國
立 政 治 大 學
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N a tio na
l C h engchi U ni ve rs it y
(三) 不動產之交易金額數量龐大（高交易成本）。 (四) 不動產之之交易基於當地的供需條件。
(五) 不動產之購買者與出售者常不易預料。
(六) 不動產之市場無組織，普遍透過經紀人達成交易。
第二節 市場區隔之意義與目的
一、 市場區隔之意義
Wendell 於 1956 年最早提出市場區隔(Market Segmentation)的概念，定義市 場區隔為將市場上某方面需求相似的顧客或群體歸類在一起，劃分為許多小市 場，由於小市場之間存在某些顯著不同特質傾向，因此，行銷人員可更有效地滿 足顧客市場不同的需求或慾望，進而強化行銷組合的市場適應力。因此，市場區 隔的是在市場需求面發展上建立基礎，並針對產品和行銷活動做更合理和確實的 調整，以使其適合於消費者或使用者之需要。
有關市場區隔之研究，國內外學者對其著墨者甚多，僅略述部分於後：
表 3-1 市場區隔研究
學者/年代 定義
Smith/1956
最早研究提出市場區隔之基礎是建立在市場的需 求面，並針對產品及行銷活動作合理的調整，以 適合消費者或使用者所需。
McCarthy/1981
市場區隔係將一個市場區隔成較小與同質性的市 場，並針對適合的目標市場發展出一套獨特的行 銷組合，以滿足單一市場的需求。
Boote/1981
定義市場區隔是在產品市場中有哪些群體較容易 成為特定產品行銷成功的目標，目的在降低不確 定的行銷風險，並依特定目標市場的同質性特 徵，訂定適當的行銷策略，以增加行銷策略之效 率。
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Churchill & Peter /1995
Etzel,et al.
/2001
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‧ 國
立 政 治 大 學
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N a tio na
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行銷策略之效率。Beane 及 Ennis(1987)研究主張市場區隔之目的有二項：首項為 產品尋找新的機會與範圍，並針對現有的產品重新定位；次項為可更加瞭解顧客 並改善廣告的訊息。另 Churchill & Peter(1995)倡議將市場區分為不同的顧客群，
以了解不同的次集群中的顧客有著相同的行為或相似的需求，之所以要進行市場 區隔，乃由於人與人之間有太大的差異，倘若每個人的偏好及行為都相同，就無 法進行市場區隔，產品即無差異。人們的動機、需求、決策過程與購買行為都不 同，若要使消費者滿意程度最大，產品最好是客製化，但此舉會大幅增加商品的 價格與成本，導致商品無法與較標準化的產品競爭。
Kotler(1998)詮釋市場區隔是依據購買者對產品行銷組合不同的需求，將市 場劃分幾個可加以確認的區隔，並描述各市場區隔的輪廓。而市場區隔的步驟首 先找尋適當的區隔變數，再運用這些變數進行市場區隔的工作，並描述各個區隔 中消費者及潛在消費者的輪廓。又依 Johansson et al.(2006)等人之見解，認為市 場區隔是對客戶群的購買行為產品的使用習慣與使用態度加以區隔，不僅可以使 公司多樣化的產品確切的提供給不同的客戶群，也可以使產品得到最佳化利用的 效果。許清宗(2009)綜上歸納提出市場區隔之目的是將整體市場的顧客群區分為 幾個重要的群組，並針對各個不同的顧客群體施以適合的資源，以獲取效益。