法拍屋價格指數之建立

由於本文特徵價格模型採用半對數的形式，因此特徵迴歸係數並非單 位價格，計算價格指數前，先將特徵迴歸係數乘上標準不動產屬性加總後，

尚須取反對數，始得標準不動產總價，再據此編製拉式價格指數。

0：基期

t：計算期

：計算期標準不動產總價估計值 ：基期標準不動產總價估計值

， ：基期及計算期各變項迴歸係數（含常數項）

：基期各變項的平均數（標準不動產屬性及品質）

一、 季指數編定

將標準法拍屋依上述公式編製各季指數如表 4-11。

表 4-11 台北市法拍屋價格指數與信義房價指數表

季度 法拍屋指數 信義房價指數 季度 法拍屋指數 信義房價指數

2003Q2 100.00 100.00 2007Q4 156.83 172.54 2003Q3 133.71 110.00 2008Q1 155.54 186.41 2003Q4 147.50 110.21 2008Q2 178.79 186.25 2004Q1 146.36 115.64 2008Q3 205.64 182.24 2004Q2 168.76 120.88 2008Q4 177.13 173.43 2004Q3 173.17 122.52 2009Q1 169.35 171.82 2004Q4 150.44 125.54 2009Q2 157.51 186.09 2005Q1 196.77 127.33 2009Q3 185.33 198.79 2005Q2 120.06 132.94 2009Q4 165.25 209.13 2005Q3 147.81 134.46 2010Q1 201.99 217.99 2005Q4 152.37 138.25 2010Q2 191.58 224.83 2006Q1 132.14 139.55 2010Q3 193.89 233.07 2006Q2 146.79 150.71 2010Q4 200.99 247.24 2006Q3 118.87 158.89 2011Q1 265.71 249.15 2006Q4 169.70 158.39 2011Q2 209.09 256.83

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季度 法拍屋指數 信義房價指數 季度 法拍屋指數 信義房價指數

2007Q1 151.73 168.99 2011Q3 216.87 254.08 2007Q2 159.79 172.87 2011Q4 258.62 260.51 2007Q3 171.42 174.92

圖 4-9 台北市法拍屋價格指數與信義房價指數走勢圖

圖 4-10 台北市法拍屋價格指數與信義房價指數變動率

圖4-9 為本研究編定之台北市法拍屋價格指數與代表中古屋價格指 數之信義房價指數之變動趨勢。從指數之長期變動情形觀察，二者所描述 之市場趨勢相當一致。從圖 4-10 觀察二指數之變動率，整體而言，法拍

118.87

205.64

265.71

- 50 100 150 200 250 300

法拍屋指數 信義房價指數

-50%

-30%

-10%

10%

30%

50%

70% 法拍屋指數

信義房價指數

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屋的平均變動為14.20%，代表中古屋的信義房價指數平均變動為3.54%；進 一步分離二指數上漲及下跌的情形，法拍屋上漲時平均為7.81%，下跌時為 3.47%，而代表中古屋的信義房價指數上漲時平均為3.23%，下跌時則為 0.32%。信義房價指數波動性相對小，符合第二章第四節所述，信義房價指 數採用彙總資料庫加以編製，指數呈現異常平穩的特性；相對於中古屋，

法拍屋具有較大的波動性，可能因為法拍屋市場在相關訊息較不充足以及 市場規模較小，因投資目的而參與法拍屋市場的比例相對較大，使得法拍 屋價格上漲與下跌的波幅均大於中古屋，因此相對於中古屋，漲、跌幅間 之差距隱含法拍屋可能較具有「高風險高報酬」的特質。

二、 年指數編定

依年度分別建立區位及建物類型指數如下：

（一） 區位指數

經編定五條區位指數如表 4-12，觀察圖 4-11 各區位指數走勢圖 可觀察各區域變動幅度各異，市中心區價格波動明顯小於郊區，依 經地理位置再分類後，由圖 4-12 顯示新、舊市中心區價格走勢呈現 同向變動且差異幅度相對有限；再觀察圖 4-13，各郊區變動幅度則 高達一倍以上，北郊區價格走勢相對平緩、變動幅度雖小，但下跌 時幅度相對大，上漲時幅度相對小，相對其他區域市場呈現弱勢；

而東郊區，表現則大相逕庭，除 2006 年下跌幅度略大外，在 2008 到 2009 年的全球金融海嘯期間，價格僅向下調整約 10%外，相對 強勢，而不動產價格於 2011 年已達 2003 年的 2.3 倍。本文分析原 因，可能與東郊區近年有較充足的大型公共建設，並有內湖科學園 區蓬勃發展的就業市場所帶動的市場需求有關。

表 4-12 區位法拍屋價格指數表

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 FHPI 台北市全區 100.00 127.00 121.11 112.15 127.41 142.26 134.81 157.14 188.40 FHPI-L1 新市中心區 100.00 115.24 112.92 107.07 129.48 123.02 138.50 163.92 147.50 FHPI-L2 舊市中心區 100.00 121.71 115.21 105.18 121.95 141.95 121.80 141.91 144.75 FHPI-L3 東郊區 100.00 120.44 136.44 81.66 137.29 168.49 150.80 165.24 230.91 FHPI-L4 北郊區 100.00 65.47 87.88 65.95 82.07 97.14 90.97 99.57 102.57 FHPI-L5 早期開發區

與南郊區

100.00 111.50 138.78 102.53 113.21 133.23 119.08 120.12 165.81

65

圖 4-11 區位指數走勢圖

圖 4-12 新、舊市中心區指數走勢圖

157.14

141.95 144.75

120.44 102.57

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 FHPI 台北市

FHPI-L1 新市中心區 FHPI-L2 舊市中心區 FHPI-L3 東郊區 FHPI-L4 北郊區

FHPI-L5 早期開發區與南郊區

157.14

105.18

141.95

144.75

50 100 150 200 250

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 FHPI 台北市全區

FHPI-L1 新市中心區 FHPI-L2 舊市中心區

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圖 4-13 郊區指數走勢圖

（二） 建物類型指數

依建物類型分別編定大廈及公寓二條指數如圖4-14，二者變動幅 度各異，大廈產品價格波動明顯小於公寓，大廈價格走勢相對平緩，

2006年價格下修期間，大廈跌幅相對大，而上漲時幅度又相對小。

本文分析原因，可能與近年消費者對都市更新之預期心理大幅上升，

使得公寓產品成為可能價格翻漲之投資標的有關。

圖4-14 大廈與公寓指數走勢圖

50 100 150 200 250

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 FHPI 台北市全區

FHPI-L3 東郊區 FHPI-L4 北郊區

FHPI-L5 早期開發區與南郊區

2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 大廈 100.00 111.51 115.67 95.28 120.49 128.15 130.04 137.09 138.38 公寓 100.00 109.54 121.00 107.51 119.45 135.92 134.37 149.31 167.10

80 100 120 140 160 180 200

67