長期租賃契約型態對土地再開發之影響
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第五章 結論與建議
第一節 研究結論
不動產經營需要專業的知識與豐富的經驗，因此不動產所有權人若是 將不動產出租交由專業管理者經營，除了可以每年獲得固定收益外，也可 以維持不動產價值。然不動產所有權人將不動產出租給承租人經營時，必 須面對承租人未來經營不順或中途解約的風險，Capozza（1991）指出由於 承租人取得的是一個有期限的使用權，因此會傾向比不動產所有權人在較 早時點以較小規模進行再開發，本文以台灣飯店業租賃資料進行模擬後，
結果指出承租人也會有同樣的行為，且在敏感度分析中發現資本替代彈 性、折現率以及再開發的資本成本，對承租人選擇再開發時點與規模具有 關鍵性的影響。
由於承租人選擇的再開發時點與規模會異於不動產所有權人，為引誘 承租人會以較大的規模進行再開發，不動產所有權人可以在長期租賃契約 中加入不同的選擇權以達到維持不動產在最高最有效利用之目的，本文選 取擴張租約選擇權、殘餘價值選擇權、溢量租金選擇權、固定時段租金調 整選擇權以及包底抽成選擇權，以飯店業實際數據進行模擬。結果顯示擴 張租約選擇權、殘餘價值選擇權、溢量租金選擇權、包底抽成選擇權等這 四種選擇權可以提高承租人再開發的規模，而擴張租約選擇權、溢量租金 選擇權、包底抽成選擇權則對不動產使用權價值之影響最大，固定時段租 金調整選擇權則無法提高承租人再開發之意願。因此，不動產所有權人若 欲讓不動產維持在最高最有效利用，可以考慮將擴張租約選擇權、溢量租 金選擇權以及包底抽成選擇權加到長期租賃契約中，如此對承租人再開發 行為將具有正面之影響。
第五章 結論與建議
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加入選擇權後會改變不動產使用權之價值，因此選擇權具有價值，本 文將選擇權之價值反算初始租金之折讓，並模擬承租人之行為是否會因此 受影響。結果顯示，當租賃契約中有擴張租約選擇權、包底抽成選擇權以 及固定時段租金調整選擇權時，初始租金改變後承租人之再開發行為仍然 有利於不動產維持在最高最有效之利用，然當租約中有溢量租金選擇權 時，初始租金之改變則會減損承租人再開發之規模。
若假設不動產長期租賃契約之租金假設服從算術布朗寧運動，對承租 人而言不確定性之因素增加，因此承租人的再開發時點都會延遲且再開發 規模都會增加，然而當租約中具有溢量租金選擇權時，承租人再開發時點 雖然同樣會延後但是再開發規模卻會減少，會產生這樣的結果，本文推論 係導因於溢量租金每年隨不動產營業額改變而改變，且營業額同樣為隨價 變動下，承租人必須面對雙重風險，因此減弱其再開發之意願。
本文改進了 Dale-Johnson（2000）在模擬上未考量初始租金變動之缺 失，計算當租約中加入不同選擇權後，初始租金適當的調整幅度。也比較 不同租金成長型態假設之差異，對承租人再開發行為之影響。模擬之結果 指出，擴張租約選擇權由於可以讓承租人延長租賃契約的期限，且不會受 到不動產營業額多寡影響而改變不動產使用權之價值，因此不論當市場情 況如何改變，加入擴張租約選擇權將有利於不動產維持在最高最有效之利 用。
長期租賃契約型態對土地再開發之影響
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第二節 後續研究建議
對後續之研究者，本文提供下列之研究建議：
一、本文是以飯店業真實交易案例做為模擬參數數據來源，矮 93257008 在欠缺他種使用下的真實交易資料下，無法推論承租人再開發時點與 規模會有如何之改變。
二、本文以再開發規模的大小，推論租賃契約中加入何種選擇權有利於不 動產最高最有效之利用，惟是否有利於不動產價值之維持，尚可由其 他面向加以觀察，如不動產整體盈餘或者是空置率，相信更可以釐清 選擇權對長期租賃契約之影響。
三、選擇權價值會影響不動產價值，而連帶影響承租人再開發行為，然影 響承租人之行為除不動產使用價值外，尚有其他層面；如心理或行為，
若加入賽局理論的觀點，也許更可以準確預測承租人再開發行為。
第五章 結論與建議
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