建議

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條件的考量範圍內，針對以上監理的影響，本研究續提出未來的建議及研究方 向。

第二節 建議

壽險業資金運用特性屬長期，其流動性不高，且依保險法壽險業不得經營保 險以外業務，故其資金運用無法在積極的經營層面，在國內低利率以及市場競爭 的環境下，符合壽險業資金特性之金融工具嚴重缺乏，以國內 10 年期公債利率 水準約 1.134%、20 年期公債利率水準約 1.44%，債券型投資效益乏善可陳。儘 管不動產變現性並不如股債證券型產品為優，但若就投資多元化以及長期投資角 度分析，由於不動產與金融資產商品的波動週期並不一致，相較於金融商品的獲 利具長期穩定性且抗通膨特性，因此在不動產市場景氣好轉時，壽險業資金也會 進入市場競爭，但本國政府對於不動產投資的監理方式不僅不同於其他國家僅就 其風險管理能力進行規範外，亦不同於對其他投資商品的監理方式，對於不動產 投資直接限制其不得投資之資產類型(包含預售屋等)、投資素地之開發期程、以 及非市場慣例之投資前即取得承租人之投資意向書、訂定單一即時收益率標準、

以及內稽內控需經董事會逐案審查等，監理措施增加壽險業投資不動產的評估成 本、行政程序以及投入市場的即時性，以上均直間接影響壽險業在不動產投資之 佈局。

主管機關對不動產投資的監理，係直接採中華郵政股份有限公司牌告二年期 郵政定期儲金小額存款機動利率加碼，此加碼成數則屬國內不動產不分資產類型、

區域等一律適用相同標準，若就不動產價值的評估方式而言，尚且會依不動產類 型、區域或權利型式（所有權、地上權或地上權期限）等影響價值因素調整參數，

然而政府對於壽險業不動產之監理，要求一體適用相同之即時收益率，因此，投 資標的自會依此收益率進行篩選，因此，雖然即時收益率達成政府監理的標準，

但目前未能觀察到的是，在面臨不動產市場反轉情況下，不動產市場價值下趺，

在租約期限內租金雖無法調整變動，在租約到期重新洽談續租條件時，是否尚能 維持先前所規範的即時收益率，加上因不動產投資區域外移的變動，可能造成不 動產市場價值的變動，一般而言，具有良好區位或商效之不動產其對於市場反轉 應較有抗趺性，然而因政府監理使得壽險業為滿足較高收益率的條件，投資標的

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轉移至次級商圈或二線城市，其不動產價值的維持則有待觀察，如採用公允價值 評估，未來可能還需面對資產價值的減損。由於適用單一標準之即時收益率可能 造成上述不動產投資佈局之影響，建議政府監理角度可參採國外對於不動產投資 之監理，不涉入不動產投資本身的評估，而以風險控管及清償能力為主軸，減少 監理措施對於投資的專業評估所造成直接或間接之影響。

自雷曼兄弟於 2008 年宣告破產，引發金融危機波及全球，美國金融體系遂 採行量化寬鬆政策，其政策的外溢效應(spillover effect)亦導致我國面臨鉅額資本 流入所造成匯價升值、不動產價格走高以及通膨壓力。直至 2015 年美國央行宣 佈升息的同時，台灣則採取降息措施，主要考量歐洲等其他主要國家持續採行量 化寬鬆立場，全球景氣仍具下行風險，我國考量降息可刺激有效需求帶動經濟成 本，至 2016 年第一季為止已三度降息，全球低利環境將使得壽險業面臨利差損 的壓力在即，以國內不動產投資觀之，現行的資產配置著重於收益型不動產，惟 此類不動產僅能維持在 2%~2.8%之租金報酬率，因故，政府尚可進一步考量開 放開發型不動產投資，以提高壽險業投資不動產獲利之機會。就海外不動產投資 而言，則建議可採分級差異化管理方式規範其投資比例，鼓勵壽險業投資於信用 評等高且不動產市場透明度高的國家，此等國家擁有健全的交易制度及公開透明 的市場資訊，並有經驗豐富的跨國性顧問團隊可以提供專業諮詢及評估報告，有 助於保險業迅速了解市場運作方式及流程並進行投資評估及判斷，如能進一步鬆 綁海外不動產投資之法令規範，增加壽險業者在考量資產配置策略時另一種投資 機會，將有助於壽險業資金運用之效率及收分散風險之效。

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