鑑第1.2.3篇.indd. 210. 2011/6/30. 下午 06:45:59.

(31) 文山區望文生義，以文為本、依山而居，正是文山區環境的寫照。早期文山區即有多數軍公教人員居住人口，如今文教機能仍強，區內生活環境良好；但因地形起伏且鄰近山區較易潮濕，台北市立動物園及貓空纜車為本區重要觀光資源。整體而言，文山區住宅的寧適性佳，因此可及性成為影響房價的關鍵因素。由於地勢多起伏，本區有許多位於斜坡的住宅社區，因可及性及交通便利性不如鄰近捷運站、地勢平坦的住宅，房價水準形成落差，此為文山區住宅市場的特色。近五年文山區住宅成屋價位穩定成長，2010年平均總價1,097萬元，平均單價33.1萬元，為歷年新高。單位成交價亦穩定朝高價端發展，2010年 1000~2000萬者佔36.6%，取代700~1000萬成為市場主力價位；2000萬以上佔8.7%亦創新高。表3-2-15 近五年台北市文山區住宅成屋成交狀況分析表年度. 2006年. 2007年. 2008年. 2009年. 2010年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 4.3%. 3.1%. 2.6%. 2.5%. 1.5%. 300~500萬. 14.7%. 13.1%. 11.1%. 9.9%. 8.6%. 500~700萬. 30.3%. 31.0%. 25.1%. 19.1%. 15.7%. 700~1000萬. 31.1%. 30.1%. 35.3%. 33.6%. 29.0%. 1000~2000萬. 17.4%. 18.3%. 23.5%. 29.4%. 36.6%. 2000萬以上. 2.4%. 4.5%. 2.4%. 5.5%. 8.7%. 平均總價(萬元). 792. 854. 865. 985. 1,097. 平均單價(萬元/坪). 23.0. 25.4. 27.0. 28.5. 33.1. 單位成交價. 單位成交坪數件數占總成交件數比單位成交坪數. 15坪以下. 6.2%. 8.3%. 7.7%. 7.5%. 9.6%. 15~25坪. 21.2%. 25.5%. 24.9%. 20.2%. 21.6%. 25~35坪. 38.9%. 38.9%. 36.6%. 36.1%. 38.5%. 35~45坪. 18.4%. 16.8%. 17.9%. 18.8%. 15.3%. 45~55坪. 8.6%. 3.9%. 8.9%. 7.7%. 6.5%. 55坪以上. 6.8%. 6.7%. 4.1%. 9.8%. 8.7%. 41.8. 47.1. 56.8. 61.3. 43.8. 流通天數(天). 211. 資料來源：信義不動產企劃研究室. 信義年鑑第1.2.3篇.indd. 211. 2011/6/30. 下午 06:45:59.

(32) 單位成交坪數以25~35坪為市場主力佔38.5%，15~25坪佔21.6%次之。2010年平均流通天數43.8天，為台北市銷售速度最快的地區，較2009年 61.3天縮短29%。. 圖3-2-28 2010年台北市文山區住宅成屋單位成交價之比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖3-2-29 2010年台北市文山區住宅成屋單位成交坪數之比例分配圖. 212. 信義年鑑第1.2.3篇.indd. 資料來源：信義不動產企劃研究室. 212. 2011/6/30. 下午 06:45:59.

(33)