2014台北市住宅市場

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(1)台北市住宅市場. 第三章台北市住宅市場 1. 梁仁旭、王姿尹. 2. 、吳孟璇. 3. 前言台北市為台灣政經中樞，金融、商業與策略性產業發達，隨著國際交流日漸頻繁，台北市國際化程度逐漸提高，為東亞主要國際城市之一。近年來，除台北大巨蛋、世貿二館、A25 開發案、雙子星大樓開發案、台北機場、台北學苑、三創園區、華光社區等大型觀光、商務、會展等開發案外；國產署推動的「加強國有不動產活化運用四年計畫」，欲促進各部會積極活化閒置資產，加速台北市區內精華土地開發，以改善部分窳陋地區的市容環境。而在文化資產備受重視的今日，各開發案評估更加審慎，意欲使珍貴的土地資源能兼顧使用效益及資產保護。住宅的交易市場，依據內政部營建署住宅需求動向調查，2014 年第一季呈現價揚量縮、而第二季 ~ 第四季則呈價穩量縮之格局，顯示住宅市場交易有漸房市是否持續降溫則有待觀察。至於影響大台北地區房價至關重要的捷運建設，除松山線已於 2014 年 11 月通車外，另根據台北市捷運工程局截至 2015 年 3 月統計，桃園國際機場線 ( 三重至台北段 ) 工程進度達 94.62%，預計 2015 年底通車；土城線延伸頂埔段工程進度達 94.62%，預計 2015 年中通車；環狀線第一階段工程進度為 54.71%，預計 2016 年 12 月完工；而萬大 - 中和 - 樹林線 ( 第一期工程 ) 興建案已於 2014 年 12 月開工，預計 2018 年 12 月完工；另有多條捷運線正在規劃中，未來將使台北的交通可及範圍大幅提升。. 1. 中國文化大學土地資源學系副教授 2. 建設公司研展專案 3. 國立政治大學地政學系碩士生. ■. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 趨降溫的現象；惟於政府打房力道不如預期、而基本需求持續支撐下，台北市. 85.

(2) 年. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 與房市密不可分的人口方面，觀察圖 2-3-1 與圖 2-3-2，得見台北市的家戶數歷來均呈現逐年增加趨勢；惟買賣移轉件數波動明顯，2014 年更有明顯減少之現象。另觀察供給面部分，如圖 2-3-3，台北市建築執照及使用執照核發件數於金融海嘯前為近 15 年之高峰，此後大致逐年下降；2014 年建照核發件數則有明顯提升。另就消費者的購屋貸款負擔率來看，於台北市的購屋負擔有逐年加重的趨勢，2012 年超越 60% 後仍持續上升，高房價之下購屋者的貸款償還負擔日漸加重。再從住宅供給過剩問題觀察，表 2-3-1 首欄係依據內政部營建署發布之 2014 年第 3 季住宅供給率 ( 住宅存量 / 普通家戶數 )，台北市住宅於 2014 年供給率減少了 14.36% 而降到了 93.89%，供給已明顯趨緩。惟鑑於台灣之不動產設籍並無一屋僅一戶籍之限制，因此有無供不應求之情形，尚待觀察。再觀察近兩年累計使用執照與建築執照核發宅數佔住宅存量比例，台北市之住宅供給過剩問題，係北部地區狀況最輕微者，表示台北市的土地資源稀少，已使得住宅供給趨緩，雖然投資狀況的熱絡程度下滑，但短期內仍有基本需求支撐。. ■. 86. 圖 2-3-1 1996~2014 台北市家戶數及買賣移轉件數資料來源：內政部戶政司.

(3) 台北市住宅市場. 圖 2-3-2 1996~2014 台北市家戶數及買賣移轉件數年增率資料來源：內政部戶政司. 87. 資料來源：內政部戶政司. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-3 1996~2014 台北市家戶數及買賣移轉件數年增率. ■.

(4) 年. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 表 2-3-1 北部區域縣市住宅供給壓力比較表表 2-3-1 北部區域縣市住宅供給壓力比較表全. 國. 台北市. 新北市. 桃園縣. 新竹縣. 新竹市. 2014 住宅供給率(%). 107.42. 93.89. 110.05. 111.16. 106.02. 109.26. 2013 住宅供給率(%). 108.25. 108.25. 110.91. 112.45. 107.97. 110.75. 累計一年使照佔存量比. 1.06%. 0.55%. 0.89%. 2.06%. 2.74%. 1.02%. 累計兩年使照佔存量比. 2.04%. 1.14%. 1.92%. 3.77%. 4.75%. 3.08%. 累計一年建照佔存量比. 1.44%. 0.76%. 1.46%. 1.72%. 3.22%. 1.68%. 累計兩年建照佔存量比. 2.98%. 1.35%. 3.11%. 5.41%. 5.99%. 3.11%. 資料來源：內政部不動產資訊平台資料來源：內政部不動產資訊平台壹、代銷市場分析. 壹、代銷市場分析. ■. 88. 圖 2-3-4 為近十二年台北市預售市場平均成交單價，以 2003 年 SARS 低點後起漲，圖 2-3-4 為近十二年台北市預售市場平均成交單價，以 2003 年 SARS 低點平均單價逐步上揚，除 2012 年受奢侈稅、政府限貸高價宅及實價登錄等政策影響價格小跌後起漲，平均單價逐步上揚，除 1.6%外，十二年平均單價漲幅達 2012 134%、平均每年成長 12%，2014 年雖受兩稅合一年受奢侈稅、政府限貸高價宅及實價登政策搖擺及北市調高房屋稅等影響成交量下滑，平均單價仍上升至每坪 91.5 萬元、持續錄等政策影響價格小跌 1.6% 外，十二年平均單價漲幅達 134%、平均每年成長創新紀錄。 12%，2014 年雖受兩稅合一政策搖擺及北市調高房屋稅等影響成交量下滑，平觀察表 2-3-2，近年來台北市推案金額落在 1,600 億元至 1,800 億元間，僅 2010 年均單價仍上升至每坪 91.5 萬元、持續創新紀錄。金融海嘯後受景氣復甦建商大量推案，致推案金額 2573.0 億元為近五年高峰。受房價高觀察表 2-3-2，近年來台北市推案金額落在 1,600 億元至 1,800 億元間，僅年實漲、民怨高升的壓力，政府積極研擬壓抑房價政策，於 2011 年推出奢侈稅、2012 價登錄及央行限貸政策、2014 年調高房屋稅及兩稅合一研擬方案，然近年推案量仍持 2010 年金融海嘯後受景氣復甦建商大量推案，致推案金額 2573.0 億元為近五穩，未受政策影響而明顯增減。年高峰。受房價高漲、民怨高升的壓力，政府積極研擬壓抑房價政策，於 2011 預售市場銷售率近年維持在 57~68%間，2010 年受先前壓抑買氣的爆發，銷售率年推出奢侈稅、2012 年實價登錄及央行限貸政策、2014 年調高房屋稅及房地合 84.2%為近五年高峰；2011 年奢侈稅政策雖短暫壓抑買盤，但在國內資金水位仍高、利一研擬方案，然近年推案量仍持穩，未受政策影響而明顯增減。率仍處低檔的情況下，2012 年~2013 年銷售率維持在 65~68%間；2014 年在兩稅合一政策搖擺未明朗的情況下，市場觀望氣氛再起，致買氣下降。預售市場銷售率近年維持在 57~68% 間，2010 年受先前壓抑買氣的爆發，銷. 售率 84.2% 為近五年高峰；2011 年奢侈稅政策雖短暫壓抑買盤，但在國內資金水位仍高、利率仍處低檔的情況下，2012 年 ~2013 年銷售率維持在 65~68% 間； 2014 年在兩稅合一政策搖擺未明朗的情況下，市場觀望氣氛再起，致買氣下降。.

(5) 台北市住宅市場. 圖 2-3-4 2003 年 ~2014 年台北市預售市場平均成交單價資料來源：惟馨周報. 表 2-3-2 2005~2014 台北市預售市場推案規模概況. ■. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 資料來源：惟馨周報. 89.

(6) 年. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑 ■. 90. 貳、成屋市場分析受到諸多不確定因素之影響，加上台北市住宅負擔日益加重，整體房市不但交易量減少、價格上漲幅度亦明顯趨緩。台北市住宅成屋市場的價格，2014 年各行政區平均成交單價之變動幅度如表 2-3-3；除漲幅較高的萬華區 (12%)、北投區 (10%) 外，其他各區漲幅明顯縮小；信義區甚至出現下跌情勢。顯示 2014 年台北市住宅交易量的下滑，可能使房價上升力道呈現疲軟的跡象。表 2-3-3 2014 年台北市各區住宅成屋平均成交單價漲跌幅表 2-3-3 2014 年台北市各區住宅成屋平均成交單價漲跌幅區. 域. 中正區. 大同區. 中山區. 松山區. 大安區. 萬華區. 2014 漲幅. 5%. 3%. 6%. 7%. 5%. 12%. 2013 漲幅. 8%. 18%. 14%. 15%. 10%. 12%. 區域. 信義區. 士林區. 北投區. 內湖區. 南港區. 文山區. 2014 漲幅. -5%. 1%. 10%. 3%. 7%. 5%. 13%. 11%. 9%. 2013 漲幅 13% 15% 8% 資料來源：信義不動產企劃研究室/本文分析整理資料來源：信義不動產企劃研究室 / 本文分析整理. 另觀察成交總價佔比的結構，2014 年仍延續高價端成長的趨勢(圖 2-3-5)，各價位另觀察成交總價佔比的結構，2014 年仍延續高價端成長的趨勢 ( 圖 2-3-5)，佔比結構維持穩定，仍以總價 1000-2000 萬為主力成交價位；2000-3000 萬及 3000 萬以各價位佔比結構維持穩定，仍以總價 1000-2000 萬元為主力成交價位；2000上之價位次之，而 700 萬以下產品市占率合計已不及一成。近十年來， 2000 萬以上住宅佔比成長相當明顯，3000 萬以上的住宅甚至已達兩成。整體而言，2014 年台北市的 3000 萬元及 3000 萬元以上之價位次之，而 700 萬元以下產品市占率合計已不平均總價再創新高達 2,188 萬元，近五年的漲幅近 30%、而 20 年來的漲幅更達 182%。及一成。近十年來， 200067.9 萬元以上住宅佔比成長相當明顯，3000 萬元以上的71.2 平均單價部分，2014 年每坪萬元亦為新高（圖 2-3-6）；其中，大樓華廈每坪萬元、公寓每坪 55.8 萬元，五年之漲幅高達 60%。住宅甚至已達兩成。整體而言，2014 年台北市的平均總價再創新高達 2,188 萬. 元，近五年的漲幅近 30%、而 20 年來的漲幅更達 182%。平均單價部分，2014 至於台北市住宅成屋市場的坪數結構，2014 年成交主力雖仍為 25-35 坪三房產品、但佔比持續下降而為 24.1%，15-25 坪產品次之、佔 21.5%，15 坪以下套房產品佔 19.1% 年每坪 67.9 萬元亦為新高（圖 2-3-6）；其中，大樓華廈每坪 71.2 萬元、公寓居第三位。如圖 2-3-7 所示，近五年來 15 坪以下住宅佔比成長相對明顯，而 35-45 坪佔每坪 55.8 萬元，五年之漲幅高達 60%。比則相對下降許多。一般而言，市中心因有較多單身族或商務需求，15 坪以下套房產品至於台北市住宅成屋市場的坪數結構，2014 年成交主力雖仍為 25-35 坪三 20 佔比較高；而一般家庭居住需求，則以 25-35 坪三房產品為主，平均成交面積過去年來均於 30-35 坪之間擺盪，2014 年為 32.3 坪，連續四年小幅攀升（圖 2-3-8）。房產品、但佔比持續下降而為 24.1%，15-25 坪產品次之、佔 21.5%，15 坪以另觀察成交的住宅產品，如圖 2-3-9 顯示，近十年來以大樓華廈為主，取代過去以下套房產品佔 19.1% 居第三位。如圖 2-3-7 所示，近五年來 15 坪以下住宅佔比公寓產品為主的市場。2014 年大樓華廈之交易佔 61.0%、公寓交易佔 24.4%、而套房產成長相對明顯，而 35-45 坪佔比則相對下降許多。一般而言，市中心因有較多品僅佔 3.7%相對稀少。於目前以大坪數交易為主的市場，再對照圖 2-3-8 之平均成交面積情形，顯示近五年市場交易之成屋係以大坪數之高價住宅為主，預計未來交易之大樓華廈佔比將持續增加。代表成交速度的平均流通天數，於 2014 年達 77.7 天，已超越金融海嘯時期的 72.3 天，為近 20 年之高峰；顯示房價高漲下，買方受高價化的影響，購屋行為漸趨謹慎，不僅交易量縮減、市場去化期亦較長。.

(7) 台北市住宅市場. 單身族或商務需求，15 坪以下套房產品佔比較高；而一般家庭居住需求，則以 25-35 坪三房產品為主，平均成交面積過去 20 年來均於 30-35 坪之間擺盪， 2014 年為 32.3 坪，連續四年小幅攀升（圖 2-3-8）。另觀察成交的住宅產品，如圖 2-3-9 顯示，近十年來以大樓華廈為主，取代過去以公寓產品為主的市場。2014 年大樓華廈之交易佔 61.0%、公寓交易佔 24.4%、而套房產品僅佔 3.7% 相對稀少。於目前以大坪數交易為主的市場，再對照圖 2-3-8 之平均成交面積情形，顯示近五年市場交易之成屋係以大坪數之高價住宅為主，預計未來交易之大樓華廈佔比將持續增加。代表成交速度的平均流通天數，於 2014 年達 77.7 天，已超越金融海嘯時期的 72.3 天，為近 20 年之高峰；顯示房價高漲下，買方受高價化的影響，購屋行為漸趨謹慎，不僅交易量縮減、市場去化期亦較長。. 91. 資料來源：信義不動產企劃研究室. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-5 1995~2014 年台北市住宅成屋成交總價各區間之佔比分析. ■.

(8) 年. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-6 1995~2014 年台北市住宅成屋平均總價與平均單價變動趨勢資料來源：信義不動產企劃研究室 ■. 92. 圖 2-3-7 1995~2014 台北市住宅成屋成交坪數之佔比分析資料來源：信義不動產企劃研究室.

(9) 台北市住宅市場. 圖 2-3-8 1995~2014 台北市住宅成屋平均流通天數與成交面積分析資料來源：信義不動產企劃研究室. 資料來源：信義不動產企劃研究室. ■. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-9 1995~2014 台北市住宅成屋各類產品交易占比變動趨勢. 93.

(10) 年. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 參、各行政區市場分析一、中正區中正區為中央行政中樞，總統府及行政、立法、司法、監察四院均設置於本區，本區亦蘊藏中山堂、台北郵局、北門、郵政博物館、歷史博物館、植物園…等豐富歷史文化資產，商業活動發展甚早，台北車站周邊、羅斯福路沿線台大與師大周邊等形成轉運型商圈。公共設施方面，本區主要幹道包括仁愛路、信義路、和平東路、羅斯福路…等，並匯集松山新店、中和新蘆、板南及淡水信義四條捷運線，更有五鐵共構、交九轉運站；未來更有仿效香港、吉隆坡可提供預辦登機、托運行李而話題性十足的 C1D1 雙子星大樓將與桃園機場捷運線相通，交通路網完善。此外，二二八和平紀念公園、中央公園 ( 華山公園 )、中正紀念堂等大型開放空間，加上中正國中、建國中學、北一女中、成功高中、台北商業大學等各級學校，更使本區環境優質，長久以來為台北市精華住宅區域。未來華光社區又擬透過都市更新打造為「台北華爾街」，房價支. ■. 94. 撐力相對樂觀。 ( 一 ) 代銷市場近五年中正區預售市場每年推案個數在 10~13 個，2014 年則僅推出 6 個小型基地個案 ( 含一地上權案 )，推案金額僅 56 億元為近五年低點；銷售表現方面，2010~2012 年平均銷售率高達 75~83%，顯示本區購屋以自住客層居多，即使平均單價突破百萬，產品及區位佳仍有購置需求。2013 年整體市場轉變以中小坪數產品為主，而中正區仍多為高總價產品，致銷售率滑落到 35.8%，2014 年推出建案基地面積不大，加上推案平均總價僅 2,871.8 萬元，銷售率略回升至 56.9%。.

(11) 台北市住宅市場. 表 2-3-4 2005~2014 中正區預售市場推案規模概況. 資料來源：惟馨周報. 95. 資料來源：惟馨周報. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-10 2010~2014 年中正區預售市場平均成交單價與銷售率. ■.

(12) 年. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. ( 二 ) 成屋市場中正區由於區內不少明星中小學，吸引家長購屋作為設籍之用，加上交通便利、生活機能完善、商圈成熟等優勢，使得本區成屋成交平均單價逐年上漲，單位成交價朝高價端發展。觀察圖 2-3-11，1000-2000 萬元的產品一直以來為本區主力價位，而 3000 萬元以上產品占比則大幅成長，2014 年躍居本區次要價位；1,000 萬元以下產品則持續縮減。整體而言，中正區為台北市歷來成交總價區間佔比波動最小之行政區，且各類型住宅之單價與總價持續穩定成長 ( 如圖 2-3-12 所示 )；惟逐年增高的房價，未來攀升的幅度恐將受限。另觀察成交坪數結構，本區由於公家機關多，大面積的私有土地相對較少，加上本區蘊含明星學區，使得本區新案與待售物件向來較少，且小坪數套房的產品較多。由圖 2-3-13 成交坪數結構顯示，15 坪以下產品向來佔比高，2014 年更為本區主力結構；而過去主力的 15-25、25-35 坪產品，2014 年均出現明顯下滑；55 坪以上的產品於 2014 年異軍突起，可能與近來都更案件之產品規劃有關。整體而言，本區成交坪數 2014 年小幅上升至 32.1 坪，趨勢未有顯著改變；. ■. 96. 至於流通天數，與整體市場變動相當，2014 年小幅下滑至 72.4 天，顯示本區住宅需求雖受高價影響而較為謹慎，但於整體交易量縮減下出售期間並未拉長，顯然本區交易市場仍相對穩定。.

(13) 台北市住宅市場. 圖 2-3-11 2005~2014 台北市中正區住宅成屋成交總價區間佔比變動趨勢資料來源：信義房屋不動產企劃研究室. 97. ■. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-12 2005~2014 台北市中正區住宅成屋平均價格變動趨勢資料來源：信義房屋不動產企劃研究室.

(14) 年. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-13 2005~2014 台北市中正區住宅成屋成交坪數佔比變動趨勢資料來源：信義房屋不動產企劃研究室 ■. 98. 圖 2-3-14 2005~2014 台北市中正區住宅成屋流通天數與平均成交面積變動趨勢資料來源：信義房屋不動產企劃研究室.

(15) 台北市住宅市場. 二、大同區資料來源：信義不動產企劃研究室大同區為台北市最早發展區域之一，涵蓋大稻埕與大龍峒兩大區域，而後二、因環境老舊等負面印象，失去住宅需求的焦點。近年受惠於國際花卉博覽會，大同區在台北好好看計畫及都市更新改造下，環境已大幅改善；加上長期較周邊實惠大同區為台北市最早發展區域之一，涵蓋大稻埕與大龍峒兩大區域，而後因環境老的房價水準，本區方重獲市場重視。區內有台北市孔廟、霞海城隍廟、大龍峒舊等負面印象，失去住宅需求的焦點。近年受惠於國際花卉博覽會，在台北好好看計畫及都市更新改造下，環境已大幅改善；加上長期較周邊實惠的房價水準，本區方重獲市保安宮等文化古蹟，捷運圓山站周邊有大型綠地，加上淡水、新蘆以及松山新場重視。區內有台北市孔廟、霞海城隍廟、大龍峒保安宮等文化古蹟，捷運圓山站周邊店線三條捷運路線之便利，生活環境優良。進行中的台北車站 C1D1 雙子星開有大型綠地，加上淡水、新蘆以及松山新店線三條捷運路線之便利，生活環境優良。進發案及規劃中的民生汐止線、社子輕軌等建設，皆為本區增添長期發展的潛力。行中的台北車站 C1D1 雙子星開發案及規劃中的民生汐止線、社子輕軌等建設，皆為本區增添長期發展的潛力。 ( 一 ) 代銷市場大同區發展較早且密集，近年推案金額多落在 50 億元以下，僅 2010 年在 (一)代銷市場重大建設推波助瀾下，幾個大型都更案推出，使推案金額來到 164.8 億元，為大同區發展較早且密集，近年推案金額多落在 50 億元以下，僅 2010 年在重大建設近五年之最。近年大同區的銷售表現為全市最穩定的地區之一，銷售率落在推波助瀾下，幾個大型都更案推出，使推案金額來到 164.8 億元，為近五年之最。近年大同區的銷售表現為全市最穩定的地區之一，銷售率落在 79~86%間，惟 2014 年銷售率 79~86% 間，惟 2014 年銷售率下滑至 49.3%，除平均總價高於 2013 年，該區平下滑至 49.3%，除平均總價高於 2013 年，該區平均單價持續上漲，當地客層追價購買均單價持續上漲，當地客層追價購買的意願也減少，致買氣不如往年。的意願也減少，致買氣不如往年。表 2-3-5 2005~2014 大同區預售市場推案規模概況表 2-3-5 2005~2014 大同區預售市場推案規模概況. 平均總價. (億元). (萬元). 515. 60.6. 1,176.7. 90.3. 10. 1,575. 130.9. 831.1. 94.7. 2007. 14. 884. 141.5. 1,600.7. 59.2. 2008. 9. 438. 97.1. 2,216.9. 46.4. 2009. 8. 236. 51.6. 2,186.4. 73.7. 2010. 16. 500. 164.8. 3,296.0. 84.8. 2011. 2. 51. 14.0. 2,745.1. 86.3. 2012. 8. 186. 54.9. 2,951.6. 79.0. 2013. 2. 84. 21.0. 2,500.0. 84.5. 2014 6 資料來源：惟馨周報資料來源：惟馨周報. 146. 42.0. 2,876.7. 49.3. 推案個數. 可售戶數. 2005. 13. 2006. 銷售率(%). ■. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 推案金額. 年. 99.

(16) 年. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-15 2010~2014 年大同區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報 ■. 100. ( 二 ) 成屋市場大同區開發較早，但給人較為老舊的印象，因此房價普遍較低。惟隨著區內的交通與公共建設逐漸完備，交通條件佳的小坪數待售案件受上班族與外地購買者青睞，去化速度穩定，使得本區的房價於過去 10 年基本維持穩定成長趨勢。觀察圖 2-3-16 可見，近五年主力價位均維持在 1000-2000 萬元之間，而為台北市平均交易總價次低之行政區。2014 年雖然交易總價下滑，但平均單價依然小幅上漲。造成交易總價下滑的原因，可能是由於 15 坪以下產品交易佔比不斷提升。至於 15-25 坪的產品雖仍為本區主力產品，但 25~35 坪產品佔比持續下滑，使得本區成為台北市平均成交面積次小之行政區 ( 見圖 2-3-18)。進一步觀察圖 2-3-19，整體而言，大同區成交面積持續下滑，2014 年來到 25.7 坪的近十年新低，顯示購屋者偏好小坪數住宅。另一方面，本區產品去化時間雖波動大，近三年則維持相對穩定的水準，2014 年則受到整體房市交易偏冷的影響，去化時間延長為 67 天，惟低於台北市的平均值，為流通天數次短之行政區，估計與本區的交易總價相對較低、消費者的購買負擔相對較小有關。.

(17) 台北市住宅市場. 圖 2-3-16 2005~2014 台北市大同區住宅成屋成交總價比例變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. 101. 資料來源：信義不動產企劃研究室. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-17 2005~2014 台北市大同區住宅成屋平均價格變動趨勢圖. ■.

(18) 年. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-18 2005~2014 台北市大同區住宅成屋成交坪數佔比變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室. ■. 102. 圖 2-3-19 2005~2014 台北市大同區住宅成屋流通天數與平均成交面積變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室.

(19) 台北市住宅市場. 三、中山區中山區居台北市中樞位置，鄰近台北車站，是較早開發的台北城區。中山北路貫穿此區，區域環境發展成熟，台北市的五星級飯店更逾五成位於本區，使得本區匯聚金融商業、觀光旅館、時尚文創等多元產業。此外，本區有行天宮、花博園區、美麗華樂園、市立美術館等休憩空間，加上淡水信義線、文湖線、新蘆線、松山新店線與未來的環狀線等多條捷運路線通過，交通四通八達，公共設施完善；未來台北資訊園區 BOT 案「台北秋葉原」二期計畫，於 2015 年完工營運，將帶動人潮流入，住宅需求穩定。 ( 一 ) 代銷市場中山區近五年推案量維持在 200~400 億元間，2014 年推案落在市區內精華地段及大直地區，總推案金額達 470.8 億元，為近五年最高，平均總價 7016.4 萬元為近五年次高，平均單價也首度突破百萬元，但銷售率則下滑至 49.5%，僅小坪數個案表現較佳，顯示高總價產品不符目前客層需求，致買盤縮減。表 2-3-6 2005~2014 中山區預售市場推案規模概況. ■. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 資料來源：惟馨周報. 103.

(20) 年. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-20 2010~2014 年中山區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報. ■. 104. ( 二 ) 成屋市場中山區成交的住宅總價，近年來皆以 1000-2000 萬元產品為主流，700-1000 萬元為次；2014 年的成交量雖然萎縮，但本區 3000 萬元以上的產品佔比依然維持逐年攀升的趨勢，估計因本區商業發展依然穩定，因此高總價住宅市場仍能維持穩定占比（見圖 2-3-21）。本區平均總價在 2011-2012 年間雖曾出現短暫下跌之現象，近三年則呈穩定成長趨勢；整體住宅之平均單價在過去十年來大致穩定成長，但五年內的新屋單價則受此波房市轉淡風潮影響，在 2014 年有微幅下跌的跡象（見圖 2-3-22）。中山區由於林森北路、新生北路周邊單身套房產品聚集，15 坪以下套房產品近四年來躍昇為本區的主力產品（圖 2-3-23），每三戶成屋交易便有一戶為 15 坪以下套房交易，為本區成屋市場的顯著特色；15-25 坪產品十年來交易佔比則維持穩定的水準。整體而言，本區住宅需求以 35 坪以下的產品為主流，近十年來除 2008-2010 年超過 30 坪外，近年則在 25-28 坪間擺盪，為近十年交易面積波動最大之行政區。流通天數方面，2014 年平均流通天數 68.1 天、明顯較 2013 年 (62.2 天 ) 拉長，得見成交速度於價格明顯上揚與市場交易趨冷之時，有趨緩的現象。.

(21) 台北市住宅市場. 圖 2-3-21 2005~2014 台北市中山區住宅成屋成交總價區間佔比變動趨勢圖資料來源：信義房屋不動產企劃研究室. 105. 資料來源：信義房屋不動產企劃研究室. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-22 2005~2014 台北市中山區住宅成屋平均價格變動趨勢圖. ■.

(22) 年. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-23 2005~2014 台北市中山區住宅成屋成交坪數佔比變動趨勢圖資料來源：信義房屋不動產企劃研究室 ■. 106. 圖 2-3-24 2005~2014 台北市中山區住宅成屋流通天數與平均成交面積變動趨勢圖資料來源：信義房屋不動產企劃研究室.

(23) 台北市住宅市場. 四、松山區松山區為住商混合地區，區內有許多大型百貨公司及購物中心，更有著名的饒河街夜市與五分埔服飾商圈；敦化北路及南京東路一帶則是重要的金融商圈。此外，本區具優質環境與知名學校，敦化國小、敦化國中的明星學區；加上敦化北路、民生東路等林蔭大道塑造的綠意盎然景觀，形成民生社區等知名優質住宅聚落。此外，區內的台北小巨蛋、台北體育園區、松山機場、社教館等大型設施，更提升本區發展潛力。交通方面，除捷運文湖線外，松山線已於 2014 年底通車，串連起台北車站與南京東路沿線，使台北市許多知名商圈之可及性大幅提升，大幅改善本區的大眾運輸效能。本區北側松山機場周邊尚有大面積軍方土地，過去長期低度利用，未來將透過都市更新、設定地上權等方式釋出；2014 年 2 月富邦人壽得標的「中山區長春段地上權案」，松山機場旁國泰營區等大型土地活化商業開發案，皆將引進國際觀光旅館、大型商場等重大商業設施，可望繁榮本區北側發展。 ( 一 ) 代銷市場. 107. ■. 松山區可開發素地少因此推案稀少，致推案金額起伏較大，2014 年主要價格上漲 47%，漲幅驚人。銷售率方面，近五年銷售率持穩在 83~95% 間，僅 2013 年受到地上權案影響，2014 年則因慶城街個案推案時間較早且建商品牌力強，使得整體銷售表現較佳。. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 為璞真慶城推出，推案金額 34.5 億元，平均單價持續上升至 128 萬元；近五年.

(24) 年. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 表 2-3-7 2005~2014 松山區預售市場推案規模概況. 資料來源：惟馨周報. ■. 108. 圖 2-3-25 2010~2014 年松山區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報.

(25) 台北市住宅市場. ( 二 ) 成屋市場松山區成交價格結構持續朝高價端發展，觀察圖 2-3-26，2000 萬元以上的住宅成交比例快速上升、2000 萬元以下的產品逐年縮減。2014 年，2000-3000 萬元產品漸有取代 1000-2000 萬元產品成為主力商品之跡象，估計此係松山線開通所帶來的利多；反觀 1000 萬元以下產品佔比已不及 15%，顯示本區的購屋門檻持續提升。整體的交易價格亦逐年提升，雖然 2014 年漲幅趨緩，但平均總價、單價以往均屢創新高；松山區近十年來，為台北市五年內新屋漲幅 (180.0%) 最大的行政區，配合高總價住宅的漲幅大，顯示本區房價仍具備相當的支撐力道 ( 圖 2-3-27)。成交坪數方面，如圖 2-3-28 及圖 2-3-29 所示，本區產品交易坪數在過去十年相當穩定，平均成交面積多在 30 坪左右。成交主力產品，近兩年重回以 25-35 坪產品為主的狀況、15-25 坪產品近年則多居第二位；整體而言，35 坪以下的產品佔本區交易近七成，反映出平均單價快速成長下，購屋者考量可負擔總價的範圍；45 坪以上的大坪數、高總價住宅需求則相對稀少。本區過去十年的住宅去化時間，波動相當明顯；2014 年拉長至 76.2 天，係近十年流通天數第. 109. ■. 二長的年度，顯示本區平均單價高度上揚下，消費者的購屋行為明顯較為謹慎。 TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-26 2005~2014 台北市松山區住宅成屋成交總價區間佔比變動趨勢圖資料來源：信義不動產企劃研究室.

(26) 年. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-27 2005~2014 台北市松山區住宅成屋平均價格變動趨勢圖資料來源：信義房屋不動產企劃研究室 ■. 110. 圖 2-3-28 2005~2014 台北市松山區住宅成屋成交坪數佔比變動趨勢圖資料來源：信義房屋不動產企劃研究室.

(27) 台北市住宅市場. 圖 2-3-29 近 10 年台北市松山區住宅成屋流通天數與平均成交面積變動趨勢圖資料來源：信義房屋不動產企劃研究室. 五、大安區最密集的區域；除得天獨厚的地理位置與交通條件外，亦富涵人文資源與商業發展基礎，為高所得人士購屋置產首選區域。敦化南路、仁愛路林蔭大道旁，以及大安森林公園周邊，均為知名豪宅路段，每坪成交行情超過 200 萬元。本區不僅有東區及公館商圈、永康街、臨江街夜市、師大夜市、建國花市等知名觀光景點，以及大安森林公園的休憩空間；更有台灣大學、師範大學、台灣科技大學、台北科技大學、師大附中、延平中學、仁愛國中、光復國小等知名學府。除大眾運輸之文湖線、板南線、中和新莊線、淡水信義線、松山新店線等五條捷運路線通過，區內亦有建國、市民、基隆等多條高架道路可連接高速公路，交通條件相當優渥，生活機能極佳。 ( 一 ) 代銷市場大安區由於可供開發土地較少，2011 年推出大型都更案，推案金額來到近. ■. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 大安區位居台北市心臟地帶，係台北市人口最多的行政區，亦是台灣捷運. 111.

(28) 年. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑 ■. 五年新高 212 億元，爾後幾年推案金額降至百億元以下。近五年平均單價維持在百萬以上，2014 年更來到 139.6 萬元，為全北市最高價地區。銷售表現方面 2010~2013 年均維持 75% 以上水準，惟 2014 年銷售率滑落至 49.3%，顯示精華地區購屋者受到房屋稅調升及房地合一政策，以及青田街大型個案平均總價超過 8,000 萬元的影響，區域買盤縮手，呈現價漲量縮的背離情況。表 2-3-8 2005~2014 大安區預售市場推案規模概況. 112. 資料來源：惟馨周報.

(29) 台北市住宅市場. 圖 2-3-30 2010~2014 年大安區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報. ( 二 ) 成屋市場價產品交易增幅明顯，2000 萬元以上的產品佔比逾六成；而 1000 萬元以下產品近年佔比已不及一成。另觀察圖 2-3-32 可發現，過去十年來大安區的平均總價成長力道強勁，2014 年已突破 3000 萬元，為台北市平均交易總價最高的地區，而整體住宅平均單價更突破 100 萬元，新屋單價僅次於信義區，整體漲幅相當可觀。單位成交坪數方面，十年來本區的交易坪數多以 35 坪以下的產品為主， 2014 年 35-45 坪的住宅交易佔比則異軍突起，躍居為本區主力產品（見圖 2-333）。再比對圖 2-3-34 可發現，大安區的平均成交坪數連續三年增加，顯見本區大坪數、高總價的住宅產品仍受注目；惟本區的平均流通天數，除 2010 年金融海嘯隔年的復甦期曾出現下降外，近五年的去化時間皆出現顯著的拉長現象，近兩年皆創下歷史新高，顯示大安區在總價與單價高漲以及市場不確定因素干擾下，已使購屋者的猶豫期越來越長。. ■. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 大安區成屋市場向來以高總價產品為主力，十年來 3000 萬元以上的高總. 113.

(30) 年. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-31 2005~2014 台北市大安區住宅成屋成交總價區間佔比變動趨勢圖資料來源：信義房屋不動產企劃研究室. ■. 114. 圖 2-3-32 2005~2014 台北市大安區住宅成屋平均價格變動趨勢圖資料來源：信義房屋不動產企劃研究室.

(31) 台北市住宅市場. 圖 2-3-33 2005~2014 台北市大安區住宅成屋成交坪數佔比變動趨勢圖資料來源：信義房屋不動產企劃研究室. 115. 資料來源：信義房屋不動產企劃研究室. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-34 2005~2014 台北市大安區住宅成屋流通天數與平均成交面積變動趨勢圖. ■.

(32) 年. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 六、萬華區萬華區為台北市最早發展地區之一，見證台北市百年風華；西門町商圈係台北地區最大且完整的商業區範圍，龍山寺則香火鼎旺，皆為背包客來台必訪景點；本區也是台北市供應新鮮食材的果菜、肉類運銷中心。雖然萬華區的住宅長期存在環境窳陋問題，但隨著台北市西區軸線再發展及都市更新開發，環境可望逐步改善。重大建設部分，除板南線外，2014 年底通車的捷運松山線，更使捷運西門站成為捷運重要樞紐；此外捷運萬大樹林線已於 2014 年底動工，預計 2017 年底完工，屆時本區的交通便利性將大幅提升；搭配原本相對低廉的房價，本區的住宅市場應具有相當的發展空間。另外，已於 2014 年底動工的萬華車站 BOT 案，未來將興建具有商場及飯店的雙子星車站大樓，預計於 2016 年完工開幕，將為萬華地區帶來正面的區位效益。 ( 一 ) 代銷市場萬華區近年推案個數不多，主要多以都更方式開發土地，2014 年因大型. ■. 116. 都更案全坤威峰推出，致推案金額達 128.1 億元為五年次高，平均單價為 67.7 萬元，近五年平均單價漲幅 54%，北市排名第一，落後補漲力道強勁。而銷售率除 2011 年受奢侈稅影響降至 23.9% 外，其他年度銷售率穩定在 79% 以上， 2014 年平均總價略高於 2013 年，使銷售率下滑，但在台北市整體銷售率排名第三，顯示在北市相對低價的區域購屋支撐力道佳。.

(33) 台北市住宅市場. 表 2-3-9 2005~2014 萬華區預售市場推案規模概況. 資料來源：惟馨周報. 117. 資料來源：惟馨周報. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-35 2010~2014 年萬華區預售市場平均成交單價與銷售率. ■.

(34) 年. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. ( 二 ) 成屋市場近五年來，萬華區的住宅以 1000-2000 萬元產品為主，2014 年佔比已逾四成；700-1000 萬元產品仍持續維持第二高位，顯示本區交易總價相對台北市其他行政區仍屬低廉 ( 圖 2-3-36)。本區的平均總價以往幾乎逐年穩定顯著成長， 2014 年則自 2013 年的 1,533 萬元下滑至 1,289 萬元，為台北市平均交易總價最低之地區，但各類型住宅的交易單價，除五年內的新大樓華廈產品外，均呈明顯的成長狀態，為台北市單價漲幅最大 (12%) 的行政區 ( 圖 2-3-37)。市場交易平均總價明顯大幅下降、但平均單價上升的現象，可由圖 2-3-38 發現端倪。2014 年萬華區 15 坪以下的小套房交易佔比明顯變化，由不及 15% 陡升至高達 1/3，而為平均成交面積最小之行政區，顯示本區交易出現往低總價產品發展之現象。在西區重要建設利多，以及都更案持續推動下，本區的小坪數產品因低總價，吸引許多置產或首購族購買；而 15-35 坪之住宅產品，在過去 10 年來交易佔比雖相對穩定，但 35 坪以上產品持續降低，此使得萬華區的平均成交面積在 2014 年來到 24.9 坪的最低點。平均流通天數方面，過去 10. ■. 118. 年大致維持在 50~60 天之間，2014 年則下降為 45.7 天，是台北市去化速度最快的行政區，顯示本區在小坪數產品當道與諸多建設加持下，房市表現相當理想。. 圖 2-3-36 2005~2014 台北市萬華區住宅成屋成交總價區間佔比變動趨勢圖資料來源：信義房屋不動產企劃研究室.

(35) 台北市住宅市場. 圖 2-3-37 2005~2014 台北市萬華區住宅成屋平均價格變動趨勢圖資料來源：信義房屋不動產企劃研究室. 119. 資料來源：信義房屋不動產企劃研究室. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-38 2005~2014 台北市萬華區住宅成屋成交坪數佔比變動趨勢圖. ■.

(36) 年. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-39 2005~2014 台北市萬華區住宅成屋流通天數與平均成交面積變動趨勢圖 ■. 120. 資料來源：信義房屋不動產企劃研究室. 七、信義區信義區為台北市市政、金融、娛樂及商業發展中心，信義計畫區近年頂級辦公室、大型購物中心、星級旅館、豪宅陸續開發完成，為外國旅客、大陸旅客來台必造訪之處，儼然為台北市國際化的窗口。此外，47 層樓的國泰置地廣場 A3 完工在即，預計微風信義店將於 2015 年 10 月進駐開幕；而南山人壽得標的世貿二館 A15、18、20 地上權開發案，將打造的 42 層樓「南山廣場」，為 2013 年台北 101 取得鑽石級綠建築標章後，將興建的鑽石級綠建築；加上遠百集團的 A13 大遠百購物中心、富邦集團的 MOMO 百貨計畫等，將使信義計畫區成為國際知名的百貨聚集之地標區域。 2010 年市府轉運站啟用後，本區更成為北台灣與東台灣各縣市進入台北市之吞吐口，可匯聚大量人潮；而松山菸廠舊址的台北大巨蛋開發案，將延伸信義計畫區的商業發展，加上捷運南港線、文湖線、信義線與松山線之加持，未來發展仍深具爆發力。.

(37) 台北市住宅市場. ( 一 ) 代銷市場信義區可視為全台豪宅指標，因此大型新建案總成為焦點，但受到政府針對高價個案推出打房政策，建商目前持續養地或採先建後售方式，因此僅釋出零星個案；近五年推案金額落在 100 億以下，均以 25~30 坪數產品為主。近五年平均單價持續上揚，2014 年達 137.9 萬元新高，雖略低於大安區 139.6 萬元，但近五年漲幅仍達 45%，波段漲幅大。銷售表現方面，除 2012 年及 2013 年為較外圍之小型街廓建案、產品總價控制得宜受購屋者青睞外，近五年銷售率在 50~56% 低檔徘徊。表 2-3-10 2005~2014 信義區預售市場推案規模概況. 121. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 資料來源：惟馨周報. ■.

(38) 年. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-40 2010~2014 年信義區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報 ■. 122. ( 二 ) 成屋市場過去十年來，信義區的住宅多由 1000-2000 萬元產品居第一位、2014 年佔比更創新高；而 3000 萬元以上的產品近五年來則持續攀升，2014 年已取代 2000-3000 萬元產品，成為本區次要類型 ( 圖 2-3-41)。續觀察圖 2-3-42，過去交易總價與高總價產品市佔率持續提升的情勢，在 2014 年首度出現下滑，平均總價與單價皆小幅下跌，是 2014 年台北市唯一單價下滑的行政區。在新推個案產品單價仍持續上揚下、五年內新屋單價仍為台北市最高，但在信義區為台北市近十年單價漲幅最大行政區 (188.6%) 下，相對高標的房價，呈現部分產品回檔的現象。成交坪數方面，市場長久以來以 25-35 坪標準三房產品為主力、15-25 坪產品次之；15 坪以下產品佔比近年則逐步下滑 ( 圖 2-3-43)。整體平均成交面積，過去十年多維持在 30 坪左右的穩定水準。平均流通天數方面，受整體房市景氣與高價化影響，除金融海嘯的房市冷卻期外，成屋市場流通速度近三年呈現趨緩現象。.

(39) 台北市住宅市場. 圖 2-3-41 2005~2014 台北市信義區住宅成屋成交總價區間佔比變動趨勢圖資料來源：信義房屋不動產企劃研究室. 123. 資料來源：信義房屋不動產企劃研究室. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-42 近 10 年台北市信義區住宅成屋平均價格變動趨勢圖. ■.

(40) 年. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-43 2005~2014 台北市信義區住宅成屋成交坪數佔比變動趨勢圖資料來源：信義房屋不動產企劃研究室 ■. 124. 圖 2-3-44 2005~2014 台北市信義區住宅成屋流通天數與平均成交面積變動趨勢圖資料來源：信義房屋不動產企劃研究室.

(41) 台北市住宅市場. 八、士林區士林區具備郊區的優質居住環境與市區的交通便利性，區內因地理環境造八、士林區成發展差異，主要可分為天母地區、捷運士林站與劍潭站周邊住商混合地區、士林區具備郊區的優質居住環境與市區的交通便利性，區內因地理環境造成發展差陽明山別墅區、社子地區等四大生活圈。本區擁有陽明山系資源，有士林官邸、異，主要可分為天母地區、捷運士林站與劍潭站周邊住商混合地區、陽明山別墅區、社故宮、雙溪、士林夜市、兒童新樂園等休閒遊憩空間，加上醫療資源多，創造子地區等四大生活圈。本區擁有陽明山系資源，有士林官邸、故宮、雙溪、士林夜市、出本區優質的生活環境，使住宅需求穩定。另台北藝術中心預計於 2016 年開兒童新樂園等休閒遊憩空間，加上醫療資源多，創造出本區優質的生活環境，使住宅需求穩定。另台北藝術中心預計於 2016 年開幕，加上未來士林紙廠開發案，以及將串連幕，加上未來士林紙廠開發案，以及將串連大內湖科技園區、南港軟體園區形大內湖科技園區、南港軟體園區形成台北市的科技產業廊道的士林科技園區開發案，可成台北市的科技產業廊道的士林科技園區開發案，可望吸引就業人口進駐。望吸引就業人口進駐。 ( 一 ) 代銷市場 (一)代銷市場近五年士林區預售市場推案金額在 130~280 億元之間，2014 年推案量近五年士林區預售市場推案金額在 130~280 億元之間，2014 年推案量 277.5 億元為 277.5 億元為最高，主因為華固天鑄、太子華威及中山北路數個建案推出，平最高，主因為華固天鑄、太子華威及中山北路數個建案推出，平均單價 85.8 萬元、平均萬元、平均總價 8,837.6 萬元，均為近年新高。銷售方面，2013 年總價均單價 8,837.685.8 萬元，均為近年新高。銷售方面，2013 年因推案多位於社子地區，區域客層無法認同致銷售率摔落谷底，2014 年則因建案區位或建商品牌力佳，吸引忠實客戶進因推案多位於社子地區，區域客層無法認同致銷售率摔落谷底，2014 年則因建場購置，銷售率回升至 50%。案區位或建商品牌力佳，吸引忠實客戶進場購置，銷售率回升至 50%。. 125. ■. 表 2-3-11 2005~2014 士林區預售市場推案規模概況表 2-3-11 2005~2014 士林區預售市場推案規模概況平均總價. (億元). (萬元). 1,717. 292.4. 1,703.0. 68.5. 18. 681. 192.1. 2,820.9. 78.9. 2007. 24. 719. 237.7. 3,306.0. 53.6. 2008. 13. 227. 200.1. 8,815.0. 61.2. 2009. 13. 239. 274.5. 11,485.4. 71.1. 2010. 14. 253. 204.3. 8,075.1. 93.7. 2011. 11. 175. 131.6. 7,518.9. 54.9. 2012. 8. 208. 179.7. 8,639.4. 53.4. 2013. 7. 181. 130.0. 7,182.3. 38.1. 2014 11 資料來源：惟馨周報資料來源：惟馨周報. 314. 277.5. 8,837.6. 50.0. 推案個數. 可售戶數. 2005. 23. 2006. 銷售率(%). TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 推案金額. 年.

(42) 年. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-45 2010~2014 年士林區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報 ■. 126. ( 二 ) 成屋市場如圖 2-3-46 所示，過去十年來本區交易總價主要皆落於 1000-2000 萬元之間，而 3000 萬元以上的住宅近年來呈穩定成長，2014 年則升至本區次要產品；至於 1000 萬元以下的住宅交易佔比則僅剩兩成。另依圖 2-3-47 所示，士林區住宅的高總價、高單價化發展趨勢明顯，本區房價逐年攀升，平均總價自金融海嘯後逐年上漲，2014 年雖受整體房市景氣影響而趨緩，但整體價格仍持續上揚，2014 年平均單價與總價皆創下新高，整體交易總價僅次於大安區。另觀察本區成交產品的坪數走向，如圖 2-3-48，十年來本區住宅成交坪數大致以 25-35 坪的三房住宅為主力，35-45 坪的住宅則多居次；另由於天母、劍潭商圈的大坪數高價住宅，55 坪以上的產品佔比也一直維持相當水準；本區平均成交面積則維持在 35-40 坪的水準。近兩年受到建商的大坪數推案影響，55 坪以上的住宅交易佔比顯著提升，平均成交面積亦突破 40 坪，是台北市平均成交面積最大的地區。但隨著高單價、大坪數住宅的發展，購屋負擔顯著提升，致使本區購屋者的猶豫期近三年來大幅飆升，2014 年的流通天數更趨近 110 天，賣方需等待三個多月才能將住宅出售；去化時間除居台北市之首、亦創本區新高，近十年流通天數更為台北市波動最大之行政區。.

(43) 台北市住宅市場. 圖 2-3-46 2005~2014 台北市士林區住宅成屋成交總價區間佔比變動趨勢圖資料來源：信義房屋不動產企劃研究室. 127. 資料來源：信義房屋不動產企劃研究室. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-47 2005~2014 台北市士林區住宅成屋平均價格變動趨勢圖. ■.

(44) 年. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-48 2005~2014 台北市士林區住宅成屋成交坪數佔比變動趨勢圖資料來源：信義房屋不動產企劃研究室 ■. 128. 圖 2-3-49 2005~2014 台北市士林區住宅成屋流通天數與平均成交面積變動趨勢圖資料來源：信義房屋不動產企劃研究室.

(45) 台北市住宅市場. 九、北投區北投區位居北市最北端，區內具備豐富山水遊憩資源，以觀光產業為發展重點，區內尚保有臺北市珍貴的大面積農業區及保護區，新北投與行義路二大溫泉區之溫泉資源更是區域一大特色，2014 年底結合溫泉、醫療及觀光的「台北國際醫旅」開幕，預計將為此區注入一股商機。本區受地形與交通限制，產業與居住人口分布較為散落，大致可沿著捷運路線（早年為台鐵北淡線）分為關渡、桃源稻香、政戰新北投、北投奇岩、石牌、榮總行義等六大生活圈。即將完工的士林科技園區，位於士林、北投交界處，面積總計約 194.29 公頃，是繼內科、南軟後第三個科技產業園區，預期未來可為本區創造就業機會、帶動區域發展。另外，近年北投區的住宅市場開發焦點集中在奇岩新社區區段徵收地區，台北市政府也將該區域以生態社區作為規劃重點，各大開發商已積極準備推案，目前多以中高坪數為主要產品規劃。此外，包含台北市立圖書館稻香分館、稻香公園、新興公園、北投 223 號公園等的「影視音產業園區」，預計於 2015 年底完工，將使本區域交通迴路更為完整；加上都市更新持續推動，以及奇岩重劃區將與北投站商圈形成北投發展雙核心，北投的發展指日可待。. 129. ■. ( 一 ) 代銷市場 300.3 億元為五年最高，2014 年重劃區持續推案，推案金額 235.9 億元為次高。平均單價則受重劃區發展快速推升下，2014 年達 70.6 萬元創近五年新高，近五年漲幅達 48%，在北市中排名第二，僅次於萬華區。銷售率方面，2014 年因重劃區推案坪數較大，使平均總價 4,746.5 萬元創新高，另下半年受房地合一議題影響，重劃區市場冷清，影響整體銷售表現，呈現價漲量縮的背離型態。. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 北投區近五年推案規模，2013 年因奇岩重劃區眾案齊發，推案金額達.

(46) (一)代銷市場. 年. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑 ■. 北投區近五年推案規模，2013 年因奇岩重劃區眾案齊發，推案金額達 300.3 億元為五年最高，2014 年重劃區持續推案，推案金額 235.9 億元為次高。平均單價則受重劃區發展快速推升下，2014 年達 70.6 萬元創近五年新高，近五年漲幅達 48%，在北市中排名第二，僅次於萬華區。銷售率方面，2014 年因重劃區推案坪數較大，使平均總價 4,746.5 萬創新高，另下半年受兩稅合一議題影響，重劃區市場冷清，影響整體銷售表現，呈現價漲量縮的背離型態。表 2-3-12 2005~2014 北投區預售市場推案規模概況表 2-3-12 2005~2014 北投區預售市場推案規模概況推案金額. 平均總價. (億元). (萬元). 1,123. 157.0. 1,398.0. 61.8. 25. 871. 114.2. 1,311.1. 82.0. 2007. 28. 922. 167.6. 1,817.8. 51.0. 2008. 13. 436. 66.5. 1,525.2. 29.8. 2009. 18. 543. 129.4. 2,382.1. 63.5. 2010. 13. 628. 209.3. 3,332.8. 91.7. 2011. 16. 591. 194.0. 3,282.6. 38.1. 2012. 16. 784. 169.1. 2,156.9. 70.3. 2013. 22. 702. 300.3. 4,277.8. 80.5. 2014 15 資料來源：惟馨周報資料來源：惟馨周報. 497. 235.9. 4,746.5. 43.3. 年. 推案個數. 可售戶數. 2005. 23. 2006. 130. 圖 2-3-50 2010~2014 年北投區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報. 銷售率(%).

(47) 台北市住宅市場. ( 二 ) 成屋市場北投區近年來住宅價格顯著成長，依圖 2-3-51 所示，過去五年來總價 1000-2000 萬元的產品佔比顯著拉升、而 1000 萬元以下的住宅佔比則逐步下滑。 2014 年 2000-3000 萬元的產品佔比則躍居第二名，表示本區的購屋負擔不斷加重。此現象亦反映於成交單價及總價之上，近十年來本區價格穩定成長，是台北市房價發展最平穩的地區，而 2014 年各類產品之平均單價與平均總價更創下新高，平均總價漲幅近 20%，攀升幅度相當大，僅次於萬華區。由於本區屬市郊生活型態，因此 25-35 坪及 15-25 坪的二至三房產品向來為市場主力（圖 2-3-53），2014 年 35 坪以下的產品佔比近六成，而平均成交面積維持在 30 多坪左右，產品類型的發展穩定，顯示本區購買者對於大坪數產品偏好程度相對較低。流通天數自 2009 年金融海嘯時期達 89 天外，2013 年平均 82.9 天，再度突破 80 天；2014 年在一片量縮之下，本區的去化速度卻依然加快，顯示本區受惠於諸多建設的利多，整體房市相對較為穩定樂觀。. 131. 資料來源：信義房屋不動產企劃研究室. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-51 2005~2014 台北市北投區住宅成屋成交總價區間佔比變動趨勢圖. ■.

(48) 年. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-52 2005~2014 台北市北投區住宅成屋平均價格變動趨勢圖資料來源：信義房屋不動產企劃研究室 ■. 132. 圖 2-3-53 2005~2014 台北市北投區住宅成屋成交坪數佔比變動趨勢圖資料來源：信義房屋不動產企劃研究室.

(49) 台北市住宅市場. 圖 2-3-54 2005~2014 台北市北投區住宅成屋流通天數與平均成交面積變動趨勢圖資料來源：信義房屋不動產企劃研究室. 十、內湖區. 133. ■. 內湖區依山傍湖、具優質居住環境，2009 年台北捷運文湖線通車後大幅地區、大湖地區、東湖地區、四期重劃區與五期重劃區等生活圈。區內內湖科技園區已為台北市產值最高的區域，工商活動十分發達，許多主流媒體部門設置於此，其所創造的就業機會，帶動了本區的自住需求、亦使得區域生活機能逐漸完備。另外，美國在台協會即將從大安區遷到金湖路、星雲街口，除能提升內湖住家的安全性外，更將提升生活品質，帶來居住需求；加上潤泰創新 CITYLINK 捷運內湖站也將於 2015 年開幕，將為本區添增大型商場、停車場及辦公服務多元化的選擇，帶動整區更完整的發展。此外，規劃中的民生汐止線、南北線與東湖支線皆將通過本區，預計未來此區的生活便利性與交通可及性將逐漸完善，將為住宅市場帶來支撐效益。 ( 一 ) 代銷市場內湖地區推案規模維持在 220~460 億元間，2014 年以文心日日及碧湖畔等. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 改善本區交通，住宅需求快速成長，成為開發商重點推案區域；本區包含西湖.

(50) 年. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑 ■. 134. 區域，工商活動十分發達，許多主流媒體部門設置於此，其所創造的就業機會，帶動了本區的自住需求、亦使得區域生活機能逐漸完備。另外，美國在台協會即將從大安區遷到金湖路、星雲街口，除能提升內湖住家的安全性外，更將提升生活品質，帶來居住需求；加上潤泰創新 CITYLINK 捷運內湖站也將於 2015 年開幕，將為本區添增大型商場、停車場及辦公服務多元化的選擇，帶動整區更完整的發展。此外，規劃中的民生汐止線、南北線與東湖支線皆將通過本區，預計未來此區的生活便利性與交通可及性將逐漸完善，將為住宅市場帶來支撐效益。 (一)代銷市場大型個案推出，其餘多為中小規模個案，推案金額仍維持 222.3 億元。近五年平均單價，2013 年因推案集中於重劃區內，單價偏高，2014 年則回落至 74.9 內湖地區推案規模維持在 220~460 億元間，2014 年以文心日日及碧湖畔等大型個案推出，其餘多為中小規模個案，推案金額仍維持 222.3 億元。近五年平均單價，2013 萬元，成為台北市中唯一價跌區域。近年內湖區銷售率與平均價格呈反向走勢，年因推案集中於重劃區內，單價偏高，2014 年則回落至 74.9 萬元，成為台北市中唯一除 2012 年因複層式產品使銷售率回升外，整體市場呈現價漲量縮的現象，顯價跌區域。近年內湖區銷售率與平均價格呈反向走勢，除 2012 年因複層式產品使銷售示該區域客層不願追價購置房地產，呈現保守心態。率回升外，整體市場呈現價漲量縮的現象，顯示該區域客層不願追價購置房地產，呈現保守心態。表 2-3-13 2005~2014 年內湖區預售市場推案規模概況表 2-3-13 2005~2014 年內湖區預售市場推案規模概況. 推案金額. 平均總價. (億元). (萬元). 2,332. 280.2. 1,201.5. 74.9. 44. 2,308. 463.2. 2,006.9. 77.4. 2007. 43. 1,851. 516.5. 2,790.4. 63.9. 2008. 35. 1,456. 598.3. 4,109.2. 45.7. 2009. 28. 893. 251.2. 2,813.0. 75.0. 2010. 28. 913. 436.7. 4,783.1. 72.6. 2011. 14. 328. 219.4. 6,689.0. 56.1. 2012. 16. 694. 365.5. 5,266.6. 63.5. 2013. 14. 721. 462.2. 6,410.5. 42.6. 2014 15 資料來源：惟馨周報資料來源：惟馨周報. 667. 222.3. 3,332.8. 43.3. 年. 推案個數. 可售戶數. 2005. 32. 2006. 銷售率(%).

(51) 台北市住宅市場. 圖 2-3-55 2010~2014 年內湖區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報. 135. ■. ( 二 ) 成屋市場近年來佔比已逾五成，2000 萬元以上的產品佔比近年亦逐步提高，已明顯取代 1000 萬元以下的產品。平均總價逐年上漲，2013 年首次突破 2000 萬元，2014 年小幅提升為 2,038 萬元；平均單價逼近 60 萬元，5 年內的新屋單價更於 2014 年超越 60 萬元，整體漲幅明顯。成交坪數結構近十年大致穩定，如圖 2-3-58，均以 25-35 坪產品佔比最高，顯示本區以自住型態之 2~4 房產品為交易主流；值得注意的是，2014 年佔比明顯下滑，15 坪以下套房產品交易則明顯增加，佔比首度突破一成。再參照圖 2-3-59 可見，本區的住宅平均成交面積近年來呈下降趨勢，2014 年來到 34.4 坪的次低位置，推論在價格高漲之下，較易入手的小坪數產品較受到消費者的青睞。於銷售成交速度方面，近五年平均流通天數在 60~70 天之間，2014 年流通天數則較前一年提升為 72.1 天，去化速度趨緩。. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 內湖區成屋市場交易價格概況如圖 2-3-56 所示，1000-2000 萬元主力產品.

(52) 年. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-56 2005~2014 台北市內湖區住宅成屋成交總價區間佔比變動趨勢圖資料來源：信義房屋不動產企劃研究室 ■. 136. 圖 2-3-57 2005~2014 台北市內湖區住宅成屋平均價格變動趨勢圖資料來源：信義房屋不動產企劃研究室.

(53) 台北市住宅市場. 圖 2-3-58 2005~2014 台北市內湖區住宅成屋成交坪數佔比變動趨勢圖資料來源：信義房屋不動產企劃研究室. 137. 資料來源：信義房屋不動產企劃研究室. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-59 2005~2014 台北市內湖區住宅成屋流通天數與平均成交面積變動趨勢圖. ■.

(54) 年. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 十一、南港區南港區位於台北市最東端，區內有中央研究院、南港經貿園區，於捷運延伸、南港軟體園區與南港展覽館開發建設帶動下，本區住宅開發漸受矚目。隨著產業結構之調整，公、私部門許多閒置工業區土地有變更活化再利用之計畫，包括台鐵南港調車場、台灣電力公司倉庫、台肥公司、南港輪胎…等，陸續透過都市更新等方式，引進大型商業開發，並吸引許多企業到此設置總部大樓。例如 2014 年南港軟體園區在中信金總部落成後，帶來龐大就業人潮、並伴隨許多大型商場和美食商家，讓軟體園區發展逐漸成型。此外，北部流行音樂中心、國家生技研究園區等重大建設陸續進行，南港車站複合式商場規劃、引進多家知名連鎖餐廳進駐，未來更將結合台鐵、高鐵、客運和捷運成為四鐵共構轉運站，成為交通運輸重要樞紐；加上區內公園綠地多，已使南港區逐步展開新風貌，區域不動產市場深具潛力。 ( 一 ) 代銷市場觀察南港區近五年推案規模，以 2010 年因經貿段重劃區推案集中，致推. ■. 138. 案金額 386 億元為近五年最高；2014 年有名豐時藝、東騰昆陽湖等大型個案推出，推案金額 86.5 億元。南港區平均單價 2014 年達 74.9 萬元為五年最高，惟五年漲幅僅 18%，為台北市的最後一名。近年南港區有多項重大建設及開發議題發酵，但主要發展以商業不動產為主，2014 年因前述大型個案為近百坪產品，平均總價突破 7,000 萬元，致銷售率下滑到 38.5%，呈現價漲量縮的背離現象。.

(55) (一)代銷市場觀察南港區近五年推案規模，以 2010 年因經貿段重劃區推案集中，致推案金額 386 億元為近五年最高；2014 年有名豐時藝、東騰昆陽湖等大型個案推出，推案金額 86.5 億元。南港區平均單價 2014 年達 74.9 萬元為五年最高，惟五年漲幅僅 18%，為台北市台北市住宅市場的最後一名。近年南港區有多項重大建設及開發議題發酵，但主要發展以商業不動產為主，2014 年因前述大型個案為近百坪產品，平均總價突破 7,000 萬，致銷售率下滑到 38.5%，呈現價漲量縮的背離現象。表 2-3-14 2005~2014 南港區預售市場推案規模概況表 2-3-14 2005~2014 南港區預售市場推案規模概況. 推案金額. 平均總價. (億元). (萬元). 1,066. 172.8. 1,621.0. 67.0. 15. 783. 106.1. 1,355.0. 95.0. 2007. 8. 483. 85.3. 1,766.0. 91.1. 2008. 14. 842. 208.8. 2,479.8. 63.8. 2009. 5. 269. 87.0. 3,234.2. 37.9. 2010. 16. 948. 386.0. 4,071.7. 88.2. 2011. 3. 144. 71.0. 4,930.6. 45.1. 2012. 6. 211. 74.2. 3,516.6. 58.8. 2013. 2. 35. 6.0. 1,714.3. 71.4. 2014 5 資料來源：惟馨周報資料來源：惟馨周報. 122. 86.5. 7,090.2. 38.5. 年. 推案個數. 可售戶數. 2005. 14. 2006. 銷售率(%). 139. 資料來源：惟馨周報. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-60 2010~2014 年南港區預售市場平均成交單價與銷售率. ■.

(56) 年. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. ( 二 ) 成屋市場近年南港區住宅成屋價格快速上漲，成交價格朝高價端發展 ( 見圖 2-3-61)， 1000-2000 萬元產品雖持續為本區主力，但近五年佔比逐年下滑；然 2000 萬元以上的產品則大幅提高、3000 萬元以上住宅更於 2014 年躍居本區第二主力，700 萬元以下住宅交易則已不復見，產品高價端發展態勢明顯。而平均總價逐年躍進，如圖 2-3-62 所示，繼 2013 年突破 2000 萬元後，受惠於四鐵共構、經貿園區等重大建設題材，2014 年創下 2,234 萬元新高。近十年平均總價漲幅居台北市之首 (208.4%)，平均單價亦屢創新高，五年內新屋之平均單價已突破 60 萬元。本區成交住宅坪數波動大，近三年 55 坪以上的大坪數住宅佔比顯著提升，成為本區主力產品，此與新推個案多屬大坪數規劃有關。過去平均流通天數穩定維持在 45~65 天間，2013 年卻大幅增加到 81.2 天、2014 年更大幅提高到 90.7 天，為台北市流通天數次長的行政區。雖然南港有諸多建設，但隨著房價的快速成長以及政府政策影響，已使本區住宅銷售期間大幅拉長，消費者購屋行為更加審慎。. ■. 140. 圖 2-3-61 2005~2014 台北市南港區住宅成屋成交總價區間佔比變動趨勢圖資料來源：信義房屋不動產企劃研究室.

(57) 台北市住宅市場. 圖 2-3-62 2005~2014 台北市南港區住宅成屋平均價格變動趨勢圖資料來源：信義房屋不動產企劃研究室. 141. 資料來源：信義房屋不動產企劃研究室. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-63 2005~2014 台北市南港區住宅成屋成交坪數佔比變動趨勢圖. ■.

(58) 年. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-64 2005~2014 台北市南港區住宅成屋流通天數與平均成交面積變動趨勢圖 ■. 142. 資料來源：信義房屋不動產企劃研究室. 十二、文山區文山區位處台北市南郊，向來以文教及居住機能著稱，本區地形依山傍水，綠地比例頗高；區內有台北市立動物園、貓空風景區、仙跡岩保護區等休閒遊憩資源，營造清幽靜謐的居住環境。文山區大致分為木柵及景美二大生活圈，木柵地區近年推案主要集中在政大二期重劃區內，該區綠覆蓋率高、緊鄰貓空風景區的政大商圈，生活機能集中在指南路二段、秀明路二段，更有信義快速道路連接信義區、房價相對信義區便宜，因此吸引許多信義區工作族群在此置產居住；而景美地區則沿羅斯福路周邊發展。本區道路系統較為曲折、較易塞車，但目前已可透過捷運文湖線、新店線以及信義快速道路系統聯外，交通條件改善配合優質居住環境，文山區以相對可親的房價吸引購屋者青睞，加上近來本區的都市更新案件多，顯示本區具吸引建商進駐推案的魅力。 ( 一 ) 代銷市場觀察文山區近五年推案狀況，推案金額為 120~240 億元間，2010 年推出岳.

(59) 中在政大二期重劃區內，該區綠覆蓋率高、緊鄰貓空風景區的政大商圈，生活機能集中在指南路二段、秀明路二段，更有信義快速道路連接信義區、房價相對信義區便宜，因此吸引許多信義區工作族群在此置產居住；而景美地區則沿羅斯福路周邊發展。本區道路系統較為曲折、較易塞車，但目前已可透過捷運文湖線、新店線以及信義快速道路系台北市住宅市場統聯外，交通條件改善配合優質居住環境，文山區以相對可親的房價吸引購屋者青睞，加上近來本區的都市更新案件多，顯示本區具吸引建商進駐推案的魅力。 (一)代銷市場泰峰範指標型個案達 235.5 億元為高峰，2014 年受地上權建案華固新天地推出，觀察文山區近五年推案狀況，推案金額為 120~240 億元間，2010 年推出岳泰峰範推案金額億元。平均價格方面，2014 年達 63.5 萬元創新紀錄，但受到地形160 指標型個案達160 235.5 億元為高峰，2014 年受地上權建案華固新天地推出，推案金額億元。平均價格方面，2014 年達 63.5 萬元創新紀錄，但受到地形影響腹地發展，仍是影響腹地發展，仍是台北市內最低價。銷售率方面，文山區購屋負擔較台北市台北市內最低價。銷售率方面，文山區購屋負擔較台北市其他區域輕，因此受到年輕購其他區域輕，因此受到年輕購屋族群的喜好，2014 年又因地上權案平均總價僅屋族群的喜好，2014 年又因地上權案平均總價僅 1,875.7 萬元，銷售率表現僅次於松山區。1,875.7 萬元，銷售率表現僅次於松山區。. 表 2-3-15 2005~2014 文山區預售市場推案規模概況表 2-3-15 2005~2014 文山區預售市場推案規模概況推案金額. 平均總價. (億元). (萬元). 1,311. 158.4. 1,207.9. 64.8. 23. 1,099. 119.0. 1,082.8. 74.0. 2007. 29. 1,314. 251.8. 1,916.3. 55.0. 2008. 13. 611. 120.4. 1,970.5. 61.5. 2009. 13. 738. 134.6. 1,823.8. 59.9. 2010. 19. 815. 235.5. 2,889.6. 93.1. 2011. 15. 504. 189.8. 3,765.9. 75.8. 2012. 10. 410. 117.9. 2,875.6. 44.2. 2013. 9. 412. 140.2. 3,402.9. 55.3. 2014 5 資料來源：惟馨周報資料來源：惟馨周報. 853. 160.0. 1,875.7. 82.3. 年. 推案個數. 可售戶數. 2005. 28. 2006. 銷售率(%). 143. ■. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑.

(60) 年. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-65 2010~2014 年文山區預售市場平均成交單價與銷售率資料來源：惟馨周報. ■. 144. ( 二 ) 成屋市場文山區因聯外交通方便，且多為純住宅區、單價相對低，吸引不少於信義區工作之高收入戶進駐，房價漲幅高。近十年本區單位成交價結構持續朝高價端發展，主力價位 1000-2000 萬元產品佔比逐年增高、2000 萬元以上產品佔比亦持續增加，於 2013 年已躍居為本區第二位；反觀 1000 萬元以下的產品交易量則逐年下降，2014 年佔比約僅剩 15%( 圖 2-3-66)。近五年本區平均總價與平均單價均持續上揚，2014 年平均總價達 1,729 萬元 ( 圖 2-3-67)；惟值得注意的是，本區 2014 年五年內新屋交易單價首度出現下滑情形，估計與政府打房之量縮衝擊有關。如圖 2-3-68 所示，本區成交之住宅坪數結構頗為穩定，2014 年持續以 25-35 坪三房產品居冠，但佔比於 2014 年明顯下滑；而 45-55 坪佔比大幅成長。進一步觀察圖 2-3-69，本區之平均成交面積近五年均呈成長趨勢，2014 年更首度突破 35 坪，顯示本區大坪數住宅漸受消費者青睞。去化速度方面，本區向來相對穩定，多於 40-60 天間擺盪，2013 年居台北市之冠，2014 年則首度出現 89.7 天，創下流通天數的歷史新高；顯示受到市場景氣影響，文山區住宅去化速度大幅增加一個月，消費者購屋行為明顯謹慎許多。.

(61) 台北市住宅市場. 圖 2-3-66 2005~2014 台北市文山區住宅成屋成交總價區間佔比變動趨勢圖資料來源：信義房屋不動產企劃研究室. 145. 資料來源：信義房屋不動產企劃研究室. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-67 2005~2014 台北市文山區住宅成屋平均價格變動趨勢圖. ■.

(62) 年. TAIWAN REAL ESTATE ALMANAC 二 ○ 一五年台灣地區房地產年鑑. 圖 2-3-68 2005~2014 台北市文山區住宅成屋成交坪數佔比變動趨勢圖資料來源：信義房屋不動產企劃研究室 ■. 146. 圖 2-3-69 2005~2014 台北市文山區住宅成屋流通天數與平均成交面積變動趨勢圖資料來源：信義房屋不動產企劃研究室.

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