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第貳章 文獻探討
本章將分成四小節，首節將針對不動產之定義與特性簡述，次節敘述市場 區隔之意義與目的，第三節介紹市場區隔之步驟與益處，最後一節將簡述房地產 價格之影響因素。
第一節 不動產之定義與特性
一、 不動產之定義
依我國民法第六十六條對不動產之定義，敘述：「稱不動產者，謂土地及其 定著物。不動產之出產物，尚未分離者，為該不動產之部分。」而房地產即屬於 不動產的一部分，其中房地產包含了土地及房屋兩種產權。
而為管理與管制個別行為者在不同特性土地的開發使用，則另訂定土地法來 規範。土地法，土地法第一條指出土地，謂水陸及天然富源。此外，為了避免房 仲業在賣方開價與買方議價的過程行為上造成糾紛，除依不動產交易之基本法民 法與土地法之規定之外，政府為建立不動產交易秩序，保障交易者權益，我國則 另行訂定不動產經紀業管理條例來有效規範及管理不動產經紀業。
二、 不動產之特性
房屋的生產因素，亦即建造成本，包括建築基地、鋼筋、水泥、混凝土、砂 石、各種型鋼、水電管線、模板、建築工人、石材磁磚、建築機具、塗料、衛浴 設備、窗框玻璃等項。不動產標的物具有以下影響不動產交易市場之供給之特性：
(一) 地理環境
所處之地理環境是影響土地或房屋買賣價格之主要因素之一。一般而言，房 屋買賣價格會受到其面臨的街道寬度、公共設施之健全與否、治安狀況、所處環 境之地質、環境汙染情況、交通之便利性及氣候等之影響。除上列地理環境之一 般性項目外，地理環境之考量因素也會因房屋基地用途之不同。
(二) 不可移動性
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不動產包括土地和其上在建或已完成之建築物。動產和不動產之區分，重點 為移動其位置對其價值是否有重大影響。一般而言，不動產不能移動，或者移動 會導致其價值受到重大損失；而動產則否。是故，二者在物權變動方式將因其移 動性之特性而有不同法律規範。
(三) 土地面積及用途之限制
由於國土面積固定，都市管理法規乃為避免於經濟發展過程中，伴隨著都市 化及工商業化帶來的人口集中，大幅增加住宅用地及工商業用地的需求，占用到 農用土地，並造成巷弄狹小、噪音、污染、隨意增建、建築強度不足等之都市景 觀、居住安全、居住環境的惡化、公共設施之不足、影響水資源及排水系統等。
(四) 房屋建材及配備之差異性
一般住宅房屋主要提供人類遮風避雨的功能，對住宅房屋之使用需求，是生 活的「必需品」。購住名建築師設計之建築、高級建材、安全級數高的施工方法、
飯店式管理及科技產品之配備等之豪宅，其設計、建材、施工之資源耗用及服務 之提供過程，將影響不動產交易市場之供給與需求價格。
(五) 房屋耐用年數長；土地則無耐用年數之限制
依據行政院公布之「固定資產耐用年限表」之規定，辦公用、商店用及住宅 用之房屋，依據其建築構造不同，其耐用年限如下：
住宅房屋雖為必需品，現今住宅大多採鋼筋(骨)混凝土建造，其耐用年限依上表 所示，至少為五十年；而住宅用地則無使用年限之限制。因此，使用中之住宅不 若一般消費品中之必需品之汰舊換新頻率高。
(六) 建案所需資金高
建商須準備較充足之資金以支應購地及營建成本，又因其牽涉較多之產業及 專業服務提供，進入門檻較進入一般商家高。正因其需要較多之營運資金，金融 業對不動產之授信條件，包括利率、額度、償還期間及擔保品等，對建商之營運 規模及資金成本有很大之影響。
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(七) 牽涉較多之產業及專業服務提供
不動產市場中，除了買賣雙方外，相關產業如鋼鐵業者、砂石混凝土業者、
石材業者、運輸業者、建築機具業者、營造公司、粗工、塗料業者、水電業者、
建築師、金融機構、建商、不動產經紀人、代書、衛浴設備業者及廚具業者等，
不動產交易市場景氣繁榮或衰退，帶動關聯產業之興衰。
(八) 房屋建造時間較長
一般大樓所需建造期間約三年；透天式或別墅住宅所需建造期間約一年，因 此，新建房屋市場常以預售屋之方式，於房屋建造期間即預先簽約銷售，預售屋 銷售，一方面可於建造期間即預先成交房屋，以確保一定之房屋銷售利潤；另一 方面可先行取得買方按建造工程進度分期繳納之價款，降低建商之資金成本與風 險。
(九) 政策影響
建築法令變動可能影響建築面積或施工成本，稅賦之變動亦會影響賣方獲 利。
有關不動產市場之特性，另有學者提出自己之研究見解，依林英彥（2003）
之論點如下：
(一) 不動產市場集中生產品之位置固定。
(二) 其生產物無標準化而常有不同之性質。
(三) 基於當地之供需條件不同，其價值不同。
(四) 大多數交易之酬金甚鉅。
(五) 習慣上利用信用協定。
(六) 市場中普通購買者及出售者不易預料。
(七) 普遍借重經紀人之服務。
(八) 隨價格變動而引起之不動產供需增減之反應緩慢。
(九) 供給者與需求者雙方在一生中從事不動產交易次數少,對不動產資訊掌握相
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當缺乏。
(十) 交易成立之期間相當長，交易契約之訂立易較繁複，成交後亦需辦理複雜之 登記手續。
(十一) 不動產交易成立，不僅要支付價金，雙方需另行負擔稅賦及規費。
(十二) 不動產市場之糾紛案件量常多於一般商品之交易糾紛。
林森田（1996）研究指出土地市場是購買者與出售者一起決定其價格，以某 特定土地為交易，相較於股票市場，不動產市場無正式組織之交易場所，可供出 價或公開交易。而在企業會計上，不動產是固定資產，所以不動產市場亦可稱是 資本市場。但因土地在本質上係自然資源，保有生產力俾得永續利用。另提出由 於不動產有異於一般商品的特性，成交價格無絕對標準且多屬動態趨勢，故不動 產價格之決定相當困難，估價師對不動產估價的整個作業過程，對不動產法令的 認識、理論的要求及對市場的敏感度，方能對不動產評估出合理的價格。
而在「不動產投資管理」中，林左裕（2000）將不動產之特性整理歸納為：
(一) 產品差異性大
(二) 兼具消費財與資本財之特性 (三) 短期供給較無彈性
(四) 屬不完全競爭市場。
另張金鶚（2003）於「房地產投資與市場分析理論與實務篇」中增列「市場 有景氣循環的現象」與「公共介入性強」兩特性。顏聰玲（2004）於「不動產市 場分析與預測」中列有對產品的認知是因人而異與高交易顏聰玲（2004）成本兩 特性。
陳春貴（1980）於「土地使用分區管制與都市不動產價格之研究」提出不動產市 場之一般特性為：
(一) 不動產之產物具有不可移動性。
(二) 不動產之產物規格無標準化（產品差異性大）。
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(三) 不動產之交易金額數量龐大（高交易成本）。 (四) 不動產之之交易基於當地的供需條件。
(五) 不動產之購買者與出售者常不易預料。
(六) 不動產之市場無組織，普遍透過經紀人達成交易。