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二、案例 2
(一)案名及依據：變更(第二次)臺北市內湖區文德段一小段 3 地號等 24 筆 土地都市更新事業計畫暨權利變換計畫案，依據都更條例第 19 條之 1、第 29 條之 1 規定，由實施者擬訂變更(第二次)都市更新事業計畫 暨權利變換計畫申請實施都市更新事業。
(二)基地位置：位於內湖區內湖路二段以南、成功路三段 174 巷以西、成 功路三段 174 巷 26 弄以北、內湖路二段 336 巷以東所圍街廓，其範圍 如圖 4-4，區內大部分為一至二層磚造與棚造建築，使用年限已逾四十 年，現況環境窳漏頹廢，為改善居住環境等，實施者依都市更新條例 等規定，自行劃定更新單元，擬定都市更新事業計畫，以促進土地有 計畫之再開發利用。
圖 4-4 案例 2 更新單元位置圖，資料來源：核定案 (三)權屬情形：案內國有土地為文德段一小段 86 地號 1 筆為國產署經
管土地，面積計 959 平方公尺，占本案總面積比例為 19.48%；85 地號部份、85-1、87-1、88 地號等土地為臺北市政府所有，面積 2,045.79 平方公尺，占本案總面積比例為 41.55%；私有土地面積 為 1919.21 平方公尺。國、市、私有土地分佈狀況如圖 4-5，權屬 整理如表 4-6。
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表 4-6 案例 2 土地面積與權屬統計表
更新單元土地總面積 4,924.00 m2
國有土地面積 959.00 m2 比例 19.47%
臺北市有土地面積 2,045.79 m2 比例 41.55%
私有土地面積 1,919.00 m2 比例 38.98%
合法建物樓地板面積 772.30 m2
私有面積 772.30 m2 比例 100%
資料來源：核定案
圖 4-5 案例 2 更新單元土地權屬分布位置圖，資料來源：核定案 (四)土地使用組別及強度：本案土地為第三種住宅區，依據台北市土地使
用分區管制規則第四條第四項規定，第三種住宅區許可項目，可作各 式住宅及一般零售業使用，可使用強度整理如表 4-7。
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09533436500 號函示，以整建維護方式拆該統制倉但保留並復原 5 座木桁架、三面原始牆與一座大門及部分屋瓦。開發完成後，實施‧ 國
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建物時，給付補償費用。
(2)由於國產署將來領取 126 建號國有房屋(內湖路統制倉)之拆遷補 拆除費用後，該保留並復原之 5 座木桁架、三面原始牆與一座大門 及部分屋瓦之權屬應已非國有，爰請臺北市政府文化局確認該歷史 建築之權屬及實施者維管期限屆滿後之管理維護責任。另實施者提 撥新臺幣 300 萬元(計入都市更新成本)予主管機關，做為後續維護 共同負擔費用部分之法令依據，亦請主管機關臺北市都市更新處及 實施者澄明。
(3)歷史建築「內湖路統制倉」保留之木桁架位於法定空地上，考量 文化局、內湖區公所管理維護不易，經實施者表示該木桁架係屬住 宅社區一部分，可由社區管委會管理維護，並經臺北市政府都市發 展局於 98 年 7 月 17 日召開「擬定臺北市內湖區文德段一小段 3 地 號等 24 筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案」案內市定古 蹟及歷史建物相關事宜研商會議，會議紀錄請實施者於事業計畫中 提出管理維護計畫，並將管理維護事項載明於管理規約中，並納入 更新事業計畫（99 年 6 月核定版，附錄三）。
2.審議會討論權利價值評估情形：
(1)國有土地更新前權利價值比例低於國有土地貢獻建築容積占更新 單元總建築容積比例，實施者於事業計畫書(委員會版)綜-7 頁回 應，國產署經管同小段 86 地號國有土地僅臨 6 米巷道，故與比準 地地號相較下，因臨路情形、面寬、基地面積等因素下修。請就國 有土地更新前權利價值估價合理性秉權審議。
(2)權利變換計畫 P11-2 過往都更案件為顧及原所有權人之權益就更 新後總權利價值大多採三家估價師事務所最高者，實施者回應為何 本案選擇中華徵信之估價報告作為本案權利變換計畫之價格依據 中，提及中華徵信估價之共同負擔比為 45%，東融估價之共同負擔 比為 50.98%，該採取何家不動產估價師事務所之估價報告。
3.審議會討論共同負擔費用提列：
(1)權利變換計畫 P16-2~P16-9 大部分土地所有權人的變更後應分配
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權利價值為何低於原核定板…另權利變換計畫 P12-3 共同負擔比，
為何由原計畫 43.15%變更提高至 45.7%。
(2)本案計畫書內多為實施者撰寫誤植，不應將該錯誤移轉至所有權 人上，故共同負擔比仍調整為變更前之 43.15%。
(3)本案原核定共同負擔比為 43.15%，倘實施者增加共同負擔比，則 本案應重新檢視營建費、售價、估價等相關數值。
(4)本案共同負擔費用調整及估價報告書選擇中華徵信之估價報告作 為本案權利變換計晝之價格依據及其合理性，請依委員及幹事意見 修正。
(5)本案容積獎勵值提高，惟所有權人應分配之權利價值卻未增加，
請依委員及幹事意見修正。
(6)本案營建費用提高及印花稅之提高，請依委員及幹事意見修正。
(八)國有土地權利價值調整結果：
本例國產署經管同小段 86 地號國有土地於權利變換階段，因配合計 畫道路截角分割、內湖區農會計畫道路用地捐贈、地下室樓地板面積誤植 及臺北市建築管理處建築執照審查意見等變更權利變換計晝案，經爭取更 新前權利價值比例由約 54.30％提昇至約 56.85％，計增加約 2.55%；共同 負擔比例原約 45.70％減少至 43.15％，計減少約 2.55%，及歷次審議會表 達意見、委員審議過程主張調整國有土地應分配價值，並增選房屋單元及 車位，權益價值計增加約 2 千 7 百萬餘元，其調整過程及結果整理如下列 表 4-9：
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