第二章 我國保險業投資不動產之現況分析
第三節 不動產投資面臨問題與挑戰
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第三節 不動產投資面臨問題與挑戰
在保險業投資不動產即時收益率 2.875%之上限修正之前，研究對象公司的 不動產投資區域集中在台北市中心（如信義區、中正區）購置全棟不動產或台北 市店面之投資行為。由戴德梁行不動產投資季報8指出可佐證：2012 年第二季最 大買家為富邦人壽，該季分別以 19.4 億元、70.9 億元買下位於忠孝東路四段精 華商業地段的太平洋敦南商業大樓（大安區）及長虹新凱旋科技大樓（內湖區）， 其中太平洋敦南商業大樓土地成交單價更創歷史新高，每坪達新台幣 1,450 萬元。
國泰人壽該季斥資 43.9 億元標下太子汽車土城廠（新北市）以供集團作倉儲使 用，再斥資 15 億元買下位於南京東路三段新安產險大樓 1 樓店面（中山區）。
台灣人壽以 46 億元、4.4 億元買下位於林森北路的華國大飯店（中山區）及壽德 大樓 5 樓（中正區）。中國信託人壽 9也在同年 4 月份以 6.86 億元買下位於南京 東路五段、由台灣銀行承租的揚昇大千大樓 1-2 樓店面（松山區）。
2013 年 9 月份最大宗交易則發生在台北市之外，南山人壽以 48.96 億元取得 位於台中市西區之誠品綠園道商場，為主管機關於 2013 年 8 月宣布解除壽險業 投資不動產之禁令後第一樁大宗交易，亦為近年來壽險業在台中最大筆交易案。
拆算該交易案之單坪價格，每坪 48.2 萬元，若以月租金單價 1,200 元/坪推估，
即時收益率可達 2.875%；可見當時因不動產價格走高，使得台北市之不動產投 報率下滑，因此在 2012 年 11 月的即時收益率適用標準為 2.875%之後，壽險業 的首筆不動產投資交易為可滿足要求之即時收益標準，已將投資區域佈局至台中 市始可達到即時收益率之要求。其次為 2013 年第三季新光人壽投資淡水學生宿 舍，預估投報率約 3.73%；三商美邦人壽購置內湖科技園區精英電腦，以售後租 回方式，租金報酬率有 3%。因此在 2.875%的即時收益率規範下，壽險業的不動 產投資區域除了需佈局至台北市以外，且資產類型也改以廠辦、學生宿舍等產品 為投資標的，此類非主流之資產類型，其租金收益率在過去數年的租金報酬率約 在 5~6%，但在這一波的不動產漲幅中，也已下修至不到 4%之報酬率。在壽險
8戴德梁行 2012 年第二季度研究報告。
9中國信託人壽與台灣人壽於 2015 年合併後，於 2016.1.1 正式更名為台灣人壽，屬於中國信 託金控之子公司。
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業適用之即時利用標準為 2.875%之後，壽險業要創造購買辦公大樓或店面之最 高單價等新聞報導已不復見。
綜上分析，歸納保險業投資不動產所面臨之問題與挑戰如下：
1.投資競爭更加激烈
由於國內低利環境，壽險業可投資商品已少。原本只要具有高報酬之標的已 經競爭十分激烈，過往上市櫃建設公司以獲取開發利潤（15%~20%）為公司主 要獲利來源，因為營業型態的特性，建設公司有較長的興建期，但為了使資金靈 活運用，在建物尚未完工時即採預售方式，一般購屋者可分期繳付價金，又可減 輕建設公司融資壓力，只要符合一定原則，其財報在認列上得以依完工比例法配 合投入成本之比例認列收入，使得財報損益較為穩定。然而在適用國際財務報導 準則(IFRS)的規範下，建設公司需於實際過戶交屋時始得結轉成本並一次認列房 屋銷售收入，也導致 IFRS 下建設業之收入將會集中反映於結案當年度。
此制度所帶給建設公司的衝擊是，財務報表中每年度損益波動甚大，進而影 響股利政策。因此，上市櫃建設公司除了需考量中長期建案及其損益之認列外，
開始尋求長期穩定之租金收益，其策略包括對於要求較高之投報要求之建案，若 短時間無法達到預期的銷售利得，則改以出租為目的；對於可未來可改建或都更 之建物，考量短期整合難度或資金運用，則改以先購入後改建為飯店旅館10，以 取得穩定租金收益，進而可養地待價而沽。
綜上，原具有穩定租金收益之商辦或旅館11，為壽險業投資評估之標的，因 上述之會計原則變動，使得建設公司亦加入投資競爭的行列，加上，建設公司僅 需以其內部投資報酬率以及未來重建後可獲得之利得做為其出價之依據，在競價 的不動產市場中，其出價較壽險業更為積極，因此，對於能吸引建設公司評估的
10等待都更，這樣做先賺大錢，蘋果日報，2016/4/13，詹宜軒報導
http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20160413/837621/(瀏覽日 2016.5.14)
11飯店業儼然建商新藍海，聯合報，2016/3/28，陳美玲報導
http://house.udn.com/house/story/5896/1591245-%E9%A3%AF%E5%BA%97%E6%A5%AD-%E5%
84%BC%E7%84%B6%E5%BB%BA%E5%95%86%E6%96%B0%E8%97%8D%E6%B5%B7(瀏覽 日 2016.5.14)
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標的，壽險業的競爭者增加也更為激烈。
2.即時收益率規範不易在精華地段取得不動產
由於國內低利的經濟環境，使得過去十年雖然不動產價格持續攀升，但租金 卻未能反應不動產價格同步提升，因此租金報酬率在價格上升時呈現持續下滑的 情況，此情況在精華地段之不動產反應更為明顯，因此政府打房策略反應在主管 機關之管制措施上，要求壽險業於投資不動產需有較高的租金報酬率，以免壽險 業為投資不動產追逐過高的買價，使得租金報酬率下滑，然而，在實際交易市場 的情況，此規範亦即限縮了壽險業在精華地段不動產的投資可能性，為求得主管 機關要求的報酬率，壽險業需評估精華地段以外的不動產標的，然而，不動產投 資區位具有關鍵因素，越是精華地段的不動產價格因其商效、交通條件、成熟度 較好，故而反應在相對較高的價格，但在不動產市場不佳的情況下，好的不動產 區位也相對具有較好的抗跌性；惟當市場價格攀升且租金未跟隨價格調升時，壽 險業將不易在精華地區取得不動產，此策略雖符合主管機關要求的報酬率，然而 在不動產市場反轉的情況下，這些非在精華地區的不動產將直接面臨價格及租金 下跌的衝擊。
3.不動產投資集中度缺乏遵循標準
主管機關除了對於投資不動產以即時利用之規範監理壽險業之外，亦透過專 案審核或者專案查核方式對於壽險業投資不動產進行監理，其中對於不動產投資 集中度亦表達其監理意見，惟所謂集中度監理並未有遵循標準，保險業可能面臨 進行評估洽商或已投資完成，最後因無法取得主管機關之核准或其查核意見，而 無法投資或被迫出售該區不動產12，無遵循標準之案例可能造成壽險業在國外已 與賣方洽商至一定程度後向主管機關遞案申請，最後卻無法與賣方締約，對於壽 險業在國外的投資信用有一定程度影響；若是為已完成購入的不動產因專案查核 意見而被要求出售，則可能面臨因當時經濟條件不佳，無法售得合理或預期價格，
12據報導，新壽在內湖共投資 13 棟大樓及一筆陽光街素地，被金管會認定投資集中度過高，
要求改善，但新壽兩度公告標售內湖的大樓，一次是內湖大眾電腦大樓，開價 42.8 億元，另一 次是內湖瑞湖大樓，開價 25 億元，都有不少買家領標單，但最後都無人投標而流標。資料來源：
商辦到頂？新壽內湖 13 棟大樓喊賣，中時電子報，2014/5/15，彭禎伶報導 http://www.chinatimes.com/newspapers/20140515000063-260202(瀏覽日 2016.5.14)
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與原先評估投資預期之報酬有落差，將有損原本預計提供股東之報酬率。
4.投資時需符合即時收益標準，無法透過專業管理能力提升不動產價值
由於現行主管機關對於投資之不動產需立即符合即時收益標準，若市場上有 低於即時收益標準之標的，惟透過專業管理能力或者更新後，可能提高租金收益 或不動產價值之標的，即無法符合主管機關之要求。因此，市場上許多商辦大樓 可能因為外觀及功能老舊，導致出租率不佳或租金無法提升，以致租金報酬率無 法滿足即時收益標準，此類標的尚無法由壽險業購入後，透過重新整修及專業租 賃團隊招商，提升該標的使用效率，就不動產市場而言，反倒減少不動產資產活 化之機會。於 2012 年底於「金八條」實施後，要求壽險業之即時利用並有收益 原則需有承租人或承租意向書，使得壽險業對於取得全棟新完工之辦公大樓能立 即有承租人難度相對提高，除非該辦公大樓能變更為旅館使用，而取得單一承租 人：旅館業者之意向書，否則許多辦公大樓多為分層出租的概念下，無法於短時 間內滿租滿足壽險業即時收益率之要求。
5.參與政府標售案需考量政策不確定性
政府為引導壽險業資金投入公共建設，故在即時利用收益之規範中，將參與 公共建設等投資 BOT 或地上權之開發案，得不受購買素地之相關規定限制，其 中包括開發期程及即時利用收益率之規範，然而，近年來政府打房政策下，房屋 稅13及地價稅14鉅幅調漲下，原本投入地上權案的壽險業者，原因配合政府政策，
將資金投入數宗地上權開發案，卻面臨房屋稅計算基礎的路段調整率15以及公告 地價大幅上調，使得壽險業持有成本提高，然而，地上物的租賃契約早已與租戶 簽訂，租金的調幅已約定於契約中，加上需考量如反應相關持有成本，將成本轉 嫁租戶，尚需考量租賃市場情況，租金上調可能導致租戶退租或無法吸引租戶進
13立法院 2014.5.20 三讀修正通過房屋稅條例部分條文，「非自住房屋」最低稅率，將由現行 房屋現值 1.2％調高至 1.5％，至於上限則從 2％提高到 3.6％。
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