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「高齡少子化現象對住宅市場之影響」議題對政府之建言
國發會估計(中推估)台灣在 2022 年總人口將開始負成長，2027 年扶養比突破 50%。人口總量下降，同時存在高齡、少子、扶養比增加，人口趨於集中都會，逐 年增加單人戶家庭等現象。基於此觀點未來 10 年，台灣整體住宅政策，面對高齡 需求住宅類型問題；因人口總量減少需解決空餘屋問題；為解決高齡、弱勢青壯 年居住問題；以及人老屋老需面對建物修繕及管理等問題，皆須提早警覺以利調 整當前住宅政策。
中技社今年針對台灣人口結構變動，因應高齡少子與都市/區域人口分布變遷 特質，探討住宅市場發展趨勢對應的政策，包括人口與住宅市場結構轉折下之政 策方向，興建社會住宅、活絡租賃住宅市場之政策方向，從都市更新、整建維護 談住宅市場發展之政策方向，以及高齡社會長照服務與多元化居家安養之政策方 向，最後綜整建議國土計畫與產業發展之政策課題。彙整專家相關看法及建議，
提供 貴單位參考。
(一)從人口結構與分布變遷觀點考量國土計畫與住宅用地政策方向 1.嚴謹規範國土計畫中非都市土地轉為城鄉發展住宅用地
中央政府顧及未來人口負成長，過度集中都會分佈趨勢，應更嚴謹管制土 地用途變更審議規範，避免地方政府圈地開發，誤用土地資源，影響國土整體 發展。
2.掌握人口及住宅普查機會研訂未來人口與住宅發展政策
中央與地方政府應掌握 2020 年，每十年全面人口及住宅普查機會，調查人 口結構變遷趨勢與住宅資源現況資訊，研訂人口發展與城鄉住宅之差異政策。
(二)健全租賃市場機制為主、社會住宅為輔，善用空餘屋住宅政策 1.建構結合住宅市場之社會住宅政策
依據普查資訊再檢討各縣市人口變遷、房價、空屋率與社會住宅需求關係，
以為後續新建、停建社會住宅之參考。擴大與健全弱勢族群或家庭的租屋補貼 政策，以利節省社會住宅的土地資源與興建成本，並可解決民間空餘屋過剩問 題。
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2.健全資訊透明化之住宅租賃市場
建議住宅租賃案件均能要求強制登錄，擴大住宅租賃市場及產業的規模，
提升租賃服務品質，以利健全租賃市場。落實租賃住宅市場發展及管理條例，
擬定民間空餘屋釋出獎勵方案，出租給弱勢族群或家庭。
3.善用現有空餘屋、研訂鼓勵與懲罰對策
對於只有一戶自有住宅的家庭，研訂課徵較輕的房屋稅與地價稅，對於有 三戶(含)住宅以上者，課徵較高的非自住房地稅捐。鼓勵空餘屋提供作為出租住 宅，並給予適度租稅獎勵。
4.健全住宅市場、實踐房價房租合理化
檢討所得稅中自用住宅房貸利息與租金支出抵減額度的差異，達到租買稅 賦中立性。並鼓勵住宅租賃產業化、專業化發展，以改變租賃住宅市場之供給 結構，提升租賃市場服務品質。
(三)政府與民間共同建構多元化住宅，因應高齡社會需求住宅類型 1.建構多元化住宅社區
提供高齡者居家住宅與安養機構，及可供年輕族群購買與租賃的住宅。整 體規劃宜朝向多世代、循環型、共同體，跨領域結合醫療、長照、福利、建築，
整合社區的水平與垂直照顧服務資源，男女老少共享社區資源，達成「三代同 鄰」目標。
2.實體與補貼兼顧之住宅政策
提供順應居住需求的住宅類型，兼顧補貼措施的住宅政策，以因應多元化 住宅選擇，降低高齡者住宅的負擔。引進民間力量，訂定民間及第三部門參與 高齡者住宅建設與管理之相關政策或獎勵措施。
3.推動以房養老、賣房養老、租房養老
以房養老列為高齡住宅政策，研訂獎勵與補助方式，鼓勵金融機構推動。
政府或民間團體興建高齡共居住宅，研訂鼓勵高齡者以其住宅賣房出售，或租 房給該政府或民間團體之相關辦法。
(四)重建與整建維護並重之都市更新政策 1.城鄉都市更新需因地制宜並納入國土計畫
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考量國土計畫法、直轄市縣(市)國土計畫及國土功能分區公告後，將都市計 畫土地及非都市土地之鄉村區、工業區或經開發許可審議通過之建築用地，納 入四大功能分區之城鄉發展區，都市更新政策更應考慮因地制宜之思慮。
2.都市更新、都市再生與地方創生並重
都市更新處理方式有重建、整建及維護三類型之實質環境改善方式；都市 再生則涵蓋非實質環境因素的改善；而地方創生即目前面臨老齡少子化，以及 人口負成長與人口過度集中都會問題，更期望在空間上，達成區域合作發展。
三者關係不論包覆式或交集式發展，都將是未來城鄉永續發展目標。
3.都市更新重建型與整維型並重
重建型都市更新應以大面積、整體街廓、充實與改善公共設施環境為主，
須顧及增加許多容積，增加住宅供給新課題。危老建物基於防災考量，在法定 程序下拆除重建或強制維修。建議推動整建維護與重建並重的都市更新計畫。
4.整維示範地區與示範案例並重
政府可劃定都市更新整建維護示範地區，積極執行建物之改善，透過示範 案例，讓民眾對整建維護了解價值感，並培訓整建維護推動人員，協助民眾申 請，進而提高意願。
(五)建立建築物管理維護制度，並強化物業管理服務體系 1.建立建築物修繕計畫與編列經費制度
加強公寓大廈、社會住宅及公共建築物之管理維護績效，擬定修繕計畫並 編列經費執行，落實定期保養修繕維護，延長使用年限、提升房產價值。
2.健全物業管理結合長照服務、提升高齡住宅市場品質
高齡化趨勢居住生活服務，提供安心優質住宅。發展高齡者住宅市場，提 供長期照護服務需求，居住健康且友善環境。須針對高齡化各面向需求，包括 福祉科技服務與產品認證標準、高齡市場需求產業服務及技術需求、高齡社會 智慧環境科技需求，考量訂立發展與管理辦法，以利健全物業管理結合長照服 務。
註：更詳細內容請閱「高齡少子化現象對醫療體系與住宅市場之影響」專題報告，
可上本社網站（www.ctci.org.tw）下載
