中華大學碩士論文

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中華大學碩士論文

應用 Logit 模型從住宅權屬探討社會弱勢族群住宅選擇之研究-以台北市為例

An Application of the Logit Model－

The discussion of the phenomena of Living for disadvantaged minorities from residence attributes in Taipei.

系所別為：建築與都市計畫研究所學號姓名： M09705025 陳宥甄指導教授：胡志平副教授

中華民國九十九年七月

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摘要摘要摘要摘要

台灣Ｍ型社會的貧富差距也越來越大，在台灣人有土私有才的觀念以及國人對生活品質要求逐漸提高的情況下，國人對住宅需求不再侷限於僅供遮蔽之場所，並更加重要居住環境，在都會區內富者居住在良好的住宅品質的住宅區，而窮者僅能退而求其次居住在生活機能不足的住宅區內，這種社會現象使的台灣居住環境產生了差異性。

目前國內對於弱勢族群居住環境與分佈的相關研究較不常見，故本研究將從住宅所屬方面，以探討社會弱勢族群家戶以及一般家庭在住宅選擇上的差異。由於台北市各行政區內，以大同區、萬華區弱勢指標最為嚴重，因此，本研究依據相關文獻回顧，

整理出影響族群居住選擇之變數，利用問卷調查法蒐集台北市大同區與萬華區內現有家庭的住宅狀況資料，並以Logit模型操作及分析，結果表示台北市內不同住宅所屬的社會弱勢家戶在選擇住宅方面是有差異的，「自有社會弱勢家庭」在住宅選擇上多以選擇住宅基本設備較完善的房屋，並且多考慮經濟因素和公共設施與環境品質因素；「租用住宅家庭」在選擇住宅時的偏好性以考量住宅坪數為主，並且多考慮經濟因素和公共設施與環境品質因素。

關鍵字：社會弱勢族群、Logit模型、住宅權屬、住宅選擇

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Abstract

Taiwan's M-based society is also growing gap between rich and poor. In Taiwan, people have only the concept of private land as well as people on the quality of life require a gradual increase. It is no longer confined to the demand for residential places, and more important to the living environment. In the Metro area wealthy people living in the residential areas of high house prices and enjoy a high quality housing, but the poor people are living in the residential areas of dirty environment and insufficiency of the residential area. This social phenomenon that Taiwan's living environment has produced a difference, affect the advantages of living communities and disadvantaged groups the distribution of produce changes.

Currently living environment for the disadvantaged groups and distribution of less common. from residential areas in this study belong to socially vulnerable groups of households and average household differences in residential choice. As the administrative district of Taipei to Datong District, the Wanhua District, the most serious weak indicators, therefore, in this study based on literature review, sorting out the impact of population living in selected variable and use questionnaires to collect and Wanhua District and Datong District housing conditions within the existing family information, and to operate and the Logit model analysis, the results indicated that different residential Taipei

households belong to socially disadvantaged in the choice of residence there is a difference,

"its own socially vulnerable families" in the choice of many residential to select the better of basic equipment for residential housing, and more consideration of economic, family, and public facilities and environmental quality factors; "rental housing families" in the choice of residential preference to consider when the number of residential floor-based, and more consideration of economic, family factors, and public facilities and

environmental quality factors.

Keywords: Society of disadvantaged minorities；Logit Model；housing tenure；housing choice

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目目

目目錄錄錄錄

第一章第一章第一章

第一章緒論緒論緒論緒論………1

第一節第一節第一節第一節研究動機與目的研究動機與目的研究動機與目的研究動機與目的………1

第二節第二節第二節 第二節研究範圍與對象研究範圍與對象研究範圍與對象研究範圍與對象………2

一、研究範圍……….……2

二、研究對象……….……2

第三節第三節第三節第三節研究內容與研究內容與研究內容與研究內容與方法方法方法方法………....3

一、研究內容……….3

二、研究方法……….4

第四節第四節第四節 第四節研究流程研究流程研究流程研究流程………6

第二章第二章第二章 第二章相關理論與文獻探討相關理論與文獻探討相關理論與文獻探討相關理論與文獻探討………7

第一節第一節第一節 第一節弱勢族群的定義弱勢族群的定義弱勢族群的定義弱勢族群的定義………7

一、單親家庭……….…7

二、老年人口家庭……….……8

三、多子女家庭……….…9

第二節第二節第二節 第二節 Logit 模型理論模型理論模型理論模型理論……….……9

第三節第三節第三節 第三節相關研究相關研究相關研究相關研究………10

一、族群間居住差異之相關研究……….…10

二、住宅屬性與居住狀況關係之相關文獻……….15

三、影響住宅選擇之因素……….…………18

四、應用 Logit 模型之相關研究………..…21

第三章第三章第三章 第三章建構理論模型與資料來源建構理論模型與資料來源建構理論模型與資料來源建構理論模型與資料來源……….….24

第一節第一節第一節

第一節 Logit 理論模型架構理論模型架構理論模型架構………..…24 理論模型架構

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第二節第二節第二節

第二節資料來源與選定變數資料來源與選定變數資料來源與選定變數資料來源與選定變數………26

一、資料來源……….……26

二、選定變數……….…26

第四章第四章第四章第四章問卷設計與調查內容問卷設計與調查內容問卷設計與調查內容問卷設計與調查內容………..………27

第一節第一節第一節 第一節問卷設計問卷設計問卷設計問卷設計……….….27

一、問卷結構………...27

二、問卷之抽樣方法………...28

第二節第二節第二節第二節調查方式與樣本認定調查方式與樣本認定調查方式與樣本認定調查方式與樣本認定………..28

一、調查目的……….28

二、調查對象……….28

三、調查樣本……….28

四、調查方式……….29

第三節第三節第三節 第三節問卷分析整理問卷分析整理問卷分析整理問卷分析整理………..29

一、受訪者社經背景分佈……….29

二、住宅基本資料分佈……….31

三、自有房屋之家庭型態與社經屬性變數影響之分析……….32

四、自有房屋之家庭型態與住宅屬性變數影響之分析……….35

五、租用房屋之家庭型態與社經屬性變數影響之分析……….39

六、租用房屋之家庭型態與住宅屬性變數影響之分析……….42

第五章第五章第五章 第五章實證分析實證分析實證分析實證分析………...….47

第一節第一節第一節 第一節模型建立模型建立模型建立模型建立………..47

第二節第二節第二節第二節模型選用模型選用模型選用模型選用變數說明變數說明變數說明變數說明………..48

第三節第三節第三節 第三節結果分析結果分析結果分析結果分析……….….49

一、模型的適合度分析……….49

(6)

二、模型變數之顯著性分析……….50

三、模型變數之Exp(B)分析(邊際效應分析)………...54

四、模型變數之係數分析………...63

五、結論……….64

第六章第六章第六章 第六章結論與建議結論與建議結論與建議結論與建議………66

第一節第一節第一節第一節結論結論結論結論………..…….66

一、多子女家庭……….……….66

二二二二、、、、含老年人口家庭……….66

三、單親家庭……….……….67

第二節第二節第二節第二節建議建議建議建議………..…….67

參考文獻參考文獻參考文獻 參考文獻………..……….69

附錄附錄附錄附錄附錄 1 台北市家戶住宅狀況調查表………..………...73

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圖 1 研究範圍圖……….……03

圖 2 研究流程圖……….……06

圖 3 自有住宅的社會弱勢家戶之多項式 Logit 模型結構………..…25

圖 4 租用住宅的社會弱勢之多項式 Logit 模型結構圖………..…26

表 2-1 族群間居住差異之相關文獻彙整表……….……13

表 2-2 影響住戶居住選擇因素之相關文獻彙整表……….…17

表 2-3 影響住宅選擇之因素相關文獻彙整表……….……19

表 2-4 應用 Logit 模型之相關研究彙整表………..……22

表 3-1 變數說明表……….…27

表 4-1 問卷回收統計表……….…29

表 4-2 樣本社經資料分佈情形表……….…30

表 4-3 樣本住宅屬性資料分佈情形表……….…31

表 4-4 自有房屋之家庭型態與家計負責人性別之比較分析表……….…32

表 4-5 自有房屋之家庭型態與婚姻狀況之比較分析表……….…33

表 4-6 自有房屋之家庭型態與年齡之比較分析表……….…33

表 4-7 自有房屋之家庭型態與職業之比較分析表……….…34

表 4-8 自有房屋之家庭型態與教育程度之比較分析表………...34

表 4-9 自有房屋之家庭型態與所得之比較分析表………..…...…35

表 4-10 自有房屋之家庭型態與樓地板面積之比較分析表……….…35

表 4-11 自有房屋之家庭型態與住宅設備之比較分析表…..………..….36

表 4-12 自有房屋之家庭型態與住宅用途之比較分析表………..……...36

表 4-13 自有房屋之家庭型態與樓地板面積之比較分析表..…………..…….…37

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表 4-14 自有房屋之家庭型態與自有交通工具之比較分析表…………..……...38

表 4-15 自有房屋之家庭型態與居住考量因素之比較分析表…………..……...38

表 4-16 租用房屋之家庭型態與家計負責人性別之比較分析表………..……...39

表 4-17 租用房屋之家庭型態與婚姻狀況之比較分析表…………..…..…….…40

表 4-18 租用房屋之家庭型態與年齡之比較分析表…………..…..……….……40

表 4-19 租用房屋之家庭型態與職業之比較分析表………..………...…41

表 4-20 租用房屋之家庭型態與教育之比較分析表………..………...…41

表 4-21 租用房屋之家庭型態與所得之比較分析表…………..…..………….…42

表 4-22 租用房屋之家庭型態與樓地板面積之比較分析表…..…..………….…42

表 4-23 租用房屋之家庭型態與住宅設備之比較分析表…..…..……….…43

表 4-24 租用房屋之家庭型態與住宅用途之比較分析表…..…..………….……43

表 4-25 租用房屋之家庭型態與樓地板面積之比較分析表..…..……….………44

表 4-26 租用房屋之家庭型態與自有交通工具之比較分析表……….44

表 4-27 租用房屋之家庭型態與居住考量因素之比較分析表……….45

表 5-1 模型選用變數表………..………48

表 5-2 自有住宅家庭模式適合度表………..49

表 5-3 租用住宅家庭模式適合度表………..50

表 5-4 自有住宅之多子女家庭多項式 Logit 結果表……….…..50

表 5-5 自有住宅之含老年人家庭多項式 Logit 結果表………...51

表 5-6 自有住宅之單親家庭多項式 Logit 結果表……….…………..51

表 5-7 租用房屋之多子女家庭多項式 Logit 結果表………...52

表 5-8 租用房屋之含老年人家庭多項式 Logit 結果表………...53

表 5-9 租用房屋之單親家庭多項式 Logit 結果表……….….……...…..54

表 5-10 選擇顯著影響變數比較表………..…65

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第一章第一章

第一章第一章緒論緒論緒論緒論

第一節第一節

第一節第一節研究動機與目研究動機與目研究動機與目研究動機與目的的的的

近年來國民所得有緩慢減少的趨勢，使的國內低收入戶家庭逐年增加，

而低收入戶大多來自中下層的社會，一但家庭失去的穩定的薪資，斷絕了生活的來源金，使的台灣家庭所得逐漸兩極化，而台灣Ｍ型社會的貧富差距也越來越大，在台灣人有土私有才的觀念以及國人對生活品質要求逐漸提高的情況下，國人對住宅需求不再侷限於僅供遮蔽之場所，並更加重視居住環境，

在都會區內富者居住在高房價的住宅區，享受良好的住宅品質，而窮者僅能退而求其次居住在環境差、生活機能不足的住宅區內，這種社會現象使的台灣居住環境產生了差異性。

弱勢族群（minority group），又可稱為弱勢團體，相對於優勢族群

（majority group），或稱為強勢團體而言，在社會、政治、經濟地位上較居劣勢或受到壓榨的團體（蔡文輝等，1999）。一般弱勢族群是難以憑借自身力量維持一般社會生活標準的生活有困難者群體（鄭杭生1996）。現今弱勢族群意指的範圍極廣，本研究依據內政部制定之住宅法草案將社會弱勢族群定義為由於某些原因導致缺乏經濟、政治和社會機會而在社會上處在不利地位的人群，其中以單親家庭為主，且近年來人口老化與少子化之問題使住宅法草案將六十五歲以上之老人、生育子女三人以上之家庭，明訂為社會弱勢族群。因此，在當前社會中，單親家庭、六十五歲以上之老人家庭與生育子女三人以上之家庭一向被視為是主要社會弱勢群體，依據政府相關統計結果表示， 97年台北市單親、老人、子女三人以上之家庭戶數為33萬戶，約佔台北市失業人口的50%。

內政部自八十八年起研擬住宅法草案條文，其用意在於解決台灣弱勢族群居住的問題，幫助那些無法自立改善生活環境者，提昇居住水準、改善其不良之生活環境品質，並解決都會區房價高漲所帶來複雜且嚴重的社會居住問題，雖然目前住宅法僅是草案，尚未立法通過，但未來將能增進弱勢族群，

擁有適居且尊嚴的居住環境。

國內對於弱勢族群居住環境與分佈的相關研究並不常見，故本研究將從

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住宅所屬方面，以探討社會弱勢族群家戶的居住選擇，依據97年台北市重要指標報告顯示，內湖區為台北市生活水準最高的行政區，但大同區與萬華區卻是台北市生活水準最低之行政區，且依據伊甸基金會於97年針對台北市的 12個行政區進行調查，結果發現在台北市各行政區內，以萬華區、大同區弱勢指標最為嚴重，因此，本研究將以台北市大同區與萬華區最為研究對象，

探討以自有房屋與租用房屋的社會弱勢族群家戶在居住上的選擇行為。

綜合上述，本研究之目的歸納如下：

一、探討社會弱勢族群家戶的住宅選擇行為

二、從住宅權屬方面探討社會弱勢族群－單親家庭、六十五歲以上之老人家庭與生育子女三人以上之家庭的在居住選擇差異性。

第二節第二節

第二節第二節研究範圍與對象研究範圍與對象研究範圍與對象研究範圍與對象

一、研究範圍

本研究之研究範圍界定依據97年台北市重要指標報告、伊甸基金會之研究報告顯示台北市以萬華區、大同區弱勢指標最為嚴重，因此，本研究將以台北市大同區與萬華區為主要研究範圍。

二、研究對象

研究對象以現有居住於早期政府建設之國宅內具有中華民國國籍之個人及其所組成之家庭（指營共同經濟生活者所組成之家庭）作為研究對象，並以家計負責人之婚姻狀況、年齡、家庭人口組成將所有家戶區分為單親家庭、

六十五歲以上之老人家庭與生育子女三人以上之家庭三種社會弱勢的家庭。

而因為這三種型態之家庭不單完全都屬於社會弱勢，因此，本研究依據台北市98年最低生活費標準為每人14,558元之規定，將三種型態之家庭，以家庭總收入平均分配全家人口，而若該家庭每人每月在最低生活費標準14,558以下，則該家庭將歸列於社會弱勢家庭，反之，則歸列於正常家庭。

而問卷發放地點以區域環境、生活機能與建築概況等因素作為考量，在大同區與萬華區分別選大同區的大龍國宅、中興新村與萬華區的國輝國宅作為問卷發放的地點，其國宅周邊地區環境描述如下：

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(一)大龍國宅

1.區域環境

大龍國宅接近重慶北路交流道附近，鄰近之其他國宅尚有中興新村，另鄰近有一小公園哈密公園及大同區老師區民活動中心，提供住戶休閒娛樂，

在區位上相隔重慶北路與啟聰學校及市立圖書館大同分館相望。

2.建築概況

大龍國宅於民國74年完工進住，此建物為地上12層，共11棟，總計約有 103戶家庭在此入住。

(二)中興新村

1.區域環境

中興新村原是軍方眷舍，和市政府合建後，一部人份為軍方配售戶、一部份為國宅一般配售戶、另一部份為原住戶和地主保留戶，自然形成特殊的人文氣氛。在區域環境上接近重慶北路交流道附近，並鄰近大龍國宅。

2.建築概況

中興新村於民國85年完工進住，此建物為兩棟地上11層樓建物、三棟地上12層樓建物及一棟地上13層建物，共6棟，總計約有260戶家庭在此入住。

(三)國輝國宅

1.區域環境

國輝國宅位於萬華區內，原為南機場十號基地，臨近青年公園，社區係開放空間之設計型態，具有鄉村化的幽靜與公園化的綠美化。

2.建築概況

大龍國宅於民國79年完工進住，此建物為地上10層，共11棟，總計約有 440戶家庭在此入住。

由於萬華區國輝國宅家庭戶數較多，因此本研究在大同區選定兩處國

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宅，使得兩個行政區的問卷發放數量能一致。

圖 1 研究範圍圖資料來源：本研究整理

第三節第三節第三節

第三節研究內容與方法研究內容與方法研究內容與方法研究內容與方法

一、研究內容

基於上述研究動機與目的，其研究內容為探討社會弱勢族群家戶的居住選擇，透過文獻回顧與資料收集，選取影響變數並以Ｌogit模型進行實證分析，進而瞭解探討台北市大同區與萬華區社會弱勢族群家戶分別在購買房屋或租用房屋上的居住選擇的差異性，本研究內容分為以下部分：

（一）緒論

說明本研究之動機與目的、研究範圍、研究內容與方法，以及研究流程。

（二）文獻回顧

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透過文獻回顧瞭解相關理論、居住分佈差異的相關研究過程，從中探索值得進一步研究的課題，以做為實證分析的變數選取參考。

（三）理論模型與資料收集

本研究應用Ｌogit模型做為探討社會弱勢族群家戶在居住選擇行為的研究方法，而實證資料來源將利用問卷調查方式進行大同區的大龍國宅、中興新村與萬華區的國輝國宅的住戶作為實證研究對象，設計問卷，收集相關住宅屬性資料，獲取能滿足模式所需之資料，以利後續之研究分析。

（四）實證分析

本研究應用Ｌogit模型，應用相關影響變數進行實證分析。

（五）結論與建議

就操作模型所得之實證結果及應用情形，提出結論與建議，以供後續相關研究參考。

二、研究方法

（一）文獻回顧

回顧相關理論、居住分佈差異的相關文獻及實證之研究，藉以瞭解影響弱勢族群住戶居住現況的重要因素，以及在應用Ｌogit模型探討各住宅屬性變數對弱勢族群居住現況之因素。

（二）資料統計分析

利用問卷調查法蒐集台北市大同區的大龍國宅、中興新村與萬華區的國輝國宅的相關住宅屬性、社會經濟變數資料，問卷中設計出相關住宅基本資料和家計負責人基本資料，如年齡、性別、教育程度、子女數、住宅狀況等，

作為瞭解社會弱勢族群家戶在居住上的選擇行為之依據。

問卷抽樣方式，本研究研究基於抽樣成本與回收效率等因素考量，採用便利抽樣法，作為瞭解社會弱勢族群家戶以購買房屋或租用房屋在居住選擇

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行為的差異性之依據。

（三）模型建立

利用Ｌogit 模型，套用抽樣資料進行實證分析及相關影響變數的參數估計、檢定，同時探討可能影響族群間居住差異的變數。

Logit 模型為計量經濟上的常用方式，常見於運輸規劃上建立旅行的運具選擇模式的應用，而後有學者逐漸應用於都市計畫及住宅等領域，故本研究將採用Logit模型進行實證分析。

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第四節第四節

第四節第四節研究流程研究流程研究流程研究流程

圖 1 研究流程圖資料來源：本研究整理

實證資料統計分析

建立Logit 模型

實證分析

結論與建議研究動機與目的

研究範圍與對象

Logit 模型理論居住選擇相關文獻文獻回顧

問卷調查

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第二章第二章

第二章第二章相關理論與文獻探討相關理論與文獻探討相關理論與文獻探討相關理論與文獻探討

第一節第一節

第一節第一節弱勢族群的定義弱勢族群的定義弱勢族群的定義弱勢族群的定義

弱勢族群（minority group），又可稱為弱勢團體，相對於優勢族群（majority group），或稱為強勢團體而言，在社會、政治、經濟地位上較居劣勢或受到壓榨的團體（蔡文輝等，1999）。相較於優勢族群而言，弱勢族群指的是社會中某些成員，對自己的生活較缺乏控制力和主宰力；這群成員處於其他團體所支配的社會，其所接受的教育、追求成功、財富與個人幸福的機會，遠比其他團體有限（黃葳威，1999）。但「弱勢」並非指數量上的少數，而是比起其他社群而言擁有較少控制或主宰社會的權力，其接受教育、追求成功、

財富、與個人幸福的機會，較主流（或強勢）社群有限（Schaefer，1984）。

弱勢族群與優勢族群在社會、政治、經濟或文化地位上的力量往往是優勢族群較為強勢，現今弱勢族群意指的範圍極廣，依據整體住宅政策明定之經濟或社會弱勢者，經濟弱勢者包含低所得家庭、單親；社會弱勢者則包含身心障礙者、獨居或與配偶同住之老人、受家庭暴力侵害者及其子女、愛滋病患者、原住民、遊民、災民等…。

在當前社會中，單親家庭、六十五歲以上之老人家庭與生育子女三人以上之家庭一向被視為是主要的社會弱勢群體，故本研究將以單親家庭、六十五歲以上之老人家庭與生育子女三人以上之家庭庭做為主要研究對象。

一、單親家庭

國內對於單親家庭最常引用的定義就是其在「家庭結構與社會變遷-中美單親家庭之比較」一文中的定義「由單一父或母和其未婚子女所組成的家庭」，這個定義除了限定單親家庭是單純父或母為主的居住安排，另一個限定是子女必須是未婚的。（薛承泰，1996）認為單親家庭應指「目前非在婚(包括離婚、分居、喪偶、或未婚)的父或母和十八歲以下未婚子女同住」的住戶。

行政院主計處在89 年「臺閩地區戶口及住宅普查」報告中，就以邀集專家學者所提出共識之「由父親或母親與未婚子女所組成之家庭」來定義單親家庭，在本報告中亦以未考量年齡之「由婚姻狀況為未婚、離婚或分居、喪

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偶之單親家長與未婚子女所組成之不完全家庭」來做為單親家庭之定義，希望更能反應出在社會上無法提供完整家庭之單親家庭概況。

當正常家庭因為婚姻解組並自組單親家庭時,大多數的單親家庭其經濟狀況會較原來的家庭出現削弱的現象，而單親家庭的戶長落入貧窮的風險也較正常家庭型態高，成為政府近年來社會救助的主要對象之一。根據行政院主計處「我國婦女社會生活趨勢分析」指出由於社會日趨開放與經濟自主能力提高，國人離婚率逐漸上升，造成單親家庭數目增加。依據戶口及住宅普查初步統計結果，台閩地區單親家庭有70萬戶，占全台總戶數約9％。其中單親家庭形成原因，因喪偶所致者占51.9％；未婚或離婚所致者占48.1％，而單親家庭中因未婚或離婚之兩性單親家長，其有未成年子女者，均達六成。

二、老年人口

人口老化是一個全球性的議題，也是人類在二十一世紀的重大挑戰之一。相對於歐美國家在過去百年來歷經了漫長的人口轉型過程，陸續發展出各式各樣照顧老人的福利與制度，人口老化對我國而言，卻是一個相對發展非常快速的趨勢(詹啟賢，1999)。

國際上，一般以60歲或65歲為老年人的年齡起點。根據內政部社會司「老人福利法」第二條規定凡年齡在65歲以上的人口均稱做老年人口。在我國傳統社會上，擁有根深蒂固的家族傳承觀念，父母年老之後與子女同住，由子女負擔照顧家庭的責任，為國內傳統的生活模式，而老人獨居則為非必要的最後選擇。只是，隨著社會變遷、家戶組成的改變以及經濟、教育水準的提升等複雜因素的交互影響下，老人獨居，已經成為高齡化社會不可避免的趨勢之一，依據住宅法草案，因考量整體住宅政策中之「獨居」或「與配偶同住」於實務上難以認定及執行，同時宜鼓勵老有所養，只要提出申請者，家中有六十五歲以上之老人，均可成為社會弱勢家庭。

根據內政部的人口統計資料指出，台閩地區在82年底的65歲以上老年人口已達150 萬人，老年人占總人口比率7.10％。已超出聯合國世界衛生組織

（WHO）所訂定「高齡化社會」之標準為7％，正式入世界衛生組織所界定的「高齡化社會」，現至2008 年底，我國老年人口人數超過237 萬人，據行

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政院經濟建設委員會推計，到民國120年時，將增加到百分之二十，亦即每五人中就有一位是年老長者，高齡化特徵明顯。

三、多子女家庭

根據世界衛生組織的認定，一個國家的育齡婦女總生育，應該維持在2.1 以上的人口置換水準（又稱人口維持水準），才能維持人口自然的替代。當新生兒出生人數不足時，將間接導致人口呈現負成長，即所謂的少子化現象。

近年來台灣地區的生育率下降速度卻急速超過其他國家，根據內政部的統計資料顯示，從2007年平均生育率1.1 人，至2009年下降到1.07 人。

由於台灣目前總人口成長已經降到4％以下，一旦幼年人口步入生育期後，人口成長將呈現逆轉，呈現不增反減趨勢，這意味著台灣的人口結構正朝向「少子高齡化社會」，因此，為解決少子化之問題，配合內政部推行之鼓勵生育政策，住宅法草案明訂「生育子女三人以上者」之家庭，可訂定為社會弱勢者。

而因為這三種社會弱勢家庭不單完全都屬於弱勢，因此，本研究對於單親家庭、含老年人口之家庭、多子女家庭是否為社會需救助的弱勢家庭，將依據台北市98年最低生活費標準為每人14,558元之規定，以家庭總收入平均分配全家人口，而若該家庭每人每月生活費超過最低生活費標準，則該家庭將不歸列於社會弱勢家庭。

第二節第二節第二節

第二節 Logit 模型基礎理論模型基礎理論模型基礎理論模型基礎理論

馬克菲登基Mcfadden (1981)基於經濟學之消費者理論與心理學之選擇行為，利用效用極大化方法導出Logit模型，是以消費者或決策者選擇行為之機率效用函數為基礎且假設消費者或決策者選擇方案時，乃以滿足其個人效用最大為原則推導。而效用為替選方案屬性及個人社經特性之函數，如下式所示(劉惠雯，1985)：

U－U（X , S）

X：替選案之屬性向量

S：個人之社會經濟特性向量

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當個人面對J 個替選方案時，如果選擇方案i，即表示第i 方案對其有最大效用，即U－U（Xi , S）＞U－U（Xj , S），其中i≠j，j＝1,2,… J。因方案屬性變數X 和社會經濟變數S，無法完整說明決策者之所有考量因素，故效用函數U－U（X , S），包含隨機因素，且具有不確定性。

Quigley(1976)提出以離散數學方式應用於住宅市場，該研究以住宅為一種連續性的決策結果進行分析，在住宅區位、住宅類型和使用者間做連結性的探討。研究結果表示，每一個住宅基於住宅屬性的關係，是屬於離散型變數。藉由這些特質，建議利用Mcfadden 發展出來的離散選擇模式。由上述結果表示，住宅屬性是屬於離散型變數，因此本研究以住宅屬性變數使用離散選擇的模型(羅吉特模式)來分析弱勢族群居住現象是合理的。

第三第三

第三第三節節節節相關相關相關相關研究研究研究研究

一、族群間居住差異之相關研究

本節主要回顧國內對族群居住差異的相關研究，以及族群間人口分佈差異之研究。國內學者許癸鎣（1993）研究台灣的族群居住隔離，以1956至1990 年間四次戶口普查報告資料，分析台灣四個族群，包括外省人、閩南人、客家人及原住民）的居住分佈現況，並探討居住隔離因素，研究者建立七項自變數：行業差異、職業差異、從業身分差異、住宅所有權來源差異、教育差異、族群人口比例差異、地區差異，並利用複迴歸模型實證，結果顯示影響台灣地區族群居住差異的因素為族群人口比例差異和地區差異，與國外不同之處在於教育差異的關係較不影響族群居住的差異。

而國外研究大多集中於瞭解族群的居住環境程度將對各族群之間關係產生何種變化，其中以研究族群間居住環境與分佈來探討是否有同化和隔離現象。Sule Ozuekren and Ronald van Kempen(2003)探討歐洲地區少數族群的居住歷程與隔離問題，在歐洲各國家，少數族群的家庭，通常居住在品質低或年久失修的房屋內，但比起美國其隔離程度較低，而少數族群在勞動市場和住宅市場上均處於不利的狀態，研究指出就算少數族群在地區生活時間長久，也無法改變隔離的影響。由於少數族群通常居住在低價格、低品質的房屋，且少數族群的家庭共同特徵為個人的生活空間面積較小，在瑞典有40%

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的土耳其家庭住在過度擁擠的房屋內，因此，歐洲各國家也開始注重不同城市間低收入家庭的住宅機會，作為改善隔離問題的首要對策。

Douglas J. Krupka（2006）探討種族、經濟隔離與城市規模的相關性，假設大都市對於種族隔離觀念較為薄弱，以美國2000年人口普查數據計算隔離指標，在四個層次的空間聚集包括郡、郵遞區號、人口普查資料和住宅集群，

計算種族隔離和經濟隔離的指數，研究結果發現，職業和收入將影響各族群居住分佈，當一城市的經濟多樣性越高，對於種族隔離的觀念就越深，一個小城市較少實施種族隔離，因為小城市擁有的土地面積不多，必須與其他地區共用單位土地面積，如果實施隔離政策，將會減少白人的居住空間，而大城市本身可以擁有好幾個單位土地面積，實施隔離政策，並不會減少白人原有的居住空間，因此，較大的城市已有較高的隔離指標。

Michael Gentile and Tiit Tammaru(2005) 探討前蘇聯社會主義國家實施住宅分配系統計畫下，各城市中分派的群體人口在居住方面是否有種族隔離現象，並了解住宅隔離的原因，主要以烏斯特卡緬、卡扎克斯坦這兩個中型工業城市為研究對象，利用logit模型計算，該城市內不同種族的人口，在住宅類型、居住空間面積、設備上的區別，研究結果發現，在住宅分配系統計畫下，有利於俄羅斯人和移民人口，因俄羅斯人和移民人口擁有高等教育及高收入，因此在居住空間、設備上較為完善，享受高品質住宅環境，普遍哈薩克人因教育程度低，在有限的工作能力下領取微薄的收入，因此居住地區的住宅環境條件差，在居住空間、設備上，不如俄羅斯和其他族裔，但在1970 年代到1980年代，由於蘇聯解體，哈薩克人在勞動力市場和社會中，因就業機會的增加，使地位逐漸提昇，因此，在住宅市場上哈薩克人期望居住品質能與俄羅斯人相等。

John R. Logan(2004) 探討從1980到2000年美國中心都市內少數種族的居住分佈現象，假設在許多大都市內，種族人口的多寡，將影響各族群之間的關係變化，其研究對象為白人對黑人、西班牙人、亞洲人的居住隔離現象，

此研究以線性迴歸分析少數族群居住空間分佈與面積，證明白人對其他種族載居住隔離程度的變化，研究結果發現，在1980年白人拒絕與黑人同住一社區的比例最高，為了抵制與黑人同住，白人群聚居住在高房價住宅社區，但

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至1990年開始，高收入及高學歷的黑人人口逐漸增加，再加上西班牙人和亞洲人人口的快速成長，使的部分白人開始接受高社會地位的黑人同住一住宅社區，但拒絕西班牙人和亞洲人同住一社區的比例有緩慢成長的趨勢，而不同地區其種族隔離變化也大不相同，研究結果顯示美國北部市區和郊區對於黑人、西班牙人的居住隔離比例較高，亞洲人為最低，而美國西部市區和郊區，則增加西班牙人、亞洲人的居住隔離比例，但黑人卻保持一定的隔離程度，因此，研究者認為，收入、社會地位及外來族群人口的比例為影響白人居住分佈的主要因素。

黃錦山（2004）探討美國城市種族居住分佈差異與黑人貧困化之間的關係，對於美國黑人聚集居住環境的產生和發展，因深厚的種族隔離觀念使美國大多数黑人處於從屬地位，位於主流社會的邊缘，黑人貧困仍持久化，進而加速了黑人經濟地位的下降，使許多美國黑人陷入貧困的居住環境不能自拔。而研究結果發現造成美國族群間居住分佈差異的主要因素為經濟因素、

文化差異、制度化的歧視體系這三項，研究者認為由於少數民族缺乏必要的资本，所以無法在白人社區里購買住宅，也没有財力维持在白人社區裡的住宅，因此黑人及其他少數民族與白人之間居住分佈的差異是因位兩者財富和收人上的差異。

而因為各族群的生活方式和文化背景截然不同，所以間接的影響族群間居住分佈的差異，另外美國許多從事房地產相關工作者都有著深厚的種族隔離觀念，這將影響著族群間的居住分佈，如銀行和保險公司的劃紅線做法，

聯邦政府的歧視性住房政策等…。

改善居住生活空間是每一個家庭孜孜以求的目標，但由於長期以來白人對黑人根深蒂固的種族偏見，導致黑人在美國社會和地理上存在著一定的障礙，儘管聯邦政府制定了一系列針對低收人黑人狀況的政策，雖通過了許多民權立法，但這些政策法令仍為治標之術，並不能改善美國黑人的居住環境狀況和社會階级狀況，因此只要這種種族隔離觀念仍然存在，美國黑人的貧困就會繼續下去，其受損害的並只是黑人，美國的國家利益在此過程中也會受到嚴重的損害和破壞。

黃怡（2004）首先將說明城市居住隔離的概念及内涵，對國外居住隔離

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研究的發展過程進行了系统整理，分析了一些具有代表性的國家居住隔離狀況及研究重點，並著重剖析了經濟轉型時期中國的居住隔離研究的背景、現況。美國和加拿大，由於經歷了連續的種族移民潮，在美國居住隔離現象多半是由種族局文化差異所引起的，因此美國於1960年代修正肯定法案的實施，解除居住隔離措施，嚴格的解散種族聚居地，這使的少數族群團體的經濟地位上升並與白人社區的經濟融合，而歐洲主要是受到福利制度影響而產生居住隔離，研究指出造成歐洲居住隔離的現象，主要是因為社會階層差異、

收入、種族及文化差異所引起的，為改善這些差異，歐洲實施了多項福利制度，但這也導致了經濟與居住隔離的產生。

在中國城市的貧富差距懸殊下，城市中反映在固定資產多寡及消費水平差異上，一方面，富裕階層的高檔住宅不斷更新，另一方面貧困及低收入人口正面臨著居住條件惡劣、買不起房屋、租不到房屋的困難，因此，社會階級與收入為影響中國居住隔離的主要因素。

由上述相關文獻回顧過去研究者探討影響族群間居住現況差異的因素，

雖然許多專家學者從不同角度去探討其居住現況差異因素，但隨著研究目的之差異，其探究之變數亦有所不同。因此，本研究先針對相關研究報告做整理回顧，以便日後選擇變數之選取。

表 2-1 族群間居住差異之相關文獻彙整表

研究者研究主題變數方法結論許癸鎣（1993）研究台灣的

族群居住隔離。

行業差異、職業差異、從業身分差異、住宅所有權來源差異、

教育差異、族群人口比例

複迴歸模型

影響台灣地區族群居住差異的因素為族群人口比例差異和地區差異。

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異、地區差異。

Sule Ozuekren and Ronald van Kempen(2003)

探討歐洲地區少數族群的居住歷程與隔離問題。

- - 少數族群在勞動市場和住宅市場上均處於不利的狀態，就算生活時間長久，

也無法改變隔離的影響。

歐洲各國家也開始注重不同城市間低收入家庭的住宅機會。

Douglas

J.Krupka（2006）

探討種族、經濟隔離與城市規模的相關性。

郡，郵遞區號，人口普查資料和住宅集群。

利用歧異指數衡量種族隔離和經濟隔離的指數。

職業和收入將影響各族群居住分佈。

John R. Logan (2004)

探討從 1980 到 2000 年美國中心都市內少數種族的居住分佈現象。

居住空間分佈與面積。

線性迴歸

研究結果顯示美國北部市區和郊區對於黑人、西班牙人的居住隔離比例較高，亞洲人為最低，而美國西部市區和郊區，則增加西班牙人、亞洲人的居住隔離比例，因此，收入、

社會地位及外來族群人口的比例為影響白人居住分佈的主要因素。

Michael Gentile and Tiit

Tammaru(2005)

探討前蘇聯社會主義國

住宅類型、居住

Logit模型

俄羅斯人和移民人口擁有高等教育及高收入，因此

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家實施住宅分配系統計畫下，各城市中分派的群體人口在居住方面是否有種族隔離現象。

空間面積、住宅設備。

在居住空間、設備上較為完善，享受高品質住宅環境，普遍哈薩克人因教育程度低，在有限的工作能力下領取微薄的收入，因此居住地區的住宅環境條件差，在居住空間、設備上，不如俄羅斯和其他族裔。

黃錦山（2004）探討美國城市種族居住分佈差異與黑人貧困化之間的關係。

－－造成美國族群間居住分佈差異的主要因素為經濟因素、文化差異、制度化的歧視體系。

黃怡（2004）探討城市居住隔離及其研究過程。

－－研究指出造成歐洲居住隔離的現象，主要是因為社會階層差異、收入、種族及文化差異所引起的，而社會階級與收入為影響中國居住隔離的主要因素。

資料來源：本研究整理

二、住宅屬性與居住狀況關係之相關文獻

關於影響住宅屬性與居住狀況的相關研究，基於不同研究目的，從不同角度去探討，利用不同分析方法，探究影響住戶對住宅屬性因素做相關性交互關係。國外學者Lancaster（1966）；Megbolugbe (1989)便把住宅屬性定義為包括結構、區位及鄰里關係之類別。Rosen（1974）提出住宅是由許多不同的屬性所組合而成的一種複合性商品的概念，住宅屬性包括住宅本身的地

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坪、建坪、房間數、屋齡、臨接馬路寬度、建築型態等因素，當一家庭在選擇房屋時，除了選擇居住的地區外，尚包括居住坪數、房間數、衛浴間數、

建築材質、有無車位、到最近學校及上班地點之可及性、社區公共設施及鄰里關係等考量之因素。

劉怡吟（1996）利用1980 年及1990 年台閩地區戶口及住宅普查資料，

探討台北市住戶住宅選擇變遷之研究，其研究採分區討論方式，分別將1980 年及1990 年原有行政區重新劃分為舊市區、新市區與新興區三區予以分析比較。其研究結果發現在住宅區位選擇方面，極可能因居住舊市區之生活品質，

相較於新市區、新興區而言是屬於品質低落的，同時，因房價高低因素之考量，且隨各地區發展情況不同，房價水準高低順序以新市區為最高其次是舊市區，再其次為新興區，因此不論何種類型住戶，選擇舊市區的比例是下降的，而有逐漸遷入新興區的傾向。

陳淑美及張金鶚（2000）將家戶生命週期、住宅需求、住宅區位選擇及居住遷移等概念結合起來，並特別比較處於不同生命週期階段家戶之住宅需求差異，以及其相對應的住宅調整行為。在其概念性架構中，說明了當家戶面對所處的家庭生命週期差異而無法滿足其住宅需求時，會形成遷移新區位

（新住宅）、繼續居住原區位或增建原住宅等住宅需求調整方案。該研究以 1990 年住宅及戶口普查資料中之台北市及台南市之擁屋家戶為研究對象，將家戶之遷移、增建與不調整等三個決策，視為調整成本由高至低的排序性不連續選擇，以二項式Logit模型分別進行兩兩估計，解釋變數包括戶長屬性、

家戶屬性、住宅屬性及區位屬性四大類。

陳淑美、張金鶚及陳建良（2003）更進一步探討家戶遷移與居住品質變化的關係。該研究的論點大致認為，家戶在遷移時會同時面臨住宅權屬、區位與面積的選擇，並會在這三個住宅項目的選擇中做取捨，以決定遷移後之住宅單元。在實證上，該研究即以住宅權屬、區位與面積等三個指標，利用 1990 年戶口及住宅普查中台北縣、市的資料，定義出「向上遷移」、「向下遷移」及「一般遷移」等三個遷移的替選方案，並以多項Logit模型估計影響遷移者選擇前述三個方案的相關因素，其考量的變數包括家戶生命週期、家戶屬性及住宅屬性等三類。

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鍾陳佳(2002) 以特徵價格理論探討台中市12樓以上之集合住宅法拍屋屬性與其拍定價格之關係，並以特徵價格法檢測出各種屬性之價格，研究結果表示，台中市房價低的地區，其住宅法拍屋的拍定價格和一般中古屋的成交價格差距較小，而在實證住宅屬性與住宅價格的影響時得知，一般住宅屬性在法拍屋時，其影響價格的程度明顯的減低了。

由上述相關文獻回顧過去研究者探討住戶居住變遷之因素，雖然許多專家學者從不同角度去探討其變遷因素，但隨著研究目的之差異，其探究之變數亦有所不同。本研究先針對相關研究報告做整理回顧，以便日後選擇變數之選取。

表2-2 住宅屬性與居住狀況關係之相關文獻彙整表

研究者研究主題變數方法結論劉怡吟

（1996）

台北市住戶住宅選擇變遷之研究。

住戶、住宅屬性、權屬。

複迴歸分析法

結果發現在住宅區位選擇方面，舊市區之生活品質，

相較於新市區、新興區而言是屬於品質低落，不論何種類型住戶，因此選擇舊市區的比例是下降的，而有逐漸遷入新興區的傾向。

陳淑美及張金鶚

（2000）

探討不同生命週期階段家戶之住宅需求差異。

戶長屬性、家戶屬性、住宅屬性、區位屬性。

二項式 Logit 模型

年長的生命週期家戶所得較高，較有能力購買大面積的住宅，但是增建面積和換住面積則以有小孩的家戶最多，其次單身、老年家戶明顯偏好高價的區位，年輕夫妻、年輕家庭較易選擇低價區位。

陳淑美、

張金鶚及陳建良

探討家戶遷移與居住品質變化的關係。

家戶生命週期、家戶屬性及住宅屬性。

多項 Logit 模型

家戶在遷移時會較先考慮區位與面積的選擇。

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（2003）

鍾陳佳 (2002)

探討台中市12 樓以上之集合住宅法拍屋屬性與其拍定價格之關係。

建坪數、總樓層、所在樓層、房間數、

屋齡、車位、

拍次、拍賣底價、競標數、

點交與否、空屋與否。

特徵價格法

一般住宅的屬性中僅有建坪數一項屬性對於拍定價格有顯著的影響，而在法拍屋特性方面，拍次、競標數、法拍底價皆對拍定價格有極顯著的影響，因此，法拍屋特性對拍定價格有較顯著的影響。

三、影響住宅選擇之因素

當家庭在面對購屋的決策時，主要是以經濟因素為首要考量因素。但在現實生活中，對住宅的購買選擇會隨著家庭人口數、所得、年齡、家計負責人教育程度、職業等因素有所差異，因不同住宅滿足購屋者需求的程度會有差異，所以不同購屋者在選擇或購買住宅時，其衡量與考慮的因素也不盡相同。

張春龍（2000）主要在研究台南市住宅選擇模型，結果指出台南市家庭在住宅選擇之影響因素評選中，以「嫌惡設施」、「交通運輸」、「土地使用管制」為最先考量因素，然後依序為「公共設施」、「經濟因素」、「自然條件」、「房屋屬性」。

李鎮宏(2001)以巢式羅吉特模型探討新竹市住戶住宅選擇行為，並以家庭年所得、房屋總價、房屋坪數、年齡、屋齡等為變數，實證發現高教育程度者對於公寓住宅的接受度較中低教育程度者為高，年輕人對於公寓住宅的接受度也較高。

連經宇(2003)以巢式羅吉特模型分析台南市民住宅類型選擇行為，以家戶所得、屋齡、住宅面積、住宅設施水準、房屋結構安全、通勤距離與房價

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認知等做為住宅類型選擇之影響變數；研究發現，家戶可支配所得、住宅面積與住宅設施水準滿意度等三項變數顯著影響住宅選擇行為。

林淑萍（2002）探討住戶換屋行為，並以中壢地區為研究範圍，實證研究發現現在的家戶對於居住的要求，除了滿足遮風避雨的基本條件外，對於追求更高的居住品質也越來越重視；且家戶未來購屋要點以「社區公共設施之完善」主要考量重點，其次是「住宅產品規劃」，再其次為「區位」。

王健陽（1999）以高雄市不同住戶層級對住宅屬性需求之研究，實證結果顯示：高雄市民對透天厝有較高的青睞，市區的公寓大樓接受度較高，臥房及衛浴數需求增加；不同的戶長教育程度與家戶規模，對住宅屬性的需求有顯著的差異；在相同的學歷下，八人以上的大家庭，對於房廳數有較高的偏好；固定家戶規模為三人以下的小家庭時，對基本衛生設備的需求，有隨著戶長學歷增加而增加的趨勢。

藉由以上文獻回顧過去研究者探討影響住宅選擇之因素、研究方法。雖然，許多專家學者從不同角度去探討住宅選擇情形，但隨著研究目的之差異，

其探究之變數亦有所不同。本節先針對相關研究做整理回顧，以便本研究在日後選擇變數之選取。

表 2-3 影響住宅選擇之因素相關文獻彙整表

研究者研究主題變數方法結論張春龍（2000）住宅選擇土地使用、

交通運輸、

自然條件、

房屋屬性、

公共設施、

嫌惡設施、

經濟因素。

分析層級程序法

以「嫌惡設施」、「交通運輸」、「土地使用管制」為住宅選擇最先考量因素。

李鎮宏(2001) 住宅選擇所得、年齡、通勤時間、房屋總價、房屋坪

Logit模型高教育程度者對於公寓住宅的接受度較中低教育程度者為高，年輕人對於公寓住宅的接受度

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數、屋齡。也較高。

連經宇(2003) 住宅選擇家戶所得、

屋齡、住宅面積、住宅設施水準、

房屋結構安全、通勤距離。

巢式 Logit 模型

家戶可支配所得、住宅面積與住宅設施水準滿意度等三項變數顯著影響住宅選擇行為。

林淑萍（2002）住宅選擇社區公共設施之完善、

住宅產品規劃、區位。

Logit模型家戶購屋要點以「社區公共設施之完善」主要考量重點，其次是「住宅產品規劃」，再其次為「區位」。

王健陽（1999）住宅選擇住宅型態、

區位、格局。

複迴歸分析

高雄市民對透天厝有較高的青睞，市區的公寓大樓接受度較高，臥房及衛浴數需求增加，人數眾多的大家庭，對於房廳數有較高的偏好，

而小家庭隨著戶長學歷增加，對於基本衛生設備的需求也相對增加。

四、應用 Logit 模型之相關研究

吳俊賢（2000）主要以家戶住宅選擇模型及家戶競爭模型之實證比較分

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析，針對Logit模型與反向Logit模型進行比較其優缺點與分析其解釋能力。此研究實證分析採用民國89年行政院國科會專題研究計畫的資料，調查地區包含台南市七個行政區，包括：北區、中區、西區、東區、南區、安平區與安南區以及永康市、仁德鄉等等地區，調查住宅狀況以及家戶基本資料的購屋決策行為，而研究結果發現，不同家戶類型之選擇行為確實有所不同，並且不同住宅大樓群體之家戶競爭行為亦確實有所差異。而兩模式就預測成功率、市場佔有率以及剩餘所得彈性的比較來看，兩者所解釋的現象一致，也就是說，在實際應用上兩模型並無不同，但就行為解釋合理性來看，使用家戶選擇觀點的Logit 模型較為恰當。

陳怡彣（2006）主要是探討老人居住安排選擇之影響因素，並且預測各變數對老人居住安排選擇之邊際影響機率，此研究採用二項羅吉特模型分析老人與子女共居之影響因素，而後將「不與子女共居」之方案分為「獨居」、

「其他居住型態」之下巢層結構，以巢式羅吉特進一步分析影響老人居住安排的因素。由研究結果顯示，平均而言，居家活動限制較高、現存子女數愈多的老人較傾向與子女共居。而性別為男性、年齡較高、房屋自有的老人較不傾向與子女共居，其中又以男性、有偶、教育程度較高的老人傾向選擇其他居住型態。

陳心怡(2000)主要是探討台北都會區住宅次市場的界定及替代關係，此研究以統計方法，應用綜合性的界定標準，界定台北都會區住宅次市場，瞭解次市場間空間分佈及住宅特性。另一方面，藉由家戶選擇模型的建立多項式Logit模型，並計算需求交叉彈性，分析次市場間交互關係。研究結果顯示，

以面積、屋齡、樓高、交通便利程度及人口密度為界定變數，台北都會區可界定為四個次市場，依其特性及分佈分別為都會中心次市場、都會市郊次市場、地區中心次市場及都會邊緣次市場，而次市場中以都會中心次市場之平均交叉彈性最大，由於其住宅商品所涵蓋消費者客層廣泛，故與其他次市場間有較高替代程度；都會市郊次市場之交叉彈性最小，其住宅商品所訴求之消費者族群較為單純，與其他次市場比較其住宅商品差異性大，故替代程度較小。

朱君懷（2003）主要是探討在家庭的生命週期中，哪些因素的改變會影

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響家庭對購屋決策之行為？且各因素之影響程度如何？當面對不同家庭型態時，如單人家庭、兩人家庭及核心家庭型態時，其在人口、社經條件上之變動以及變動之差異部份會對首次購屋決策行為造成何種影響？此研究主要分析在不同家庭型下，如個人家庭、兩人家庭與核心家庭…等等，對於首次購屋的情形以及從租屋至擁屋期間的動態過程，並對其影響因素以及影響程度，其研究結果表示，兩人家庭型態較單人、核心家庭型態提早進入擁屋市場，其因透過實證後發現為戶長最高教育程度，以及結婚時的住宅權屬，尤其當戶長為大學(含二專)院校以上學歷、結婚時在外租屋的情形更為顯著，

而造成兩人家庭型態達成首次購屋決策行為機率之增加。

袁淑湄（2001）以「中央研究院經濟研究所」於民國八十八年調查之「華人家庭動態資料」做為實證資料來源，分別架構多項Logit 模型、混和多項式Logit模型，比較此二模型應用上的差異，並探討台灣家戶的住宅選擇行為，實證操作後發現，混和多項式Logit模型的解釋能力顯著優於多項式Logit 模型。而實證結果發現，樣本家戶對「衛浴數」有分歧的偏好，大致有35％

的家戶持正面和65％則為負面評價，另外，在家戶社經特性方面，當戶長受過高等教育，家戶傾向選擇高樓住宅方案；家戶規模愈大，戶內人口數愈多，

家戶將傾向選擇獨院式或雙拼別墅。

表2-4 應用Logit模型之相關研究彙整表

研究者研究主題變數方法結論吳俊賢

（2000）

家戶住宅選擇模型及家戶競爭模型之實證比較分析。

住宅屬性包括總價、坪數、房間數、

樓層數、廳數等…

社經變數包括戶長行業別、戶長年齡、家庭人數等…。

多項式 Logit、反向式 Logit 模型。

結果發現不同家戶類型之選擇行為確實有所不同，並且不同住宅大樓群體之家戶競爭行為亦確實有所差異，而家戶選擇觀點以Logit 模型較為恰當。

陳怡彣

（2006）

探討台灣地區老人居住安排

社經變數：性別、

年齡、教育程度、

婚姻狀況、健康狀

二項式 Logit、巢式 Logit

居家活動限制較高、現存子女數愈多的老人較傾向與子女共居。而性別為男性、

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選擇。況、月收入。

家戶變數：現有子女數、平均每月開支、住宅權屬等…

及居住環境因素，

包括居住面積、區位等…。

模型。年齡較高、房屋自有的老人較不傾向與子女共居，其中又以男性、有偶、教育程度較高的老人傾向選擇其他居住型態。

陳心怡 (2000)

探討台北都會區住宅次市場的界定及替代關係。

住宅屬性變數以住宅面積、屋齡及樓高數為主；區位變數以人口密度、交通便利程度為主。

多項 Logit 模型

次市場中以都會中心次市場之平均交叉彈性最大，由於其住宅商品所涵蓋消費者客層廣泛，故與其他次市場間有較高替代程度；都會市郊次市場之交叉彈性最小，其住宅商品所訴求之消費者族群較為單純，與其他次市場比較其住宅商品差異性大，故替代程度較小。

朱君懷

（2003）

探討家庭首次購屋行為之動態分析並以不同家庭型態為例。

戶長性別、教育程度、就業行業別、

年齡等…。

間斷性時間羅吉特模型

研究結果表示戶長最高教育程度，以及結婚時的住宅權屬，尤其當戶長為大學 (含二專)院校以上學歷、結婚時在外租屋的情形更為顯著，而造成兩人家庭型態達成首次購屋決策行為機率之增加。

袁淑湄

（2001）

探討台灣家戶住宅選擇之研究。

可居住面積、客廳數、衛浴數、房間數、平均每人享有居住面積、家戶所

多項 Logit 模型混和多項式

家戶對「衛浴數」有分歧的偏好，大致有35％的家戶持正面和65％則為負面評價，另外，在家戶社經特性

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得與規模、戶長教育程度等…。

Logit模型。

方面，當戶長受過高等教育，家戶傾向選擇高樓住宅方案；家戶規模愈大，戶內人口數愈多，家戶將傾向選擇獨院式或雙拼別墅。

第三章第三章

第三章第三章建構理論模型與資料來源建構理論模型與資料來源建構理論模型與資料來源建構理論模型與資料來源

第一節第一節

第一節第一節 Logit理論模型架構理論模型架構理論模型架構理論模型架構

本研究模型將從社會兩方面探討不同型態之家庭與社經、住宅屬性因素之間的關係。在社會方面將家庭型態分類為「單親」、「老年人口家庭」、

「多子女家庭」三種類型，並將三種家庭型態再以出租住宅與購屋做區分，

建立兩項多項羅吉特模型(Multinomial LogitModel，MNL)，分析不同住宅所屬之社會弱勢家戶與社經、住宅屬性因素之間的關係，藉此瞭解社會弱勢族群的居住選擇行為。本章節將說明多項羅吉特模型的理論模型架構，以及各項相關的統計特性。

Logit模型基本上的基本架構是根據選擇行為理論推導而得，其隨機變異項假設為Gumbel分配。不連續選擇理論導源於隨機效用的概念，認為在理性的經濟選擇行為下，選擇者i 必然選擇效用最大化的替選方案。而替選方案的效用(以

i

Uj

表示)可以分為兩個部分：(1)可衡量效用(

i

Vj

)，代表替選方案可以被觀測的效用部分。以及(2)不可衡量效用─隨機效用(

i

εj

)代表不可觀測的效用。以數學式表示如下：

i

Uj

＝

i

Vj

＋

i

εj

………(1) 其中，隨機效用項(

i

εj

)除了代表不可觀測的效用之外，尚包括了許多誤差來源，例如對可衡量效用的衡量誤差、函數指定誤差、抽樣誤差以及變數選定誤差等等。對隨機效用做不同的機率分配假設，可以得到不同的選擇模型；在不連續選擇理論中一般常用的機率分配假設為常態分配以及Gumbel

(34)

分配。若假設

i

εj

呈常態分配，則可以推導出Probit 模型；若假設

i

εj

呈相同且獨立之第一型極端值分配(IID，Type I Extreme Value Distribution)，即Gumbel 分配，則可以推導出Logit模型。由於Probit模型無法推導出簡化的計算式，

因此不易計算其選擇機率，也因此使得Probit 模型在實證應用上受到限制。

選擇者i 選擇替選方案j 的機率(

i

Pj

)取決於該替選方案所帶給選擇者的效用水準大小(

i

Uj

)。當某一替選方案的效用越大時，該替選方案被選擇選中的機率就越大。今假設有兩個替選方案以j=1、2 表示，數學式表示如下：

i

Pj

=Prob(U₁ⁱ ＞U₂ⁱ )

=Prob(V₁ⁱ＋ε¹ⁱ_＞V₂ⁱ＋ε²ⁱ )……….(2) 令ε _＝ε2ⁱ_－ε₁ⁱ_，則ε亦為隨機變數，又令w＝V₁ⁱ－V₂ⁱ，則

i

Pj

=Prob(ε＞w)………. (3) 若假設(2)式中，ε¹ⁱ_~G(η₁,µ)_與ε₂ⁱ _~G(η₂,µ)呈相同且一致之Gumbel分配，則ε_＝ε2ⁱ_－ε₁ⁱ亦成Gumbel分配，其累積機率分配函數(c.d.f)為：

F(ε _)＝1 ⁽ ² ¹ ⁾ 1

ε η η µ − −

+ e ………(4) 則可以推導出方案1 的選擇機率為：

P₁ⁱ=

i i

i

v v

v

e e

e

2 1

1

µ µ

µ

+ ……….(5) 若考慮替選方案有n個時，從社會弱勢探討以家戶為例，將家戶以單親家庭、有65歲以上老人之家庭與生育子女數達三人以上之家庭區分，共可分類為「單親」、「老年人口家庭」、「多子女家庭」，三種類型（如圖3），則分別可以推導出多項Logit模型(Multinomial LogitModel，MNL)，選擇者i 選擇方案j 之機率運算式為：

i

Pj

=

∑

= n

k v v

i k i j

e e

1 µ µ

……….(6)

(35)

圖 2 自有住宅的社會弱勢家戶之多項式 Logit 模型結構圖資料來源：本研究整理

圖 3 租用住宅的社會弱勢之多項式 Logit 模型結構圖資料來源：本研究整理

第二節第二節第二節

第二節資料來源與資料來源與資料來源與資料來源與選定選定選定選定變數變數變數變數

一、資料來源

本研究以台北市之大同區的大龍國宅、中興新村與萬華區的國輝國宅家庭作為主要研究對象，利用問卷調查法蒐集相關社經變數及住宅屬性變數，

並進行統計分析，其所需資料包含各家庭戶口組成、家庭收入及住宅概況等基本統計資料，獲取能滿足模型所需之資料，以利後續之研究分析。

二、選定變數

本研究使用於探討社會弱勢族群的居住選擇之變數有社經變數及住宅屬自有房屋家庭 i

單親老年人口家庭多子女家庭 j=1 j=2 j-3

租用家庭 i

單親老年人口家庭多子女家庭 j=1 j=2 j-3

(36)

性變數，本研究將選定社經變數為家計負責人之年齡、婚姻狀況、職業、教育程度、生育子女數；住宅屬性方面，則採用住宅樓地板面積、居住地點之因素、住宅坪數、住宅類型、住宅設備等變數，其說明如下表：

表3-1 變數說明表

變數名稱代號變數說明

應變數家庭型態 0、1、2、3 正常雙親家庭設定為 0 單親家庭設定為 1

含老年人口家庭設定為 2 多子女家庭設定為 3

自變數社經變數

家計負責人年齡 _ 連續變數家計負責人性別 0、1 女性設定為 0

男性設定為 1 家計負責人婚姻狀況 0、1 有偶設定為 1

其他情形設為 0

家計負責人職業 0、1 第一、二級產業設定為0 第三級產業設定為1 家計負責人教育程度 0、1 高等教育者設定為 1

否則為 0

家庭年所得 0、1、2 63 萬以下設定為 0 63 萬~142 萬設定為 1 63 萬~142 萬設定為 2 家戶人口概況 _ 連續變數

住宅屬性變數

住宅坪數 m² 連續變數

住宅設備 0、1 擁有基本設備設定為1 否則為0

居住樓層 0、1、2 五層樓以下設定為0 六到九層樓設定為1 十層樓以上設定為2 居住地點之因素 0、1、2 經濟因素設定為 0

中華大學 碩士論文