2012台北市住宅市場分析

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(1)第三章台北市住宅市場分析梁仁旭1. 前言台北市為台灣政治與經濟中樞，金融商業與策略性產業發達，隨著國際交流日漸頻繁，台北市國際化程度逐漸提高，為東亞主要國際城市之一。近年來，除大力推動信義區台北大巨蛋、世貿二館、A25開發案，台北車站特定區C1D1雙子星大樓開發案等大型觀光、商務、會展等建設外；並強調都市更新作為東西軸線均衡發展重要手段，以改善過去部分窳陋的市容環境。依據內政部營建署住宅需求動向調查，2012年第一季呈現量縮價跌格局，第二季受到通膨預期與季節性因素影響，市場呈現價漲量增現象，第三季價微漲量縮，第四季則價穩量增；8月1日正式實施實價登錄後，下半年市場交易價量仍維持穩定現象。至於影響大台北地區房價至關重要的交通建設，根據台北市捷運工程局截至2013年3月統計，桃園國際機場聯外捷運工程進度達78.4%、預計 2014年通車，信義線進度已達95.63%、預計2013年通車，松山線進度則達 83.63%、預計2013年底通車。. 壹、代銷市場分析圖2-3-1為近十年台北市預售市場平均成交單價，自2003年走出SARS陰霾以來，平均單價呈上漲走勢，2007年平均單價53. 10萬元較2006年躍升近十萬元(年漲18%)，2008~2009年住宅市場景氣受美國次貸風暴及國際金融海嘯影響，平均單價成長趨緩，2010年國內經濟景氣復甦、住宅市場需求回. 75 1 中國文化大學土地資源系副教授.

(2) 升，平均單價突破70萬元(年漲14%)，2011年平均單價更創下每坪80.3萬元高峰，但2012年已略回跌至79.0萬元，為近十年首度出現價格鬆動現象。觀察表2-3-1，近五年台北市推案金額於1,700億元至2,600億元之間， 2009年金融海嘯時期推案金額1,753.75億元為近五年最低，2010年景氣復甦、業者大量推案，推案金額2,574.20億元為近五年之最，2011年、2012 年則呈現遞減之勢，分別為2,198.47億元與1,779.40億元；2012年推案金額與2009年谷底相當。近五年銷售率以2010年83.03%最佳，近兩年僅 50%~60%；2012年銷售率56.20%，顯示目前的高房價水準已使買方意願降低，但開發商仍未降價，買賣雙方對於價格認知分歧，影響銷售率表現。. 圖2-3-1 2003~2012台北市預售市場平均成交單價資料來源：惟馨周報. 表2-3-1 2008~2012台北市預售市場推案規模概況. 76. 年. 2008. 2009. 2010. 2011. 2012. 推案個數. 176. 133. 171. 186. 105. 可售戶數. 6,342. 4,378. 5,856. 4,428. 3,941. 推案金額(億元). 2,249.80. 1,753.75. 2,574.20. 2,198.47. 1,779.40. 銷售率(%). 52.29. 71.04. 83.03. 53.43. 56.20. 資料來源：惟馨周報.

(3) 貳、成屋市場分析台北市住宅成屋平均成交單價，各行政區2012年較2011年之變動幅度如表2-3-2；漲幅最高者為信義區(13%)、萬華區次之(12%)、文山區居第三位 (11%)，值得注意的是，於2011年各行政區僅士林區與北投區漲幅未達一成 (7%)，而2012年，中正區(8%)、中山區(6%)、松山區(6%)、大安區(9%) 等市中心精華住宅地段2012年漲幅均較2011年大幅減緩，未達一成；反觀房價相對低廉的文山區與萬華區漲幅相對較高，顯示高房價地區房價成長空間有限，房價較低地區相對具成長空間。表2-3-2 2011年台北市各區住宅成屋平均成交單價漲跌幅區域. 中正區. 大同區. 中山區. 松山區. 大安區. 萬華區. 2012漲幅. 8%. 10%. 6%. 6%. 9%. 12%. 2011漲幅. 10%. 14%. 13%. 15%. 12%. 14%. 區域. 信義區. 士林區. 北投區. 內湖區. 南港區. 文山區. 2012漲幅. 13%. 9%. 10%. 10%. 10%. 11%. 2011漲幅. 16%. 7%. 7%. 14%. 11%. 15%. 資料來源：信義房屋企劃研究室. 台北市單位成交價佔比結構，近年來隨著房價上升持續朝高價端發展(表 2-3-3)，2012年仍延續成長趨勢，惟各價位佔比結構維持穩定，主力價位仍為總價1000-2000萬佔43.1%最高，2000萬以上佔31.2%次之，700-1000 萬佔14.7%再次之，而700萬以下產品合計市占率僅11.0%。如圖2-3-2所示，近五年來2000萬以上住宅佔比成長最明顯，而700-1000萬住宅佔比下降則相對明顯。 2012年台北市平均總價再創新高達1,859萬元，五年來持續上漲，漲幅高達40%；2012年平均單價每坪58.8萬元亦為新高，五年之漲幅更高達 56%。單位成交坪數結構，2012年大致與2011年相近。成交主力仍為25-35 坪三房產品、佔27.0%，15~25坪產品佔22.2%次之，15坪以下套房產品佔 18.7%居第三位。如圖2-7-4所示，近五年來15坪以下住宅佔比成長相對明顯，而35-45坪佔比下降則相對較多，就各行政區觀察，市中心因有較多單身族或商務需求，且投資客偏好套房標的，15坪以下套房產品佔比較高；而郊區則多為一般家庭居住需求，25~35坪三房產品佔比穩固。至於代表成交速度的平均流通天數，2012年為67.8天，明顯較2011年的. 77.

(4) 60.5天拉長，僅次於2009年金融海嘯時期的71.9天；顯示房價高漲下買氣減緩，市場去化費時較長。表2-3-3 2008~2012年台北市成屋市場成交概況年度. 2008年. 2009年. 2010年. 2011年. 2012年. 單位成交價件數占總成交件數比單位成交價. 300萬以下. 2.1%. 1.3%. 1.1%. 0.7%. 0.7%. 300-500萬. 7.7%. 5.9%. 4.5%. 4.5%. 3.3%. 500-700萬. 14.0%. 12.3%. 9.0%. 8.9%. 7.0%. 700-1000萬. 25.3%. 21.8%. 19.5%. 18.3%. 14.7%. 1000-2000萬. 37.0%. 39.8%. 41.4%. 41.6%. 43.1%. 2000萬以上. 14.0%. 18.9%. 24.5%. 26.1%. 31.2%. 平均總價(萬元). 1,323. 1,468. 1,690. 1,730. 1,859. 平均單價(萬元/坪). 37.7. 40.9. 49.5. 54.5. 58.8. 單位成交坪數件數占總成交件數比單位成交坪數. 15坪以下. 11.3%. 11.2%. 13.3%. 18.0%. 18.7%. 15-25坪. 20.8%. 19.3%. 21.6%. 22.8%. 22.2%. 25-35坪. 31.4%. 29.7%. 29.7%. 26.7%. 27.0%. 35-45坪. 19.6%. 19.7%. 17.6%. 15.8%. 15.7%. 45-55坪. 8.3%. 9.4%. 8.1%. 7.6%. 7.3%. 55坪以上. 8.6%. 10.7%. 9.6%. 9.1%. 9.2%. 66.5. 71.9. 58.4. 60.5. 67.8. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室. 78. 圖2-3-2 2008~2012年台北市住宅成屋成交總價各區間之佔比分析資料來源：信義不動產企劃研究室.

(5) 圖2-3-3 2008~2012年台北市住宅成屋平均總價與平均單價資料來源：信義不動產企劃研究室. 圖2-3-4 2008~2012台北市住宅成屋成交坪數之佔比分析資料來源：信義不動產企劃研究室. 79.

(6) 圖2-3-5 2012年台北市住宅成屋成交總價比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 80. 圖2-3-6 2012年台北市成屋單位成交坪數比例分配圖資料來源：信義不動產企劃研究室.

(7) 參、各行政區市場分析一、中正區中正區為臺灣中央行政中樞，總統府及行政、立法、司法、監察四院均設置於本區，本區亦蘊藏中山堂、台北郵局、北門、郵政博物館、植物園… 等豐富歷史文化資產，商業活動發展甚早，集中在台北車站周邊、羅斯福路沿線台大與師大周邊等形成轉運型商圈。在公共設施方面，本區主要幹道包括仁愛路、信義路、和平東路、羅斯福路…等，並匯集新店線、中和新蘆線、小南門線及信義線四條捷運線，交通路網完善，並有建國中學、北一女中、成功高中等各級學校，及二二八和平紀念公園、中央公園(華山公園)等大型開放空間，具備優質環境，使得本區向來是台北市住宅精華區域。 (一)代銷市場近五年中正區預售市場推案情形穩定，每年推案金額約150億元~200 億元，2012年推案金額204.50億元惟近五年新高，銷售表現方面，2009年金融海嘯時期中正區預售住宅平均單價65.3萬元為近五年最低，但銷售率 89.55%創新高，頗有逢低搶進的跡象，顯示本區精華地段需求穩固，即使在不景氣時期購屋者仍看好本區發展，2010~2012年平均單價快速上漲並突破 100萬元，來到108.5萬元，銷售率則穩定維持在72%~76%之間。表2-3-4 2008~2012中正區預售市場推案規模概況年. 2008. 2009. 2010. 2011. 2012. 推案個數. 20. 12. 13. 19. 10. 可售戶數. 466. 268. 311. 409. 285. 推案金額(億元). 147.20. 115.00. 191.00. 192.70. 204.50. 銷售率(%). 51.07. 89.55. 76.85. 72.86. 76.14. 資料來源：惟馨周報. (二)成屋市場中正區住宅成屋成交狀況，隨著平均單價逐年上漲，單位成交價朝高價端發展，2012年2,000萬以上高總價產品佔總成交件數41.0%，取代10002000萬產品(佔35.7%)成為本區主力價位，700~1,000萬產品佔約2成，700. 81.

(8) 圖2-3-7 2008~2012年中正區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報. 表2-3-5 2008~2012年台北市中正區成屋市場成交概況年度. 2008年. 2009年. 2010年. 2011年. 2012年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 1.6%. 0.3%. 0.6%. 0.4%. 0.0%. 300-500萬. 8.4%. 7.4%. 3.2%. 3.1%. 0.0%. 500-700萬. 14.9%. 13.2%. 8.1%. 6.2%. 3.5%. 700-1000萬. 15.2%. 16.6%. 17.3%. 22.5%. 19.8%. 1000-2000萬. 38.8%. 37.2%. 36.9%. 34.9%. 35.7%. 2000萬以上. 21.0%. 25.3%. 34.0%. 33.0%. 41.0%. 平均總價(萬元). 1,514. 1,637. 2,260. 2,016. 2,054. 平均單價(萬元/坪). 44.0. 46.4. 60.1. 65.9. 71.5. 單位成交價. 單位成交坪數件數占總成交件數比. 單位成交坪數. 82. 15坪以下. 18.2%. 20.2%. 22.5%. 28.7%. 20.6%. 15-25坪. 20.5%. 17.6%. 15.5%. 21.3%. 25.1%. 25-35坪. 25.3%. 23.7%. 26.5%. 20.5%. 28.7%. 35-45坪. 18.2%. 18.4%. 15.5%. 12.4%. 13.5%. 45-55坪. 8.1%. 10.4%. 9.6%. 7.0%. 6.3%. 55坪以上. 9.7%. 9.8%. 10.5%. 10.1%. 5.8%. 73.6. 71.0. 66.8. 62.6. 55.2. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室.

(9) 萬以下產品交易僅有3.5%，本區已無500萬以下物件交易。另觀察成交坪數結構，2011年套房產品交易較多，15坪以下套房產品市佔率28.7%最高，2012年回復以2~3房為主的結構，25~35坪產品佔28.7% 最高，15~25坪產品佔25.1%居次，15坪以下產品佔20.6%退居第3位。平均總價2,054萬元相較2011年變化不大，平均單價則持續上漲為71.5萬元。流通天數持續下降，且居台北市之冠，更凸顯本區需求的殷切。. 圖2-3-8 2012年台北市中正區住宅成屋成交總價比例分配圖資料來源：信義房屋企劃研究室. 83.

(10) 圖2-3-9 2012年台北市中正區成屋單位成交坪數比例分配圖資料來源：信義房屋企劃研究室. 二、大同區大同區為台北市最早發展區域之一，因環境老舊等負面印象，過去並非住宅市場焦點。近年受惠於國際花卉博覽會，在台北好好看計畫及都市更新改造下，環境已大幅改善；加上長期較周邊實惠的房價水準，本區已重獲市場重視。區內有台北市孔廟、霞海城隍廟等文化古蹟，捷運圓山站周邊有大型綠地，加上淡水、新蘆二條捷運路線之便利，生活環境優良。進行中的台北車站C1D1雙子星開發案及捷運松山線，為本區增添長期發展的潛力。 (一)代銷市場 2012年推案金額54.90億元，雖較2011年的14億增加，然與2010年的 164.80億元相較，推案規模仍有不少提高空間，值得注意的是銷售表現， 2009~2011年本區平均成交單價與銷售率呈現同步成長的價量俱揚趨勢； 84. 2012年平均單價雖持續上漲達72.2萬元新高，但銷售率已由2011年86.27% 下滑為64.52%，房價成長空間是否已受到壓縮，值得進一步觀察。.

(11) 表2-3-6 2008~2012大同區預售市場推案規模概況年. 2008. 2009. 2010. 2011. 2012. 推案個數. 9. 8. 16. 2. 8. 可售戶數. 438. 236. 503. 51. 186. 推案金額(億元). 97.10. 51.60. 164.80. 14.00. 54.90. 銷售率(%). 46.35. 73.73. 84.10. 86.27. 64.52. 資料來源：惟馨周報. 圖2-3-10 2008~2012年大同區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報. (二)成屋市場本區單位成交價佔比，2012年與2011年大致維持相同結構， 1,000萬元~2,000萬元產品佔29.0%最高，700萬元~1,000萬元產品佔26.5%居次。值得注意的是，2,000萬以上產品佔比由2011年11.4%提高為17.4%，隨著平均單價上漲，高總價產品交易漸多。另依單位成交坪數配比觀之，15-25坪佔31.6%，15坪以下產品佔27.0%躍居第2位，25~35坪產品佔20.4%居第3 位，佔比高的成交坪數都在35坪以下，且15坪以下套房產品佔比相對提高、已超過四分之一。 2012年平均總價與平均單價均較2011年上升，平均總價1,354萬元、平. 85.

(12) 均單價47.0萬元創新高，但價格上漲使得交速度減緩，2012年平均流通天數拉長為66.2天，與2010年與2011年的49.2天與48.7天相較，平均成交須多費時半個月。表2-3-7 2008~2012年台北市大同區成屋市場成交概況年度. 2008年. 2009年. 2010年. 2011年. 2012年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 3.1%. 1.1%. 3.3%. 4.3%. 1.9%. 300-500萬. 16.8%. 14.0%. 9.3%. 6.4%. 10.3%. 500-700萬. 25.7%. 15.1%. 15.4%. 11.4%. 14.8%. 700-1000萬. 27.2%. 31.7%. 18.7%. 30.0%. 26.5%. 1000-2000萬. 22.5%. 26.9%. 37.9%. 36.4%. 29.0%. 2000萬以上. 4.7%. 11.3%. 15.4%. 11.4%. 17.4%. 平均總價(萬元). 900. 1,146. 1,372. 1,204. 1,354. 平均單價(萬元/坪). 29.0. 30.7. 37.5. 42.8. 47.0. 單位成交價. 單位成交坪數件數占總成交件數比. 單位成交坪數. 15坪以下. 14.2%. 11.1%. 16.3%. 16.7%. 27.0%. 15-25坪. 27.9%. 32.2%. 25.9%. 34.1%. 31.6%. 25-35坪. 31.7%. 26.3%. 28.3%. 24.6%. 20.4%. 35-45坪. 15.3%. 12.9%. 10.8%. 13.8%. 7.2%. 45-55坪. 6.0%. 7.6%. 12.7%. 5.1%. 5.3%. 55坪以上. 4.9%. 9.9%. 6.0%. 5.8%. 8.6%. 59.0. 81.6. 49.2. 48.7. 66.2. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室. 86.

(13) 圖2-3-11 2012年台北市大同區住宅成屋成交總價比例分配圖資料來源：信義房屋企劃研究室. 87. 圖2-3-12 2012年台北市大同區成屋單位成交坪數比例分配圖資料來源：信義房屋企劃研究室.

(14) 三、中山區中山區居台北市中樞位置，區域環境發展成熟，匯聚金融商業、觀光旅館、時尚文創等多元產業，加上淡水線、文湖線、新蘆線及興建中松山線等多條捷運路線通過，交通四通八達，公共設施完善，住宅需求居高不下，為臺北市住宅推案指標區域。 (一)代銷市場中山區近3年推案量穩定維持在370~400億元，2012年推案金額372億元與2011年相當，平均單價自2009年61萬元谷底快速攀升，2012年創下95.2 萬元新高，值得注意的是，銷售率隨房價上漲而下滑，2009~2010年銷售率將近八成，近兩年平均單價突破90萬元後銷售率降低至60%以下，呈現價漲量縮態勢。表2-3-8 2008~2012中山區預售市場推案規模概況年. 2008. 2009. 2010. 2011. 2012. 推案個數. 24. 11. 23. 23. 16. 可售戶數. 818. 385. 662. 458. 667. 推案金額(億元). 427.30. 105.20. 399.30. 373.2. 372. 銷售率(%). 38.14. 80.00. 76.13. 43.89. 56.37. 資料來源：惟馨周報. 88. 圖2-3-13 2008~2012年中山區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報.

(15) (二)成屋市場中山區由於林森北路、新生北路周邊單身套房產品聚集，15坪以下套房產品近五年平均市占率約二成，2012年佔總成交件數比例高達33.9%，意味本區每三戶成屋交易便有一戶為15坪以下套房交易，為本區成屋市場的顯著特色。15-25坪及25-35坪分別佔27.2%、17.4%，佔比高的成交坪數都在35 坪以下。 2012年本區平均單價由每坪55.1萬元上漲為每坪58.5萬元，漲幅約 6%，平均總價卻由1,583萬元降為1,563萬元，呼應了小坪數套房比例的提高。2012年本區單位成交價配比維持與2011年相似的結構，仍以1000-2000 萬價位佔37%比重最高。流通天數方面，2012年平均流通天數74天為近五年最長，近二年平均流通天數累計拉長約二周，成交速度明顯減緩。表2-3-9 2008~2012年台北市中山區成屋市場成交概況年度. 2008年. 2009年. 2010年. 2011年. 2012年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 6.3%. 3.0%. 1.9%. 0.8%. 1.2%. 300-500萬. 10.8%. 5.7%. 4.8%. 8.8%. 6.2%. 500-700萬. 14.1%. 12.9%. 11.1%. 11.9%. 13.5%. 700-1000萬. 26.7%. 20.8%. 20.9%. 20.2%. 19.5%. 1000-2000萬. 29.5%. 43.8%. 40.1%. 37.0%. 37.7%. 2000萬以上. 12.6%. 14.0%. 21.1%. 21.3%. 21.9%. 平均總價(萬元). 1,240. 1,371. 1,727. 1,583. 1,563. 平均單價(萬元/坪). 37.7. 40.0. 48.8. 55.1. 58.5. 單位成交價. 單位成交坪數件數占總成交件數比. 單位成交坪數. 15坪以下. 20.5%. 13.6%. 17.7%. 29.0%. 33.9%. 15-25坪. 27.8%. 24.1%. 27.9%. 25.0%. 27.2%. 25-35坪. 22.1%. 29.8%. 24.5%. 23.2%. 17.4%. 35-45坪. 14.3%. 15.1%. 12.4%. 9.1%. 10.5%. 45-55坪. 6.0%. 7.9%. 7.4%. 5.5%. 4.7%. 55坪以上. 9.2%. 9.5%. 10.2%. 8.2%. 6.3%. 63.2. 67.4. 60.4. 68.3. 74.0. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室. 89.

(16) 圖2-3-14 2012年台北市中山區住宅成屋成交總價比例分配圖資料來源：信義房屋企劃研究室. 90. 圖2-3-15 2012年台北市中山區成屋單位成交坪數比例分配圖資料來源：信義房屋企劃研究室.

(17) 四、松山區松山區具備優質環境與知名學區，敦化北路、民生東路等林蔭大道塑造綠意盎然之市容景觀，形成民生社區等知名優質住宅聚落，台北小巨蛋、台北體育園區等大型設施，更提升本區發展潛力，而興建中的捷運松山線預計於 2013年底通車，串連台北車站與南京東路沿線，將可大幅改善本區大眾運輸效能。本區北側松山機場周邊尚有大面積軍方土地，過去長期低度利用，未來將陸續透過都市更新及設定地上權等方式釋出，如台北學苑、松山機場等大型土地活化商業開發案，將引進國際觀光旅館、大型商場等重大商業設施，可望繁榮本區北側發展。由於看好本區未來潛力，2012年微風廣場旁停車場土地，由知名上市建商以近82億元天價搶標購得，投資面業者仍相當積極。 (一)代銷市場松山區可開發素地稀少，近五年推案相對較少，每年僅3~5處推案， 2011年無新推預售個案，2012年則有3處推案，可售戶數僅47戶，平均單價由2011年65.5萬元大幅上漲為86.4萬元，漲幅高達33%；由於可售戶數少，銷售率76.6%頗為理想。表2-3-10 2008~2012松山區預售市場推案規模概況年. 2008. 2009. 2010. 2011. 2012. 推案個數. 5. 5. 4. 0. 3. 可售戶數. 95. 132. 128. 0. 47. 推案金額(億元). 26.00. 181.20. 87.20. -. 102.00. 銷售率(%). 32.63. 74.24. 88.28. -. 76.60. 資料來源：惟馨周報. 91.

(18) 圖2-3-16 2008~2012年中山區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報. (二)成屋市場松山區成交價結構持續朝高價端發展，2012年2000萬以上產品佔比由 2011年33.5%提升至41.9%，取代1000~2000萬產品（佔44.0%）成為主力價位，二者合計佔比超過85%；反觀1000萬以下產品佔比不及15%，購屋門檻相當高。交易價格快速成長，平均總價由2011年1870萬元大幅提升為 2105萬元，平均單價由62.1萬元上漲為66.1萬元，總價、單價均再創新高。單位成交坪數總體呈下降趨勢，本區原以25~35坪產品為主，其佔比自 2008年起逐年下降，2012年佔21.7%退居第二位，取而代之的是15~25坪產品、佔27.9%；反映出平均單價快速上漲下，購屋者考量可負擔總價範圍，選擇以較低坪數產品進駐本區的現象。值得注意的是，2012年平均流通天數創下近五年最長、全市最高的81.2天，較2011年的57.1天大幅拉長三周餘。. 92.

(19) 表2-3-11 2008~2012年台北市松山區成屋市場成交概況年度. 2008年. 2009年. 2010年. 2011年. 2012年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 0.0%. 1.3%. 0.0%. 0.0%. 0.0%. 300-500萬. 4.0%. 4.8%. 5.0%. 0.4%. 0.8%. 500-700萬. 10.2%. 7.1%. 7.8%. 10.3%. 5.4%. 700-1000萬. 20.4%. 14.7%. 10.9%. 11.4%. 7.9%. 1000-2000萬. 52.6%. 53.3%. 47.7%. 44.5%. 44.0%. 2000萬以上. 12.8%. 18.9%. 28.7%. 33.5%. 41.9%. 平均總價(萬元). 1,353. 1,490. 1,639. 1,870. 2,105. 平均單價(萬元/坪). 41.0. 45.2. 54.1. 62.1. 66.1. 單位成交價. 單位成交坪數件數占總成交件數比. 單位成交坪數. 15坪以下. 8.9%. 12.4%. 15.7%. 18.4%. 15.4%. 15-25坪. 25.8%. 17.8%. 22.5%. 23.9%. 27.9%. 25-35坪. 32.5%. 30.5%. 27.9%. 25.0%. 21.7%. 35-45坪. 20.5%. 25.9%. 22.5%. 19.9%. 20.8%. 45-55坪. 7.3%. 8.9%. 7.1%. 6.3%. 7.5%. 55坪以上. 5.0%. 4.6%. 4.4%. 6.6%. 6.7%. 73.6. 68.4. 60.4. 57.1. 81.2. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室. 93. 圖2-3-17 2012年台北市松山區住宅成屋成交總價比例分配圖資料來源：信義房屋企劃研究室.

(20) 圖2-3-18 2012年台北市松山區成屋單位成交坪數比例分配圖資料來源：信義房屋企劃研究室. 五、大安區大安區位居台北市心臟地帶，具備得天獨厚的地理位置與交通條件，亦富涵人文資源與商業發展基礎，為高所得人士購屋置產首選區域。敦化南路、仁愛路林蔭大道旁，以及大安森林公園周邊，均為知名豪宅路段，每坪成交行情超過200萬元。 (一)代銷市場大安區近年每年推案金額約120~150億元，由於可供開發土地稀少， 2012年推案相對較少，僅有5處推案、總銷金額僅42. 5億元；2009~2010年平均單價每坪上漲突破百萬大關，約110萬元，銷售率超過九成；2011年平均單價創130萬元新高、銷售率則下降為77.77%，2012年銷售率更下降為 55.74%。 94.

(21) 表2-3-12 2008~2012大安區預售市場推案規模概況年. 2008. 2009. 2010. 2011. 2012. 推案個數. 17. 10. 12. 16. 5. 可售戶數. 209. 142. 190. 243. 61. 推案金額(億元). 127.70. 187.30. 128.30. 249.70. 42.50. 銷售率(%). 66.99. 96.48. 94.21. 77.77. 55.74. 資料來源：惟馨周報. 圖2-3-19 2008~2012年大安區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報. (二)成屋市場大安區成屋市場以高總價產品為主力，2000萬以上交易佔53.3%， 1000~2000萬佔33.4%次之，二者合計佔比高達86.7%；反觀1000萬以下產品僅佔13.3%。平均總價由2011年2439萬元再漲為2531萬元，漲幅約4%，平均單價由77.3萬元上漲為84.3萬元，漲幅達9%。單位成交坪數方面，2012年佔比最高者為15坪以下套房產品、佔比達 24.7%，25~35坪產品佔23.6%居次，15~25坪產品佔18.7%再次之，交易坪數均以35坪以下為主。平均流通天數則由2011年58.7天拉長為64.7天。 95.

(22) 表2-3-13 2008~2012年台北市大安區成屋市場成交概況年度. 2008年. 2009年. 2010年. 2011年. 2012年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 0.0%. 0.1%. 0.0%. 0.0%. 0.0%. 300-500萬. 2.9%. 3.6%. 1.4%. 1.0%. 0.9%. 500-700萬. 7.1%. 5.9%. 3.8%. 4.3%. 3.6%. 700-1000萬. 14.5%. 13.2%. 12.8%. 14.3%. 8.8%. 1000-2000萬. 49.3%. 39.6%. 35.3%. 32.2%. 33.4%. 2000萬以上. 26.3%. 37.5%. 46.8%. 48.3%. 53.3%. 平均總價(萬元). 1,678. 1,960. 2,296. 2,439. 2,531. 平均單價(萬元/坪). 49.6. 55.5. 68.9. 77.3. 84.3. 單位成交價. 單位成交坪數件數占總成交件數比. 單位成交坪數. 15坪以下. 11.8%. 14.9%. 16.1%. 22.0%. 24.7%. 15-25坪. 18.0%. 17.2%. 20.0%. 22.5%. 18.7%. 25-35坪. 30.8%. 26.7%. 25.5%. 21.5%. 23.6%. 35-45坪. 24.2%. 20.2%. 20.5%. 17.2%. 17.8%. 45-55坪. 7.2%. 9.4%. 7.9%. 8.3%. 7.3%. 55坪以上. 7.9%. 11.6%. 10.0%. 8.5%. 7.9%. 68.9. 66.1. 52.3. 58.7. 64.7. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室. 96. 圖2-3-20 2012年台北市大安區住宅成屋成交總價比例分配圖資料來源：信義房屋企劃研究室.

(23) 圖2-3-21 2012年台北市大安區成屋單位成交坪數比例分配圖資料來源：信義房屋企劃研究室. 六、萬華區萬華區為台北市最早發展地區之一，見證台北市百年風華，西門町商圈與龍山寺周邊商業熱絡，且已成為東南亞背包客來台必訪景點。本區住宅市場長期存在環境窳陋問題，隨著台北市西區軸線再發展及都市更新開發，環境可望逐步改善，配合相對低廉的房價，住宅市場仍具發展空間。 (一)代銷市場萬華區住宅市場受矚目程度相對較低，近年推案個數不多，每年僅5~8 處推案，推案金額大多在100億元以下，2011年與2012年推案金額分別為50 億元及52億元。近3年平均單價呈現快速上漲，由2010年每坪44萬元上漲為 2012年63萬元。銷售率起伏較大，2011年本區銷售率由86.41%大幅下滑為 23.9%，2012年銷售率回升至81.25%。 97.

(24) 表2-3-14 2008~2012萬華區預售市場推案規模概況年. 2008. 2009. 2010. 2011. 2012. 推案個數. 5. 7. 8. 5. 4. 可售戶數. 505. 405. 368. 159. 240. 推案金額(億元). 139. 68.7. 97.2. 50. 52. 銷售率(%). 60.99. 78.77. 86.41. 23.90. 81.25. 資料來源：惟馨周報. 圖2-3-22 2008~2012年萬華區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報. (二)成屋市場 2012年萬華區單位成交價結構與2011年大致相同，1000~2000萬佔 30.9%最高，700~1000萬佔22.8%次之，500~700萬佔16.1%再次之，平均總價為1,144萬元，平均單價由2011年每坪38.5萬元大幅上漲為43.2萬元。市場交易平均總價無明顯變動、但平均單價上升，意味著市場交易坪數有所變化。2012年萬華區成交坪數佔比最高者為15~25坪、31.2%，其次為 15坪以下者22.8%，25~35坪佔22.2%再次之，顯示本區交易以首購族群偏好的中、小坪數為大宗。平均流通天數方面，近五年大致維持在50~55天， 98. 2012年平均流通天數為55.4天、雖較2011年延長，然近於台北市之冠的55.2 天，去化速度仍屬理想。.

(25) 表2-3-15 2008~2012年台北市萬華區成屋市場成交概況年度. 2008年. 2009年. 2010年. 2011年. 2012年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 8.6%. 4.4%. 6.2%. 5.5%. 4.3%. 300-500萬. 26.7%. 15.7%. 13.3%. 13.2%. 12.4%. 500-700萬. 24.1%. 27.1%. 17.8%. 18.6%. 16.1%. 700-1000萬. 23.5%. 27.1%. 23.1%. 22.7%. 22.8%. 1000-2000萬. 15.0%. 22.7%. 29.8%. 31.4%. 30.9%. 2000萬以上. 2.1%. 3.1%. 9.8%. 8.6%. 13.6%. 平均總價(萬元). 705. 909. 1,067. 1,065. 1,144. 平均單價(萬元/坪). 25.4. 28.1. 33.9. 38.5. 43.2. 單位成交價. 單位成交坪數件數占總成交件數比. 單位成交坪數. 15坪以下. 16.6%. 14.4%. 14.7%. 24.1%. 22.8%. 15-25坪. 29.3%. 25.1%. 24.3%. 28.7%. 31.7%. 25-35坪. 30.4%. 32.3%. 28.0%. 22.7%. 22.2%. 35-45坪. 14.4%. 16.1%. 14.7%. 10.7%. 10.8%. 45-55坪. 7.2%. 6.7%. 11.0%. 11.6%. 6.3%. 55坪以上. 2.2%. 5.4%. 7.3%. 2.3%. 6.3%. 56.5. 57.1. 51.2. 47.2. 55.4. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室. 99. 圖2-3-23 2012年台北市萬華區住宅成屋成交總價比例分配圖資料來源：信義房屋企劃研究室.

(26) 圖2-3-24 2012年台北市萬華區成屋單位成交坪數比例分配圖資料來源：信義房屋企劃研究室. 七、信義區信義區為台北市市政、金融、娛樂及商業發展中心，信義計畫區近年頂級辦公室、大型購物中心、星級旅館、豪宅陸續開發完成，為外國旅客、大陸旅客來台必造訪之處，儼然為台北市國際化的窗口。2010年市府轉運站啟用後，本區更成為北台灣與東台灣各縣市進入台北市之吞吐口，匯聚大量人潮；而松山菸廠舊址的台北大巨蛋開發案已動土興建，將延伸信義計畫區的商業發展，加上捷運信義線2013年底通車後將改善本區南側交通，未來發展仍深具爆發力。 (一)代銷市場本區備受矚目的豪宅市場近年仍話題不斷，亞太會館舊址拆除後將興建旋轉式豪宅，主力坪數為300坪，將以創新建築設計與超高總價挑戰信義區豪 100. 宅市場，此外D3、D5、B7等街廓尚有未開發之可興建住宅土地，未來推案動向備受矚目。.

(27) 近五年信義區推案戶數大多在200戶以內，推案金額約35~170億元之間，推案規模最大出現在2009年168.10億元，因有「信義帝寶」、「冠德遠見」、「台北信義」等信義計畫區內高總價豪宅個案；2012年無高總價豪宅推案，僅有5處基地規模較小、以小坪數產品為主的個案，因此可售戶數雖達 182戶，推案金額卻僅56.5億元。銷售價量方面，近五年本區平均單價自2008年每坪67.5萬元一路上揚， 2011每坪突破百萬大關達115萬元，2012年再上漲達126.3萬元新高；銷售率雖於2010、2011年大幅下滑至50.34%、34.48%，2012年則明顯回穩達 76.92%，顯現本區小坪數產品市場接受度高，利於銷售。表2-3-16 2008~2012信義區預售市場推案規模概況年. 2008. 2009. 2010. 2011. 2012. 推案個數. 8. 3. 5. 7. 5. 可售戶數. 239. 128. 145. 203. 182. 推案金額(億元). 91.40. 168.10. 34.60. 125.90. 56.50. 銷售率(%). 75.73. 82.03. 50.34. 34.48. 76.92. 資料來源：惟馨周報. 圖2-3-25 2008~2012年信義區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報. 101.

(28) (二)成屋市場 2012年信義區單位成交價結構與2011年差異不大，但2000萬以上產品佔比大幅提升；1000~2000萬產品佔49.9%仍居第一位，2000萬以上產品由 28.5%大增為40.1%次之，而居第三位的700~1000萬產品佔比則由16.3% 縮減為9.7%。高總價產品市佔率持續推升的同時，平均總價與單價皆續創新高，2012年平均總價由1,888萬元上漲為2,200萬元，成長率達16%；平均單價由67.3萬元上漲為76.3萬元，一年之間每坪上漲9萬元、成長率達13%。單位成交坪數方面，市場主力仍為25~35坪標準三房產品、佔比較2011 年提高而為34.7%， 15坪以下產品佔22.2%次之，15~25坪產品佔19.2%再次之。值得觀察的是平均流通天數近三年明顯拉長，由2010年56.7天拉長為 2012年78.0天，成屋市場流通速度明顯趨緩。表2-3-17 2008~2012年台北市信義區成屋市場成交概況年度. 2008年. 2009年. 2010年. 2011年. 2012年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 0.9%. 0.0%. 0.2%. 0.0%. 0.0%. 300-500萬. 2.6%. 2.8%. 0.6%. 1.6%. 0.0%. 500-700萬. 12.5%. 12.3%. 6.5%. 2.1%. 0.3%. 700-1000萬. 28.0%. 20.7%. 19.7%. 16.3%. 9.7%. 1000-2000萬. 46.1%. 47.3%. 50.8%. 51.6%. 49.9%. 2000萬以上. 9.9%. 16.9%. 22.3%. 28.5%. 40.1%. 平均總價(萬元). 1,605. 1,676. 1,680. 1,888. 2,200. 平均單價(萬元/坪). 43.3. 47.1. 58.2. 67.3. 76.3. 單位成交價. 單位成交坪數件數占總成交件數比. 單位成交坪數. 15坪以下. 12.0%. 13.9%. 18.1%. 26.0%. 22.2%. 15-25坪. 22.2%. 21.5%. 26.1%. 23.6%. 19.2%. 25-35坪. 39.8%. 33.1%. 31.4%. 27.5%. 34.7%. 35-45坪. 13.5%. 15.9%. 14.3%. 11.7%. 11.7%. 45-55坪. 6.1%. 5.6%. 4.5%. 3.9%. 6.0%. 55坪以上. 6.4%. 10.0%. 5.5%. 7.3%. 6.3%. 62.6. 89.7. 56.7. 60.1. 78.0. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室. 102.

(29) 圖2-3-26 2012年台北市信義區住宅成屋成交總價比例分配圖資料來源：信義房屋企劃研究室. 103. 圖2-3-27 2012年台北市信義區成屋單位成交坪數比例分配圖資料來源：信義房屋企劃研究室.

(30) 八、士林區士林區具備郊區的優質居住環境與交通便利性，區內因地理環境造成發展差異，主要分為天母地區、捷運士林站與劍潭站周邊住商混合地區、陽明山別墅區、社子地區等四大生活圈，本區擁有陽明山系資源，士林官邸、故宮、雙溪…等休閒遊憩空間創造優質的生活環境，住宅需求穩定，未來士林科技園區開發將串連大內湖科技園區、南港軟體園區形成台北市的科技產業廊道，可望吸引就業人口進駐。 (一)代銷市場近五年士林區預售市場推案金額穩定維持在170~270億元之間，2012 年共7處推案、可售戶數182戶、推案金額為169.70億元，總體而言較表2-3-18 2008~2012士林區預售市場推案規模概況年. 2008. 2009. 2010. 2011. 2012. 推案個數. 13. 13. 14. 16. 7. 可售戶數. 227. 239. 253. 258. 182. 推案金額(億元). 200.10. 274.50. 204.30. 169.57. 169.70. 銷售率(%). 61.23. 71.13. 91.30. 47.28. 41.76. 資料來源：惟馨周報. 104. 圖2-3-28 2008~2012年士林區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報.

(31) 2008~2011年少。價格與銷售率方面，2011年平均單價79.1萬元為近五年最高，2012年略降為76.1萬元。近2年銷售率明顯下滑，2011年、2012年銷售率分別僅47.28%、41.76%；市場銷售價、量均趨於保守，開發商推案亦有減緩跡象。 (二)成屋市場 2012年士林區單位成交價維持與2011年相近之結構，1000~2000萬產品佔42.8%最高，2000萬以上產品佔39.1%居次，平均總價自2009年起逐年上漲，2012年首度突破2000萬大關，創下2, 214萬元新高，平均單價亦逐年上漲，2012年創53.1萬元新高。 2012年單位成交坪數亦維持與2011年相近之結構，25~35坪三房產品佔 27.3%最高，35~45坪佔21.4%次之，15~25坪佔15.5%再次之。近五年除 2009年外平均流通天數大致維持在70天，2012年平均流通天數68.8天，較 2011年略為縮短。表2-3-19 2008~2012年台北市士林區成屋市場成交概況年度. 2008年. 2009年. 2010年. 2011年. 2012年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 1.6%. 1.0%. 0.6%. 0.8%. 0.0%. 300-500萬. 4.8%. 4.0%. 2.5%. 5.0%. 2.0%. 500-700萬. 11.3%. 9.3%. 5.6%. 8.5%. 5.4%. 700-1000萬. 20.1%. 21.0%. 19.2%. 13.3%. 10.8%. 1000-2000萬. 40.8%. 42.7%. 45.0%. 38.8%. 42.8%. 2000萬以上. 21.4%. 22.1%. 27.1%. 33.8%. 39.1%. 平均總價(萬元). 1,618. 1,570. 1,825. 1,911. 2,214. 平均單價(萬元/坪). 36.6. 38.6. 45.6. 48.9. 53.1. 單位成交價. 單位成交坪數件數占總成交件數比. 單位成交坪數. 15坪以下. 8.1%. 7.9%. 7.1%. 12.1%. 10.3%. 15-25坪. 11.4%. 15.0%. 19.4%. 18.0%. 15.5%. 25-35坪. 27.6%. 22.5%. 25.5%. 24.0%. 27.3%. 35-45坪. 24.7%. 26.0%. 24.8%. 20.1%. 21.4%. 45-55坪. 11.9%. 12.9%. 8.3%. 8.5%. 8.5%. 55坪以上. 16.4%. 15.6%. 14.9%. 17.3%. 17.0%. 75.3. 84.9. 72.8. 70.4. 68.8. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室. 105.

(32) 圖2-3-29 2012年台北市士林區住宅成屋成交總價比例分配圖資料來源：信義房屋企劃研究室. 106. 圖2-3-30 2012年台北市士林區成屋單位成交坪數比例分配圖資料來源：信義房屋企劃研究室.

(33) 九、北投區北投區位居台北市最北端，區內具備豐富山水遊憩資源，以觀光產業為發展重點，區內尚保有臺北市珍貴的大面積農業區及保護區，新北投與行義路二大溫泉區之溫泉資源更是區域一大特色。本區受地形與交通限制，產業與居住人口分布較為散落，大致可沿著捷運路線（早年為台鐵北淡線）分為關渡、桃源稻香、政戰新北投、北投奇岩、石牌、榮總行義等六大生活圈；近年住宅市場開發焦點集中在奇岩新社區區段徵收地區，各大開發商已積極準備推案。 (一)代銷市場觀察近五年北投區推案規模，2010、2011年推案熱絡，單年推案金額均超過200億元，2012年回檔至169.10億元。銷售表現方面，平均單價自2008 表2-3-20 2008~2012北投區預售市場推案規模概況年. 2008. 2009. 2010. 2011. 2012. 推案個數. 13. 18. 13. 27. 16. 可售戶數. 436. 543. 619. 843. 780. 推案金額(億元). 66.50. 129.35. 209.30. 261.80. 169.10. 銷售率(%). 29.82. 63.54. 86.59. 35.59. 67.95. 資料來源：惟馨周報. 圖2-3-31 2008~2012年北投區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報. 107.

(34) 年谷底逐年上漲，2011年雖創下63.2萬元新高、但銷售率低迷僅35.59%； 2012年平均單價略降為61.9萬元，然銷售率回穩至67.95%。 (二)成屋市場 2012年北投區單位成交價以1000~2000萬元佔43.6%最高，其次為2000 萬以上產品佔20. 2%，所佔比重較2011年12. 7%大幅增加，躍居第二主力價位，700~1000萬產品佔17.3%居第三位。近五年本區平均總價與單價快速上漲、迭創新高，2012年平均總價1,604萬元、較2011年1,343萬元大漲19%，年增近300萬元；2012年平均單價42.4萬元，較2011年38.5萬元上漲10%。單位成交坪數方面，近五年單位成交坪數結構穩定，本區屬市郊生活型態，25~35坪及15~25坪二至三房產品向為市場主力，2012年各佔27.0%、合計佔54%。值得注意的是2012年本區55坪以上產品市佔率明顯增加為 13.1%，顯示本區購屋有朝大坪數發展之現象，此亦呼應了本年度平均總價大漲之情形。流通天數除2009年金融海嘯時期達89天外，其餘各年在70天左右，2012年平均66.0天為近五年最短。表2-3-21 2008~2012年台北市北投區成屋市場成交概況年度. 2008年. 2009年. 2010年. 2011年. 2012年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 1.9%. 3.8%. 2.5%. 0.9%. 3.6%. 300-500萬. 9.7%. 7.6%. 8.8%. 6.7%. 5.2%. 500-700萬. 15.9%. 20.6%. 13.5%. 15.5%. 10.1%. 700-1000萬. 29.5%. 26.6%. 22.3%. 20.3%. 17.3%. 1000-2000萬. 32.9%. 30.7%. 39.0%. 43.9%. 43.6%. 2000萬以上. 10.1%. 10.8%. 14.0%. 12.7%. 20.2%. 平均總價(萬元). 1,180. 1,161. 1,273. 1,343. 1,604. 平均單價(萬元/坪). 30.9. 30.9. 36.1. 38.5. 42.4. 單位成交價. 單位成交坪數件數占總成交件數比. 單位成交坪數. 108. 15坪以下. 5.9%. 7.0%. 11.1%. 9.2%. 11.8%. 15-25坪. 16.6%. 18.7%. 20.7%. 21.5%. 27.0%. 25-35坪. 37.2%. 37.3%. 32.4%. 38.2%. 27.0%. 35-45坪. 19.0%. 17.7%. 18.8%. 18.6%. 13.9%. 45-55坪. 6.7%. 9.3%. 8.0%. 5.4%. 7.2%. 55坪以上. 14.6%. 10.0%. 9.1%. 7.3%. 13.1%. 73.5. 89.0. 73.3. 70.2. 66.0. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室.

(35) 圖2-3-32 2012年台北市北投區住宅成屋成交總價比例分配圖資料來源：信義房屋企劃研究室. 109. 圖2-3-33 2012年台北市北投區成屋單位成交坪數比例分配圖資料來源：信義房屋企劃研究室.

(36) 十、內湖區內湖區具備依山傍湖之優質居住環境，2009年台北捷運文湖線通車後大幅改善本區交通，住宅需求快速成長，成為開發商重點推案區域。本區主要可分為西湖地區、大湖地區、東湖地區、四期重劃區與五期重劃區等生活圈。 (一)代銷市場觀察近五年內湖區推案概況，近五年推案金額以2008年598.30億元最高、2009年251.20億元最低，近2年推案金額分別為328.50億元與365.50 億元，推案量穩定。銷售表現方面，2009年因推案規模縮減且單價較低，餘屋順利去化使銷售率高達75.05%；2011年成交單價突破60萬元達到61.8萬元、但銷售率大幅下滑至43.49%新低，2012年平均單價持續上漲至68.9萬元、銷售率稍回穩至51.72%，然仍較2009、2010年低。表2-3-22 2008~2012年內湖區預售市場推案規模概況年. 2008. 2009. 2010. 2011. 2012. 推案個數. 35. 28. 28. 27. 16. 可售戶數. 1,456. 893. 913. 499. 696. 推案金額(億元). 598.30. 251.20. 436.70. 328.50. 365.5. 銷售率(%). 45.67. 75.03. 71.41. 43.49. 51.72. 資料來源：惟馨周報. 110. 圖2-3-34 2008~2012年內湖區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報.

(37) (二)成屋市場內湖區成屋市場概況，2012年單位成交價維持與2011年相近之結構， 1000~2000萬主力產品佔比仍超過二分之一，並提高至55.9%，2000萬以上產品佔27.7%居次，1000萬以上產品合計佔比高達83%，700~1000萬產品則佔10.4%居第三位。單位成交坪數結構近五年相當穩定，25~35坪三房產品最高，近五年佔比在33%~38%之間、2012年佔34.0%，其次為35~45 坪(19.5%)與45~55坪(16.9%)。於銷售成交速度方面，近五年平均流通天數 60~70天之間，2011年流通天數為62.2天，2012年則拉長為68.2天。表2-3-23 2008~2012年台北市內湖區成屋市場成交概況年度. 2008年. 2009年. 2010年. 2011年. 2012年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 0.2%. 0.3%. 0.5%. 0.0%. 0.2%. 300-500萬. 4.6%. 3.7%. 3.7%. 2.6%. 1.6%. 500-700萬. 12.1%. 10.0%. 6.6%. 5.6%. 4.3%. 700-1000萬. 37.1%. 27.4%. 22.8%. 16.0%. 10.4%. 1000-2000萬. 34.2%. 39.2%. 46.3%. 50.7%. 55.9%. 2000萬以上. 11.7%. 19.4%. 20.1%. 25.0%. 27.7%. 平均總價(萬元). 1,213. 1,436. 1,558. 1,702. 1,802. 平均單價(萬元/坪). 31.5. 34.2. 39.8. 45.3. 49.9. 單位成交價. 單位成交坪數件數占總成交件數比. 單位成交坪數. 15坪以下. 3.3%. 3.3%. 5.4%. 7.3%. 8.2%. 15-25坪. 14.0%. 13.1%. 14.7%. 16.7%. 16.9%. 25-35坪. 37.3%. 32.5%. 37.8%. 33.0%. 34.0%. 35-45坪. 20.0%. 20.8%. 19.4%. 19.5%. 19.5%. 45-55坪. 14.6%. 14.1%. 9.5%. 11.4%. 9.7%. 55坪以上. 10.9%. 16.3%. 13.2%. 12.1%. 11.7%. 67.4. 70.0. 61.7. 62.2. 68.2. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室. 111.

(38) 圖2-3-35 2012年台北市內湖區住宅成屋成交總價比例分配圖資料來源：信義房屋企劃研究室. 112. 圖2-3-36 2012年台北市內湖區成屋單位成交坪數比例分配圖資料來源：信義房屋企劃研究室.

(39) 十一、南港區南港區位於台北市最東端，隨著捷運延伸、南港軟體園區與南港展覽館開發建設帶動下，本區住宅開發漸受矚目。隨著產業結構之調整，公、私部門許多閒置工業區土地均有變更活化再利用之計畫，包括台鐵南港調車場、台灣電力公司倉庫、台肥公司、南港輪胎…等陸續透過都市更新等方式，引進大型商業開發；此外，北部流行音樂中心、國家生技研究園區等重大建設陸續進行中，南港區已逐步發展新風貌，區域不動產市場深具潛力，為本區住宅開發奠定基礎。 (一)代銷市場觀察近五年推案統計資料，以2010年推案金額386億元、可售戶數高達 948戶為高峰，2011、2012年推案金額分別為71.0億元及74.2億元，可售戶表2-3-24 2008~2012南港區預售市場推案規模概況年. 2008. 2009. 2010. 2011. 2012. 推案個數. 14. 5. 16. 3. 6. 可售戶數. 842. 269. 948. 144. 211. 推案金額(億元). 208.80. 87.00. 386.00. 71.00. 74.20. 銷售率(%). 70.43. 37.92. 88.19. 45.14. 58.29. 資料來源：惟馨周報. 113. 圖2-3-37 2008~2012年南港區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報.

(40) 數僅144戶及211戶。銷售價量方面，近五年平均單價自2008年49.8萬元逐年上漲至2012年的74.3萬元，2012年較2011年漲幅高達17%；銷售率則波動甚大，2010年銷售率創下88.19%高峰後，2011年驟降至45.14%，2012 年則回升至58.29%。本區諸多重大建設利多對住宅買氣有多大影響，仍有待未來銷售去化情形加以驗證。 (二)成屋市場近年南港區住宅成屋房價快速上漲，單位成交價結構潮高價端發展， 1000~2000萬產品2008年以前約佔三成，2009年起佔比突破五成，2011年佔55.5%、2012年略降而佔48.8%；然2000萬以上產品2011年佔比提高至 26%、躍居本區第二主力後，2012年佔比再增加為34.7%，高價端發展態勢明顯。平均總價逐年躍進，2012年創1,902萬元新高，較2011年1,712萬元成長11%；2012年平均單價49.7萬元亦創新高，較2011年45.3萬元成長約 10%。近五年平均流通天數穩定維持在45~65天之間，顯示即使價格快速上漲，一般市場物件仍可在二個月內順利銷售。表2-3-25 2008~2012年台北市南港區成屋市場成交概況年度. 2008年. 2009年. 2010年. 2011年. 2012年. 單位成交價件數占總成交件數比 300萬以下. 0.7%. 0.0%. 0.5%. 0.7%. 0.0%. 300-500萬. 6.2%. 4.3%. 0.5%. 0.0%. 1.6%. 500-700萬. 10.3%. 12.9%. 6.5%. 7.5%. 3.2%. 700-1000萬. 43.2%. 25.2%. 19.5%. 10.3%. 11.8%. 1000-2000萬. 34.2%. 51.4%. 56.2%. 55.5%. 48.8%. 2000萬以上. 5.5%. 6.2%. 16.8%. 26.0%. 34.7%. 平均總價(萬元). 1,060. 1,147. 1,498. 1,712. 1,902. 平均單價(萬元/坪). 31.0. 31.7. 40.8. 45.3. 49.7. 單位成交價. 單位成交坪數件數占總成交件數比. 單位成交坪數. 114. 15坪以下. 4.8%. 2.9%. 2.2%. 5.5%. 4.0%. 15-25坪. 19.3%. 20.1%. 23.4%. 21.4%. 19.1%. 25-35坪. 30.3%. 27.8%. 33.7%. 26.9%. 30.2%. 35-45坪. 33.8%. 31.6%. 17.9%. 22.1%. 19.8%. 45-55坪. 6.9%. 11.0%. 13.0%. 10.3%. 13.5%. 55坪以上. 4.8%. 6.7%. 9.8%. 13.8%. 13.5%. 54.5. 63.4. 45.2. 57.1. 61.4. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室.

(41) 圖2-3-38 2012年台北市南港區住宅成屋成交總價比例分配圖資料來源：信義房屋企劃研究室. 115. 圖2-3-39 2012年台北市南港區成屋單位成交坪數比例分配圖資料來源：信義房屋企劃研究室.

(42) 十二、文山區文山區位處臺北市南郊，向來以文教及居住機能著稱，本區地形依山傍水，綠地比例頗高；區內有台北市立動物園、貓空風景區、仙跡岩保護區等休閒遊憩資源，營造清幽靜謐的居住環境。文山區大致分為木柵及景美二大生活圈，木柵地區近年推案主要集中在政大二期重劃區內，景美地區則沿羅斯福路周邊發展。本區道路系統較為曲折、較易塞車，但目前已可透過捷運文湖線、新店線以及信義快速道路系統聯外，交通條件改善配合優質居住環境，本區以相對可親的房價吸引購屋者青睞，交易頗為熱絡。 (一)代銷市場文山區近五年推案概況，推案金額以2010、2011年為高峰，分別為 235.50億元及242.60億元，平均推案戶數約800戶；2012年推案明顯保守，表2-3-26 2008~2012文山區預售市場推案規模概況年. 2008. 2009. 2010. 2011. 2012. 推案個數. 13. 13. 19. 26. 9. 可售戶數. 611. 738. 815. 754. 404. 推案金額(億元). 120.40. 134.60. 235.50. 242.60. 116.50. 銷售率(%). 61.54. 59.89. 93.13. 75.20. 23.27. 資料來源：惟馨周報. 116. 圖2-3-40 2008~2012年文山區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報.

(43) 推案金額116. 50億元、可售戶數404戶。銷售表現方面，平均單價自2009年 38.9萬元谷底逐步攀升至2012年56.3萬元，但銷售率卻自2010年93.13%高峰快速下滑，2012年創23.27%新低，亦為台北市各區最低之銷售率。2012 年供給面推案保守，銷售表現呈現明顯的價量背離，未來本區代銷市場需留意供給去化課題。. (二)成屋市場近五年文山區單位成交價結構持續朝高價端發展，主力價位為 1000~2000萬產品，2008年佔比僅23.5%、2012年市佔率已突破五成達到 52.7%，且2000萬以上產品佔比由2011年10.9%大增為2012年18.5%。近五年平均總價與平均單價快速上揚，2012年平均總價創1,466萬元新高，較 2011年大幅成長15%；2012年平均單價42.1萬元亦創新高、較2011年成長約11%。反觀去化速度則明顯減緩，平均流通天數由2011年44.9天拉長為 59.0天，呈現價量背離現象。表2-3-27 2008~2012年台北市文山區成屋市場成交概況年度. 2008年. 2009年. 2010年. 2011年. 2012年. 單位成交價件數占總成交件數比. 單位成交價. 300萬以下. 2.6%. 2.5%. 1.5%. 0.2%. 0.0%. 300-500萬. 11.1%. 9.9%. 8.6%. 4.7%. 3.8%. 500-700萬. 25.1%. 19.1%. 15.7%. 11.1%. 5.9%. 700-1000萬. 35.3%. 33.6%. 29.0%. 26.1%. 19.1%. 1000-2000萬. 23.5%. 29.4%. 36.6%. 46.9%. 52.7%. 2000萬以上. 2.4%. 5.5%. 8.7%. 10.9%. 18.5%. 平均總價(萬元). 865. 985. 1,097. 1,271. 1,466. 平均單價(萬元/坪). 27.0. 28.5. 33.1. 37.9. 42.1. 單位成交坪數件數占總成交件數比. 單位成交坪數. 15坪以下. 7.7%. 7.5%. 9.6%. 7.0%. 8.7%. 15-25坪. 24.9%. 20.2%. 21.6%. 26.2%. 18.8%. 25-35坪. 36.6%. 36.1%. 38.5%. 32.5%. 36.2%. 35-45坪. 17.9%. 18.8%. 15.3%. 18.1%. 19.0%. 45-55坪. 8.9%. 7.7%. 6.5%. 8.5%. 8.0%. 55坪以上. 4.1%. 9.8%. 8.7%. 7.6%. 9.2%. 56.8. 61.3. 43.8. 44.9. 59.0. 流通天數(天) 資料來源：信義房屋企劃研究室. 117.

(44) 圖2-3-41 2012年台北市文山區住宅成屋成交總價比例分配圖資料來源：信義房屋企劃研究室. 118. 圖2-3-42 2012年台北市文山區成屋單位成交坪數比例分配圖資料來源：信義房屋企劃研究室.

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