國立臺灣大學工學院土木工程學系 碩士論文
Department of Civil Engineering
National Taiwan University Master Thesis
建築企劃策略之初步研究
—以集合式住宅大樓公共服務空間適合性的探討
A Preliminary Study on Architecure Programming Strategies
─ Base on Reserching Suitability of Public Service Space for Congregate Housing
李承洋
CHENG-YANG LI
指導教授：曾惠斌 博士 Adsiver: Hui-Ping Tserng, Ph.D.
中華民國 104 年 06 月
Jun, 2015
i
論文口試審定書
ii
誌 謝
回首三年前，因田向為學長的鼓勵與啟發，讓在十五年來在社會上汲汲營營 於工作溫飽的我，得以重溫久違了的校園生活，三年的碩士班的時光，往往在不 知不覺中就瞬逝而過，於此特別感謝指導教授－曾惠斌老師，不論是在平日或是 撰寫論文期間，總是給學生正向的鼓勵與耐心的指導，使學生將工作上的實務與 學術理論可以結合，擴大不論是事業上或學術上的視野。同時也對田向為學長、
林紀宣學長在論文期間的指引與鼓勵，以及在職班同學、學長們的關心，致上真 誠的謝意。
在論文口試期間，承蒙黃世孟博士、林保宏博士，以及李立夫博士等，提出 精闢的見解與卓見，使本研究可以更臻完善，由衷感激，敬表謝忱。
感謝事務所同事至宜，至軒，振維及冠甫在這段時期的付出，由於你們在工 作上的支持，讓我得以全力以赴在學問的追尋。
最後謹以此文，獻給我摯愛的母親與家人，感謝在我這段跌跌撞撞的求學過 程中，給我最大的寬容與諒解，感謝拙荊若喬、小女湘湘、庭妮以及翊榛，總是 默默的在我身旁，支持我度過每一道的難關，讓我可以順利的完成學業。因為你 們無怨的付出，讓我的學業得以無後顧之憂。
李承洋 謹誌 台灣大學土木工程學系營建工程與管理組 30 Jun 2015
iii
摘要
在住宅建築的企劃及規劃過程中，作為住宅商品供給方的建商、房屋銷售 單位、建築師或設計規劃團隊之參與者，大多以個人或過去的經驗或揣摩使用者 的心態來擬定建築計畫，推演相關社區公共服務設施項目，據以落實建築設計及 後續施工。此方式然而就日後之實用性而言，仍有思維不周之憾。且在房地產市 場，建商或投資者通常將社區公共服務設施當成銷售的工具及手段，所以在建築 企劃階段自然其考量因素往往僅止於銷售觀點，甚至認為將社區公共服務空間視 為填塞樓地板面積以增加銷售面積，絲毫不考量購屋者或使用者的實際需求。
有鑑於此，本研究乃嘗試由使用者觀點著手，探究使用者對集合住宅社區 公共服務空間之實際需求為何？以及由使用者觀點建議更為實用、務實之社區公 共服務空間項目。首先經由文獻回顧來瞭解房地產建築在建築企劃階段的現況，
以及建管法令對住宅社區公共服務空間的管理樣貌；進而進行使用者（含社區使 用者及欲購屋民眾）與建築企劃與規劃人員（建商、建築師、房屋銷售公司及物 業管理）的問卷調查，進一步瞭解使用者需求與建築企劃與規劃人員間認知的差 異；再依照社區使用者與建築企劃與規劃人員問卷調查的結果交叉分析比對，彙 整出使用者與建築企劃與規劃人員觀點之社區公共服務空間的需求優先項目，最 後歸納各空間項目之基本設計準則並歸納設計綱要，以提供集合住宅市場供給端 在企劃規劃階段的參考。
最後仍期待經由本研究調查分析的結果，提供實用與整合性綱要設計及方 案，以滿足使用者之需求。同時亦期盼本研究結果可作為建商或投資者，未來企 劃策劃更舒適合宜的住宅建築設計時，參酌仿效之指標性資料。
關鍵詞：集合式住宅、社區公共服務空間、建築企劃策略、空間適宜性、空間設 計準則
iv
Abstract
In the planning process of residential buildings, as the builders of residential commodity supply side, housing sales units, architect or design and planning team of participants, mostly individuals or past experience or try to figure out the user's mind to develop the building planning, and related community public service facilities projects, according to architectural design and subsequent implementation of
construction. However, on the future of this approach in terms of practicality, there are still thinking ill of regret. And in the real estate market, builders or investors typically community public service facilities as a tool and means of sales, so natural in the construction planning stage their considerations often only limited sales point of view, or even that the community public service floor space as padding floor area in order to increase sales area, did not consider the actual needs of homebuyers or user.
In view of this, the present study is to try to proceed by a user point of view, to explore why the actual needs of the user community public service for the collection of residential space? As well as recommendations by the user point of view is more practical, pragmatic community public service space projects. In this study, first through a literature review to understand the current status of real estate construction in the construction planning stage, and the construction and management of
residential communities decree public service management space, appearance; and then carry out a user (including the user community and the public wants to buy the house) and the Planning and Architecture Planning officers (builders, architects, home sales and property management company) survey to better understand the differences between the needs of users and building awareness of planning and planners; and then in accordance with the user community and building planning and planners
questionnaire Analysis of the results of cross-ratio requirements, the Department of
v
Planning and Architecture and the whole user community public service space planning point of view of priorities, and finally summed up the basic design criteria for space projects and summarizes the design brief to provide a set of housing market supply-side planning in planning phase reference.
Finally, still looking through the investigation and analysis of the results of this study provide practical and integrated design and outline programs to meet user demand. But also look forward to results of this study can be used as builders or investors, planning the future planning of residential buildings more comfortable fitting design, taking into account any information to follow the indicative.
Keywords: congregate housing,community public service space,architecure
programming strategies,spatial suitability,space design guidelines
vi
目錄
論文口試審定書 ... i
誌 謝 ... ii
摘要 ... iii
目錄 ... vi
圖目錄 ... ix
表目錄 ... xii
第一章 緒論... 1
1.1 研究背景與動機... 1
1.2 研究目的... 2
1.3 研究範圍... 2
1.4 名詞解釋... 3
1.5 研究方法與流程... 4
1.5.1 研究方法 ... 4
1.5.2 研究流程 ... 7
第二章 文獻回顧 ... 8
2.1 文獻回顧理念... 8
2.2 建築設計規劃程序... 8
2.3 台灣集合住宅與社區公共服務空間的演進... 11
2.4 社區公共服務空間的相關法令... 15
vii
2.4.1 建築技術規則 ... 15
2.4.2 都市更新條例 ... 16
2.4.3 淡海新市鎮特定區第一期細部計畫建築物及土地使用分區管制要點 17 2.4.4 都市設計審議原則 ... 17
2.5 小結... 18
第三章 集合住宅社區公共服務空間發展現況與趨勢 ... 20
3.1 集合住宅社區公共服務空間案例... 20
3.2 社區公共服務空間現況描述... 23
3.3 小結... 25
第四章 社區使用者對公共服務空間需求調查分析 ... 26
4.1 社區使用者問卷單題分析... 26
4.2 社區使用者問卷交叉分析... 48
4.3 小結... 58
第五章 建築企劃與規劃人員對社區公共服務空間需求調查分析 ... 59
5.1 建築企劃與規劃人員專家問卷分析結果... 60
5.2 建築企劃人員與社區使用者問卷交叉分析... 79
5.3 小結... 87
第六章 建築企劃綱要及歸納設計準則 ... 88
6.1 建築企劃階段綱要的建立... 88
6.1.1 購屋者決策因子的影響 ... 88
6.1.2 民眾對住宅空間舒適度影響因子 ... 90
6.1.3 社區公共服務空間面積的規劃策略 ... 91
viii
6.2 推演社區公共服務設施空間設施優先次序... 92
6.2.1 休閒類社區公共服務空間面積的優先性 ... 92
6.2.2 運動類社區公共服務空間面積的優先性 ... 94
6.2.3 娛樂類社區公共服務空間面積的優先性 ... 96
6.3 社區公共服務設施空間設施規劃設計準則... 99
6.4 小結... 103
第七章 結論與建議 ... 104
7.1 結論... 105
7.1.1 建置面之建議 ... 105
7.1.2 法令面之建議 ... 107
7.2 研究貢獻... 108
7.2.1 對建商的貢獻 ... 108
7.2.2 對社區使用者的貢獻 ... 108
7.3 後續研究之方向... 108
參考文獻 ... 109
附錄 ... 112
附錄 1 社區使用者問卷 ... 112
附錄 2 建築企劃與規劃人員專家問卷 ... 118
附錄 3 案例研究圖集 ... 125
ix
圖目錄
圖 1- 1 問卷架構………5
圖 1- 2 研究流程圖 ... 7
圖 2- 1 建築企劃在建築生命週期示意圖 ... 9
圖 2- 2 建築規劃設計程序流程圖 ... 10
圖 2- 3 建設公司產品定位決策流程圖 ... 11
圖 4- 1 社區使用者相對收入分類 ... 27
圖 4- 2 社區使用者目前居住的房屋形式 ... 28
圖 4- 3 社區使用者目前居住的屋齡 ... 28
圖 4- 4 民眾對購屋時所考慮的因素 ... 29
圖 4- 5 對舒適的住宅大樓最重視的項目 ... 30
圖 4- 6 社區使用者對社區公共服務空間名詞了解程度統計 ... 31
圖 4- 7 民眾對於現有社區公共服務空間使用上的感覺 ... 34
圖 4- 8 對於社區大廳空間所應賦予的機能調查 ... 35
圖 4- 9 對於社區大廳空間理想面積調查 ... 36
圖 4- 10 對於社區大廳空間理想高度調查 ... 36
圖 4- 11 對於社區交誼廳空間所應賦予的機能調查 ... 37
圖 4- 12 對於社區交誼廳空間所應賦予的機能調查 ... 37
圖 4- 13 對於社區地下停車空間所應賦予的機能調查 ... 38
圖 4- 14 對於停車空間若留設訪客車位，應留設數量調查 ... 38
圖 4- 15 對於休閒類社區服務空間應優先設置項目調查 ... 39
圖 4- 16 對於社區游泳池所應賦予的機能調查 ... 40
圖 4- 17 對於社區游泳池泳道數量調查 ... 40
圖 4- 18 對於社區游泳池是否應有溫水設備調查 ... 41
圖 4- 19 社區游泳池項目所應附設的空間項目調查 ... 41
x
圖 4- 20 運動類的社區公共設施應至少具備項目調查 ... 42
圖 4- 21 對於社區視聽放映室所應賦予的機能調查 ... 43
圖 4- 22 對於社區放映室使用人數調查 ... 44
圖 4- 23 對於社區 KTV 的設置規模調查 ... 44
圖 4- 24 對於社區 KTV 的設置數量調查 ... 45
圖 4- 25 對於社區兒童遊戲室的設置需求調查 ... 46
圖 4- 26 娛樂類的社區公共設施優先設置項目調查 ... 47
圖 4- 27 民眾對休閒類公共設施需求關聯表 ... 51
圖 4- 28 民眾對運動類公共設施需求關聯表 ... 55
圖 4- 29 民眾對娛樂類公共設施需求關聯表 ... 57
圖 5- 1 建築企劃與規劃人員受訪者所屬公司之專業統計圖 ... 59
圖 5- 2 建築企劃與規劃人員對參與社區公共服務空間規劃經驗 ... 60
圖 5- 3 建築企劃與規劃人員對社區公共服務空間所占面積比率 ... 61
圖 5- 4 建築企劃與規劃人員對社區公共服務空間占用容積的看法 ... 61
圖 5- 5 對於休閒類社區服務空間應優先設置 ... 63
圖 5- 6 對於社區大廳空間所應賦予的機能 ... 64
圖 5- 7 建築企劃規劃人員對社區大廳(主要共同出入口)理想空間面積尺度認知 64 圖 5- 8 建築企劃規劃人員對社區大廳(主要共同出入口)理想空間高度尺度認知 65 圖 5- 9 建築企劃與規劃人員對社區交誼廳空間機能及服務認知 ... 65
圖 5- 10 建築企劃與規劃人員對社區交誼廳理想空間高度尺度認知 ... 66
圖 5- 11 建築企劃與規劃人員對社區交誼廳理想空間面積尺度調查 ... 66
圖 5- 12 建築企劃與規劃人員對社區交誼廳附屬空間調查 ... 66
圖 5- 13 建築企劃與規劃人員對社區多功能教室空間理想空間面積尺度調查 ... 67
圖 5- 14 建築企劃與規劃人員對社區會議室空間機能及服務認知 ... 68
圖 5- 15 建築企劃與規劃人員對社區會議室空間面積尺度調查 ... 68
xi
圖 5- 16 建築企劃與規劃人員對社區停車場空間機能及服務認知 ... 69
圖 5- 17 建築企劃與規劃人員對於停車空間若留設訪客車位，應留設數量探討 .. 69
圖 5- 18 建築企劃與規劃人員對於運動類社區服務空間應優先設置 ... 70
圖 5- 19 建築企劃與規劃人員對於社區游泳池項目所應附設的空間項目調查 ... 71
圖 5- 20 對於社區游泳池所應賦予的機能 ... 72
圖 5- 21 對於社區游泳池泳道數量調查 ... 72
圖 5- 22 於娛樂類社區服務空間應優先設置 ... 73
圖 5- 23 建築企劃與規劃人員對於社區視聽放映室所應賦予的機能 ... 74
圖 5- 24 建築企劃與規劃人員對於社區放映室使用人數調查 ... 75
圖 5- 25 對於社區 KTV 的設置規模調查 ... 75
圖 5- 26 對於社區 KTV 的設置數量調查 ... 76
圖 5- 27 對於社區兒童遊戲室的設置需求調查 ... 77
圖 5- 28 建築企劃與規劃人員對社區兒童遊戲室空間面積尺度調查 ... 78
圖 6- 1 社區使用者對購屋時所考慮的因素(社區使用者問卷第 9 題) ... 88
圖 6- 2 專家對參與社區公共服務空間規劃經驗(建築企劃與規劃人員問卷第 4 題)89 圖 6- 3 社區使用者對舒適的住宅大樓最重視的項目（社區使用者問卷第 12 題）90 圖 6- 4 建築企劃與規劃人員對社區公共服務空間所占面積比率 ... 91
圖 6- 5 專家對社區公共服務空間若占用容積樓地板面積的偏好(專家第 6 題) .... 91
圖 6- 6 社區使用者與建築企劃與規劃人員對休閒類公共設施需求關聯表 ... 92
圖 6- 7 社區使用者與建築企劃與規劃人員對運動類公共設施需求關聯表 ... 94
圖 6- 8 社區使用者與建築企劃與規劃人員對娛樂類公共設施需求關聯表 ... 96
xii
表目錄
表 3- 1 集合住宅案例統計空間面積表(1)... 21
表 3- 2 集合住宅案例統計空間面積表(2)... 22
表 4- 1 現有居住環境已有之社區公共設施 ... 32
表 4- 2「社區大廳」需求關聯表 ... 48
表 4- 3 社區交誼廳需求關聯表 ... 49
表 4- 4 多功能教室需求關聯表 ... 50
表 4- 5 社區健身房與需求關聯表 ... 52
表 4- 6 社區游泳池需求關聯表 ... 53
表 4- 7 社區桌球室需求關聯表 ... 54
表 4- 8 兒童遊戲室需求關聯表 ... 56
表 4- 9 社區公共服務設施社區使用者建議優先設置項目表 ... 58
表 5- 1 建築企劃人員與使用者對於休閒類社區服務空間應優先設置的比較 ... 79
表 5- 2 建築企劃人員與社區使用者對於社區交誼廳空間機能及服務的比較 ... 80
表 5- 3 建築企劃人員與社區使用者對運動類社區公共服務空間比較 ... 81
表 5- 4 建築企劃人員與社區使用者對游泳池設施附屬空間比較 ... 83
表 5- 5 建築企劃與規劃人員與社區使用者對娛樂類社區公共服務空間比較 ... 84
表 5- 6 建築企劃與規劃人員與社區使用者對社區視聽放映室機能比較 ... 85
表 5- 7 社區公共服務設施建築企劃與規劃人員建議優先設置項目表 ... 87
表 6- 1 社區公共服務設施設計優先設置性 ... 98
表 6- 2 社區公共服務設施設計準則表 ... 99
1
第一章 緒論
1.1 研究背景與動機
隨著我國經濟的不斷成長，住宅市場逐漸成為了我國經濟的支柱產業之一。
但是近十年來，房地產專案畸形發展，建築成本攀升，房價居高不下，受到了政 府和民眾的廣泛關注。而前期建築策劃的完善與否，直接關係著住宅建築成本的 高低，只有不斷的做好前期建築企劃，才能降低成本，確保經濟效益，創造開發 商和使用者雙贏策略。
台灣住宅建築的企劃，經常是開發商、建築師與房地產銷售業者三者為主導，
其中以開發商與代銷業者的影響較大，且建築師在設計社區公共服務空間時，亦 多受到市場銷售策略的影響，其社區公共服務空間項目之決策幾乎是投資者與代 銷業者競合下的結果，建築師往往淪為搭配的角色；本研究多年從事房地產建築 設計工作，並經常於建築企劃階段協助業主擬定建築方案，深感於業主與建築師 及房屋代銷業者三方因為專業上的差異，產生對社區公共服務空間的錯誤決策或 投資浪費。這種在建築企劃階段雙方認知有差異的現象，如何影響住宅建築的設 計及後續行為，是值得關注的研究課題。
房地產市場之本質為經濟利益導向為主，在建商將本求利的原則下，建築企 劃大多是由業主及房屋銷售人員來完成，並據此指導後續的建築規劃與設計，進 而延伸至施工端及後續使用管理階段，然而往往缺乏房屋銷售人員甚至開發商相 對專業的設計知識，沒有相對完善和先進的設計理念，或許其導出的建築企劃方 案（program，或建築設計條件書）符合商業市場及利益之需要，但缺乏需求端 或使用端的參與，往往會使設計成果與使用結果差異甚大，且經常性造成設計階 段反覆浪費，甚至會對工程施作難度增大致使工程的不確定性大增，增加經濟成 本。
建築企劃對於後續的建築設計及營造施工有著直接的指導作用，依循確定建 築專案的規模、性質、內容等等，並因此制定建築空間組織模式。建築企劃的不 同，房地產建築將可能完全不同，其建築空間模式的不同，更可能導致人們生活 方式、價值觀念的不同，甚至引發新興居住文化的出現。良好建築企劃方案會充 分的考慮到建築的社會性和實用性，將建築外部環境、周邊設施、人文地理環境
2
結合起來，做到居住和環境的和諧統一。同時，建築企劃利用的先進科技與邏輯 方式，使施工過程更加科學合理，便利了人民的生活，提升了居住文化的完善。
所以前期建築企劃對於房地產專案的經濟有著重要的作用。
1.2 研究目的
隨著經濟的成長，讓一般大眾對於住宅的品質及功能價值要求越來越高，因 此，住宅不僅是滿足基本住的需求，更是成為符合休閒生活的重要場所。
本研究預期以使用者的角度對集合住宅之社區公共服務空間系統進行探討，
並透過使用者實際的需求面與建築企劃與規劃人員的認知面，進行務實之探討與 分析，以期完成歸納集合住宅公共服務空間之空間準則為目標，提出較可符合民 眾及開發業者需求之社區公共服務空間方案，預計完成的研究目的如下：
1、住宅空間的使用者的生活行為模式均有不同，透過使用者需求調查，以歸納 出其可能的需求，以提供日後開發業者興建住宅建築時做為參考。
2、歸納社區公共服務空間之規劃設計準則方案，提供社區使用者與開發業者對 社區公共服務空間的認知，讓社區公共服務空間落實於生活中。
3、社區公共服務空間現況分析與法令探討，提供主管機關在法令調整時做為參 考。
1.3 研究範圍
從需求端的立場觀之，雖然住宅使用者對於其居住空間的適切性及舒適性的 定義，會因為個人的偏好、生活模式以及個人經濟狀況等呈現不大相同的敘述，
為便利構建舒適住宅要件之規劃準則，因此本研究將以集合住宅社區公共服務空 間為研究範圍，並在實務化及深入化的考量下，並且參考政府住宅及居住空間相 關法令規章、產業現況等客觀條件，探討社區使用者在居住空間中的社區公共服 務空間的需求，以滿足民眾對居住環境品質的要求，提供未來在開發上可符合民 眾需求的住宅空間之建議。
3
1.4 名詞解釋
1. 集合式住宅：
「住宅」一詞習慣上是指提供住戶共同居住生活之宅院。就是設計 空間之安排而言，可以分成「別墅式」、「公寓式」、「大廈式」、「社區式」
及「混合式」等五種（翁國超，1993），「別墅式」住宅各自具有獨立之 使用空間與設備，屬於獨立式住宅，其他四類因具備有共同設備集居的 樣態，即指集合住宅。
另外集合住宅的定義在法令上，經查建築技術規則設計施工篇第一 條第 21 款明文：「具有共同的基地、空間、設備或設施，並有三個住宅 單位以上之建築物」（建築技術規則，2014），並且符合以下之條件：（徐 瑞祥，2011）
同一建築物內，應有三個以上之住宅單他。
該建築物內之各住宅單位，應具有共同之建築用地。
各住戶單位應具有共同使用之空間或設備，所謂共同使用空間，如樓 梯間、門廳等，所謂共同設備，如給水設備之地下蓄水池，屋頂蓄水 塔，電器設備之變電室及其他升降設備、停車設備、消防設備與保全 系統等。
2. 社區公共服務空間：
係指供集合住宅建築物除各住宅單元之共同使用部分，依公寓大廈 條例規定應歸屬於共有且非約定專用之部分，包含因建築法或都市計畫 法及相關法令所必須留設的公共使用空間。例如：安全梯與特別安全梯 之梯間、特別安全梯間之排煙室或陽台、緊急升降機間及排煙室、日用 水箱、機械室、台電配電場所、防災中心、機電消防設備之共同管道間 與防空避難室兼停車場等。（陳覺惠，1999、程清學，2009）另外亦包含 供社區全體住戶休閒娛樂使用之空間，例如：管理員室、大廳、守衛室、
訪客停車場、交誼廳、撞球室、桌球室、KTV、公共廁所、圖書室、會 議室、閱覽室、游泳池、兒童遊戲場、健身房等等。因法定公共空間為 法令上所規定的，在此不探討適宜性的問題。本研究主要僅針對供社區 住戶休閒娛樂使用之空間等非法令所必要留設之空間作適宜性之探討。
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1.5 研究方法與流程
1.5.1 研究方法
本研究首先係透過對集合住宅案例的觀察分析，並加入社區使用者、建 築企劃與規劃人員問卷調查結果，最後統整建立規劃設計準則及歸納設計綱 要計畫。由於國內集合住宅的規劃設計由使用者角度出發的觀點出發的個案 極為少見，所以本研究首先擬將研究者執業十多年來的集合住宅案例有關社 區公共服務空間的部分資料整理，並且進一步歸納出相關規則及邏輯，再就 此進行問卷調查，以期建立適切的社區公共服務空間的規劃原則及優先邏輯，
以資實務應用；相關研究方法分述如下：
（一）文獻回顧部分
本階段將透過蒐集自 1990 至 2014 之相關重要文獻，首先對於目前住 宅市場的社會背景作概述性論述，以蓋括性敘述「集合住宅社區公共設施」
之輪廓，次而定義集合住宅社區公共服務空間，然後為社區公共服務空間 在國內之發展歷程，進而說明社區公共服務空間的內涵與未來發展趨勢，
藉此以瞭解其客觀形勢，接續再探討相關法令對於社區公共設施之定位及 定義，最後整合集合住宅社區公共服務空間的發展趨勢、現況、相關法規 等初步資料，並建立集合住宅社區公共服務空間等概括性的應用資訊。
（二）案例研究部分
此階段蒐集集合住宅實際案例，研究及統計其相關社區公共服務空間 項目及實質內容，並分析各個案例之公共服務空間空間尺度，整合尋求其 社區公共服務空間之共通性及設置規則，以據此建立問卷設計之邏輯性及 合理性，以供後續研究使用。
（三）問卷資料研究分析
本研究預計在基本資料之整理階段採用問卷調查法(Questionnaire Survey)方式，透過社區使用者與建築企劃與規劃人員的問卷調查，並與之
5
交叉比對，以彙整使用者需求與建築企劃與規劃人員之認知，並歸納結論 供整合綱要之用。
(1)問卷設計：
計畫問卷設計係由集合住宅社區公共設施的使用者需求為出發點，透過文 獻回顧及案例研究結果，預計由受訪者居住經驗、對社區公共設施的認知、
對社區公共設施的需求功能、個人使用後的感覺以及受訪者基本資料等觀 點，進一步調查分析一般大眾對於社區公共設施的實際需求，預期除了滿 足基本的必要性機能需求外，更重要的是要能對興建住宅之初，在建築物 之建築企劃階段就能預先評估，以營造更優質的住宅環境，並減低過度投 資及投資浪費。
圖 1- 1 問卷架構 (2)問卷發放對象
本問卷之發放採用分層隨機抽樣(Stratified Random Sampling)，可提高統 計的精確性以及執行的方便，因此在社區使用者問卷部份將採北部某房屋銷 售中心之參觀民眾，或有購屋意願之民眾採立意抽樣發放問卷，以及針對不
6
特定的社區使用者採便利抽樣方式發放問卷為不同之分層進行，以提高每個 分層的同質性(Homogeneity)，使層內變異(Within-Stratum Variance)減少，層 間變異(Between-Straum Variance)增大，來提昇分析結果之精確性。
而建築企劃與規劃人員問卷亦採分層隨機抽樣方式，針對建設公司業者、
建築師、室內設計師、建設公司附屬營造部門以及房屋銷售公司等立意抽樣 方式分層進行發放來加強分析結果的精確性。
(3)問卷分析方式
延續問卷調查結果，將進一步再重新整理分析，以期由不同之角度深入 瞭解社區使用者多元化之需求，並且預計以受訪者的基本資料為基礎進行社 區使用者問卷單題分析，了解民眾對於社區公共服務空間的看法，接續再藉 由交叉分析探討對於各類型社區公共服務設施的需求意願，其次再透過建築 企劃與規劃人員問卷結果與社區使用者問卷交叉分析，比對兩者對於社區公 共服務空間在認知及需求上的差異，以為爾後在規劃設計上的參考，最後透 過社區使用者問卷與建築企劃與規劃人員問卷分析結果的彙整，歸納出使用 者需求與各類社區公共服務空間的優先性，以期建立建築企劃階段的準則。
7
1.5.2 研究流程
圖 1- 2研究流程圖
整合對應之社區公共設 施需求，建立優先次序及 相關空間之設計準則 相關文獻回顧與探討，建立 集合住宅社區公共服務空 間之系統輪廓
研究背景與動機、目的與 範圍及研究方法與流程建 立
第一章 緒論
第二章 文獻回顧
第三章
集合住宅社區公共服 務空間發展現況與趨
第四章
集合住宅社區公共服務空間 社區使用者問卷調查分析
第六章
規劃設計準則及綱要的歸納
第七章 結論與建議
蒐集相關案例，分析統計其 個案通用數據
第五章
集合住宅社區公共服務空間建築企 劃與規劃人員問卷調查分析
交叉分析：
透過同類型的問卷調 查，交叉比對，歸納住 宅社區公共設施之需求 與建築企劃與規劃人員 認知的差異。
資料彙整：
透過問卷調查，重新 整理，了解民眾對集 合住宅社區公共設 施之需求。
8
第二章 文獻回顧
2.1 文獻回顧理念
本研究探討現今建築策劃階段的集合住宅社區公共服務空間的適宜性研究，
藉由文獻分析了解相關領域的研究現況，並對研究方向有所指引。對於要回顧的 文獻領域有下列想法：
1. 業主或企劃單位在建築策劃階段進行溝通，需要研究建築規劃的程序與設 計方法。
2. 台灣近三十年來集合住宅與社區公共服務設施的演進進程。
3. 我國建築相關法令對集合住宅社區公共服務設施的規範及約束。
2.2 建築設計規劃程序
建築規劃設計階段為建築物的生命週期（Life Cycle，LC）的一環。而「建 築企劃」（Architectural Programming）以建築生命週期的時間進程而言，是建築 物在「規劃設計階段」之前的上位計劃，其定義是：「總體規劃成立以後，建築 設計開展之前，其關於專案整體建設的研究工作，它從建築科學的角度出發，以 實態調查研究為基礎，結合現代科技手段對建設標的所處的環境以及相關制約因 素進行定性和定量分析，通過科學論證，最終得出符合專案特點的建設目標、內 容和要求，以及實現該目標所應遵循的程式和方法」（庄惟敏，2001）。
建築企劃作業的起始程序，Pena& Parshall (2001)對建築規劃程序中詳細闡 述了「尋求問題」（Problem Seeking）之想法，從而引導出整個規劃設計，
Pena&Parshall 對於建築企劃與建築設計明確的描述：「If programming is problem seeking, then design is problem solving.」。由「建築企劃階段」的尋求問 題之後，衍生後續的「蒐集調查資料」、「確定課題」、「擬定規劃設計準則」、「提 出設計需求」、「制定設計空間定性及定量規範」等等，簡而言之，「尋求問題」
（Problem Seeking）是一切規劃設計的起源，問題是否能適當的被確認，則牽涉 其後續設計程序是否能順利推展，而問題如何被適當地確認，這牽涉到業主（投 資者），專案企劃人員，建築師（規劃單位）等協力合作的結果，但往往此三方 對問題本身的認知大不相同，甚至在關鍵決策時造成無法達成共識的困擾（吳可 久，2006）；此外，吳可久及黃世孟(2001)針對不同專業對相同空間問題的認知
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差異進行調查研究，另 Arditi&Nawakorawit (1999a, 1999b)說明建築師與地產管 理公司經理人對建築物管理維護項目之規劃設計著重在不同的事項。
所以「建築企劃階段」應該擴大包含前期設計，配合建築企劃進行的建築 方案模擬；而建築設計工作更應該向下延伸至施工階段，包含在施工過程中進行 設計調整，材料選擇，顏色選擇等。於此本研究重點建築策劃與建築設計之間的 關係。庄惟敏在「建築策劃導論」(2001)中說明：「現代建築創作程式要求建築 師在進行建築設計之前，首先要進行建築策劃的研究。建築策劃的後期工作，如 空間構想、組合方式的研究、空間要素的把握以及材料設備的確定等等，是與建 築設計的前期工作如初步方案的設計總圖、平立剖面圖、設備系統圖等等緊密結 合在一起的，它們共同為進一步完成實施設計作準備」。建築企劃在建築整體生 命週期所扮演角色如圖 2-1 所示：
圖 2- 1 建築企劃在建築生命週期示意圖
（來源：庄惟敏(2001)，本研究重製整理）
建築設計階段 建築計畫
確立 設計條件
設定分析
建築空間 構想設定
（規劃）
建築空間 具象表達
（設計）
施工 使用
建築企劃階段
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而對於建築規劃與設計之關係，黃世孟（1990）有以下說明：「規劃一般係 指事先做出的一種做事程序的方法，或對各部分配置安排。而設計則強調按照目 標、意向所成之目的而作的小心安排。依此定義可瞭解二者關係中，就程序而言 存有前後之關係，就實際內容而言具有粗精之別。」
建 築 構 想
建築社經背景、 條
件等外部社會需求
結構之分析
建築區位條件、 基地建 物規模、 配置動線機能、
營運財務 …等分析
建築空間種類、 規模
配置關係、 經營方式
等設計條件
空間造型設計、 平面
立面、 剖面、 施工圖
細部設計
建 築 施 工
（ 規劃報告書）
規 劃（ 前段） 規 劃（ 後段）
規 劃
（ 設計條件書）
設計（ 前段） 設計（ 後段）
設 計
圖 2- 2 建築規劃設計程序流程圖（黃世孟，1990）
隨著住宅建築的商業化趨勢日趨明顯，對「建築企劃」的要求也就越來越 高（王旋，2004）。規劃與設計對建築投資項目的影響，在初步設計階段為 75%~90%，在施工圖階段為 10%~25%，在建案開工後僅為 10%，因此顯示建構 在專業知識的建築前期策劃之重要性十足重要（吴舒琳、庞吉宁，2010）；在日 本、歐美等先進工業國家，設計前期的「建築企劃研究」已經形成一套完整且獨 立的體系，尤其是日本，其有關建築、使用者調查需求等學術論文數量一向位於 建築學所有論文之首（王旋，2004）；但回首台灣，國內房地產建築對「建築企 劃」的重視程度還不是很高，基本上都是按照土地座落區位的都市計畫或土地使 用管制為基準，加上房屋銷售單位擬定住宅產品類型，往往經過簡單的財務試算 表，進行投資估算和一些風險分析和財務分析就做出判斷，其首重投資報酬率及 土地坪效，如此市場上常常出現所謂一窩蜂的建築行為（楊宗憲，2004），建商 再據此交與建築師規劃設計，請領建造執照，故幾乎可以斷言其無「建築企劃」
可言。實際上住宅建築到底對使用者之實際需要為何？需要附加多少公共服務設 施等等問題，卻是很少經過實際調查研究及市場分析的。
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圖 2- 3 建設公司產品定位決策流程圖（楊宗憲，2004）
2.3 台灣集合住宅與社區公共服務空間的演進
集合住宅(Congregate Housing)是指集約式的住宅設計方式。以建築法規而 言，建築技術規則設計施工篇第 1-21 條明文定義為「具有共同基地及共同空間 或設備。並有三個住宅單位以上之建築物」。在公寓大廈管理條例亦有指出：「公 寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部 分之建築物及其基地」。所以凡是有共同持分土地產權、公共設施的建築物，不 論透天連棟、獨棟或公寓大廈，均可定義為集合住宅。
臺灣住宅型式，目前都市中較為普遍之集合住宅則有公寓式、大廈式及社區 式集合住宅，而依照住宅類型或銷售類型集合住宅之型態可分為；套房住家、透 天店鋪、透天別墅、辦公住宅、傳統住宅、雙拼公寓、別墅住宅、雙拼住宅以及 獨立住宅等（黃鐘聖，2003）。依照其歷史脈絡，台灣住宅的演進與發展，可以 反映出不同時期消費者對住宅的需求，表 2-1 為台灣近五十年來集合住宅品質的 變化，進而表現在集合住宅的形態上（黃耀群，2007）。
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表 2- 1 台灣都市集合住宅品質訴求變遷 銷售訴求變化
環境區位訴求 建築規劃訴求 建材設備訴求 其他訴求
1952-1961
近學區、市場 交通便利
少數 RC 構造，多數加強 磚 造 ； 二 房 二 廳 、附 廁 所，浴室；立面多以洗石 子為主，多雙併式
每戶有水電，西式衛浴 設備
無
1962-1971
無水患，公車直 達，鄰近公共設 施
多數 RC 構造，三房兩廳 標準格局形成；南北座向 規劃；立面以馬賽克為主
鋁門窗，不鏽鋼廚具，
現代化衛浴，對講機，
電鎖門；瓦斯，電話。
產權清楚，1969 年 出 現 專 案 代 銷，預售制度
1972-1981
距 離 市 區 車 程 近；專人巡邏，
公共設施完善。
通風採光；一套半至雙衛 浴規劃；附服務中心，立 面開始流行二丁卦。
雕花大門，抽油煙機，
櫸 木 拼 花 地 板 ， FRP 浴缸
自地自建，如期 交屋
1982-1991
X 分鐘到市區；
近超市、公園；
地下電纜
鋼骨構造住宅出現；社區 大門，統一門禁出入；中 庭 花 園 或 採 開 放 空 間 設 計；重視建築風格，樓中 樓 ， 複 式 地 板 挑 高 門 廳 等；立面採花崗石等建材
雙扇子母門，樓梯間帷 幕牆，保全系統，電視 對講機，高速電梯，雙 玄關，進口高級建材，
外觀重視細部。
空間質量並 重，低利優惠貸 款，重視管理服 務。
1992-2001
濱海（河）景觀，
近捷運站，X 分 鐘到捷運站
SRC 防震與節能、環保等 概念；附社區活動中心、
俱樂部；可俯瞰街景，立 面多樣活潑，低公設比，
夾層屋，挑高住宅，摩天 集合住宅。
科技感應門禁，氣密式 隔音窗，溫水泳池，寬 頻網路服務，衛浴乾溼 分離，三合一對講機。
五 星 級 飯 店 管 理，銀行履約保 證，國際建築團 隊設計，強調增 值潛力
2002-2007
鄰近公園綠地，
濱河景觀，近捷 運站
SRC 防震、節能環保；綠 建築；健康建材
數位辨識系統，寬頻網 路，遠端搖控科技
人文藝術裝 飾，社區總體營 造，保留街廓廣 場
2008-2014
近捷運站，重視 獨特視野景觀，
重視產品唯一獨 特性。
制 震 免 震 設 計 ， 綠 能 建 築，強調大尺度陽台露台 等休閒住宅 。
寬頻網路，智慧型居家 建築系統，進口氣密鋁 窗，鑄鋁花樣大門。
大 坪 數 頂 級 住 宅風行。
資料來源：王順治（2001）；黃耀群（2007）；2008 以後為本研究補充
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台灣的集合住宅發展，自民國 1974 年發展迄今，主要經歷三大景氣循環。
由於 1970 年代保值需求，轉變為 1980 年代晚期成本推動，1990 年代至 2003 年 因需求走緩，呈現長期低迷，2003 年以後因低利因素，景氣逐漸回升（許易民，
2009）。本研究參考相關文獻後大致可區分下三大時期：（張哲凡，1995、陳覺惠，
1999）
1. 發展成長期（1960~1980）
1960 年代初期台灣都市化日漸趨勢，都市人口顯著提升（蔡青龍，1982）， 都市土地價格逐漸提高，集合住宅的建築形態具體呈現，都市樣貌開始出現 四、五樓公寓，即俗稱「步登式公寓」，其特性是僅有一垂直動線樓梯串連 各戶，且多為雙拼式設計，其產品規模以三房二廳為主，坪數以三十坪大小 為訴求，但當時建築法令僅滿足建蔽率即可，所以基本上建商興建房屋多以 建蔽率極大化為基準，所以公共開放空間的使用觀念全無，更遑論供社區民 眾使用的公共服務空間。
2. 發展轉型期（1981~2002）
此時期台灣都市土地價格快速向上攀升，住宅型態亦由「步登式公寓」
逐漸轉變為高層集合住宅大樓，且台北市於 1983 年率先實施容積率，其他 縣市於 1999 年內政部營建署發布全國實施容積率，另 1996 年「實施都市 計畫地區綜合設計鼓勵辦法」的發布實施，這些因素造成市場對社區公共開 放空間的留設觀念初步成形，民眾對住宅的需求也因此逐漸轉變注重住宅品 質方面，此時期住宅的層數由四層公寓提升到七層電梯公寓，再進一步提升 到 12 層集合住宅，而建築物因此其當層的公共設施空間亦跟著增加（梯廳，
樓梯間等），且因為住戶增多，其衍生管理維護及垃圾收集等公共議題的觀 念已開始萌芽。另外也因為「實施都市計畫地區綜合設計鼓勵辦法」的實施，
造成建商僅需付出設計成本即可取得高比例的容積獎勵面積，其中連帶「社 區公共服務空間」亦列入免計容積的優待條件，稍具規模的住宅基地均採此 方式設計，造成附設社區公共服務空間的住宅建築如雨後春筍般設立，此階 段式開啟民眾對社區公共服務空間的使用及維護觀念。（陳泓文，2002）
除了建築物高層化之外，因為都市公共環境並未跟上經濟發展的腳步，
在此時期台灣大多數的都市景觀是雜亂且較無秩序的，因此中大規模的住宅 社區普遍著重中庭的規劃，因為建商及房屋銷售人員普遍認為外部都市環境
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是不可被控制及改變的，而「中庭」的環境是可被設計且被創造的，產生其 住宅單元的坐向寧可面向社區中庭，也不願面向都市道路的現象。此時期房 地產市場的主流訴求為提供社區大面積且精緻的景觀中庭式的住宅社區產 品，且附加各式各樣休閒類的公共服務設施亦有促進房屋銷售的明顯效果，
加上市場競爭關係，於是建商或投資者競相推出附設各式各樣公共服務空間 的集合住宅產品，在銷售上利用多樣化的社區公共服務空間訴求休閒生活機 能，也因為社區公共設施空間及項目增加，民眾也開始對社區公共空間及設 施的重視與關注。
就法令面觀之，由於民眾日漸對集合住宅公共領域部分的權利義務日趨 重視，因此為落實有效管理，政府於 1993 年頒行「公寓大廈管理條例」及 其相關子法，如「公寓大廈規約範本」、「公寓大廈管理服務人員管理辦法」
等等，更是顯示社會對集合住宅的公共領域的管理更加重視。
3. 成熟精緻期（2003~迄今）
台灣房地產最近一波的景氣自 2002 年 SARS 風暴結束後正式開展，由 於房地產景氣期間高房價衍生高地價，使住宅建築朝向低建蔽率且高層化方 面發展，另外消防防火避難法令日趨嚴格，2004 年建築技術規則修訂八層 以上建築物需設置二座直通樓梯的規定，造成高層集合住宅其社區公共設施 面積增加，同時建商及代銷業者往往為求得高銷售率及高售價，面對同業競 爭的壓力下，對建置社區公共服務空間採較寬鬆的方式，這樣的做法也導致 台灣住宅建築由公寓式的低公設比逐年提升到近年來的高公設比（謝明瑞，
2012）。
雖然高公設比及設置高量的社區公共服務空間有助於集合住宅居住品 質的提升，相對居民的管理負擔及費用也較高，同時在台北市也衍生出豪宅 聚落的建築形式，其特色為超大坪數，高公設比（33%以上），多樣化的社 區公共服務空間，加上民眾對休閒生活的注重，所以衍生出類似俱樂部住宅，
飯店式住宅，酒店式公寓等具有特色的住宅產品，另外也因應台灣地區高齡 化的社會趨勢，無障礙住宅及老人住宅的房地產產品亦已受重視。（崔愛宜，
2006）
自 2003 年起，休閒住宅成民眾生活重心，台灣預售市場在建商用心營 造社區休閒、賞景機能，推出不少配備溫泉湯屋的溫泉住宅，強調在家就可
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泡湯養生。經觀察休閒住宅多半是民眾的第 2 間房子，因此價格通常不高，
而且休閒住宅由於使用時間不長，多半坪數不大，比較不需耗費太多時間整 理及清潔。此時期的住宅大樓的社區公共服務空間，幾乎都非常重視居家休 閒功能，除了社區功能性的公設如會議廳、交誼廳之外，多數與休閒娛樂有 關，有些游泳池甚至結合水景水瀑，營造出在瀑布流泉游泳的野趣。近幾年 亦有建商自行挖掘溫泉水，推出所謂溫泉住宅產品，且 2005 年經濟部水利 署實施溫泉法後，溫泉住宅必須申請溫泉水權以納入管理。
但自 2014 年以後，由於房地產市場各種政經條件不足，政府稅制改革 加上市場景氣預期性下滑的影響，根據研究者的觀察，整體住宅市場反而有 走向低總價，中小坪數及降低公設比的趨勢。惟其尚未見完整研究，尚未能 深入探討。
2.4 社區公共服務空間的相關法令
本研究雖以使用者需求為導向探討社區公共服務空間之適切性，但就政府相 關規定方面仍應進行初步之瞭解，以便於建構建築策劃方略時參考之用。
2.4.1 建築技術規則
建築技術規則設計施工篇第十五章「實施都市計畫地區建築基地綜合設 計」第二百八十四條之一規定：「本章所稱公共服務空間，係指基地位於住 宅區之公寓大廈留設於地面層之共用部分，供住戶作集會、休閒、文教及 交誼等服務性之公共空間。」
建築技術規則設計施工篇第二百八十五條：「留設開放空間之建築物，
經直轄市、縣（市）主管建築機關審查符合本編章規定者，得增加樓地板 面積合計之最大值Σ△FA，應符合都市計畫法規或都市計畫書圖之規定；
其未規定者，應提送當地直轄市、縣（市）都市計畫委員會審議通過後實 施，並依下式計算：
Σ△FA =△FA1＋△FA2
△FA1：依本編第二百八十六條第一款規定計算增加之樓地板面積。
△FA2：依本章留設公共服務空間而增加之樓地板面積。」
但基地面積在都市計畫內，住宅區須達 1500 平方公尺，商業區或市場
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用地須達 1000 平方公尺的建築基地且基地臨接道路寬度須達八米以上，方 有適用上述規定（建築技術規則設計施工篇第 282 條），也就是說具一定規 模的建築基地，若採上述綜合設計方式，其社區公共服務空間反而可以免 計容積，這對建商或開發者來說是相當良好的誘因。
其餘較小規模或非都市計畫範圍內的建築基地僅依循建築技術規則第 162 條規定設置管委會使用空間，且其管委會使用空間尚須與安全梯、緊急 升降機間等防火避難設施等空間共同計算且超過基地容積樓地板面積 15%
的部分須計入容積（建築技術規則設計師工篇第 162 條），但因社區不論大 小，其所需安全梯間面積大小並不會因為小規模基地而變小，所以小規模 基地反而在法令限制面上更不容易規劃出適當的社區公共服務空間，反而 越是大面積的基地，其社區公共服務空間越有餘裕規劃；且對建商而言，
免計入容積的法令誘因更是鼓勵建商往大型社區方向發展，對小基地要創 造舒適的公共服務空間更為不易。
2.4.2 都市更新條例
1. 都市更新條例第 44 條規定：都市更新事業計畫範圍內之建築基地，得 視都市更新事業需要，依下列原則給予適度之建築容積獎勵：「……二、
更新後提供社區使用之公益設施，該公益設施之樓地板面積不予計算容 積。經政府指定額外提供之公益設施，其產權無償登記為公有者，除不 計入容積外，並得適度增加其建築容積。………」
2. 都市更新建築容積獎勵辦法（2014）中第四條規定：「本條例第四十四 條第一項第二款所定更新後提供社區使用之公益設施，以經主管機關認 定者為限。經政府指定額外提供之公益設施，其產權無償登記為公有者，
除不計入容積外，並得依下列公式計算獎勵容積，其獎勵額度以法定容 積之百分之十五為上限。」
3. 新北市都市更新建築容積獎勵核算基準（2011）
第二點規定：「更新後提供社區使用之公益設施，其樓地板面積不予計 算容積：
1.係指公寓大廈共用部分留設供社區作集會、休閒、文教或交誼等服 務性公共空間，並應於都市更新事業計畫中訂定管理維護計畫，納入
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規約草約據以執行。
2.產權應登記為全體區分所有權人共有。
3.屬建築技術規則建築設計施工篇第一百六十二條所定不計樓地板面 積部份，不得列計本款。
在都市更新的建築中，政府為創造舒適的住宅品質，特於相關法令中訂 定設置社區公共服務空間的優待條件，以鼓勵建商或都市更新實施者創造 更多更優質的社區公共服務空間。
2.4.3 淡海新市鎮特定區第一期細部計畫建築物及土地使用分區管
制要點
第四十五點 住宅區及商業區建築物之第一、二、三層樓，如經主管機 關核准作為公共設施使用部分，得免計入容積率。惟公共設施使用部分，
不得變更作其他使用。
2.4.4 都市設計審議原則
在新北市都市設計審議原則（2013）中有規定如後：
第一項、公共開放空間系統配置事項規定：
公共開放空間就各個開發案特有之基地與建築條件，和其週遭環境間 的關係進行討論，主要著眼點是個案置入大環境之後，為維護公共利 益及環境，特制定本原則事項。
（一）（二）…略…
（三）公共服務空間部分：
1.應為供住戶作集會、休閒、文教及交誼等服務性之公共空間。
2.應由公共空間或公共出入口進出且獨立區隔，並應詳列空間用 途，檢附該空間之傢俱、服務設施配置等圖說。
3.公共服務空間申請部分應以色塊標示清楚並檢附面積計算式。
4.公共服務空間請依規定設置於地面層（不得設於 1 樓夾層）， 且不得兼作入口門廳使用。
5.公共服務空間之使用及日後管理維護計畫應納入公寓大廈管理 規約中規範。
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除中央法規制定的建築法及都市更新條例的制約外，地方政府亦於都 市設計審議規範中設置相關條件約束，此部分地方政府因涉及法令的執行 面及直接面對民眾管理，所以其對社區公共服務空間的管理方式是以防弊 為主，並非以鼓勵設置為主要訴求。
2.5 小結
集合住宅除了提供人們基本的居住常生活中工作、居住、娛樂等最基本的條 件之外，近三十年來台灣經濟持續發展，因此期望住宅也能滿足其居住舒適、便 利的附加需求；所以在集合住宅的演進過程，亦由基本提供遮風擋雨的「住」的 機能，進而演進為附帶許多社區公共設施以供居民使用。經由前述文獻彙整回顧，
建築企劃階段的重要性在房地產建築上更應被關注，且隨者房地產市場的蓬勃，
我國集合住宅與社區公共服務空間的發展，亦伴隨著社會整體經濟步調也有重要 的發展趨勢，預計在將來相關法規上以及建築策劃實務上的整合層面，將可有逐 步完善的趨勢，由此可提出以下之結論：
1、社區公共服務空間在房地產銷售歷史上多為創造銷售話題的工具：
在密集都市的環境中，高層高密度的集合住宅是目前解決都市居住問題的 最直接方式。在房地產市場高地價與高成本的雙重壓力下，高密度開發往往 是土地坪效極大化的最佳方案。住宅居民相互交流所需的公共服務空間，在 著重包裝的房地產商業模式競爭要求下，被包裝物化成各種奢華場所，進而 塑造了如宴會廳、水療 SPA、瑜珈教室等低使用率又挑戰社區住戶維護管理 能力的空間場所（張景堯，2008）；這些僅是房屋銷售的手段及工具，社區公 共服務空間應該回歸空間使用的本質定位，方能提供予社區住戶最佳的環境 品質。
2、政府立法用意仍鼓勵設置社區公共服務空間的設置，然執行面仍以防弊為主：
從建築技術規則及都市更新條例可以看出，基本上對集合住宅的社區公 共服務空間仍採鼓勵設置的態度，然地方政府在落實執行時，其對法令的解 釋反以防弊為主，原因推測與台灣社會慣於違規使用及二次施工等有關，但 對創造優質住宅環境甚至對有心規劃優質社區公共服務空間的開發商或建築
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師而言，反而是對其設計的限制。本研究仍希望政府是站在一個正面輔導的 角色，例如定義設置公共服務空間全面免計容積，讓小基地的集合住宅亦可 享有優質的居住環境。
3、社區公共服務空間的策劃，應在設計前期建築企劃階段就先落實：
住宅是民眾生活中最常使用到的場所，居住空間的舒適度亦是民眾所追求的 目標，因此及早在建築設計前期階段審慎評估，調查分析及維護管理考量，
提出使用者適度適的建築企劃，確立社區公共服務空間項目及方案，以塑造 良好的居住空間環境。
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第三章 集合住宅社區公共服務空間發展現況與趨勢
3.1 集合住宅社區公共服務空間案例
本研究蒐集北部地區集合住宅大樓社區十個案例，取樣年距為近十年
（2005~2014）間興建完竣的集合住宅大樓，取樣區域為都會區近郊的新興 重劃區，原因除了新興重劃區為近十年來房地產競爭的主要戰場外，新興都 市計畫重劃區的住宅建築基地多較老舊都市社區的建案完整且較具規模，其 規劃之社區公共服務空間較有研究性。
此外在案例研究集合住宅取樣的類型上，主要還是以市場上三房~四房 為主的集合住宅大樓，戶數規模以一百戶上下為基準，此類型的集合住宅居 住單元成員大多為四~五人，在市場上仍以自住需求程度較高；而透天類型 的集合住宅社區雖然也具規模，但其社區公共服務空間的項目及量體相對集 合住宅大樓型的偏低許多，另外套房型態及兩房型態為主的集合住宅大樓社 區，因其主要在市場上仍以投資客需求程度較高，為免案例調查數據失真，
所以案例研究的取樣將此二類型的集合住宅社區排除在外；期待透過案例研 究，進一步了解其社區公共服務空間的系統架構，作為本研究調查分析時的 參考。
21
表 3- 1集合住宅案例社區公共服務空間面積統計表(1)
大樓名稱 ○天下 ○賞 ○品 ○晶 ○一宅
坐落地區 新北市林口 新北市林口 新北市林口 新北市林口 新北市林口
竣工日期 2006 2007 2008 2012 2014
總容積樓地板 11399.74 13495.42 6673.78 8891.32 11989.27 總銷售面積 17669.60 20917.90 10344.36 13781.55 18583.37 總樓地板面積 20112.55 21088.99 11765.45 13793.49 21572.02
戶數 109 139 75 83 89
社區公共服務空間統計
大廳 175 50 120 166 144
交誼廳 170 120 50 147 115
會議室 0 17 --- --- ---
多功能教室 62 63 22 25 54
視聽室 76 50 30 38 65
健身房 110 33 67 73 144
KTV 48 27 26 35 44
撞/桌球室 --- --- --- 37 106
兒童遊戲室 31 31 --- --- ---
戲水池 --- 84 67 0 131
游泳池 396 --- --- --- --
公共服務空
間面積合計 1068 ㎡ 475 ㎡ 382 ㎡ 521 ㎡ 803 ㎡ 公共服務空
間占總樓地 板比例
5.310% 2.252% 3.247% 3.777% 3.722%
表 3-1 所統計案例社區，主力產品多為 45~55 坪之標準三房及四房住宅 大樓產品，建築量體算是中等規模的住宅社區，其所附設的社區公共服務空 間主要項目有社區大廳、交誼廳、健身房、多功能教室、視聽室、KTV 等，
其所設置的項目較有一致性，其社區公共服務空間所占建築物總樓地板面積 大約 2%~5%上下。
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表 3- 2 集合住宅案例社區公共服務空間面積統計表(2)
大樓名稱 ○○音樂廣場 ○○藝術廣場 ○北大 ○○維也納 ○○○芳洲 坐落地區 桃園市 桃園市 新北市樹林 新北市樹林 新北市五股 竣工日期 2004 2005 2011 2009 2014 總容積樓地板 68503.6 52021.79 29612.52 35405.71 14561.47
總銷售坪 106180.58 80633.77 45899.41 54878.85 22570.28 總樓地板面積 100407.57 87061.58 47989.52 60904.4 26089.64
戶數 238 216 130 150 93
社區公共設施空間名稱
大廳 649.33 388.66 985 563 129 交誼廳 265.47 494.73 --- --- 416 宴會廳 --- 122.66 --- --- --- 會議室 230.77 210.82 120 --- ---
多功能教室 --- --- 70 --- 45
圖書室 --- 210.82 67 --- 114
防災中心 --- --- --- 75 45
視聽室(㎡) 86.47 --- --- --- --- 健身房 300.2 355.87 --- --- 136
KTV --- --- --- --- 61
撞/桌球室 261.96 324.09 --- --- --- 兒童遊戲室 86.47 --- --- --- --- 迴力球室 124.91 --- --- --- --- 羽球室 299.73 386.1 232 ---
戲水池 --- --- 131 --- ---
游泳池(㎡) --- 1243.75 550 690 --- 公共服務空
間面積合計 2305.31 3737.5 1923 1560 946 公共服務空
間占總樓地 板面積比例
2.296% 4.293% 4.007% 2.561% 3.626%
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表 3-2 所統計案例社區，主力產品多為為 80~130 坪之大四房住宅大樓產品，也 就是一般所謂的豪宅，其所附設的社區公共服務空間主要項目有社區大廳、交誼廳、
游泳池等，其所設置的社區公共服務設施項目較具多樣性，與表 3-2 所明顯不同的 是社區多有設置游泳池設施，且各場所的空間面積較表 3-1 均較大許多，其空間規 模來說「豪宅」與「一般住宅」相比大約 3~4 倍左右。但整體觀之，其社區公共服 務空間所占建築物總樓地板面積大約 2%~4%上下。
3.2 社區公共服務空間現況描述
由於集合住宅社區公共服務空間的項目種類繁多，各案建築均略有不同，今 承前述將案例研究歸納各社區公共服務空間之機能特性說明如下：
1. 社區大廳：
為社區主要出入口，供社區居民進出，短暫停留的空間，其主要為社區的 門禁管理，警衛保全，行政秘書等機能，另外大廳空間往往也供社區住戶 會見訪客及收發郵件包裹使用，近年來因網路購物及宅配物流盛行，中大 型的社區大廳也附有儲藏空間及冷凍冷藏設備。
2. 社區交誼廳：
主要供社區居民休憩，交流使用，中小型社區常與社區大廳空間相連接，
或不特定區劃隔間使用，但大型社區常獨立規劃，並附設咖啡簡餐等服務，
其經營型態為管委會委外經營。
3. 社區圖書室：
提供住戶借閱書籍使用空間，但其藏書來源多為建商第一次點交時所附贈，
實際使用後均多靠住戶捐贈為主，通常較具規模的社區會將兒童閱覽區獨 立區畫設置，以保持空間不被干擾，但此空間與親子教室，多功能教室等 同質性高。
4. 游泳池設施：
經過觀察，基地面積達 4000 平方米以上（約 1200 坪以上）較適合規劃游
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泳池設施，主要供社區住戶戲水運動使用，使用時段為每年五月至十月為 高峰，其設置樓層因載重關係，多數個案設置於地面層或地下室，近年來 亦有訴求飯店式管理之集合住宅將游泳池設置於建物頂層，然對其建築物 結構上而言負擔較大。
另外游泳池屬大耗水設施，一般而言自來水廠均不樂見設置（尤其是 淡水林口八里等管線末端區），且依照游泳池管理規範（2007），游泳池需 配置合格的救生員，救生員在開發商建置完成後於房屋銷售期或許可以負 擔，但往往將社區公共設施點交與管委會後，游泳池清潔維護費用及救生 員的薪資等對管委會就是一筆沉重的負擔。另外泳池因需求面積有一定的 規模，早期大部分建商為節省空間創造價值，往往游泳池係利用蓄水池、
雨水回收池甚至消防水池等名義設置，如此也衍生相當多建商與社區管委 會設施適法性、點交、保固及維護保養等等的爭議。
5. 水療設施：
又稱為 SPA 設施，以溫水的動力刺激人體達到身心舒緩的效果。近十年 來國人逐漸重視養生，水療設施於是在九十年代為中大規模住宅社區公共 設施的標準配備，但在後續的使用管理及維護保養清潔問題上，管委會並 無此專業能力有效執行，往往造成設施閒置廢棄不用。
6. 健身中心：
此類空間設置健身器材供社區住戶使用，幾乎不論集合住宅社區規模 大小，均有配置健身房設施，健身房因為是產生需高氧量的運動，相對其 他空間，其通風換氣需求要來得高出許多，但多數個案此空間因房屋銷售 策略因素設置，建築師或室內設計師所以往往忽略此空間的通風換氣需求，
造成爾後住戶使用上的不舒適。小規模的集合住宅若地面層空間不足則通 常配置於屋頂突出物的梯間內，中大規模的個案則會與韻律教室，桌球室 等運動型社區公共服務空間集中配置。
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7. 桌／撞球室：
撞球室與桌球室是現今集合住宅中較常見到的社區公共服務空間，這兩者 在管理行為上都有公用的球桿/球拍品質維護不易的問題。但二者設置的 目的略有不同，對社區使用者來說，桌球運動相對於撞球乃普及度較高的 運動，而撞球室的設置主要因素為可以在銷售階段創造出較理想的銷售情 境，且撞球室在裝修設計上可以有較大的發揮，相對而言桌球室乃較實用 的空間，
8. 社區 KTV：
多採小型包廂方式設置，一般可容納 6~8 人上下使用為主。其伴唱帶歌曲 多為老歌，相對比較吸引不到年輕一代住戶使用。
9. 社區視聽室：
一般設置容納人數約 20~30 人使用，多採劇場式階梯教室方式規劃，可同 時兼做社區住戶大會開會場所使用，而座椅規劃多採劇院及等級座椅設置，
住戶使用方式多為住戶家族聚會使用（採預先登記制）或由管委會主辦之 電影賞析活動。
3.3 小結
近年來集合住宅社區公共服務空間主要是提供社區住戶作為調劑身心及休 閒交誼的場所，並綜合案例研究個案社區公共服務空間建置狀況，本研究將這些 社區公共服務空間歸納三大類以方便後續研究：
1. 休閒類空間：社區大廳、交誼廳、圖書室、會議室、多功能教室及停車場 第二門廳等。
2. 運動類空間：游泳池，健身房、撞球室、桌球室、韻律教室、回力球室、
室內羽球場、室內籃球場、室外網球場及 SPA 水療設施等。
3. 娛樂類空間：兒童遊戲室、KTV 及視聽放映室等。
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第四章 社區使用者對公共服務空間需求調查分析
本次問卷預期分析所得到的結果，除了可以幫助了解一般使用者對於集合 住宅非法定公共服務空間建築的需求外，也可以藉由分析結果來做交叉比對，進 而找尋一般通常較不易被發現的現象。
1、使用者問卷部份
該次問卷共計發放 110 份，回收紙本與網路問卷共 98 份，其中 98 份有效問 卷，有效回收率 88.18%。預期以受訪者的基本資料為基礎變數來進行發放，
對於其他包含受訪者的居住經驗、社區公共服務空間的認知、對於社區公共 服務空間的需求以及對於各類型公共服務空間的需求意願等等來做個別分析，
更進一步可以結合受訪者的基本資料以及居住經驗再對其他因素做層次的交 叉比較分析，最後歸納出使用者的基本需求最主要的貢獻。
2、建築企劃與規劃人員問卷部份
共回收紙本與為 77 份，其中 69 份為有效問卷，有效回收率為 89.16%，於建 築企劃與規劃人員問卷分析部分，就與使用者問卷中相關性大的題目做交叉 分析，如：兩者對何種社區公共設施項目必要性之比較，偏好的社區公共設 施種類等，進一步做更進階分析結果如後所示。
4.1 社區使用者問卷單題分析
1、受訪民眾的背景整理
首先將問卷的 1~3 題（如下表）作為推估受訪者收入狀況的推估因子，根據 受訪者的居住狀況、年齡層與教育程度，給予各個選項適當的權重如下所述，
利用權重比例推估並分類受訪者的收入情況，把樣本數的前三分之ㄧ歸類為 低薪收入層，中間三分之ㄧ樣本數歸類為中薪收入層，後面三分之ㄧ樣本數 歸類為高薪收入層。此歸類方式僅是為了表現樣本之間相對的收入狀況，無 關絕對價值判斷。
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1.請問您現在的居住狀況？
□ 有購買新屋的打算(權重 20)
□ 已購置自住的房屋，短期內不打算換屋(權重 40)
□ 已購置自住的房屋，但是有換屋的打算(權重 60)
□ 不自用，純粹投資(權重 80)
□ 其它 _________________
2.請問您的年齡層為何？
□ 20-29(權重 20) □ 30-44(權重 40) □ 45-64(權重 60) □ 65 以上(權重 80) 3.請問您的教育程度為何？
□ 高中職以下(權重 20) □ 專科、大學(權重 40)
□ 碩士(權重 60) □ 博士(權重 80)
根據以上三題的權重統計結果，我們將所回收之 98 份有效問卷中：歸類為相對 低薪收入層的樣本數共 8 份，歸類為中薪收入層樣本數共 77 份，歸類為高薪收 入層的樣本數共 13 份。其中，中薪收入層數量佔受訪者總數高達 78.57 %。低 薪收入層佔 8.16%，高薪收入層佔 13.27%。統計圖繪製如下：
一般受訪者相對收入分類 答案 樣本數 百分比
低薪收入 8 8.16%
中薪收入 77 78.57%
高薪收入 13 13.27%
小計 98 100%
圖 4- 1社區使用者相對收入分類
8.16%
78.57%
13.27%
低薪收入 中薪收入 高薪收入
