第三章 法拍屋市場現況分析
第一節 我國法院拍賣制度
我國拍賣不良債權的市場大致上可分為法拍屋、金拍屋14與銀拍屋15三 種，後二者之規模遠不及法拍屋市場，本節僅針對法拍屋市場進行探討。
台灣的法拍屋交易制度不同於一般不動產市場，是採取競標拍賣方式，雖 為公開競價，卻屬於密封型式的第一價位密封投標16。在開放競價場合中，
市場參與者投標決定對法拍屋願付價格。因此根據 Kagel,John and Levin (1993) 所提出之第一價位投標模型，當眾多市場參與者競標後，出價最高 者拍定該標的，透過拍賣機制的運作，期使買賣雙方皆達到經濟效率。
一、 拍賣流程
我國法院於拍賣不動產之整體作業流程簡略說明如下：
1.法院收件
法院收發室人員收受債權人之民事執行聲請狀時，除了應加以形式上 的查核，也應告知遞狀人向法院繳納執行費。
2.民事執行處分案
民事執行紀錄科、收受收發室轉來之執行聲請狀後，先在狀件上端加 蓋科收文日期章，並按收發室總收文之順序編號，並檢點附件無誤後交分
14金拍屋係在法院辦理查封程序完成後，將案件移轉給公正第三人進行後續之流程，待拍 賣完成後，由該公正第三人製作分配表及分配價款，並交由法院核定，該公正第三人於發 款完畢後，將全案卷宗函送法院即為結案；對於無人應買或未拍定之案件，則由該公正第 三人製作債權憑證文稿送交法院核定後結案。此乃法院為了去化累積的拍賣案件，委託公 正第三人幫忙拍賣，如：台灣金融資產服務股份有限公司，其執行之法律效力與法院完全 相同；此類的金融資產服務公司多採與法院相同的拍賣制度，即第一價位秘密競標。
15銀拍屋係銀行由於因其不良債權而進行法院拍賣，但由於拍賣不出去或價格太低而由銀 行自行承受，最後銀行將這些承受的法拍屋委由民間的拍賣公司代為拍賣；此類的拍賣公 司多採公開喊價的英式拍賣制度。
16拍賣是屬競標制度的一種。最常見的拍賣分類方式是區分成英式拍賣、荷式拍賣、第一 價位秘密競標及第二價位秘密競標等四種基本型態。各類拍賣前均需公告拍賣之標的物、
拍賣日期、地點、競標者的資格等事項，而各拍賣制度之競價過程、進行方式以及決標方 法略有差異，依拍賣制度規定，投標價格愈高的競標者愈優先得標，實務上，拍賣者通常 會為標的物訂定底價（reserve price），底價是拍賣者出售拍賣物，所要求的最低價格；當 最高競標價格高於底價則成交，若最高競標價格低於底價則不成交，亦即「流標」。
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案人員。
圖 3-1 法院拍賣流程圖
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3.執行處法官排定日期
承辦法官收受案件後，依職權調查強制執行之法定要件是否具備，如 執行費、管轄權、執行名義等。
4.書記官執達員執行查封
書記官接到法官指定查封日後，應通知債權人於該日到院引導執行。
查封當日，債權人須按法院指定時間到法院民事執行處報到，並繳交執行 旅費後，引導書記官及執達員至現場查封，書記官實施查封後，應當場制 作查封筆錄。
5.鑑價及函地政機關查封登記
書記官實施查封後，應速將查封筆錄交法官審核，法官審查無誤後，
即指示辦理登記鑑價手續(各級法院辦案期限規則第三十四條。)並發函地政 機關辦理限制登記（查封登記） 。
6.債權、債務人及相關人詢價
民事執行處接到地政事務所函覆已辦妥查封登記，及土地、建物之鑑 價資料也到齊。法官應指示書記官依該鑑定價格核算總價後，詣問當事人 對鑑價之意見。
7.公告及登報定期拍賣
當事人對鑑價表示意見後，法官應儘速訂定拍賣之最低價額（法院辦 案期限規則第三十四條） 。然後儘速指定第一次拍賣日期。另抵押權是否 塗銷，標的物可否點交有無租賃關係、租金、押金、地上權、應買之資格 限制等亦一併說明，交書記官制作第一次拍賣公告。經法官審查無誤後，
即由執達員依法揭示公告，一方面張貼於民事執行處公告欄，另一方則函 令債權人於當地報紙刊登公告。
8.第一次拍賣
拍賣當日，由法官親自主持開標，並當眾朗讀之。根據強制執行法注 意事項第四十八條：
（1）拍賣開標時間，宜指定為每日上午九時半至十一時，或下午二時至四 時之間。
（2）以投標方法拍賣不動產者，應依照拍賣公告所載時間準時開標，緃當 事人請求延緩開標時間，亦不應准許。
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（3）執行推事應在法院投標室當眾開示投標書，並朗讀之。關於通訊投標 之開標，應先當眾審查投標書是否密封及有無附繳保證金，暨具備其他應 備要件。
（4）開標，應以應買人所出價額達該次拍賣標的物之最低價額並係最高價 者為得標。開標情形，應記明於拍賣筆錄。
9.第二次拍賣
第一次拍賣如果流標(未拍定)，且債權人不願承受或依法不得承受之案 件，法官應儘速（五日內）指定第二次拍賣日，拍賣最低價額也應在百分 之二十範圍內，斟酌降低，並命書記官制作第二次拍賣公告。
10.第三次拍賣
第三次拍賣其流程與第二次拍賣相同。
11.第一次強制管理
第三次拍賣再流標，也就是經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權 人不願承受或依法不得承受時，應命強制管理；在管理中，得依債權人或 債務人聲請，再減價或另估價拍賣。所謂強制管理，指執行法院對於已查 封之不動產，選任管理人管理之，以其收益清償債務之執行行為而言。實 務上，執行法院通常係指定聲請強制執行之債權人為管理人。
12.第一次強制管理後拍賣（第四拍）
第一次強制管理後第一次拍賣，也是拍賣公告上第四次拍賣。強制管 理之不動產，如經債權人或債務人聲請再拍賣時，法院應以上次（第三次）
拍賣所定最低價額，在百分之二十範圍內，斟酌減價，繼續拍賣。每經過 二次減價拍賣仍未能拍定（依然流標），法院就須再一次命債權人強制管 理。
13.拍定或承受
拍賣之不動產，經投標人拍定或債權承受後，買賣契約即成立。如無 優先購買權人，法院即命拍定人在期限內繳足價額。
14.查核增值税及通知優先購買權人
不動產拍定後，一方面通知稅捐稽徵機關核算增值稅，另一方面通知 優先承買人，查詢其是否優先購買。
15.拍定人或優先購買權人繳納價金
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拍賣不動產，拍定後買賣契約即成立。拍定人應於拍賣公告所定交付 價金之期限內繳足價金。
拍賣之不動產由債權人承受時，其承受之價額即抵充債權人之債權。
其應繳之價金超過其應受分配者，執行法院應限期命其補繳差額後，發給 權利移轉證明書，逾期不繳者，強制執行。（強制執行法第九十四條）。 16.核發權利移轉證明書及函地政機關塗銷登記
拍定人或承受人或優先購買權人，經繳足價金後，法院應於五日內核 發權利移轉證明書。
17.製作分配表訂出分配日期
法院民事執行處接到稅捐機關查覆土地增值稅後，書記官應於五日內 制作分配表，指定分配日期。
18.發款
分配日期屆至，如債權人均無異議，即可製作領款通知單，通知債權 人領款。如有部分債權人對分配表異議，應依強制執行法第四十條規定更 正分配表而為分配，或就無異議之部分，先行分配，不得全部停止分配。
分配案款後，對未受償之債權，應發予債權憑證。
19.執行點交
得標人繳清價款後，法院應於五日內核發權利移轉證書，拍定人接到 權利移轉證書後，如果可點交案件，即可向法院申請點交。
20.全案終結、整卷歸檔。
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第二節 法拍屋市場現況分析
近年來法拍屋市場逐漸受到重視，2002 年法拍屋拍定件數佔不動產買 賣交易移轉登記總件數首次超過 10%，加上其他拍賣屋交易熱絡，拍賣市 場逐漸成為民眾購屋選擇之一。
就法拍屋市場規模而言，由表 3-1 及圖 3-2 交易棟數觀察，在 1992 年 時之拍賣規模僅 17,000 件，隔年以超過 47%的幅度逐年快速攀升，甚至 1995 年更較前個一年度增幅達 68%，至 1998 年全國法院拍賣案件突破 10 萬件，
在 2001 年更快速攀高到 20 萬件，不良資產的金融問題甚為嚴重，依據行 政院金融監督管理委員會的統計，我國銀行逾期放款比例在 2002 年底創近 年高點 8.85%，政府甫提出「二五八金改計畫」，計畫在二年內逐步把整體 金融機構的逾期款比例降至 5%以下，同時提高資本適足率至 8%，以強化 金融體質，於是金融機構更加速清理不良資產，造成法拍案件激增，法拍 屋規模更於 2004 年達到高峰，突破 30 萬件大關，隨著不良資產快速清理，
法拍案件數量才逐年以大約 10%的幅度緩步下降。除了拍賣案件數量成長 速度驚人之外，拍定金額亦逐年擴增，圖 3-3 顯示 2002 年突破 1000 億元，
2004 年更創拍定金額的新高紀錄達 2000 億元，之後即緩降至 1000 多億元 的規模。
圖 3-2 全國拍案件數與拍定棟數趨勢圖
0 50,000 100,000 150,000 200,000 250,000 300,000 350,000
法院拍賣案件數 拍定棟數
單位：件，棟
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表 3-2 2001 至 2012 年全國法拍屋市場績效統計
年別 2001 2002 2003 2004 2005 2006 拍定數 22,800 36,661 48,096 47,755 33,126 26,809 流標數 202,512 238,596 234,721 201,678 165,394 14,111 撤回數 21,819 22,394 23,678 25,189 20,631 17,556 總案數 247,131 297,651 306,495 274,622 219,151 185,476 平均拍次 3.05 3.07 3.00 2.73 2.76 2.70 拍定總額(億) 20.39 1,356.54 1,872.25 2,187.62 1,620.86 1,388.84
拍定率 9.23% 12.32% 15.69% 17.39% 15.12% 14.45%
流標率 81.95% 80.16% 76.58% 73.44% 75.47% 76.08%
撤回率 8.83% 7.52% 7.73% 9.17% 9.41% 9.47%
年 2007 2008 2009 2010 2011 2012 拍定數 26,768 25,781 28,779 24,337 13,624 16,345 流標數 161,268 174,546 175,236 149,783 104,178 120,694 撤回數 17,960 20,319 20,713 15,891 10,676 11,771 總案數 205,996 220,646 224,728 190,011 128,298 148,810 平均拍次 2.80 2.89 2.88 2.75 2.67 2.75 拍定總額(億) 1,168.79 1,159.93 1,303.73 1,344.38 711.51 880.09
拍定率 12.99% 11.68% 12.81% 12.81% 10.62% 10.98%
流標率 78.29% 79.11% 77.98% 78.83% 81.20% 81.11%
撤回率 8.72% 9.21% 9.22% 8.36% 8.32% 7.91%
資料來源：透明房訊月刊
由圖 3-3 拍定率與總金額變化觀察，1992年至1998年隨著拍賣案件量 逐年大幅擴增，拍定率皆穩定在15%以上，1999年起則呈現反向走勢，拍 定率逐年下降，2001年更創拍定率新低僅9.23%，而後隨政府積極處理不良
由圖 3-3 拍定率與總金額變化觀察，1992年至1998年隨著拍賣案件量 逐年大幅擴增，拍定率皆穩定在15%以上，1999年起則呈現反向走勢，拍 定率逐年下降，2001年更創拍定率新低僅9.23%，而後隨政府積極處理不良