場次：1D-3
921 地震對房地產市場的衝擊分析
彭建文* 張金鶚**摘
要
921 地震發生後，由於投資性需求更為減少，自住性需求又呈現觀望 與部份轉向租屋，雖然近幾年預售市場的推案量已大幅減少，加以短期將有 部份財務週轉不靈或移轉投資重心的廠商退出市場，但目前龐大的餘屋量仍 是不得不面對與解決的課題，亦是影響未來房地產市場景氣的關鍵。本文認 為此次地震對於房地產市場的影響可說是雪上加霜，但卻也是房地產市場健 全發展的契機，不過目前在房地產市場缺乏自我調整的機制下，讓市場自由 運作並不能有效解決空、餘屋問題，並使民眾、銀行與相關業者的衝擊能降 至最低。本文建議當前最重要的工作是健全房地產相關資訊，對市場中的混 淆現象進行澄清，方能有利政府與業者訂定正確的決策。其次，要解決空餘 屋問題，並趁此契機來健全產業的經營體質，除業者必須有共識與誠意外， 結合政府的住宅政策配套解決相當重要。最後，地震災後，房地產市場已產 生結構性的變遷，除在制度面與法規法健全產業的發展外，業者本身如何認 清經營環境的需求與變化，進行經營體質的調整相當重要。 關鍵詞：921 地震、房地產市場、衝擊分析 * 政治大學地政系博士班學生 ** 政治大學地政系教授
壹、 前言
921 芮氏規模 7.3 級的集集大地震，不但造成 2,430 人死亡、9,406 人受傷，更使得46,739 戶的房屋全倒，46,739 戶房屋半倒，可說是台灣 近百年以來災情最慘重的地震，而後續全台將近一個月的大停電，更對國內 經濟發展與居民生活造成極大的衝擊，讓民眾深深體認到天然災害的可怕， 也喚起民眾的風險意識。 此次地震對於國內所有產業均有相當程度的衝擊，但由於房地產屬於 實質資產(real asset)，故房地產相關行業受到地震的衝擊可說最直接、也 最嚴重。建築業者不但必須解決以往興建個案毀損所引發的民眾抗爭與損害 賠償，亦需面對災後民眾對於現有住宅品質不信任所導致的買盤觀望，尤其 是地震災後國內餘震依舊不斷，未來是否有可能再發生類似規模的地震？並 無人敢斷言，1此相對增加持有房地產的潛在風險，對於傳統「有土斯有財」 的理財觀念亦造成相當大的衝擊，使得房地產相關行業均受波及。 房地產市場的發展不但攸關民眾的居住品質，更對總體經濟與金融市 場的發展有相當大的影響，但此次地震對於房地產市場的長、短期衝擊為何？ 目前並未有嚴謹的評估與分析，到底此次震災對於房地產市場是屬於短暫性 的衝擊？亦或是結構性的變遷？尤其是在地震發生之前，國內房地產市場已 歷經相當長時間的不景氣，加上此次非預期的地震發生後，未來房地產市場 將如何變化？有那些課題值得關切？政府與相關產業又應如何因應與解決？ 實有必要加以深入探討，以協助政府、業者、以及廣大的購屋者擬定正確的 決策。 過去有不少文獻針對突發事件對於特定市場(尤其是股票市場與債券市 場 ) 的 衝 擊 進 行 評 估 ， (Bowman 1983, Debondt and Thaler 1985,1987)。有關天然災害的衝擊評估方面，Brookshire(1982)發現當 政府將某特定地區劃定為潛在災害發生區時，將促使該地區的房價明顯下跌。 MacDonald, Murdoch, and White(1987) 、 Bernknopf, Brookshire and Thayer(1990)發現當政府對特定地區發佈天然災害(例如：洪水、海嘯 地震、火山…)的警告時，將對該區房價造成負面的衝擊。Brookshire et al. (1985)指出消費者願意對於地震損失機率較低的地區支付較高的房價，此 行 為 符 合 預 期 效 用 理 論 。 Shilling et al.(1985) 、 Anderson and1 正確的地震預測包括地點、時間、規模等三要項，過去美國、日本、中國大陸均曾投入大筆的經
費進行地震的預測，但地震依然無法正確預測，美國已於多年前將「地震預測」轉向為「震害預 估」，並據此規劃防災都市、防災研習及震設計耐震設計時精密的地區係數。
Weinrobe(1986)、Mendelsohn et al.(1992)，更曾針對實際發生的天然 災害進行衝擊分析，亦獲得類似的結論。此意味，天然災害發生的風險構成 房屋屬性的重要部份，購屋者將依據風險的高低調整其保留價格，故對房價 有重要的影響。 Beron et al.(1997) 認為地震的發生提供一個天然實驗場所，可藉以 瞭解消費者對於不確定訊息的可能反應，因為天然災害的資訊並不充分，導 致個人往往依據主觀機率對天然災害所造成的損失做判斷，災後個人則會依 據媒體所報導的相關資訊來調整其風險與損失的主觀機率判斷，亦即災後個 人對於主觀的機率判斷將會不同。由此可看出，在資訊對於購屋者的主觀機 率判斷有相當大的影響，並進一步對房價產生影響。不過，上述文獻大多探 討天然災害對於房價的影響，並未從整個市場運作的角度，分析房地產市場 供需雙方的變化，以及所衍生的產業未來發展課題。 本文主要目的在於，探討震災前後房地產市場供給者與需求者的行為 變遷，以評估此次地震對於房地產市場發展的衝擊，並對影響房地產市場未 來發展的關鍵課題進行探討，進而擬定可能的解決策略，期能將此次震災的 危機化為轉機，創造政府、業者、與民眾的多贏。
貳、 地震對房地產市場影響之衝擊分析
在地震發生前，房地產市場的供給量(包括餘屋與在建工程)原本就相 當龐大，在供給量遠大於需求量的情況下，房地產景氣短期復甦並不容易， 由於此次地震的災害相當嚴重，對於已面臨不景氣的房地產市場應有相當的 衝擊，故本節主要分析房地產市場供需雙方的行為變遷，進而探討未來房地 產市場的可能變化。一、需求面分析
(一) 地震前房地產市場 房地產市場自1989 年的景氣高峰以來，已歷經近十年的不景氣。在地 震前房地產市場需求面的有幾點特性。 1. 人口成長趨緩，縣市間差異大 從圖一可看出，國內人口成長率呈現長期減緩的趨勢，2且自1991 年 開始，人口成長率未曾高於1%，在 1998 年時為 0.9%。但由於受到家庭 人數規模逐漸縮小(在 1976 年時，平均戶量為 5.19 人，1980 年為 4.76 人，1990 年為 4 人，1998 年為 3.4 人)的影響，使得家戶數成長率明顯高 於人口成長率。我們可明顯看出，家戶數成長率有明顯的循環趨勢，且在 1978-1980 年以及 1987-1990 年等兩波房地產景氣前，家戶數成長率均 明顯增加，顯示家戶數的成長對房地產景氣有正面的助益。3 不過，在 1990 年以後，雖然亦有一波家戶成長率高峰，不過並未帶動房地產景氣的 復甦，主要是受到1992 到 1995 年期間建商大量搶建的影響。4 從表一的家戶數平均年成長率來看，自1990 年到 1998 年台灣地區的 家戶數平均年成長率為3.08%，較 1985-1990 年的 3.36%略低，但各縣 市間則有明顯的差異。以1990 到 1998 年的平均年成長率來看，桃園縣 (5.46%)、台中市(5.21%)、基隆市(4.64%)、新竹市(4.27%)、高雄縣 (4.13%)、台北縣(4%)、台中縣(4%)等縣市的平均年成長率均高於 4%，而 台北市(0.99%)、雲林縣(1.64%)、台東縣(1.82%)等縣市的平均年成長率 則低於2%，從此趨勢可看出，除台北市的發展已呈現飽和，郊區化現象日 趨明顯外，區域中心縣市仍有成長的空間，但其他就業機會較少的縣市，其 發展相對較為緩慢。 相較於1985-1990 年的平均年成長率可發現，基隆市、桃園縣、宜蘭縣 新竹縣、高雄縣、台東縣、澎湖縣等縣市平均家戶成長率明顯增加，台北市、 台北縣等縣市則明顯減少，此趨勢顯示台北都會區的台北市、台北縣的相對 成長已經趨緩，有向桃園縣、基隆市發展的趨勢。另外，一些成長較緩慢的 2 依據行政院經建會與主計處之估計，國內人口將在 2038 年達到零成長，且此後將呈現 負成長。 3 根據彭建文、張金鶚(1999)的實證結果發現，家戶數的變化確實對於住宅需求有顯著的 正向影響。 4 根據彭建文、張金鶚、林恩從(1998)、彭建文、張金鶚(1999)的實證發現，政府宣告全面 實施時機管制確實引發建商的搶建，建照面積數量更突破歷年來的天量。縣市，相較於以往則略有改善。 2. 經濟與貨幣供給成長趨緩，抑制購屋需求成長 從圖二可看出，國內經濟在1970 年代，除 1974、1975 年受到石油 危機的短暫衝擊外，平均維持在10%以上的高經濟成長。在 1980 年代，經 濟成長率略較1970 年代為低，但成長率仍維持在 8%左右，而在 1986 年 到1989 年這段期間，平均經濟成長率仍超過 10%。1990 年至今，經濟成 長率以1992 年的 7.55%為最高，其餘各年均低於 7%，而到 1998 年初 受到亞洲金融風暴的影響，經濟成長率更在5%左右徘徊。另外，就經濟成 長率與房地產景氣的波動趨勢來看，總體經濟的復甦大約是領先房地產景氣 一至三年的時間，但總體經濟景氣下滑時，房地產景氣亦隨之下滑，兩者時 間落差相當短，此也意味房地產景氣是總體經濟景氣的落後指標，以往認為 房地產業是火車頭工業的說法並無法獲得證實。5 貨幣供給與社會資金寬鬆與否有相當大的關係，從圖三中可看出貨幣供 給額M1b 的成長率與房價變動呈現約略相同的趨勢。在 1970 年代的兩次房 地產景氣高峰時，M1b 供給額均大幅增加，尤其是在 1973 年成長率高達 45.42%，平均成長率超過 27%。在 1980 年代，M1b 的成長率略微下降， 但平均成長率仍維持在23%，尤其在 1986 年更創下 51.42%的最高漲幅。 在1989 年實施選擇性信用管制，並大幅提高存款準備率之後，貨幣供給的 年成長率大幅下降，甚至在1990 年出現罕見-6.6%的負成長，最高成長率 僅達到15%，平均漲幅維持在 10%左右。此貨幣供給的成長速度相較於 1990 年以後資本市場與資產市場規模的成長，顯然無法提供充分的資金， 讓每一個市場均蓬勃發展。 經濟與貨幣供給成長的明顯趨緩，不但反映企業的經營績效，更直接 影響家庭的就業狀況與所得水準， 從圖四1987-1997 年間的家庭可支配 所得來看，雖然可支配所得的水準值仍不斷的增加，但成長率於1989 年達 到13.28%的高峰後，就一路下滑，期間雖在 1993 年略有反彈，但仍無法 改變下滑的大趨勢，在1997 年時成長率僅有 4.48%。若以 1991 年的價格 為基期來看，成長率的波動趨勢與未做幣值調整前一致，但成長率則明顯降 低，在1997 年時成長率僅有 2.24%，家庭可支配所得的成長趨緩，相對 減少對於房地產的需求。 3.投資工具的多樣化導致房地產投資需求大幅減少 在1990 年以後，隨著金融市場的自由化與國際化，國內的投資管道開 5 林秋瑾、王健安、張金鶚(1996)發現房地產業的產業關連效果並未如預期般高，且在時間 上落後於總體經濟景氣，並無充分證據支持房地產業為總體經濟發展火車頭工業的說法。
始形成多樣化，股票、期貨、基金、各項衍生性金融商品紛紛出現，在房地產 的投資金額高、流動性低，加以房地產交易糾紛多，在短期投資效益不易顯 現下，造成房地產投資性需求大幅減少，漸漸由以往消費兼投資的雙元需求 轉變為單純以使用為主的商品，6 房地產市場以自住需求為主，尤其是換屋 需求。 4.市場主流漸由首次購屋族群轉變為換屋者 從表二可看出，國內住宅自有率在1978 年時為 71.62%，到 1990 年 時上升為80.47%，而到 1997 年時更達到 84.57%，遠較歐美國家的住宅 自有率為高。7相對地，租賃市場由1976 年的 19.28%下降到 1997 年的 9.18%，減少超過一半。另外，平均每戶居住坪數來也由 1980 年時的 26 坪，增加為1990 年的 34 坪，而到 1997 年時更增加到 39 坪。平均每人居 住坪數亦由1980 年的 5.37 坪，增加至 1990 年的 8.09 坪，而至 1997 年更增加至10.21 坪，二十年間每人居住面積成長約為兩倍。在人口成長趨 緩與住宅高自有率下，住宅需求已由「擁有住宅」的追求轉為「質量並重」的 趨勢，亦即市場需求結構將漸漸由以往的首次購屋族群轉變為換屋族群或是 第二屋需求。 6 林秋瑾、彭建文(1997)利用共積檢定發現，房地產市場與股票市場在 1990 年以前具有 共整合關係存在，代表兩市場間的資金流動具有互補性，但在1990 年以後，在市場結 構改變下，兩市場呈現區隔關係，資金處於競爭狀態，意味投資人可利用兩市場進行投 資組合以分散風險。 7 根據行政院國情統計通報第 006 號，美國住宅自有率在 1995 年時為 64.7%，日本為 60.2%。英國住宅自有率在 1996 年時為 67%，加拿大住宅自有率在 1997 年時為 64.3%， 而在1996 年這些國家的平均每人 GDO 分別為 28,766、36,575、19,716、20,074 美元。
(二)地震後房地產市場 1.「有土斯有財」之理財觀念轉變-投資需求消失 震災前房地產市場的投資需求原本就大幅減少，但財務周轉無問題者， 尚無積極處分資產的打算，因為至少房地產是實質資產，不會像投資股票可 能買到地雷股而落得血本無歸，但地震使持有實質資產的風險提高，銀行貸 款尚可能成為「純負債」，8此對傳統「有土斯有財」之理財觀念產生相當大的 衝擊，不但使房地產的短期投資者退出市場，更令長期投資保值者退卻，而 重新調整其資產的組合，將實質資產的比例調降，而保有較多流動性的資產 ， 投資需求可說是消失殆盡。 2.自住需求的觀望與轉變-租屋需求的增加 震災後自住型購屋者因對現有成屋品質無信心，9 造成買盤觀望，即 使真正有心購屋自住者亦需花費較長的時間搜尋，以獲得較高的品質保障與 優惠價差。另外，許多原先面臨租買選擇者，亦放棄持有住宅資產的相關附 加價值，10 較能接受「租屋」的選擇， 而純粹享受住宅服務。 3.重視安全與品質，價格不再是關鍵考量 以往房地產市場資訊相當缺乏，且買賣雙方資訊極不對稱，造成市場 缺乏區分建築物品質優劣的機制，價格往往成為購屋者決定購買與否的關鍵， 隱藏於建築物內部的品質風險未能成為重要的房屋屬性，此次地震災後，消 費者將會更重視品質，不再以價格高低做為購買與否之主要考量，此對於促 進產業之長期經營具有正面的助益。 4. 產品偏好之改變-喜新厭舊、喜低厭高 目前的成屋(包括中古屋與餘屋)或正在興建中的預售案，由於結構設計 仍是依據舊法規之要求，且購屋者本身並無專業能力鑑定其施工是否符合安 全標準，故在購屋選擇上會較為保留。在考量新的建築物應會加強結構設計 8 為向銀行貸款，一般人多以不動產向銀行設定抵押權方式辦理，但建物毀損並不影響銀 行的債權，亦即建物滅失後，銀行仍有追償權，貸款人不但必須面對建物毀損所造成的 財產損失，對於未清償之貸款仍須繼續負擔。而在1997 年時，現住自宅有房屋貸款家庭 佔總家庭比率為27.5%。 9 有許多建設公司認為此次 921 大地震已超過法規的標準，應屬天災，但根據傳訊電視於 1998 年嘉義地震後所做的調查發現，有六成以上的民眾將地震災難歸因於設計不良、通 工減料等人為因素，相信921 地震後，持有此想法的民眾將更為提高。 10 購屋的優點除潛在的資本利得外，尚有社會地位的象徵以及免於遷徙的心理踏實感。
與施工品質，且本身能全程參與監工工作，較無安全之疑慮下，購屋者的選 擇標可能會由成屋轉向預售屋，也就是有所謂的「喜新厭舊」的效果。另外， 雖然此次地震時倒塌的建築以透天厝居多， 但由於高樓產品倒塌時的損害 規模較為嚴重，受到媒體與民眾的高度注意，且高樓產品逃生相對較為不易， 加以停電時的不方便，在實質與心理影響下，購屋者對產品的偏好明顯由高 樓產品轉向透天厝與公寓產品。
二、供給面分析
(一) 地震前房地產市場 1.市場以餘屋銷售為主 1980 年普查時，國內的住宅空屋率為 13.09%，空屋數為 48 萬戶， 在1990 年普查時，空屋率為 13.29%，空屋數為 67 萬戶。在 1991 年政 府宣佈即將實施容積率之後，雖然房地產景氣明顯開始走下坡，但每年核發 建照戶數超過13 萬戶，11 尤其在1992 年到 1994 年間更超過 20 萬戶， 可說在房地產不景氣下，供給依舊創新天量。12 到1998 年底為止，台灣地 區的空屋數約為104-114 萬戶之間。 13 造成建商銷售業績普遍不佳。近兩 年來，建商的預售屋推案量已持續萎縮，14 原以預售為主的市場，轉變以 餘屋銷售為主。(見圖五與圖六) 2.銷售難度日益增加 中古屋的平均流通天數可反映房地產市場銷售的難易度，從表 中可 看出， 1991 年台灣地區的中古屋平均流通天數由 30.8 天增加至到 1998 年時的66.8 天，呈現明顯的增加趨勢，且隨地區有明顯的差異，其中以台 北市的銷售速度較快，而中南部縣市的平均銷售天數明顯多於台北縣、市。 11 從歷年核發使用執照戶數來看， 1980 年到 1986 年房地產不景氣期間，平均每年核發 建照戶數約有7 萬戶，在 1987 年到 1990 年房地產景氣期間，平均每年核發建照戶數 增加為9 萬 6 千戶，可看出建商的供給隨市場景氣的變化而有所調整，但 1991 年以後 的供給量遠高於房地產景氣時的供給量。 12 依據彭建文、張金鶚(1998)發現，建商之所以大量搶建，除受到全面實施容積管制影響 外，金融市場的開放以及許多建設公司積極上市、上櫃的影響相當大。 13 根據政大台灣房地產研究中心同時依據台電用電不足底度戶數以及住宅存量與家戶數之 差額兩種方式進行估計，發現台灣地區在民國84 年開始，空屋數超過 100 萬戶，而於 1998 年底，住宅存量與家戶數兩者差異所推估的空屋數約為 114 萬戶，而依據台電用 電不足底度資料推估的空屋數約為104 萬戶，兩結果間相差 10 萬戶。 14 根據台灣省建築投資商業公會的統計，今年台灣省各縣市預售市場總推案量大幅萎縮為 1240 億，較去年的 3988.5 億銳減近七成，其中基隆市、台北縣、桃園縣、台中市、台南 市負成長均高於六成。3.龐大餘屋消化緩慢，造成建商嚴重財務負擔嚴重 餘屋消化緩慢，使得建商的現金流入相當緩慢，但仍必須支付固定的管 銷費用與銀行貸款，造成建商嚴重的財務負擔，尤其是亞洲金融風暴後，許 多建商資金週轉不靈與倒閉，造成銀行呆帳嚴重。就54 家上市、上櫃建設公 司來看，在1999 年第二季的存貨高達 4000 億，其中存貨超過 100 億以 上者為15 家，佔全體上市上櫃公司存貨的六成以上，存貨壓力的集中度相 當高，且多屬財團型企業。
(二) 地震後房地產市場
1.餘屋之消化更為不易，建商財務負擔更加嚴重 在歷經亞洲金融風暴的衝擊後，國內的經濟已呈現復甦，許多建商均對 此契機寄以厚望，期能對消化餘屋有所助益，但突來的大地震，使得市場買 盤呈現觀望，對於餘屋的消化更為不易，15 並對擁有大量餘屋的建商造成 更嚴重的財務負。另外，地震期間發生嚴重倒塌、毀損等不良記錄的公司， 其企業形象亦嚴重受損，此對其後續產品的銷售極為不利。 2.經營難度增加、經營意願低落 地震災後，許多建設公司面臨受災戶的損害賠償問題，在缺乏公正、專 業的鑑定機制下，不但在財務上面臨考驗，並必須對於冗長的協調、溝通工 作，16 財務週轉不佳的公司可能面臨倒閉的風險，有能力繼續經營的廠商 則必須增加成本以加強結構安全、施工管理、以及客戶服務等工作，但若品 質的提昇無法有效在銷售價格中反應，則利潤將會減少，形成利潤微薄，責 任無限的情形，廠商繼續經營的意願也會降低，此將使得許多建商在主客觀 環境限制下，必須選擇退出市場，造成供給廠商大量減少。不過，就長期來 看，建商數量的減少，反而有利於優質業者的生存。 3.股價持續下挫，財務更為困難 股票市場是許多上市、上櫃建設公司公司的重要融資管道，地震災後， 15 根據政大台灣房地產研究中心於地震災後對於房地產相關業者所進行的問卷調查顯示， 地震後兩個月內銷售現場的來客量與成交量均銳減，截至12 月初買氣方回穩至地震前的 40%-60%。而根據新聯陽實業的統計，八十八年一月至十二月台北市、台北縣、大桃園地 區預售市場的平均銷售率不到三成，但該資料並未區分地震前後的差異。 16 許多建商認為，此次地震在震央附近地區已明顯超過建築法規之耐震標準，應屬於天災 應由政府出面協調解決善後問題，但由於政府沒有擔當，對於地震處理的態度不明確， 造成建設公司不但形象受損，亦因責任歸屬不易釐清而面臨與民眾溝通協調之困境，營建股的股價持續下跌，17 不但影響投資人的投資意願，許多以股票向銀 行質押貸款的公司更面臨斷頭的危機，使得財務周轉更為困難，目前已有 二十四家上市建設公司調降財務預測，佔全體三十六家上市營建公司家數 比重高達六成。18 4.品牌與服務的抬頭 在購屋者不再以價格為選擇的主要購買考量下，相對產品品質較佳、有 永續經營理念的公司較容易為客戶所認同，相反以往投機、客戶糾紛眾多、 以及一案公司將逐漸被淘汰，此亦是改善整體產業經營體質的契機。 5.經營的多角化 房地產市場以往靠土地獲取利潤的時代已經過去，為因應整體經濟環 境的變遷，建商必須結合科技、資訊、與空間創意來提昇本身產業的經營價 值，方不致被時代所淘汰，因此許多財務結構尚健全的公司，目前已積極調 整公司的經營體質與投資策略，進行本業或非本業之多角化投資。19
參、影響未來房地產市場發展之課題分析
一、
何種廠商將退出市場？
面臨房地產市場長期不景氣，許多建商的財務負擔相當重，在無利可 圖且可能必須承擔天然災害所引發的不確定風險下，許多廠商將面臨倒閉或 轉業的選擇。在目前供過於求的情況下，部份建商退出市場，可減少潛在的 供給，故對於房地產市場有正面的助益。但問題在於，退出市場的廠商屬於 何種性質的廠商？若是非專業、無心永續經營之廠商退出，對於產業的發展 是一好現象，可促使整體產業體質提昇，但若是績優廠商紛紛退出市場，則 反而造成劣幣逐良幣，形成惡性的循環的現象。二、
短期復甦不易，所謂的「短期」將持續多久？
在歷經地震後，房地產市場短期復甦不易已成為一共識，但是一般認 為房地產市場將呈現「短空長多」的局面。20 但問題在於，所謂的短期將持續 17 目前股市八成資金流向電子股，營建類股失血相當嚴重，之前已有國揚下市，現有宏福、 啟埠兩家改列為全額交割股，目前加權股價指數已達八千點，但三十六家營建上市公司 平均股價水準卻跌落至指數二千多點時的水準。 18 由於今年房地產景氣不佳，加上轉投資失利，目前營建公司已有包括國產、國揚、宏福、 全坤興、寶建、龍邦、新建、長谷、宏總、緯城、寶祥、大陸、皇普、仁翔、三采、尖美、昱成、中 工、達欣工程、宏普、春池、櫻花建設、宏巨、以及長億等二十四家調降財務預測。 19 面對房地產市場短期復甦不易的影響，目前太平洋建設、太子建設、龍邦開發、冠德建設、 捷和建設、威京集團、工信工程、宏泰建設、元大建設、林三號…等大型建商均鎖定電子高 科技、電子商務和生物科技、創投做為目標轉型。 20 出自內政部建築研究所八十八年第二季房地產景氣指標季報中專家座談對地震衝擊所做多久？此預期將影響供需雙方的投資決策。若短期將持續數年，則購屋者的 腳步將更為緩慢，建商亦需視本身財務狀況，決定繼續等待抑或毅然退出市 場。
三、
預售制度是否將失去功能？
預售制度原本是一種供需雙方各有益處的資金融通方式，但在供需雙 方長期資訊不對稱下，亦引發許多令人詬病之處，尤其是交易安全。地震過 後，結構安全成為另一項消費者重視的考量，未來先建後售之方式可能漸漸 成為市場主流，此對於供需雙方均有相當的影響。因為無預售下，購屋門檻 將更提高，購屋者不會提前購屋，而建商的財務必須更健全，提高建設業的 進入門檻。四、
是否將對金融業造成更進一步的衝擊？
若未來房地產市場持續不景氣，房價將有繼續向下探底的可能，此對於 承做大量不動產擔保放款或建築融資的銀行而言，將面臨違約倒帳的風險， 若嚴重的話，可能會引發本土性金融風暴的產生。另外，地震災後，政府要 求銀行「概括承受」房屋倒塌戶的貸款，21日後銀行對於不動產相關貸款將會 更為謹慎與保守，此對房地產市場的供需雙方的資金需求勢必產生負面效果， 亦影響房地產市場的運作與未來發展，故政府如何在兼顧公平與效率的原則 下，適時介入房地產市場的運作相當重要。五、
房地產業者未來將何去何從？
以往房地產經營的獲利來源以開發興建為主，在目前供給遠大於需求下， 除少數針對特定族群需求、特殊區位的住宅仍有發展潛力外，其他新開發的 個案均有相當程度的風險，反而是如何針對既有的住宅存量進行管理維護或 都市更新的工作有較大的發展空間，亦即未來房地產市場不再以興建為主要 利潤來源，管理維護將更形重要。另外，因應租屋需求的成長，專業的租賃 服務管理公司應有相當的發展潛力。肆、改進產業發展之建議
一、房地產資訊透明化
在房地產資訊缺乏下，不但購屋者權益容易受損，供給者亦因缺乏正確 資訊而擬定錯誤的決策，如何使房地產的資訊能正確、定期發佈，對於整個 之結論。 21 根據財政部於災後所估計的毀損房屋貸款債權總額約為 135 億，將使全體金融機構呆帳 比率增加0.2%，且要求各金融機構承受震災建物貸款餘額，一般認為此數字乃過於樂觀 之估計。產業的發展有正面的助益。
二、加強市場參與者之專業技能、法律責任與職業道德
不動產開發從投資、規畫、生產、交易、使用等階段各有不同的專業人員 參與，建設公司處於一綜合協調的角色，如何讓各專業人員各司其職，並擔 負起應盡之責任相當重要，但永續經營亦不應等於永續責任。因此，應透過 健全的法令清楚界定各參與者的專業角色與責任歸屬，加強營建業之管理， 並杜絕借牌營業情事發生。另外，住宅之安全不但影響家庭財富，亦影響人 身安全，故建築投資業除應具有專業知識與技術外，亦應加強職業道德之要 求，此應可透過加強公會之功能來達成。三、配合住宅政策，輔導績優廠商
房地產交易對於民眾權益影響相當大，但以往政府卻未對房地產相關 行業進行嚴格的管理，在業者缺乏自律自清的認知下，造成市場資訊混亂、 良莠不齊的現象，目前龐大餘屋的產生可說是最明顯的惡果，嚴重影響整 體市場的長遠發展，故建議政府除健全相關產業的管理法令外，更應建立 具公信力的建商評鑑制度，22 並配合政府住宅政策以提供誘因來輔導績優 廠商領導發展，如此方能使整個產業有良性的競爭與循環。四、加強建設公司上市、上櫃審查之標準與後續管理
房地產市場長期不景氣固是建設公司財務惡化與倒閉的重要原因，但 不當的股票操作與質押護盤更是關鍵，尤其是許多公司為美化帳面以達到 上市、上櫃標準，在房地產市場不景氣下依然大量興建，而一旦獲准上市、 上櫃，為使股票具投資價值，每年依然訂定不合理的營業成長目標，一旦 財務周轉不佳，則利用股票質押以為融通，在此惡性循環下，不但造成建 設公司的困境，亦影響投資大眾的權益，故建議證券主管單位應視房地產 經營之特性，擬定適當的的上市、上櫃標準，並加強後續的管理與資訊透明 化。五、抵押權證券化及再抵押權市場之建立
為解決投資房地產的資金流動性低與風險問題，除健全住宅金融制度 加強金融監理制度外，更應積極建立抵押權證券化及再抵押權市場，如此可 22 商業週刊曾邀集產官學界人士針對國內建設公司與營造廠進行評鑑，並遴選出優良建設 公司包括等太平洋、冠德、太子、長谷、國泰、鄉城、基泰、潤泰、捷和櫻花等十家，以及優良 營造廠包括等互助、大陸、三井、中華、達欣、中鼎、新亞、雙隆、基泰等九家。另外，內政部 營建署亦近年舉辦優良營造商選拔，並與中華民國建築投資公會全國聯合會共同選拔「住 宅社區金獎」，但目前這些評鑑並未與政府住宅補貼資源相結合。使投資於房地產的資金更具流通效率，並分散風險。
六、建立公正、專業之建物損害鑑定與糾紛處理機制
房地產相關糾紛長期均是消費者申訴最踴躍的項目，不但因為所涉金 錢龐大，也因其中涉及太多複雜的專業，購屋者在現行資訊不對稱下，往往 是較弱勢的一方，冗長的訴訟程序亦讓購屋者感到無奈，此常造成權利與義 務雙方無明確準則來解決糾紛，為解決此問題，除透過公正、專業的非營利 機構，提供相關法律諮詢，並加強消費者之教育外，建議政府應儘速建立公 正、專業的建物損害賠償與糾紛處理機制。七、加強保險機制
以往認為不動產是實質資產，具有耐久財之性質，故一般家庭通常僅在 向銀行辦理貸款時，在銀行要求下投保火險。23此次地震後，由於震災責任 不易釐清下且大部份毀損房屋未投保，造成民眾、建設公司、銀行的龐大損 失，建議未來應將不動產開發經營與使用管理各階段所可能產生的風險，透 過保險的機制予以分散，如此方能使各參與者均獲得適當的保障。八 、鼓勵建商合併與異業合作
為改善建商的經營體質，未來建商間的合併應是可行之路，如此可促使 專業的交流與整合，並達到規模經濟，而面對國內即將加入WTO，如何透 過異業的合作來創造附加價值亦是相當值得鼓勵之路。九、小而美的產品趨勢
以往造鎮、興建大型社區是建設公司努力的目標，此雖有利於建設公司 進行大規模的規畫並達到經營管理的規模經濟，但所涉及的問題亦相當多， 銷售不易造成嚴重財務負擔、住戶相當複雜造成管理不易、龐大的量體造成 視覺與心理負擔，可說對於供需雙方均相當不利，未來在購屋者日益重視隱 私與居住品質下，小而美的「精緻」個案應是值得努力的方向。十、審選區位與服務族群、謹慎投資
面對房地產市場的不景氣，雖然銷售狀況普遍不佳，但根據業者之調查 23 根據行政院主計處的國情統通報第 235 號指出，目前國內地震險多以火災附加險方式 存在，無法單獨成立主險契約，在1998 年時，投保火險附加地震險的案件共計有 13,000 ， 僅佔 投保 火險 案件 比例 的 1%(其 中以 商業 類佔 51.3%最 多， 住宅 類佔 27%，工業類佔 21.7%)。住宅地震險普及率僅有 0.06%，遠低於日本的 14.8%。以縣 市來看，投保最高的縣市為台北市，但僅有0.19%，而地震頻繁的花東與嘉南地區投 保比率更低，平均為0.02% ，顯示國人投保地震險的風險意識亟待加強。今年仍有超過33 個預售個案的銷售率超過七成以上，但這些個案大多集中 於台北市精華地段，24 顯示不景氣下，不同區位的景氣熱度截然不同。另外 由於不同生命週期的家庭其住宅需求有相當大的差異，故建商應可針對不同 生命週期家庭之需求，設計符合其需求的產品，未來建商應加強本身的研發 能力，慎選投資區位與目標客戶。25
伍、結論與後續研究
地震發生前，房地產市場已面臨嚴重的不景氣，地震後由於投資性需求 更為減少，自住性需求又呈現觀望與部份轉向租屋，故整體購屋需求是減少 的。在供給方面，雖然近幾年預售市場的推案量已大幅減少，加以短期將有 部份財務週轉不靈或移轉投資重心的廠商退出市場，但目前龐大的餘屋量仍 是不得不面對與解決的課題，亦是影響未來房地產市場景氣的關鍵。 本文認為此次地震對於房地產市場的影響可說是雪上加霜，但卻也是房 地產市場健全發展的契機，不過目前在房地產市場缺乏自我調整的機制下， 讓市場自由運作並不能有效解決空、餘屋問題，並使民眾、銀行與相關業者的 衝擊能降至最低。本文建議當前最重要的工作是健全房地產相關資訊，對市 場中的混淆現象進行澄清，方能有利政府與業者訂定正確的決策。其次，要 解決空餘屋問題，並趁此契機來健全產業的經營體質，除業者必須有共識與 誠意外，結合政府的住宅政策配套解決相當重要。最後，地震災後，房地產 市場已產生結構性的變遷，除在制度面與法規法健全產業的發展外，業者本 身如何認清經營環境的需求與變化，進行經營體質的調整相當重要。 在後續研究方面，由於地震發生至今僅有三個月，在相關資料仍然缺乏 下，本文僅能探討震災對於房地產市場供需的可能變化與衝擊，無法進行實 證分析的工作，未來在資料較完整下，應能針對此部份進行較嚴謹的實證分 析。參考文獻
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0 2 4 6 8 10 12 14 16 1 9 7 1 1 9 7 2 1 9 7 3 1 9 7 4 1 9 7 5 1 9 7 6 1 9 7 7 1 9 7 8 1 9 7 9 1 9 8 0 1 9 8 1 1 9 8 2 1 9 8 3 1 9 8 4 1 9 8 5 1 9 8 6 1 9 8 7 1 9 8 8 1 9 8 9 1 9 9 0 1 9 9 1 1 9 9 2 1 9 9 3 1 9 9 4 1 9 9 5 1 9 9 6 1 9 9 7 1 9 9 8 房價% GDP% -20 0 20 40 60 80 100 120 GDP 房價 圖二 歷年經濟成長與房價波動趨勢 -20 0 20 40 60 80 100 120 1971197219731974197519761977197819791980198119821983198419851986198719881989199019911992199319941995199619971998 M1b 房價 -10 0 10 20 30 40 50 60 房價 M1b 圖三 歷年貨幣供給與房價波動趨勢
-2.00% 0.00% 2.00% 4.00% 6.00% 8.00% 10.00% 12.00% 14.00% 16.00% 1 9 8 7 1 9 8 8 1 9 8 9 1 9 9 0 1 9 9 1 1 9 9 2 1 9 9 3 1 9 9 4 1 9 9 5 1 9 9 6 1 9 9 7 當年幣值 80年價格 圖四 歷年家庭可支配所得成長率之變化 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500 5000 5500 Ja n-81 Ja n-82 Ja n-83 Ja n-84 Ja n-85 Ja n-86 Ja n-87 Ja n-88 Ja n-89 Ja n-90 Ja n-91 Ja n-92 Ja n-93 Ja n-94 Ja n-95 Ja n-96 Ja n-97 月 千平方公尺 建照面積 使照面積 圖五 歷年建照面積與使照面積波動趨勢圖
500000 600000 700000 800000 900000 1000000 1100000 1200000 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 年期 戶 不足底度推估 使照與家戶數推估 圖六 台灣地區空屋數推估
表一 台灣地區各縣市家戶數及家戶數成長率 1985年 1990年 1998年 1985-1990平均 成長率 1990-1998平均 成長率 宜蘭縣 92190 101678 127466 2.06% 3.17% 台北縣 643483 805215 106276 7 5.03% 4.00% 桃園縣 265853 324324 466035 4.40% 5.46% 新竹縣 70871 79750 108693 2.51% 4.54% 苗栗縣 104832 115790 139847 2.09% 2.60% 台中縣 240754 287364 379359 3.87% 4.00% 彰化縣 236076 263914 307039 2.36% 2.04% 南投縣 112054 123896 144576 2.11% 2.09% 雲林縣 161925 171867 194350 1.23% 1.64% 嘉義縣 118279 128228 149989 1.68% 2.12% 台南縣 219244 250457 313762 2.85% 3.16% 高雄縣 236978 273361 363680 3.07% 4.13% 屏東縣 188351 205755 242344 1.85% 2.22% 台東縣 59960 62241 71301 0.76% 1.82% 花蓮縣 79409 87098 102938 1.94% 2.27% 澎湖縣 21517 22779 26722 1.17% 2.16% 基隆市 82113 89530 122729 1.81% 4.64% 新竹市 66937 78227 104929 3.37% 4.27% 台中市 163774 201500 285455 4.61% 5.21% 嘉義市 56189 62588 77373 2.28% 2.95% 台南市 148579 175202 219199 3.58% 3.14% 台北市 671257 805978 869803 4.01% 0.99%
高雄市 320022 377422 470257 3.59% 3.07% 台灣地區 436263 2 509615 4 635261 1 3.36% 3.08% 註：家戶數為年底資料，引用自都市及區域發展統計彙編，經建會都市及住宅 發展處。
表二 台灣地區歷年家庭住宅狀況 年度 平均每戶 居住坪數 平均每人 居住坪數 自有率 租押率 1976 23 4.38 67.36 19.28 1977 23 4.55 68.05 19.62 1978 24 4.88 69.57 18.71 1979 25 5.13 71.62 17.39 1980 26 5.37 73.52 15.35 1981 27 5.63 73.33 15.36 1982 28 5.91 74.24 14.79 1983 29 6.16 74.94 14.79 1984 30 6.41 75.99 13.94 1985 30 6.52 77.34 13.07 1986 31 6.86 77.56 13.31 1987 32 7.26 78.58 12.91 1988 32 7.48 77.76 12.96 1989 33 7.76 79.02 12.55 1990 34 8.09 80.47 11.88 1991 34 8.27 80.4 12.06 1992 36 8.65 82.8 10.38 1993 36 8.77 81.88 10.68 1994 37 9.15 82.52 10.4 1995 37 9.43 83.56 9.78 1996 38 9.71 84.45 9.39 1997 39 10.21 84.57 9.18 平均 31.09 7.12 77.25 13.54 資料來源：行政院主計處網站資料庫。
