一、 價格指數的意義
「指數」(Indexes)是衡量某些現象在不同時間或地點的變動情形，為 測量現象之相對及平均變動的統計方法，含有下列四種意義:
1.為相對的比例，通常以百分比表示:
2.為時間或空間的比較，以時間的比較較常見，常形成時間序列。
3.為相對的變動，此變動可為單項(如中古屋價格指數)；或多項的平均變動 (如包含成屋及預售屋的不動產價格指數)。
4.測量某一現象的全體，但實際上常選擇較重要項目(如標準不動產屬性)。
「價格指數」(Price Index)是衡量商品價格在不同時間或地點的相對或 平均變動的統計指標。透過價格指數的比較，便可觀察同一商品價格在不 同時期或地點的差異。一般常見的如消費者物價指數(CPI)、躉售物價指數 (WPI)、都市地價指數等。因此，價格指數僅為衡量價格變動的一項統計指 標，但實際應用則因不同編製的目的、資料取得難易、及資料特色，而有 不同之編製方式。
二、 一般價格指數的編製理論與文獻
由於指數為一相對性、綜合性、代表性、及平均性的統計數值，指數 的編製必須符合其特質。一般消費者物價指數(CPI)的編製理論是基於生活 成本(Living Cost)的概念，針對固定的消費性商品定期、定點查價，基本上 查價的標的物是固定商品的價格，相同標的物在不同查價期間仍維持同質，
故以消費一籃(Basket)商品而言，籃中商品可任意組合且其個別商品價格仍 明確存在；對不動產價格指數而言，由於不動產之異質性，各項特徵無法 單獨出售，因此無從得知個別特徵的單位價格。基本上是由各種相異的特 徵組合成之商品。故若僅以成交價來編製指數，而不考慮樣本間異質性及 不同時期住宅品質可能變動，恐難區分價格本身之變動或是品質之提升。
若以固定案例，則因我國未強制蒐集成交資訊，要取得重複交易的案例相 當困難（林秋瑾、楊宗憲、張金鶚，2004）。
過去編製不動產相關指數的文獻中，方法包括算術平均法(mean price method)、中位數價格法(median price method)、特徵價格法與重複銷售法 (Repeat sale method)四種較為常見。其中，平均數容易受到極端值或異常點 (outlier)的影響，較少被應用在編製不動產價格指數；中位數價格不動產價
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格指數由於具有時效性(Timeliness)的優點而被廣泛地應用7，但在實證研究 上，其未控制不動產的異質性將會導致嚴重偏誤(Bourassa, Hoesli, & Sun, 2006)。
由於不動產的高度異質性因素，不同時期的不動產品質亦會有所差異，
故須先控制不動產品質因素，才能反應「純粹價格變化」。重複銷售法與 特徵價格法等建立迴歸模型來編製不動產價格指數被認為是較佳的方法，
在Bailey, et al.(1963)與Griliches(1971)等人提出編製不動產價格指數應先控 制不動產品質的影響後，多數研究都會以不同方式來達到控制不動產品質 的目的(Hansen, 2009; Hwang & Quigley, 2004;Thibodeau, 1995)。其中，重複 銷售法因資料難以取得，在運用上容易受到限制，然而美國因房地產資料 Association 公布平均價格；Real Estate Institute of Australia 則公布不同分位價格。
8 例如信義房屋針對其房仲部門所成交的中古屋案件編製的「信義房價指數」。
9 例如日本內閣府與舊經濟企劃廳委託財團法人綜合研究所編製的「東京圏マンション流 通価格指数」。
18 代性偏誤(Substitution bias)」(Wallace, 1996)。
運用彙總資料模型與橫斷面資料模型來編製不動產價格指數，其概念
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Haurin and Hendershott(1991)曾提及部分不動產價格指數編製方式所 用之樣本並不屬於不動產存量中的典型，並意指典型可能是編製指數之考 量重點；Meese and Wallace(1991)亦曾強調美國人口普查局編製之new single family housing price index所用之中位數價格法，未將不動產的特徵加以標準 化。
張金鶚(1995)曾運用仲介公司之成交案例及行政院主計處訪價案例，以 特徵價格法及斐氏指數公式編製台灣地區各縣市之中古屋價格指數。故不 動產異質性可透過標準化方式，尋找成交不動產之典型(Typical)及影響不動 產價格之屬性，作為代表該時間、地區甚至類型的標準不動產屬性組合。
完全符合此一標準不動產屬性的不動產也許不存在，但該組合卻能普遍代 表該時間、地區甚至類型下成交不動產特色。
綜上，不動產價格的衡量，如果僅採用算數平均數或中位數編製不動 產價格指數，而未將不動產品質加以控制，將可能產生偏誤；至於重複銷 售法的運用，依國內公開價格資訊尚未累積至相當期間及數量之前，其運 用上受到很大的限制；為將不動產品質以貨幣化的方式加以考量，目前以 特徵價格法為可行性較高的方法。運用不同的特徵價格模型估計各特徵的 隱含價格，在與標準不動產結合後，便能將不動產品質貨幣化，易於觀察 市場趨勢，作為不動產價格指數編製依據。指數編製公式的選擇，拉式指 數公式因使用基期的不動產特徵加權，任何時期的指數可相互比較，指數 應用較廣且具彈性。因此，本文將以特徵價格法建立迴歸模型，運用拉式 指數公式編製法拍屋價格指數。
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