台灣集合住宅與社區公共服務空間的演進

集合住宅(Congregate Housing)是指集約式的住宅設計方式。以建築法規而 言，建築技術規則設計施工篇第 1-21 條明文定義為「具有共同基地及共同空間 或設備。並有三個住宅單位以上之建築物」。在公寓大廈管理條例亦有指出：「公 寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部 分之建築物及其基地」。所以凡是有共同持分土地產權、公共設施的建築物，不 論透天連棟、獨棟或公寓大廈，均可定義為集合住宅。

臺灣住宅型式，目前都市中較為普遍之集合住宅則有公寓式、大廈式及社區 式集合住宅，而依照住宅類型或銷售類型集合住宅之型態可分為；套房住家、透 天店鋪、透天別墅、辦公住宅、傳統住宅、雙拼公寓、別墅住宅、雙拼住宅以及 獨立住宅等（黃鐘聖，2003）。依照其歷史脈絡，台灣住宅的演進與發展，可以 反映出不同時期消費者對住宅的需求，表 2-1 為台灣近五十年來集合住宅品質的 變化，進而表現在集合住宅的形態上（黃耀群，2007）。

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表 2- 1 台灣都市集合住宅品質訴求變遷 銷售訴求變化

環境區位訴求 建築規劃訴求 建材設備訴求 其他訴求

1952-1961

近學區、市場

1962-1971

無水患，公車直

1972-1981

距 離 市 區 車 程

1982-1991

X 分鐘到市區；

1992-2001

濱海（河）景觀，

2002-2007

鄰近公園綠地，

2008-2014

近捷運站，重視

資料來源：王順治（2001）；黃耀群（2007）；2008 以後為本研究補充

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台灣的集合住宅發展，自民國 1974 年發展迄今，主要經歷三大景氣循環。

由於 1970 年代保值需求，轉變為 1980 年代晚期成本推動，1990 年代至 2003 年 因需求走緩，呈現長期低迷，2003 年以後因低利因素，景氣逐漸回升（許易民，

2009）。本研究參考相關文獻後大致可區分下三大時期：（張哲凡，1995、陳覺惠，

1999）

1. 發展成長期（1960~1980）

1960 年代初期台灣都市化日漸趨勢，都市人口顯著提升（蔡青龍，1982）， 都市土地價格逐漸提高，集合住宅的建築形態具體呈現，都市樣貌開始出現 四、五樓公寓，即俗稱「步登式公寓」，其特性是僅有一垂直動線樓梯串連 各戶，且多為雙拼式設計，其產品規模以三房二廳為主，坪數以三十坪大小 為訴求，但當時建築法令僅滿足建蔽率即可，所以基本上建商興建房屋多以 建蔽率極大化為基準，所以公共開放空間的使用觀念全無，更遑論供社區民 眾使用的公共服務空間。

2. 發展轉型期（1981~2002）

此時期台灣都市土地價格快速向上攀升，住宅型態亦由「步登式公寓」

逐漸轉變為高層集合住宅大樓，且台北市於 1983 年率先實施容積率，其他 縣市於 1999 年內政部營建署發布全國實施容積率，另 1996 年「實施都市 計畫地區綜合設計鼓勵辦法」的發布實施，這些因素造成市場對社區公共開 放空間的留設觀念初步成形，民眾對住宅的需求也因此逐漸轉變注重住宅品 質方面，此時期住宅的層數由四層公寓提升到七層電梯公寓，再進一步提升 到 12 層集合住宅，而建築物因此其當層的公共設施空間亦跟著增加（梯廳，

樓梯間等），且因為住戶增多，其衍生管理維護及垃圾收集等公共議題的觀 念已開始萌芽。另外也因為「實施都市計畫地區綜合設計鼓勵辦法」的實施，

造成建商僅需付出設計成本即可取得高比例的容積獎勵面積，其中連帶「社 區公共服務空間」亦列入免計容積的優待條件，稍具規模的住宅基地均採此 方式設計，造成附設社區公共服務空間的住宅建築如雨後春筍般設立，此階 段式開啟民眾對社區公共服務空間的使用及維護觀念。（陳泓文，2002）

除了建築物高層化之外，因為都市公共環境並未跟上經濟發展的腳步，

在此時期台灣大多數的都市景觀是雜亂且較無秩序的，因此中大規模的住宅 社區普遍著重中庭的規劃，因為建商及房屋銷售人員普遍認為外部都市環境

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是不可被控制及改變的，而「中庭」的環境是可被設計且被創造的，產生其 住宅單元的坐向寧可面向社區中庭，也不願面向都市道路的現象。此時期房 地產市場的主流訴求為提供社區大面積且精緻的景觀中庭式的住宅社區產 品，且附加各式各樣休閒類的公共服務設施亦有促進房屋銷售的明顯效果，

加上市場競爭關係，於是建商或投資者競相推出附設各式各樣公共服務空間 的集合住宅產品，在銷售上利用多樣化的社區公共服務空間訴求休閒生活機 能，也因為社區公共設施空間及項目增加，民眾也開始對社區公共空間及設 施的重視與關注。

就法令面觀之，由於民眾日漸對集合住宅公共領域部分的權利義務日趨 重視，因此為落實有效管理，政府於 1993 年頒行「公寓大廈管理條例」及 其相關子法，如「公寓大廈規約範本」、「公寓大廈管理服務人員管理辦法」

等等，更是顯示社會對集合住宅的公共領域的管理更加重視。

3. 成熟精緻期（2003~迄今）

台灣房地產最近一波的景氣自 2002 年 SARS 風暴結束後正式開展，由 於房地產景氣期間高房價衍生高地價，使住宅建築朝向低建蔽率且高層化方 面發展，另外消防防火避難法令日趨嚴格，2004 年建築技術規則修訂八層 以上建築物需設置二座直通樓梯的規定，造成高層集合住宅其社區公共設施 面積增加，同時建商及代銷業者往往為求得高銷售率及高售價，面對同業競 爭的壓力下，對建置社區公共服務空間採較寬鬆的方式，這樣的做法也導致 台灣住宅建築由公寓式的低公設比逐年提升到近年來的高公設比（謝明瑞，

2012）。

雖然高公設比及設置高量的社區公共服務空間有助於集合住宅居住品 質的提升，相對居民的管理負擔及費用也較高，同時在台北市也衍生出豪宅 聚落的建築形式，其特色為超大坪數，高公設比（33%以上），多樣化的社 區公共服務空間，加上民眾對休閒生活的注重，所以衍生出類似俱樂部住宅，

飯店式住宅，酒店式公寓等具有特色的住宅產品，另外也因應台灣地區高齡 化的社會趨勢，無障礙住宅及老人住宅的房地產產品亦已受重視。（崔愛宜，

2006）

自 2003 年起，休閒住宅成民眾生活重心，台灣預售市場在建商用心營 造社區休閒、賞景機能，推出不少配備溫泉湯屋的溫泉住宅，強調在家就可

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泡湯養生。經觀察休閒住宅多半是民眾的第 2 間房子，因此價格通常不高，

而且休閒住宅由於使用時間不長，多半坪數不大，比較不需耗費太多時間整 理及清潔。此時期的住宅大樓的社區公共服務空間，幾乎都非常重視居家休 閒功能，除了社區功能性的公設如會議廳、交誼廳之外，多數與休閒娛樂有 關，有些游泳池甚至結合水景水瀑，營造出在瀑布流泉游泳的野趣。近幾年 亦有建商自行挖掘溫泉水，推出所謂溫泉住宅產品，且 2005 年經濟部水利 署實施溫泉法後，溫泉住宅必須申請溫泉水權以納入管理。

但自 2014 年以後，由於房地產市場各種政經條件不足，政府稅制改革 加上市場景氣預期性下滑的影響，根據研究者的觀察，整體住宅市場反而有 走向低總價，中小坪數及降低公設比的趨勢。惟其尚未見完整研究，尚未能 深入探討。