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第二節 個案權益分配調整情形 一、案例 1
(一)案名及依據：擬定臺北市大安區龍泉段三小段 736 地號等 14 筆土地都 市更新事業計畫及權利變換計畫案，依據都更條例第 19、22 條及臺北 市都市更新自治條例等相關規定辦理。
(二)基地位置：位於大安區羅斯福路 3 段、羅斯福路 3 段 47 巷及浦城街 26 巷所圍街廓內，地上建築物屋齡老舊腐朽、有倒塌危險之虞，對於附 近環境及景觀造成負面影響，為改善居住環境與都市景觀，提升當地 居民生活品質，透過都市更新，以促進土地有計畫之再開發利用(圖 4-1)。
圖 4-1 案例 1 更新單元位置圖，資料來源：核定案 (三)權屬情形：案內國有土地為大安段龍泉段三小段 719-1、736、
736-1、745 地號 4 筆為國產署經管土地，面積合計 860.61 平方公 尺，占本案總面積比例為 47.25%，其餘均為私有，土地所有權人共 計 31 人；國有建物為同小段 5、8、57 建號等 3 筆，樓地板面積合 計 427.47 平方公尺。國、私有土地及建物分布狀況如圖 4-2，權屬 情形如表 4-2。
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表 4-2 案例 1 土地及建築物面積與權屬統計表 更新單元土地總面積 1,821.27 m2
國有土地面積 860.61 m2 比例 47.25%
私有土地面積 960.00 m2 比例 52.75%
合法建物樓地板面積 3,744.85 m2
國有面積 427.47 m2 比例 11.41%
私有面積 3,317.38 m2 比例 88.59%
資料來源：核定案
圖 4-2 案例 1 更新單元國、私有土地分布位置圖，資料來源：核定案 (四)土地使用組別及強度：範圍內羅斯福路 3 段進深 30 公尺部分土地
原屬第二種商業區，其建蔽率 65％，容積率 630％；其餘土地原屬 第三種住宅區，其建蔽率 45％，容積率 225％，依據台北市土地使 用分區管制規則第三種住宅區及第二種商業區許可項目，可作多戶 住宅及一般零售業使用，其分布狀況如圖 4-3，可使用強度如表 4-4。
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99/9/9－99/10/8 變更事業計畫及擬定權
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訂定期限辦理土地所有權人及權利變換關係人分配位置之申請；未 於規定期限內提出申請者，以公開抽籤方式分配之。本案 745 地號 國有土地係配合臺北市政府「臺北好好看系列二計畫」推動辦理國 有房地改造及後續維管事宜，於未計入國有土地參與該計畫之容積 獎勵值即進行權利變換選配調查，將影響國有土地權利價值，經國 產署北區分署分別向實施者及臺北市都市更新處多次提出異議，仍 無法與實施者取得共識，且臺北市都市更新處及臺北市政府未予釋 示，及查告 745 地號國有土地上國有房屋之拆除費用，以致無法通 知原管單位編列預算支付費用。爰在不影響其他住戶權益之前提 下，就其他住戶尚未選配之單元，先予表達選配意願，並函請實施 者俟臺北市政府核定 745 地號國有土地之容積獎勵值後，應重新計 算國有土地更新前、後權利價值，並通知調整選配結果。
(3)由於臺北好好看容積獎勵部分，係國產署北區分署委託市政府拆 除，受託單位即國產署北區分署認知為，完工後就會核給獎勵容 積，一直以來向更新處反應「當條件成就時，就應該按照規定核給 獎勵容積」，惟更新處回復「完工之後，還需申請完工考評，並依 規定維護 18 個月」，按此期程預計於 101 年始能達成，惟本例都更 權變案規劃預計於 100 年 3 月申請建造，實務無法維護綠美化達 18 個月期限，為顧及都更權變案整體規劃期程，爰不爭取該獎勵容積。
2.審議會討論權利價值評估情形：
(1)就估價報告書部分，736、736-1 地號國有土地更新前地價評估容 積單價為 50.44 萬元，其係屬角地，相較於 737、737-1 地號非角 地容積單價 51.17 萬元，顯示 736、736-1 地號國有土地價格有偏 低情形，再相較於 719-1、745 地號國有土地坵塊容積單價 51.9 萬 元，亦顯示 719-1、745 地號國有土地價格亦有偏低情形，請重新 檢討。
(2)國有土地鄰 40 公尺之羅斯福路，惟與其他土地相比較之修正率僅
「5%」，略顯偏低。
(3)依照估價報告書，國有地換算容積單價每坪僅 57.14 萬元，而私
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有地換算容積單價每坪達 58.48 萬元，國有地顯有被低估之不合理 情形。
(4)本案 745 地號國有土地為本更新單元範圍內唯一臨接 40 米羅斯福 路之土地，其無論「臨路路寬」、「臨路面寬」、「面積」及、「商業 效益」均較其餘土地明顯為優，且該筆土地對於整體更新單元之容 積貢獻甚大，故在推估更新前各宗土地權利價值時，應有合理反 映，建議參酌過審議會通過之類似案例修正相關係數。
(5)估價報告書第 149 頁，本案預定興建地上 25 層、地下 5 層 SRC 結 構大樓，營建費用除依第三項(高級等級)提列外，另再增加特殊工 程費用，致平均營造費用高達每坪 19.1 萬元，由於建材設備等及 之優劣，應反映於房價上，故請於 3 個比較標的之「建材」欄項作 合理調整(尤其比較標的十七、十八分屬地上 14 樓之 RC、SRC 建築、
「建材」一項應有大幅上修空間)。
3.審議會討論共同負擔費用提列：
(1)事業計書第 15-3 頁，本變更案較原計畫增列特殊工法費用 3,998 萬元，請實施者與更新處討論是否審議會曾有案例可提列該項費 用，如無，建議該項費用提審議會討論提列之適當性。
(2)本案拆除費、鑽探費及鄰房鑑定費皆高出審議會案例甚多，請實 施者依審議會案例分別以 620 元/m、每孔 50,000 元、每戶 3,500 元提列。
(3)本案原事業計畫報核日為 95 年 12 月 15 日(變更計畫報核日為 99 年 3 月 29 日)，本次變更拆遷補償費係以 98 年 1 月 1 日起適用之 標準計算，若以原事業計畫報核日為準，其適用之標準為 95 年 12 月 15 日之版本；雖所有權人可領之拆遷補償費較低，惟該項費用 列入共同負擔；較低之費用對所有權人似較有利，請實施者審酌以 對所有權人較有利之標準提列該項費用。
(4)本案更新規劃為地上 25 層地下 5 層之 SRC 結構住商大樓，營建費 用以最高之第三級提列，另再增加特殊工程費用，致平均營造成本 高達每坪 191,000 元，由於建材設備等及之優劣，將反映於房價上，
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昇至約 58.58％，計增加約 3.29%；共同負擔比例原約 46.17％減少至 40.19％，計減少約 5.98%，並於歷次審議會表達意見及委員審議過程，主張調
55.291025％ 55.87322％ 58.20079％ 58.58244％
共同負擔比
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共同負擔比例減少約 5.98%
權益價值增加計約 3 億 8,088 萬 1,947 元
資料來源：核定案 (九)小結
容積獎勵對於更新後價值有所提升，但進行權利變換時，由於更新前 權利價值係作為權利比率之基礎，若更新前土地整體價值考量容積獎勵對 地價之提升，事實上並未對權利比率產生影響。但對於不願或不能參加者，
更新前土地價值評估是否考量容積獎勵，對於其領取補償金額有較大影響。
更新單元由不同大小與臨路狀況的數宗土地組成，在未進行整合開發 前，土地各自獨立利用或空置，可能因地形畸零、臨路狀況不同產生畸零 地或裡地，導致其土地無法獨自建築或必須取得連接道路才能開發。但透 過更新單元整體開發，將使得土地價值有所提升。然而，權利變換計畫書 所載選定評估結果之理由，係以更新前總權利價值最大或更新後房地總權 利價值最大，對土地所有權人等權利人權益最有利為說詞，並未說明土地 權利人個別估價結果。
此外，在權利變換以折價抵付共同負擔的分配架構下，實施者通常提 列寬鬆的共同負擔提列額度，再經由審議會討論，而共同負擔提列額度較 高，相關權利人負擔較高，實施者分配就多；共同負擔提列額度減少，相 關權利人負擔較少，就可多些分配。
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