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石門區 430.750 184.737 1.000 -301.57 1163.07 八里區 331.750 184.737 1.000 -400.57 1064.07 資料來源：1.本研究整理。2. *. 平均差異在 0.05 水準是顯著的。
根據表 4-4 事後檢定的結果來看，板橋和淡水等行政區的不動產住宅移轉筆 數較三芝、八里、永和、三峽、鶯歌、深坑、五股、蘆洲、泰山、林口等行政區 為高，另外淡水區的住宅移轉筆數也較汐止、土城、中和、新店、新莊、三重等 行政區為高，可能由於近年淡水新市鎮的不動產住宅建案較多，促進了住宅房市 的熱潮，導致移轉筆數大幅增加。
第三節 住宅市場區隔分析
本節將針對大北地區進行不動產住宅市場的集群分析，依據內政部不動產資 訊平台所提供的住宅市場變數，包含住宅買賣平均總筆數、住宅買賣平均齡、住 宅買賣平均總樓層、住宅買賣平均面積等。以 Two Step 方法對台北市與新北市 實施分群，第一部分分析對象為台北市的十二個行政區，第二部分針對新北市的 二十九個行政區，然因平溪、坪林、石碇、烏來、雙溪、石門等行政區的住宅場 場數據有部分遺漏，故依新北市內其餘的二十三個行政區實施集群分析，分析結 果介紹如下：
一、 台北市不動產住宅市場之 Two Step 集群分析
為能深入瞭解台北市不動產住宅市場區隔的變動，分別依時間探討其趨勢，
其中時間依內政部不動產資訊平台所提供的資料時間為主，按 105 年第四季、106 年第一季、106 年第二季、106 年第三季等四季進行探討。首先，本研究按照各 季的住宅市場數據資料的不同，進行集群分析的串流且實施資料的讀取，結果如 圖 4-3。
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圖 4-3 台北市不動產住宅市場之 Two Step 集群分析流程圖
圖 5-6 為 Two Step 集群分析串流，圖中的資料擷取計有四個節點，分別針對 105 年第四季、106 年第一季、106 年第二季、106 年第三季等四季的數據資料，
進行讀取的作業，其中在資料讀取後會透過 Type 的節點來定義數據倶料的型 態，最後再則是應用 Two Step 的節點來進行集群(系統的集群個數設計為 3 群) 的分析，並且依台北市各行政區的特性，將其實施分群，並且依各季的分群結果 進行敘述。
(一) 106 年第三季之住宅市場區隔
依據台北市 106 年第三季住宅市場的數據資料，透過 Two Step 的節點運算 分群，其分群結果如圖 4-4 所示。
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資料來源：本研究整理。
圖 4-4 台北市 106 年第三季不動產住宅市場之 Two Step 集群分析
根據圖 4-4 的結果顯示，台北市 106 年第三季不動產住宅市場的區隔分布來
看，第一群的部分，以大坪數及高屋齡的不動產住宅為主，由於該區的坪數較大 且平均屋齡較高，平均樓層也是較低，故稱為大宅區；第二群的部分，以小坪數 及平均屋齡較小為主，平均樓層也較高，故稱為小資宅區；第三群的部分，中坪 數且平均屋齡介於第一群與第二群之間，而且平均樓層也介在第一群與第二群之 間，故稱為一般宅區。此外，本研究依各集群的分配，將台北市 106 年第三季不 動產住宅市場按各行政區區隔，整理成表 4-5。
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表 4-5 台北市 106 年第三季不動產住宅市場區隔分群結果 1(大宅區) 2(小資宅區) 3(一般宅區)
松山區 中正區 大安區
南港區 萬華區 文山區
士林區 大同區 內湖區
信義區 中山區 北投區
資料來源：本研究整理。
根據表 4-5 的市場區隔結果顯示，台北市 106 年第三季不動產住宅市場上，
在大宅區的部分，包含了松山、南港、士林、信義等行政區；在小資宅區的部分，
包含了中正、萬華、大同、中山等行政區；在一般宅區的部分，包含了大安、文 山、內湖、北投等行政區。區隔的分布，在大宅區則是集中於消費商圈、科學園 區等行政區為較多，可能是這些區域的不動產住宅設計會以住辦的大坪數為主，
一般宅區以文教區、住商混合、科技園區的行政區居多，表示一般坪型的住宅買 賣較無固定的區域型態，至於小資宅區則是以住宅、商圈與文教區之行政區為 主，也就是一般小資青年為了購宅可能會考量住宅買賣的價格，相對坪數與區域 便是購買的最主要衡量因素之一。
(二) 106 年第二季之住宅市場區隔
依據台北市 106 年第二季住宅市場的數據資料，透過 Two Step 的節點運算 分群，其分群結果如圖 4-5 所示。
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資料來源：本研究整理。
圖 4-5 台北市 106 年第二季不動產住宅市場之 Two Step 集群分析
根據圖 4-5 的結果顯示，在台北市 106 年的第二季不動產住宅市場的區隔分 布中，第一群的分布，以較大的買賣平均坪數，以及買賣的平均屋齡較高的不動 產住宅為主，而且買賣平均樓層也是較低，稱為大宅區；第二群的部分，以買賣 平均坪數較小及買賣平均屋齡較的小的不動產住宅為主，而且買賣平均樓層也較 高，故稱為小資宅區；第三群的部分，以買賣平均坪數及買賣平均屋齡均介於第 一群與第二群之間，甚至買賣平均樓層也介在第一群與第二群之間，故稱為一般 宅區。此外，本研究依各集群的分配，將台北市 106 年第二季不動產住宅市場按 各行政區區隔，整理成表 4-6。
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表 4-6 台北市 106 年第二季不動產住宅市場區隔分群結果 1(大宅區) 2(小資宅區) 3(一般宅區)
松山區 中正區 萬華區
士林區 大同區 文山區
大安區 南港區 內湖區
信義區 中山區
北投區 資料來源：本研究整理。
根據表 4-6 的市場區隔結果顯示，台北市 106 年第二季不動產住宅市場上，
在大宅區的部分，包含了松山、大安、士林、信義等行政區；在小資宅區的部分，
包含了中正、南港、大同等行政區；在一般宅區的部分，包含了萬華、文山、內 湖、中山、北投等行政區。區隔的分布，在大宅區則是集中於消費商圈的行政區 為較多，可能是這些區域的不動產住宅設計會以住宅與商辦的大坪數為主，一般 宅區以文教區、住商混合、科技園區的行政區居多，表示一般坪型的住宅買賣較 無固定的區域型態，至於小資宅區則會以介於科技園區與文教區之行政區為主，
也就是一般小資青年為了購宅可能會考量交通、買賣價格等因素，決定其買賣的 區域。
(三) 106 年第一季之住宅市場區隔
依據台北市 106 年第一季住宅市場的數據資料，透過 Two Step 的節點運算 分群，其分群結果如圖 4-6 所示。
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資料來源：本研究整理。
圖 4-6 台北市 106 年第一季不動產住宅市場之 Two Step 集群分析
根據圖 4-6 的結果顯示，在台北市 106 年的第一季不動產住宅市場的區隔分 布中，第一群的分布，以較大的買賣平均坪數，以及買賣的平均屋齡較高的不動 產住宅為主，而且買賣平均樓層也是較低，稱為大宅區；第二群的部分，以買賣 平均坪數及買賣平均屋齡均介於第一群與第二群之間，甚至買賣平均樓層也介在 第一群與第二群之間，故稱為一般宅區；第三群的部分，以買賣平均坪數較小及 買賣平均屋齡較的小的不動產住宅為主，而且買賣平均樓層也較高，故稱為小資 宅區。此外，本研究依各集群的分配，將台北市 106 年第一季不動產住宅市場按 各行政區區隔，整理成表 4-7。
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表 4-7 台北市 106 年第一季不動產住宅市場區隔分群結果 1(大宅區) 2(一般宅區) 3(小資宅區)
松山區 內湖區 萬華區
士林區 文山區 大同區
信義區 大安區 南港區
北投區 中正區
中山區 資料來源：本研究整理。
根據表 4-7 的市場區隔結果顯示，台北市 106 年第二季不動產住宅市場上，
在大宅區的部分，包含了松山、士林、信義等行政區；在小資宅區的部分，包含 了中正、萬華、南港、大同等行政區；在一般宅區的部分，包含了大安、文山、
內湖、中山、北投等行政區。區隔的分布，在大宅區則是集中於消費商圈等行政 區為較多，可能是這些區域的不動產住宅設計會以住宅與商辦的大坪數且屋齡較 高，故在買賣時的坪數較其他區為高；在一般宅區是以文教區、住商混合、科技 園區的行政區居多，表示一般坪型的住宅買賣較無固定的區域型態，至於小資宅 區以住宅與商圈、文教區、科技園區等行政區為主，也就是一般小資青年為了購 宅可能會考量住宅買賣的價格，相對坪數與區域便成為不動產住宅購買的最主要 衡量因素之一。
(四) 105 年第四季之住宅市場區隔
依據台北市 105 年第四季住宅市場的數據資料，透過 Two Step 的節點運算 分群，其分群結果如圖 4-7 所示。
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圖 4-7 台北市 105 年第四季不動產住宅市場之 Two Step 集群分析
根據圖 4-7 的結果顯示，在台北市 105 年的第四季不動產住宅市場的區隔分 布中，第一群的分布，以較大的買賣平均坪數，以及買賣的平均屋齡較高的不動 產住宅為主，而且買賣平均樓層也是較低，稱為大宅區；第二群的部分，以買賣 平均坪數及買賣平均屋齡均介於第一群與第二群之間，甚至買賣平均樓層也介在 第一群與第二群之間，故稱為一般宅區；第三群的部分，以買賣平均坪數較小及 買賣平均屋齡較的小的不動產住宅為主，而且買賣平均樓層也較高，故稱為小資 宅區。此外，本研究依各集群的分配，將台北市 105 年第四季不動產住宅市場按 各行政區區隔，整理成表 4-8。
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表 4-8 台北市 105 年第四季不動產住宅市場區隔分群結果 1(大宅區) 2(一般宅區) 3(小資宅區)
松山區 內湖區 萬華區
士林區 文山區 大同區
信義區 中山區 南港區
大安區 北投區 中正區
資料來源：本研究整理。
根據表 4-8 的市場區隔結果顯示，台北市 105 年第四季不動產住宅市場 上，在大宅區的部分，包含了松山、士林、信義、大安等行政區；在小資宅區的 部分，包含了中正、萬華、南港、大同等行政區；在一般宅區的部分，包含了文
根據表 4-8 的市場區隔結果顯示，台北市 105 年第四季不動產住宅市場 上，在大宅區的部分，包含了松山、士林、信義、大安等行政區；在小資宅區的 部分，包含了中正、萬華、南港、大同等行政區；在一般宅區的部分，包含了文