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三、案例 3
(一)案名及依據：變更新北市三重區集美段 539 地號等 3 筆土地(原三重 區三重埔段同安厝小段 97-4 地號等 27 筆土地)都市更新權利變換計畫 暨釐正權利變換分配結果(第二次)案，依據都更條例第 19 條之 1、第 29 條之 1 等相關規定，由實施者擬訂變更都市更新事業計畫暨權利變 換計畫申請實施都市更新事業。
(二)基地位置：位於三重市中正南路、新興路、新興路 31 巷及集美街 207 巷週邊地區，跨兩個計畫街廓，區內大部分為磚造舊違章建物，為改 善居住環境等，實施者依都市更新條例等規定，自行劃定更新單元，
擬定都市更新事業計畫，以促進土地有計畫之再開發利用(圖 4-6)。
圖 4-6 案例 3 更新單元位置圖(同權利變換範圍)，資料來源：核定案
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圖 4-7 案例 3 權利變換地籍套繪圖，資料來源：核定案 (三)權屬情形：案內國有土地為同小段 98-4 地號等 6 筆為國產署經管
土地，面積計 308.90 平方公尺，占本案總面積比例為 11.87%；97-4 土地為新北市政府所有，面積 2 平方公尺；98-4 地號等 2 筆土地為 新北市政府與澎湖縣望安鄉公所等共有，面積 57.93 平方公尺；私 有土地面積為 2,233.17 平方公尺，權屬如下列表 4-10。
表 4-10 案例 3 土地面積與權屬統計表
更新單元土地總面積 2,602.00 m2
國有土地面積 308.90 m2 比例 11.87%
新北市、澎湖縣望安鄉公所土地 面積
59.93 m2 比例 2.3%
私有土地面積 2,233.17 m2 比例 85.83%
資料來源：核定案 (四)土地使用組別及強度：本案土地為住宅區，可建基地面積共為 2,176
平方公尺，規劃為住宅及一般零售業使用。
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圖 4-8 案例 3 使用分區示意圖，資料來源：核定案
表 4-11 案例 3 更新單元使用分區容積計算表
使用分區
土地 面積
(m2)
建蔽率 建築面積 容積率 法定容積
住宅區 2,176 60％ 1,305.60 300％ 6,528 資料來源：核定案 (五)建築與興建計畫：興建二棟地下 4 層、地上 22 層之住宅大樓。
(六)權利變換計畫辦理進程，如下列表 4-12 所示：
表 4-12 案例 3 權利變換計畫辦理進程表
辦理事項 時間 調整
事業計畫公展 99/08/31~99/09/29 共同費用負擔比：
61.08%(不含容移費用) 第 5 次小組審議版 100/01/27 共同費用負擔比：
61.21%(含容移費用) 提送大會審議版 100/3/23 共同費用負擔比：
57.43(含容移費用) 事業暨權利變換計畫核
定
100/05/30 國有土地權利價值 調整值增加
變更事業暨釐正權利變 102/12/19 國有土地權利價值
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11.1580％ 11.1580％ 11.1580％ 11.1580％
共同負擔比
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後重建的建築物及應分配的土地，則自結果確定之日起，視為「原有」。41 至於不願參與分配或應分配的土地及建築物未達最小分配面積的土地及建 築物多於應分配的面積者，應繳納「差額價金」；少者，則應發給「差額 價金」。42上述就同意參與分配者間，其所有權的變動，具有民法上「互易 契約」的性質，而不願參與分配者，名為「現金補償」，似有民法上「買 賣契約」的性質。至於營業稅等稅負，屬於實施者或相關權利人獲配後再 行交易而衍生的稅負，除非屬共同負擔範圍，不得提列(李永然等5人，
2010：363、315)。實質上，國產署領取差額價金無涉交易行為及接管事實，
應無需先行扣除任何相關稅負及費用。
41 都更條例第 35 條規定，權利變換後，原土地所有權人應分配之土地及建築物，自分配 結果確定之日起，視為原有。
42 都更條例第 31 條第 2 項規定，依前項規定分配結果，實際分配之土地及建築物面積多 於應分配之面積者，應繳納差額價金；實際分配之土地及建築物少於應分配之面積者，應 發給差額價金。
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