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更新的優先標的，不僅為去除都市發展的毒瘤與障礙，更應視為都市再發 展的觸媒(catalyst)角色，藉以帶動鄰近土地之更新。公部門應積極地推 動公有土地的都市更新事業，並應解決以往公有土地管理機關受限於處分 規定或欠缺使用計畫而阻礙推動都市更新的問題。另引入民間投資，藉此 機會提供高品質的公共設施，都市環境才有大幅改善的機會。而根據都更 條例第 27 條公有土地及建築物應一律參與都市更新，正是敦促公有土地管 理機關應起帶頭作用著手辦理更新事業。
張松源（2005）研究臺北市都市更新案執行之問題，其中以民間擔任 都市更新事業興辦主體，並以重建方式辦理都市更新，其審議通過之都市 更新事業案件數量與審議時程統計結果，發現臺北市都市更新案件之實際 推動，面臨政府部門如何處於主動、公平、公正與公開立場，積極協助以 順利加速更新事業推動之困難，認為政府按都市更新事業之實施方式，包 括自行實施、委託實施、同意實施等，應評選適合公部門參與開發方式，
並認同林佑璘（2003）所主張，政府於執行面，應成立都市更新專責機構 辦理。
林美娟（2006)於研究分析公有土地參與都市更新事業個案，認為公有 土地管理機關除應有積極作為，避免精華地段大面積公有土地遭覬覦外，
宜區別公有土地差異性，衡酌與都市發展間的合理關係及考量對地區環境 貢獻度，公有土地具有促進都市更新事業，及爭取維護公有土地權益的雙 重角色；在權衡推動都市更新政策的前提下，公有土地管理機關往往被賦 有「促成」更新的責任與義務，即具有配合都市更新政策的推動責任，但 基於公有土地權益的保障及促成推動更新之間，公有土地管理機關應有所 權衡與抉擇，對於參與的方式及更新後區位的選擇上或許可以作適度的調 整；維護公產權益方面，應保障其應有的合理利潤。並指出，實施者與全 部的私有土地地主達成協議更新，並約定按六比四的比例，範圍內公有土 地部分，則依權利變換方式，分配更新後樓地板面積，主要係礙於公有土 地在制度上無法與實施者以協議合建方式實行都市更新事業，因此，實施 者配合公有土地之參與方式，改以權利變換方式實施。由於實施者先前與 私有地主已達成協議更新之合建條件，嗣因實施方式的改變，造成協議合
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建的條件與權利變換價值查估結果情形不一致。實施者為履行與私地主之 協議條件，其採取的作法係將私有地主合建分坪應分得價值與權利變換應 分配之權利價值之價差，列為權利變換計畫內之差額價金。如此，私地主 與權利變換計畫內實際分配價值加上差額價金，即為當初與實施者協議合 建之條件。但對於公地主而言，由於無協議空間，故權利變換的分配結果 將影響其權益分配。
鍾中信（2007）從產權結構論述都市更新之權利變換制度研究，依都 更條例第 3 條有關權利變換的定義來看，更新單元內之土地所有權人、合 法建築物所有權人、他項權利人及實施者是一種「合夥」的關係，但依本 條例第 30、31 條的規定，實施者又成了代工者，然而在實務操作上，實施 者掌握了整個權利變換的控制權，在實施者追求利潤或利益極大化的前題 下，實施者只好隱藏利潤於費用之中，以獲取剩餘利益。基於產權結構的 理論，案例分析說明上述現象的存在事實，論述重點，在說明權利變換的 生產要素經整合後組成了一個新的產權，而這個新產權是由參與權利變換 的權利人所共有，而產權結構裡的控制權與剩餘收入權，是由實施者掌握 了控制權，而土地所有權人則擁有剩餘收入權，在實施者與土地所有權人 不能同時控制權與剩餘收入權的情形下，所產生的利益衝突現象，以致造 成實施者與土地所有權人的利益目標或利益函數不一致，經透過理論與實 證證明目前權利變換存在的不合理現象。其研究個案中「複合式」案例為 更新範圍內夾雜有公私有土地存在情形，或雖僅有私有但產權不易整合的 情形，而公有土地又是公有公用或是臺北市政府所有的情形時，比較容易 發生「複合式」案例，因為公有土地在都市更新的實施過程中採權利變換 是可以被接受的，而且權利變換在都市更新條例及權利變換實施辦法均有 明確規定，在公部門依法行政的原則下，較無疑慮。但若以權利變換方式 向私地主說明，往往不一定行的通。因此，只好對私地主採協議合建方式，
對公地主則採權利變換方式，在此情形下就形成了權利變換的皮，協議合 建的骨，屬於一種權利變換的變形，或稱為「複合式」的案例，而該案例 最後其實是實施者給予私地主補貼。故無論是權利變換或是協議合建，實 施者與私地主都會私下達成協議，並簽訂合約，故權利變換的估價結果對
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於私地主並無影響，協議合建亦然，但對於參與權利變換的公有土地而言，
由於無協議空間，權利變換的分配結果，將會影響公有土地權益。
張莉旻(2008)於探討促進公有土地參與都市更新之功能及問題，針對 臺北市已申請都市更新案件包含有公有土地之案件為研究對象，並藉由 公、私部門辦理更新之相關人員進行深入訪談，肯定公有土地參與都市更 新得以發揮之功效，公有土地依都市更新事業計畫而積極利用，助於解決 公有土地管理問題、大面積公有土地取得開發法據得積極利用、助益於降 低都市更新開發成本等。然而公有土地參與都市更新事業過程中，囿於法 令及實務執行疑義，亦可能阻礙都市更新事業進程，包括公有土地以面積 及比例為區分，將使得公有土地參與都市更新事業之處理較無彈性、公有 土地管理機關繁多，各有其處理方式，常導致民間花費更多協商成本、未 有整合公有土地管理機關機制，且處理方式及處理時程未與都市更新事業 進程配合，所造成不確定性因素影響民間參與都市更新意願。公有土地參 與都市更新事業多以標售為主，可能導致更多的開發成本及社會成本、無 法彰顯公益角色等，建議公有土地應考量如何降低交易及行政成本，就參 與都市更新事業之處理分類方式再細緻化、明訂公有土地參與都市更新事 業時點及處理方式如何與都市更新事業配合、公辦更新等。
羅敏琪(2010)基於代理理論及公私協力為基礎，於分析國內外推動都 市更新歷程及經驗，以案例為主並輔以問卷訪談具有實務操作都市更新事 業經驗人員方式，探討臺北市市有土地主導辦理都市更新事業及參與都市 更新事業產生之問題中發現，臺北市市有土地參與都市更新事業面臨之問 題，諸如，市有土地除主導辦理都市更新事業外，管理機關於參與都市更 新事業時無法選擇實施者、市有土地參與都市更新事業分配回房屋、車位 及保固，甚或建材等存有差別待遇、共同負擔費用基礎尚未公允、少數不 肯配合搬遷者影響都市更新事業進程等。認為應確定溝通管道及協商方式 而建立協商機制、確立作業及權責、簡化都市更新事業程序，因此建議對 於實施者或市有土地參與都市更新事業時，建立選擇機制、資訊充分及公 平負擔等。
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安琪、葉竣宏、游舜德(2010)於探討公有土地參與民間主導都市更新 案之效率議題，認為都市更新進行順利與否與參與都市更新的土地整合有 所關係，過去多探討於私有土地發生拿翹問題，而影響都市更新進程，然 都市更新事業涵蓋範圍通常廣泛，涉及土地權利並非單一，地權型態可能 包含公私有土地，其中關於公有土地依都更條例參與都市更新，究其立法 目的，在於強制公有土地及建築物參與都市更新，求縮短更新時程，以促 進都市更新事業實施之效率。然立意良好的政策法規卻無法解決更新實務 上的困境，從個案中發現，由私部門主導都市更新事業的效率議題，當更 新範圍內之多數私有土地所有權人明確表達參與更新意願時，公有土地管 理者對於經管土地參與都市更新的消極不配合作為，使得整體更新程序無 法順利進行，其土地整合問題在於公有土地，認為公有土地管理機關應有 積極作為，配合參與都市更新事業。
李侑霖（2010）在都市更新中公有土地所扮演角色之研究中，歸納公 有土地在開發市場具有土地資本累積功能，由於土地開發初期都市資本累 積量不足，由公部門率先進行開發，以累積都市資本，引導私部門土地開 發，再透過租稅獎勵或容積移轉的方式，降低私人開發成本，刺激私人之 開發意願，配合私部門發展的情形，提供其需要，亦可使公私部門開發步 伐相合，避免各行其事，以創造雙贏的局面。都市更新範圍內公有土地，
在不同時間有不同的利用方式，且公有土地的利用與處置更直接或間接的 影響都市的發展。然而在整個公地相關政策與利用上，主要都是由中央所
在不同時間有不同的利用方式，且公有土地的利用與處置更直接或間接的 影響都市的發展。然而在整個公地相關政策與利用上，主要都是由中央所