政府監理機制對壽險業不動產投資之影響分析 - 政大學術集成

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(1)國立政治大學商學院經營管理碩士國際金融組碩士學位論文. 政治大. 學. ‧ 國. 立政府監理機制對壽險業不動產投資之影響分析. ‧. n. er. io. sit. y. Nat. al. i Un. Ch. v. engchi 指導教授：彭金隆博士. 研究生：詹桂綺撰中. 華. 民. 國. 一. ○. 五. 年. 六. 月.

(2) 謝辭「當你遭受打擊、當你遇到挫折、當你失敗的時候，要記得，站起來繼續往前走。」每每在寫論文的時候，小一的兒子凱和中班的女兒熙都問我功課什麼時候做完？我說等凱生日七月份的時候功課才寫得完，他們說我好懶，常常不寫功課！而事實是開始要寫論文的時候，適逢工作轉換面臨新工作及企業文化的適應，下班後凱熙兩人常感冒需掛號排隊看診，一個 A 型流感痊癒後，換另一個腸胃型感冒，緊接著好的那一個又是過敏咳到送急診，工作、學業及生活的壓力確實不. 治政小，如今學業這門修行總算是暫告一段落！大立 ‧ 國. 學. 第一本碩士論文，謝謝我的研究所同學擇仁，第二本碩士論文，謝謝我的老公擇仁，他在我上課、討論小組報告、聚餐的時間，得獨力照顧及陪伴兒女凱熙；. ‧. 謝謝我的爸媽及公婆的支持，還有最大的精神支柱莫過於淑貞學姐及天生學長，. sit. y. Nat. 沒有你們的支持及鞭策，我想不會這樣順利且如期完成這本論文，在國家圖書館. io. n. al. er. 一起打拼寫論文是我們很美好的回憶！. i Un. v. 謝謝兩位當時幫我撰寫推薦信得以申請到政大 EMBA 的貴人：朱幸兒董事. Ch. engchi. 長以及洪正奇處長，謝謝我剛就讀 EMBA 時，中國信託直屬長官柯弘達副總的支持及包容。在這個論文收尾又陷入艱困情境的時刻，特別感謝指導教授彭金隆老師的體諒及鼓勵，才能如期完成論文，張士傑老師的加油打氣，魏寶生董事長的口試指導意見，更多的是精神上的支持與鼓勵，讓桂綺更有勇氣面對此刻。感謝富邦建設的李震華董事長及富邦人壽林福星副董在工作上的提攜及指導！桂綺有幸得到這麼多貴人的照顧，銘感於心，期許施比受有福！. 2.

(3) 摘要 2008 年各國政府因金融風暴而實施量化寬鬆及降息等貨幣政策，使得資金往新興市場流動，台灣的不動產市場受到大量資金湧入的影響價格開始攀升，至 2012 年底，政府因輿論及公益性考量，提出相對應之不動產緊縮政策，包括實價登錄、奢侈稅、社會住宅等多項措施，以減少不動產市場炒房的投機行為，引導不動產交易朝健全的投資或自用需求發展。壽險業依據保險法可將資金運用於不動產投資，但 2012 年底主管機關為抑制不動產市場投機行為，對於壽險業投資於不動產資金運用提出多項嚴格監理措. 政治大. 施，透過訂定的「保險業辦理不動產投資有即時利用並有收益之認定標準及處理. 立. 原則」增列所謂「金八條」的八項具體管制規範，該內容的制定，對於壽險業投. ‧ 國. 學. 資不動產具有相當程度的影響，本研究之目的，主要在於探討監理措施對於壽險. ‧. 業投資不動產行為之影響，並討論監理預期效果及實際效果之間的差異。. sit. y. Nat. 本研究分析「金八條」修訂前後與壽險公司不動產投資交易資料比對後，研. io. er. 究發現 1.主管機關監理措施的變動與不動產市場景氣有其相關性。2.「金八條」發佈實施達到促使壽險業投資符合即時收益率達 2.875%的監理效果。3.壽險業對. al. n. iv n C 後續不動產投資策略變化與影響包括(1)不動產資產類型的減少、(2)投資區域外 hengchi U 移至台北市以外縣市、(3)可獲取資本利得的土地所有權交易量大幅減少。4.因相對於國內不動產投資限縮，主管機關鬆綁海外不動產投資，引導壽險業資金投資海外報酬率較高的投資標的。. 關鍵詞:壽險業、不動產投資、政府監理、金八條. 3.

(4) 目錄第一章. 緒論 .................................................................................................. 8. 第一節. 研究背景 ...................................................................................... 8. 第二節. 研究問題 ...................................................................................... 9. 第三節. 研究方法與流程 .......................................................................... 9. 第四節. 研究範圍 .................................................................................... 11. 第二章. 我國保險業投資不動產之現況分析 ............................................ 12. 第一節. 學. ‧ 國. 第二節. 政治大整體商用不動產投資趨勢 ........................................................ 18 立主要投資之項目與金額 ............................................................ 12. 不動產投資面臨問題與挑戰 .................................................... 22. 第四節. 小結 ............................................................................................ 26. 第三章. ‧. 第三節. 文獻回顧 ........................................................................................ 27. Nat. 第二節. 保險業不動產監理相關研究 .................................................... 29. 第三節. 小結 ............................................................................................ 32. sit. n. al. er. 有關保險業不動產投資之相關研究 ........................................ 27. io 第四章. y. 第一節. Ch. engchi. i Un. v. 我國壽險業不動產投資監理法令規範與沿革 ............................ 33. 第一節. 保險法對不動產投資規定與沿革 ............................................ 33. 第二節. 其他不動產投資相關監理法規沿革 ........................................ 33. 第三節. 國外不動產投資監理法令規範 ................................................ 39. 第四節. 小結 ............................................................................................ 45. 第五章第一節. 監理制度對保險業投資之影響 .................................................... 47 壽險業不動產投資活動之影響因素 ........................................ 47 4.

(5) 第二節. 保險業辦理不動產投資規範之沿革 ........................................ 49. 第三節. 「金八條」發佈對壽險業投資之影響 .................................... 53. 第四節. 「保險業辦理國外投資管理辦法」鬆綁對壽險業投資之影響. .............................................................................................................................. 64 第五節第六章. 監理法規對壽險業不動產投資行為之影響 ............................ 68 結論與建議 .................................................................................... 70. 第一節. 結論 ............................................................................................ 70. 第二節. 建議 ............................................................................................ 71. 政治大參考文獻 .................................................................................................... 73 立 ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. engchi. 5. i Un. v.

(6) 表目錄表 1 保險業保險費收入統計表(單位:百萬元) ......................................................... 13 表 2 人身保險業資金運用表(單位:百萬元) ............................................................. 15 表 3 壽險公司投資用不動產餘額 (單位:千元) ....................................................... 16 表 4 壽險公司不動產投資租金收益 (單位:千元) ................................................... 17 表 5 壽險公司不動產投資損益 (單位:千元) ........................................................... 17 表 6 研究對象之租金報酬率 ................................................................................... 18. 政治大. 表 7 商用不動產大宗成交案總額-按資產類型分 (單位:億元) ............................. 21. 立. 表 8 保險法對不動產投資監理措施之優缺點比較 ............................................... 30. ‧ 國. 學. 表 9 即時收益率適用標準說明 .............................................................................. 36. ‧. 表 10 保險業不動產投資處理原則之演變 ............................................................. 49. y. Nat. er. io. sit. 表 11 收益型不動產交易筆數 .................................................................................. 56 表 12 不動產交易筆數及交易金額 ......................................................................... 59. al. n. iv n C 13 投資不動產之壽險業家數 h ............................................................................. 60 engchi U. 表. 表 14 海外不動產交易金額 ..................................................................................... 64 表 15 海外不動產交易損益及年化報酬率 ............................................................. 66 表 16 國內及海外不動產投資交易總額(單位:萬元) ............................................... 67. 6.

(7) 圖目錄圖 1 研究流程圖 ....................................................................................................... 10 圖 2 投資用不動產投資金額及其佔資金運用比例 ............................................... 14 圖 3 2007~2015 年不動產投資市場交易金額 ........................................................ 19 圖 4 商用不動產交易投資者屬性分析，2012 年第二季 ...................................... 20 圖 5 商用不動產交易投資區域分析，2012 年第二季 .......................................... 21 圖 6 資產類型-土地 .................................................................................................. 53. 政治大. 圖 7 資產類型-土地，以權利型態分類 .................................................................. 54. 立. 圖 8 收益型不動產-依資產類型分 .......................................................................... 56. ‧ 國. 學. 圖 9 台北市交易總額及筆數 ................................................................................... 57. ‧. 圖 10 其他縣市交易總額 ......................................................................................... 58. y. Nat. er. io. sit. 圖 11 其他縣市交易筆數 .......................................................................................... 58 圖 12 不動產交易筆數及交易金額 ......................................................................... 59. al. n. iv n C h e........................................................................ 13 不動產交易總額-壽險公司別 60 ngchi U. 圖. 圖 14 三大壽險業之不動產投資交易情形 ............................................................. 61 圖 15 壽險業國內外不動產投資總額 ..................................................................... 68. 7.

(8) 第一章第一節. 緒論. 研究背景. 台灣不動產市場自 2003 年 SARS 以來至 2014 年，已歷經超過十年以上的多頭，期間雖經歷了 2008 年全球金融風暴，導致不動產市場價格微幅下跌，卻在極短的時間內盤整後，呈現大幅上漲趨勢。因此自 2011 年起，因媒體及民眾輿論的壓力，政府開始以稅制及政策調整方式，包括奢侈稅、實價登錄、兩稅合一等，試圖消弰投機者炒房之行為。另一方面致力於社會住宅之興建，以提供無. 治政大險業者根據市場趨勢將資金投資於不動產，卻也因其大量的資金及資源投入，履立. 力購屋者另一種型式之居住權利。在同一時間點，因不動產市場價格的起飛，壽. 創不動產市場成交新高價，而成為眾矢之的。. ‧ 國. 學. 根據商用不動產顧問公司之不動產投資研究報告 1，自 2010 年至 2012 年期. ‧. 間，各個年度的商用不動產交易金額即超過新台幣 1,000 億元(以下單位同)。主. sit. y. Nat. 管機關遂於 2012 年就壽險業者投資不動產，祭出八大限制措施，媒體及業者稱. n. al. er. io. 為「金八條」，其目的係就壽險業投資不動產給予更明確的規範，直接限制不動. i Un. v. 產投資之評估標準及程序，其八大限制措施為：1.收益率標準提高至 2.875%，2.. Ch. engchi. 最低收益率不再給 2 年緩衝期，3.投資商辦大樓 5 年不得移轉，4.投資素地應附承租意向書、10 年內不得移轉，5.董事會須逐案審查，6.自用不動產 5 年內不得移轉與 7.禁買預售屋，另有一項是屬於「配套放寬措施」，若投資公共建設且規劃開發時程的地上權案件，則可排除相關投資素地的限制與規範。在 2012 年主管機關發佈「金八條」之後，其效果立即顯現在 2013 年的商用不動產交易總量上，其全年的交易金額僅為 840 億元，又因為「金八條」的第八條配套放寬措施，. 1. 英維爾京群島商高力國際股份有限公司台灣分公司， 2015 年第四季，不動產投資市場報. 告。 8.

(9) 鼓勵壽險業者投資於地上權案件，因此在 2013 年的土地交易量上，出現壽險業者轉向投資地上權之結果，使 2013 年商用不動產的交易量雖乏善可陳，但土地交易總金額在 2013 年高達 1,980 億元 2。綜上觀察，政府對於壽險業於不動產資金運用之各項監理措施，對壽險業在不動產投資行為產生一定程度的影響，但究竟產生何種影響?以及影響之程度為何?對於保險業者與保險監理機關而言，都是非常重要的議題。因此本研究針對政府監理措施對壽險業在不動產之資金運用之影響進行分析，並以我國壽險公司的不動產投資資料進行實證分析，研究政府監理制度實施對樣本壽險公司不動產投資之差異及影響。. 研究問題立. 學. ‧ 國. 第二節. 政治大. 本研究主要研究目的在於，分析政府監理措施是否對於壽險業在不動產投資. ‧. 運用有顯著相關或影響，探討之問題如下：. y. sit. Nat. 1.壽險業投資不動產之現況及其所面臨之問題為何?. n. al. er. io. 2.政府對於壽險業投資不動產之監理沿革及其目的為何?. Ch. i Un. v. 3.壽險業投資不動產之行為與政府監理措施之相關性與影響為何?. 第三節. engchi. 研究方法與流程. 本研究經確認研究問題後，先透過次級資料之搜集，分析研究期間台灣壽險業於不動產投資之資金運用概況。其次，透過文獻回顧方式彙整保險業於不動產投資及保險監理措施之研究與發現，綜整其研究結果有關於壽險業在不動產投資及保險監理措施之相關性。同時，搜集研究期間政府對於不動產之政策以及主管. 2. 英維爾京群島商高力國際股份有限公司台灣分公司（2015 年第四季）不動產投資市場報告：. 2010 年土地成交總金額為 2,224 億元，2011 年為 1,369 億元，2012 年為 2,076 億元。 9.

(10) 機關對於保險業之監理政策發展沿革，透過資料之比對與分析方式，檢驗主管機關之監理政策與壽險業之不動產投資行為間之相關性，並說明研究對象之不動產投資行為在監理政策實施前後之差異及影響，並做出研究結論與建議，研究流程如圖 1 所示：. 研究動機及研究目的確認. 資料分析及搜集. 立. ‧ 國. 學壽險業不動產投資現況. 主管機關監理沿革. sit. io. n. al. y. ‧. Nat. 政府監理與壽險業不動產投資活動相關性之探討. er. 政府之不動產政策. 政治大文獻回顧. Ch. engchi. 實務個案分析. 結論與建議圖 1 研究流程圖. 10. i Un. v.

(11) 第四節. 研究範圍. 一、研究期間考量不動產波動期間可能影響主管機關對於不動產投資之監理政策以及資料搜集之可能性，故研究之期間以 2008 至 2015 年合計八年為研究期間。二、研究對象本研究以國內壽險業投資不動產較為積極之業者做為主要研究對象，包括台灣人壽、國泰人壽、中國人壽、新光人壽、富邦人壽、南山人壽、三商美邦人壽、遠雄人壽、宏泰人壽、全球人壽十家壽險業等，並稱之為研究對象公司。三、不動產類型. 立. 政治大. ‧ 國. 學. 本研究所指之壽險業不動產投資，係指壽險業以直接投資國內不動產之方式，未包括壽險業可投資之不動產投資信託基金、資產證券化商品、不動產為擔保之. ‧. 放款以及國外不動產部分。根據 IFRS 會計準則對於投資性不動產係指:為賺取租. sit. y. Nat. 金或資本增值或兩者兼具，而由所有者或融資租賃之承租人所持有之不動產（土. al. er. io. 地或建築物之全部或一部分，或兩者皆有），而非：(1)用於商品或勞務之生產或. v. n. 提供，或供管理目的；或(2)於正常營業中出售。故本研究探討之投資性不動產. Ch. engchi. i Un. 類型包括：土地、商辦、飯店、廠辦、零售購物中心、店面等不動產類型，即業者所謂之商用不動產為主軸，惟若論及整體不動產市場動態或政府政策可能因制度規劃無法分割其討論類型時，則需以包括住宅之全面性不動產市場一併納入分析說明。. 11.

(12) 第二章. 我國保險業投資不動產之現況分析. 首先，本研究先彙整歷年壽險業資金運用於不動產投資之現況，以了解壽險業在國內不動產主要之投資佈局，進而比對近年整體商用不動產投資趨勢，並分析歸納壽險業投資不動產所面臨之問題與挑戰。. 第一節. 主要投資之項目與金額. 我國保險業之保費收入自 2008 年 1,918,843 百萬元至 2015 年 2,926,682 百萬元，保費收入的增幅達 52.5% 3(詳表 1)。依保險法第 146 條規定，保險業資金之. 政治大理經主管機關核准之專案運用、公共及社會福利事業投資。五、國外投資。六、立運用，除存款外，以下列為限：一、有價證券。二、不動產。三、放款。四、辦. ‧ 國. 學. 投資保險相關事業。七、從事衍生性商品交易。八、其他經主管機關核准之資金運用。截至 2015 年之統計，保險公司的資金運用總額為 18,143,164 百萬元 4(詳. ‧. 表 2)。其中有價證券原為保險業資金運用之最大佔比，超過 40%以上，近年則. sit. y. Nat. 持續下滑至 25%左右；國外投資部分則由早期的三成，逐步調升至五成以上，成. n. al. er. io. 為保險業資金運用之最大佔比，此部分應是主管機關，陸續放寬保險業辦理國外. i Un. v. 投資之上限比例所致，依現行保險法第 146 條之 4 規範，保險業資金辦理國外投. Ch. engchi. 資總額最高不得超過各該保險業資金百分之四十五，其相關之投資規範則應遵行「保險業辦理國外投資管理辦法」。. 3. 資料來源：財團法人保險事業發展中心。. 4. 資料來源：同上。 12.

(13) 表 1 保險業保險費收入統計表(單位:百萬元). 年. 保險業總計. 成長率 %. 財產保險業. 人身保險業. 財產與人身保險業保費收入之比. 2000. 714,151. 11.02. 87,835. 626,316. 1:7.13. 2001. 819,719. 14.78. 90,829. 728,890. 1:8.03. 2002. 990,720. 20.86. 101,433. 889,287. 1:8.77. 2003. 1,242,121. 25.38. 109,469. 1,132,652. 1:10.35. 2004. 1,423,958. 14.64. 115,468. 1,308,490. 1:11.33. 2005. 1,576,252. 10.70. 118,502. 1,457,750. 1:12.30. 2006. 1,677,807. 6.44. 114,106. 1,563,701. 1:13.70. 2007. 1,987,680. 18.47. 1,875,097. 1:16.66. 2008. 2,026,584. 1,918,843. 1:17.81. 2009. 2,108,418. 2010. 2,006,559. 1:19.70. 2,418,654. 14.71. 105,805. 2,312,849. 1:21.86. 2011. 2,311,204. -4.44. 113,033. 2,198,171. 1:19.45. 2012. 2,598,831. 12.44. 120,483. 2,478,348. 1:20.57. 2013. 2,708,436. 4.22. 124,904. 2,583,532. 1:20.68. 2014. 2,903,350. 7.20. 132,220. 2,771,130. y. 1:20.96. 2015. 3,062,801. 5.49. 136,119. sit. 1:21.50. Nat. io. al. n. 資料來源：財團法人保險事業發展中心. Ch. 2,926,682. er. ‧ 國. 101,859. 學. 4.04. ‧. 立. 治112,583 政 1.96 107,741 大. engchi. i Un. v. 其中，本研究所關注的投資性不動產投資佔壽險業資金運用總額自 2008 年的 4.02%逐年調升至 2015 年達 5.62%，其金額自 2008 年 321,072 百萬元增加至 2015 為 1,015,304 百萬元 5，增幅達 694,232 百萬元，約 3.16 倍之多。顯見壽險業在研究期間隨著不動產市場景氣好轉，也增加其在不動產投資之總額。. 5. 資料來源：財團法人保險事業發展中心。 13.

(14) 1,200,000. 7.0 1,021,090 6.5. 1,000,000 970,965. 1,015,304 6.0. 800,000 5.5 747,862 600,000. 5.0 572,966 4.5 461,158. 400,000 386,923. 408,002 4.0. 321,072 200,000. 3.5 0. 3.0 2008. 2009. 2010. 2011. 2012. 不動產投資金額(百萬元). 2013. 2014. 2015. 不動產投資佔資金運用比例(%). 政治大資料來源：財團法人保險事業發展中心立. 圖 2 投資用不動產投資金額及其佔資金運用比例. ‧. ‧ 國. 學. n. er. io. sit. y. Nat. al. Ch. Jan-16. engchi. 14. i Un. v.

(15) 表 2 人身保險業資金運用表(單位:百萬元) 2008. 年. 金額. 2009 占率 %. 金額. 2010 占率 %. 金額. 2012. 2011 占率 %. 金額. 占率 %. 金額. 2013 占率 %. 金額. 2014 占率 %. 金額. 2016/01. 2015 占率 %. 金額. 占率 %. 金額. 占率 %. 銀行存款. 529,959. 6.64. 688,378. 7.43. 728,477. 6.95. 705,905. 6.16. 740,847. 5.81. 656,431. 4.47. 378,033. 2.30. 299,506. 1.65. 289,967. 1.58. 有價證券. 3,439,311. 43.09. 3,999,857. 43.18. 4,539,414. 43.29. 4,700,105. 40.98. 4,904,880. 38.44. 5,309,755. 36.15. 5,147,895. 31.27. 4,770,061. 26.29. 4,625,884. 25.22. 1,944,621. 24.36. 2,032,023. 21.94. 2,263,275. 21.58. 2,443,501. 21.31. 2,410,606. 18.89. 2,457,614. 16.73. 2,305,671. 14.00. 2,117,333. 11.67. 2,100,176. 11.45. 公債及庫券金融債券、存單、匯票與本票. -. -. -. -. -. -. 政治大. 774,768. 6.76. 822,553. 6.45. 769,123. 5.24. 716,153. 4.35. 710,159. 3.91. 658,440. 3.59. 1,237,517. 7.52. 1,094,939. 6.03. 1,093,077. 5.96. 4.60. 551,980. 5.96. 679,539. 6.48. 714,040. 6.23. 858,857. 6.73. 1,089,857. 7.42. 公司債. 295,288. 3.70. 376,214. 4.06. 497,719. 4.75. 519,101. 4.53. 558,002. 4.37. 643,057. 4.38. 613,791. 3.73. 505,667. 2.79. 489,601. 2.67. 基金及受益憑證. 183,715. 2.30. 177,568. 1.92. 153,195. 1.46. 150,755. 1.31. 150,818. 1.18. 250,356. 1.70. 172,758. 1.05. 265,688. 1.46. 210,113. 1.15 0.41. 648,658 -. 專案運用及公共投資. 7.73. 4.18 -. 612,523. 408,002. 6.61. 9.02. 97,941. 0.85. 104,044. 0.82. 543,299. 4.74. 668,519. 5.24. 3.89. 461,158. 4.02. 572,966. 4.49. 82,141. 0.72. 95,553. 0.75. 117,731. 5.96. 569,237. 4.96. 530,206. 4.16. 556,132. -. -. 625,385. 99,748. 0.68. 102,004. 0.62. 76,275. 0.42. 74,477. 865,593. 5.89. 1,089,781. 6.62. 1,146,357. 6.32. 1,156,028. 6.30. 747,862. 5.09. 970,965. 5.90. 1,015,304. 5.60. 1,021,090. 5.57. 0.80. 118,816. 0.72. 131,053. 0.72. 134,937. 0.74. 3.79. 542,909. 3.30. 585,638. 3.23. 581,652. 3.17. 631,347. 7.91. 569,810. 6.15. 544,542. 5.19. 569,502. 4.97. 626,819. 4.91. 819,819. 2,419,200. 30.31. 2,980,183. 32.17. 3,615,039. 34.47. 4,327,620. 37.74. 5,223,997. 40.94. 6,389,982. 23,931. 0.30. 24,884. 0.27. 25,439. 0.24. 17,030. 0.15. 16,479. 0.13. 9,586. 0.08. 11,948. 0.09. 13,246. io. 投資保險相關事業. -. -. -. -. 從事衍生性商品交易. -. -. -. -. -. 其他經核准之資金運用. -. -. -. -. -. -. -. n. al -. 5.58. 940,560. 5.71. 874,343. 4.82. 869,320. 4.74. 43.51. 8,273,352. 50.25. 10,416,332. 57.41. 10,768,250. 58.71. 17,574. 0.12. 23,286. 0.14. 51,110. 0.28. 53,474. 0.29. 5,416. 0.04. 4,124. 0.03. 4,400. 0.02. 1,987. 0.01 (0.04). y. 國外投資. 616,912. 386,923. 945,686. -. Nat. 放款. -. 4.02. 9.31 -. ‧. 自用壽險貸款. 321,072. 862,072 -. sit. 投資用. 8.13 -. 立. er. 證劵化商品及其他不動產. ‧ 國. 367,029. 學. 股票. v ni. 0.12. 20,612. 0.16. 9,456. 0.06. -9,606. (0.06). -9,975. (0.05). -7,207. 12,621. 0.11. 14,297. 0.11. 57,142. 0.39. 74,482. 0.45. 5,393. 0.03. 3,476. 0.02. 11,468,150. 100.00. 12,758,605. 100.00. 14,687,298. 100.00. 16,464,816. 100.00. 18,143,164. 100.00. 18,342,831. 100.00. Ch. engchi U. 資金運用總額. 7,981,732. 資金總額. 8,062,047. -. 9,410,229. -. 10,699,189. -. 11,614,424. 12,934,974. -. 14,940,535. -. 16,590,692. -. 18,277,203. -. 18,485,270. -. 資產總額. 9,169,449. -. 10,782,439. -. 12,123,701. -. 13,051,337. 14,528,759. -. 16,632,488. -. 18,635,127. -. 20,275,615. -. 20,554,506. -. 資金運用率 1. -. 100.00. 9,262,558. 99.00. -. 135.75. 98.43. 10,486,298. -. 100.00. 98.01. 98.74. -. 資料來源：財團法人保險事業發展中心. 15. 98.64. -. 98.31. -. 99.24. -. 99.27. -. 99.23.

(16) 研究對象公司所有投資用不動產餘額（表 3）截至 2015 年，其總額約 9,246 億元，前三大壽險公司分別為國泰人壽、富邦人壽以及新光人壽。若以租金收益觀之（表 4），研究對象公司之租金收益總額約 202 億元，其中租金收益最多的前三大壽險公司依次為國泰人壽、新光人壽以及富邦人壽。而因投資用不動產所產生之其他損益（表 5），因每年取得及處分之不動產具有個別差異性，惟比較研究對象，在資料期間內，以國泰人壽、新光人壽以及遠雄人壽有較明顯的取得或處分損益之產生。綜合上述，國泰人壽、富邦人壽以及新光人壽三家業者所持有之不動產具有較高且穩定的租金收益，另外，國泰人壽、新光人壽以及遠雄人壽的不動產收益除了來自租金收益外，仍有屬於因處分不動產進而產生處分利得或損失的部. 政治大. 分。. 立. 11,602,682. 163,800,330. 230,203,550. 389,821,830. 411,265,270. 14,313,392. 13,435,278. 23,553,058. 24,273,542. 100,554,419. 126,055,672. 123,719,291. 110,157,099. 78,442,122. 86,809,282. 113,946,178. 134,249,823. 53,668,965. v ni. n. al. 南山人壽. 49,553,416. 三商美邦. 14,956,000. 遠雄人壽. 46,121,000. 宏泰人壽. y. 11,598,252. io. 富邦人壽. 11,644,205. sit. 新光人壽. 2015/Q3. 11,540,564. Nat. 中國人壽. 2014. er. 國泰人壽. 2013. ‧. 台灣人壽. 2012. 學. 壽險業名稱. ‧ 國. 表 3 壽險公司投資用不動產餘額 (單位:千元). 79,693,860. 88,759,019. 24,890,000. 24,923,000. 45,813,000. 46,145,000. 43,349,000. 21,305,000. 23,656,000. 20,791,000. 34,948,000. 全球人壽. 16,281,000. 40,323,000. 42,249,000. 41,067,000. 小計. 516,867,243. 652,750,952. 876,407,469. 924,594,435. Ch. e21,142,000 ngchi U. 資料來源：各公司公開資訊。. 16.

(17) 表 4 壽險公司不動產投資租金收益 (單位:千元) 壽險業名稱. 2012. 2013. 2014. 2015/Q3. 台灣人壽. 164,692. 300,829. 317,671. 334,893. 國泰人壽. 6,442,140. 6,954,160. 7,547,390. 7,913,110. 中國人壽. 444,921. 464,190. 445,799. 475,792. 新光人壽. 3,723,207. 4,108,751. 4,234,291. 4,220,813. 富邦人壽. 2,196,127. 2,719,065. 3,671,834. 3,719,914. 南山人壽. 1,340,754. 1,486,153. 1,730,477. 1,796,817. 三商美邦. 366,000. 368,000. 630,000. 681,000. 遠雄人壽. 134,000. 164,000. 276,000. 385,000. 宏泰人壽. 21,000. 66,000. 54,000. 14,000. 全球人壽. 74,000. 599,000 治政17,143,148 大19,506,462. 609,000. 小計. 14,906,841. 立. 512,000. 20,150,339. 學. 表 5 壽險公司不動產投資損益 (單位:千元). 南山人壽. (117,713). 199,821. (126,926). 88,270. (144,560). 18,483,320. 11,074,080. 25,547. 90,082. 8,187. 7,607,835. al. n. 富邦人壽. 2015/Q3. 18,415. io. 新光人壽. 2014. (1,030,854). C 0 h. y. 中國人壽. Nat. 國泰人壽. 2013. ‧. 台灣人壽. 2012. 3,589. 10,967. (45,171). 8,706,525. v869,227 i n. 261,407. 0. 0. 871,000. (163,000). (171,000). (1,192,657). e n g c h0i U. sit. 壽險業名稱. er. ‧ 國. 資料來源：各公司公開資訊。. 三商美邦. 793,000. 遠雄人壽. 5,201,000. 3,593,000. 5,639,000. 4,217,000. 宏泰人壽. 27,000. 0. 21,000. 599,000. 全球人壽. 518,000. (376,000). (449,000). 718,000. 5,648,565. 10,330,987. 24,558,786. 25,289,053. 小計. 資料來源：各公司公開資訊。經核算研究對象公司其租金收益佔投資用不動產金額比例（以下簡稱為租金報酬率)，則約為 2.05%~2.58%（詳表 6），然而因 2014 年適用 IFRS 會計原則可改採公允價值影響，其中國壽、中壽、富邦、南山皆已改適用公允價值入帳，故國壽及中壽在 2014 年的租金報酬率較明顯下降。2012 年國泰人壽尚約有 3.93%， 17.

(18) 至 2014 年僅為 1.94%，研判因其早期所持有之不動產較多，加上不動產景氣好轉推升不動產價值，使得租金報酬率大幅下修。表 6 研究對象之租金報酬率壽險業名稱. 2012. 2013. 2014. 2015/Q3. 台灣人壽. 1.43%. 2.58%. 2.74%. 2.14%. 國泰人壽. 3.93%. 3.02%. 1.94%. 1.44%. 中國人壽. 3.11%. 3.46%. 1.89%. 1.45%. 新光人壽. 3.70%. 3.26%. 3.42%. 3.04%. 富邦人壽. 2.80%. 3.13%. 3.22%. 2.46%. 南山人壽. 2.71%. 2.77%. 2.17%. 1.58%. 三商美邦. 2.45%. 1.74%. 2.53%. 2.01%. 遠雄人壽. 0.29%. 宏泰人壽. 0.10%. 全球人壽. 0.45%. 1.27%. 1.42%. 1.12%. 2.58%. 2.68%. 2.05%. 1.51%. 0.05%. io. y er. 整體商用不動產投資趨勢. sit. ‧ 國. Nat. 第二節. 0.65%. ‧. 資料來源：各公司公開資訊。. 學. 中位數. 立. 政0.36%治大0.60% 0.28% 0.26%. al. iv n C 年不動產投資市場之交易金額(如圖 2007 年總成交金 h e3)，不動產投資交易市場在 ngchi U n. 參考高力國際股份有限公司之台灣不動產研究報告，觀察自 2007 年至 2015. 額為 1,106 億元，在 2008 年下半年發生全球金融風暴後，總成交金額降至 706 億元，降幅約 36%，隨著不動產景氣好轉，2009 至 2011 年投資交易金額持續攀升，在 2011 年成交金額達到高峰約 1,277 億元，其後，政府打房政策分別有奢侈稅(2011/6)上路、實價登錄(2012/8)及「金八條」等政策影響，2012 年起成交金額開始逐年下滑，繼全球金融風暴後，2012 年至 2013 年的趺幅達 22%，2015 年的總成交金額為 714 億元約是 2008 年全球金融風暴的水準。. 18.

(19) 奢侈稅 1400 1200. 1277 1106. 全球金融風暴. ( 億元. 600. ). 400. 380. 956. 1000. 交易總 800 額. 1095. 706. 金八條. 347 275. 186. 237. 1072 223. 276. 411. 實價登錄. 545. 352. 243 0 2007. 212. 244. 133 128. 95. 2008. 2009. Q1. 立. 205. 207. 265. 259. 200. 817. 192. 140. 2010. 2011. 兩稅合一 714. 508. 270 215. 841. 355. 523. 192 63. 75 47 69. 2014. 2015. 147 286 224 55 2012. 2013. Q3 Q4 政治大. 合計. Q2. 圖 3 2007~2015 年不動產投資市場交易金額. ‧ 國. 學. 資料來源：高力國際. 以下就商用不動產交易情況依投資者屬性、資產類型、投資區域分析其交易. sit. y. Nat. 一、投資者屬性. ‧. 概況:. n. al. er. io. 由不動產投資人區分：可分為自用或投資需求，又因商用不動產市場的交易. i Un. v. 總額較高，因此如為投資需求之主要的投資人包括私募基金、金融業(除壽險業. Ch. engchi. 以外金融業)、壽險業、建設開發商等；若為自用需求，則視交易總額多寡，多半仍以自用需求的法人取得不動產居多，其中包括製造業、電子科技業者為市場上常見的投資人。以 2012 年第二季為例 6(詳圖 4)，壽險業者佔比達六成以上，科技業者次之，建設公司及傳產業更次之。. 6. 資料來源：第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部 19.

(20) 其它, 23.88, 9%. 製造業, 38.24, 14%. 金融保險業, 172.26, 63%. 建築開發業, 39.78, 14%. 金融保險業. 建築開發業. 製造業. 其它. 圖 4 商用不動產交易投資者屬性分析，2012 年第二季. 政治大. 資料來源：高力國際. 立. 二、資產類型. ‧ 國. 學. 資產類型區分按戴德梁行研究部資料顯示，商用不動產可分為辦公大樓、零售商場、廠辦、工業地產、旅館及其他稀少性類型難以歸納於上述項目之項目，. ‧. 本研究為對研究對象公司之不動產投資行為做更詳細區分，故擬將資產類型增加. sit. y. Nat. 為土地、地上權、商辦、廠辦、旅館飯店、店面、零售商場等項，以觀察其的變. io. 商業區或住宅區。. er. 化，其中土地則依其使用分區不同，壽險業較常交易買賣之資產類別多為工業區、. al. n. iv n C 7 hengchi U 本研究發現 2011 及 2012 年以辦公大樓的交易為大宗，2013~2015 年則分. 別有廠辦、工業地產、零售商場等類型為當年交易之大宗。. 7. 受限於所搜集之資料，若觀察各年度不動產交易量以投資類別做區分，僅取得 2011~2015 年資料。 20.

(21) 表 7 商用不動產大宗成交案總額-按資產類型分 (單位:億元) 資產類型. 2011. 2012. 2013. 2014. 2015. 辦公大樓. 546.23. 430.48. 152.46. 316.46. 121.32. 零售商場. 376.51. 224.75. 180.51. 79.82. 284.16. 廠辦. 129.81. 198.58. 224.04. 175.75. 101.46. 工業地產. 285.52. 67.27. 175.57. 233.19. 258.88. 旅館. 40.38. 80.77. 29.00. 64.09. 9.00. 其它. 0. 0. 112.04. 14.86. 2.39. 總計. 1378.45. 1001.85. 873.62. 884.17. 777.21. 資料來源：戴德梁行. 政治大本研究係以國內不動產投資為研究範圍，壽險業投資主要依台灣之行政區域立. 三、投資區域. 分類，由於台北市為台灣首都並且為主要商業活動集中之區域，故顯見壽險業主. ‧ 國. 學. 要投資仍集中於台北市，其次包括改制為直轄市後的其他五都：新北市、桃園市、. ‧. 台中市、台南市、高雄市，加上台北市合稱六都。雖然商用不動產的投資與城市的商業發展成熟度有極高的相關性，但因台灣觀光旅遊業的發展，例如宜蘭、南. Nat. sit. y. 投、嘉義等因觀光資源豐富，仍吸引壽險業投資飯店等資產類型。以 2012 年第. al. n. 250. er. io. 二季為例，台北市為投資人主要投資區域，其次為新北市。. Ch. 200. 18 16 14. 46. 12. 交 10 易 8 件數 6. 25. (. 交易 150 金額 100 億元 50. engchi U. v ni. 84. ). 4. 0. 41. 19 15 18. 15. 台北市. 新北市. 高雄市. 辦公室. 2. 廠辦. 零售. 6 台中市其它. 5 新竹市. 交易件數. 圖 5 商用不動產交易投資區域分析，2012 年第二季資料來源：高力國際 21. 0.

(22) 第三節. 不動產投資面臨問題與挑戰. 在保險業投資不動產即時收益率 2.875%之上限修正之前，研究對象公司的不動產投資區域集中在台北市中心（如信義區、中正區）購置全棟不動產或台北市店面之投資行為。由戴德梁行不動產投資季報 8指出可佐證：2012 年第二季最大買家為富邦人壽，該季分別以 19.4 億元、70.9 億元買下位於忠孝東路四段精華商業地段的太平洋敦南商業大樓（大安區）及長虹新凱旋科技大樓（內湖區），其中太平洋敦南商業大樓土地成交單價更創歷史新高，每坪達新台幣 1,450 萬元。國泰人壽該季斥資 43.9 億元標下太子汽車土城廠（新北市）以供集團作倉儲使用，再斥資 15 億元買下位於南京東路三段新安產險大樓 1 樓店面（中山區）。台灣人壽以 46 億元、4.4 億元買下位於林森北路的華國大飯店（中山區）及壽德. 政治大. 大樓 5 樓（中正區）。中國信託人壽 9也在同年 4 月份以 6.86 億元買下位於南京. 立. 東路五段、由台灣銀行承租的揚昇大千大樓 1-2 樓店面（松山區）。. ‧ 國. 學. 2013 年 9 月份最大宗交易則發生在台北市之外，南山人壽以 48.96 億元取得. ‧. 位於台中市西區之誠品綠園道商場，為主管機關於 2013 年 8 月宣布解除壽險業投資不動產之禁令後第一樁大宗交易，亦為近年來壽險業在台中最大筆交易案。. Nat. sit. y. 拆算該交易案之單坪價格，每坪 48.2 萬元，若以月租金單價 1,200 元/坪推估，. er. io. 即時收益率可達 2.875%；可見當時因不動產價格走高，使得台北市之不動產投. al. iv n C 的首筆不動產投資交易為可滿足要求之即時收益標準，已將投資區域佈局至台中 hengchi U n. 報率下滑，因此在 2012 年 11 月的即時收益率適用標準為 2.875%之後，壽險業. 市始可達到即時收益率之要求。其次為 2013 年第三季新光人壽投資淡水學生宿舍，預估投報率約 3.73%；三商美邦人壽購置內湖科技園區精英電腦，以售後租回方式，租金報酬率有 3%。因此在 2.875%的即時收益率規範下，壽險業的不動產投資區域除了需佈局至台北市以外，且資產類型也改以廠辦、學生宿舍等產品為投資標的，此類非主流之資產類型，其租金收益率在過去數年的租金報酬率約在 5~6%，但在這一波的不動產漲幅中，也已下修至不到 4%之報酬率。在壽險. 8. 戴德梁行 2012 年第二季度研究報告。. 9. 中國信託人壽與台灣人壽於 2015 年合併後，於 2016.1.1 正式更名為台灣人壽，屬於中國信託金控之子公司。 22.

(23) 業適用之即時利用標準為 2.875%之後，壽險業要創造購買辦公大樓或店面之最高單價等新聞報導已不復見。綜上分析，歸納保險業投資不動產所面臨之問題與挑戰如下： 1.投資競爭更加激烈由於國內低利環境，壽險業可投資商品已少。原本只要具有高報酬之標的已經競爭十分激烈，過往上市櫃建設公司以獲取開發利潤（15%~20%）為公司主要獲利來源，因為營業型態的特性，建設公司有較長的興建期，但為了使資金靈活運用，在建物尚未完工時即採預售方式，一般購屋者可分期繳付價金，又可減輕建設公司融資壓力，只要符合一定原則，其財報在認列上得以依完工比例法配. 政治大準則(IFRS)的規範下，建設公司需於實際過戶交屋時始得結轉成本並一次認列房立屋銷售收入，也導致 IFRS 下建設業之收入將會集中反映於結案當年度。. 合投入成本之比例認列收入，使得財報損益較為穩定。然而在適用國際財務報導. ‧ 國. 學. 此制度所帶給建設公司的衝擊是，財務報表中每年度損益波動甚大，進而影. ‧. 響股利政策。因此，上市櫃建設公司除了需考量中長期建案及其損益之認列外，開始尋求長期穩定之租金收益，其策略包括對於要求較高之投報要求之建案，若. y. Nat. sit. 短時間無法達到預期的銷售利得，則改以出租為目的；對於可未來可改建或都更. n. al. 取得穩定租金收益，進而可養地待價而沽。. Ch. engchi. er. io. 之建物，考量短期整合難度或資金運用，則改以先購入後改建為飯店旅館 10，以. i Un. v. 綜上，原具有穩定租金收益之商辦或旅館 11，為壽險業投資評估之標的，因上述之會計原則變動，使得建設公司亦加入投資競爭的行列，加上，建設公司僅需以其內部投資報酬率以及未來重建後可獲得之利得做為其出價之依據，在競價的不動產市場中，其出價較壽險業更為積極，因此，對於能吸引建設公司評估的. 10. 等待都更，這樣做先賺大錢，蘋果日報，2016/4/13，詹宜軒報導 http://www.appledaily.com.tw/realtimenews/article/new/20160413/837621/(瀏覽日 2016.5.14) 11. 飯店業儼然建商新藍海，聯合報，2016/3/28，陳美玲報導 http://house.udn.com/house/story/5896/1591245-%E9%A3%AF%E5%BA%97%E6%A5%AD-%E5% 84%BC%E7%84%B6%E5%BB%BA%E5%95%86%E6%96%B0%E8%97%8D%E6%B5%B7(瀏覽日 2016.5.14). 23.

(24) 標的，壽險業的競爭者增加也更為激烈。 2.即時收益率規範不易在精華地段取得不動產由於國內低利的經濟環境，使得過去十年雖然不動產價格持續攀升，但租金卻未能反應不動產價格同步提升，因此租金報酬率在價格上升時呈現持續下滑的情況，此情況在精華地段之不動產反應更為明顯，因此政府打房策略反應在主管機關之管制措施上，要求壽險業於投資不動產需有較高的租金報酬率，以免壽險業為投資不動產追逐過高的買價，使得租金報酬率下滑，然而，在實際交易市場的情況，此規範亦即限縮了壽險業在精華地段不動產的投資可能性，為求得主管機關要求的報酬率，壽險業需評估精華地段以外的不動產標的，然而，不動產投資區位具有關鍵因素，越是精華地段的不動產價格因其商效、交通條件、成熟度. 政治大. 較好，故而反應在相對較高的價格，但在不動產市場不佳的情況下，好的不動產. 立. 區位也相對具有較好的抗跌性；惟當市場價格攀升且租金未跟隨價格調升時，壽. ‧ 國. 學. 險業將不易在精華地區取得不動產，此策略雖符合主管機關要求的報酬率，然而在不動產市場反轉的情況下，這些非在精華地區的不動產將直接面臨價格及租金. ‧. 下跌的衝擊。. Nat. sit. y. 3.不動產投資集中度缺乏遵循標準. n. al. er. io. 主管機關除了對於投資不動產以即時利用之規範監理壽險業之外，亦透過專. i Un. v. 案審核或者專案查核方式對於壽險業投資不動產進行監理，其中對於不動產投資. Ch. engchi. 集中度亦表達其監理意見，惟所謂集中度監理並未有遵循標準，保險業可能面臨進行評估洽商或已投資完成，最後因無法取得主管機關之核准或其查核意見，而無法投資或被迫出售該區不動產 12，無遵循標準之案例可能造成壽險業在國外已與賣方洽商至一定程度後向主管機關遞案申請，最後卻無法與賣方締約，對於壽險業在國外的投資信用有一定程度影響；若是為已完成購入的不動產因專案查核意見而被要求出售，則可能面臨因當時經濟條件不佳，無法售得合理或預期價格，. 12. 據報導，新壽在內湖共投資 13 棟大樓及一筆陽光街素地，被金管會認定投資集中度過高，要求改善，但新壽兩度公告標售內湖的大樓，一次是內湖大眾電腦大樓，開價 42.8 億元，另一次是內湖瑞湖大樓，開價 25 億元，都有不少買家領標單，但最後都無人投標而流標。資料來源：商辦到頂？新壽內湖 13 棟大樓喊賣，中時電子報，2014/5/15，彭禎伶報導 http://www.chinatimes.com/newspapers/20140515000063-260202(瀏覽日 2016.5.14) 24.

(25) 與原先評估投資預期之報酬有落差，將有損原本預計提供股東之報酬率。 4.投資時需符合即時收益標準，無法透過專業管理能力提升不動產價值由於現行主管機關對於投資之不動產需立即符合即時收益標準，若市場上有低於即時收益標準之標的，惟透過專業管理能力或者更新後，可能提高租金收益或不動產價值之標的，即無法符合主管機關之要求。因此，市場上許多商辦大樓可能因為外觀及功能老舊，導致出租率不佳或租金無法提升，以致租金報酬率無法滿足即時收益標準，此類標的尚無法由壽險業購入後，透過重新整修及專業租賃團隊招商，提升該標的使用效率，就不動產市場而言，反倒減少不動產資產活化之機會。於 2012 年底於「金八條」實施後，要求壽險業之即時利用並有收益原則需有承租人或承租意向書，使得壽險業對於取得全棟新完工之辦公大樓能立. 政治大. 即有承租人難度相對提高，除非該辦公大樓能變更為旅館使用，而取得單一承租. 立. 人：旅館業者之意向書，否則許多辦公大樓多為分層出租的概念下，無法於短時. ‧ 國. 學. 間內滿租滿足壽險業即時收益率之要求。 5.參與政府標售案需考量政策不確定性. ‧. 政府為引導壽險業資金投入公共建設，故在即時利用收益之規範中，將參與. y. Nat. sit. 公共建設等投資 BOT 或地上權之開發案，得不受購買素地之相關規定限制，其. n. al. er. io. 中包括開發期程及即時利用收益率之規範，然而，近年來政府打房政策下，房屋. i Un. v. 稅 13及地價稅 14鉅幅調漲下，原本投入地上權案的壽險業者，原因配合政府政策，. Ch. engchi. 將資金投入數宗地上權開發案，卻面臨房屋稅計算基礎的路段調整率 15以及公告地價大幅上調，使得壽險業持有成本提高，然而，地上物的租賃契約早已與租戶簽訂，租金的調幅已約定於契約中，加上需考量如反應相關持有成本，將成本轉嫁租戶，尚需考量租賃市場情況，租金上調可能導致租戶退租或無法吸引租戶進. 13. 立法院 2014.5.20 三讀修正通過房屋稅條例部分條文，「非自住房屋」最低稅率，將由現行房屋現值 1.2％調高至 1.5％，至於上限則從 2％提高到 3.6％。 14. 台北市地價及標準地價評議委員會 2015.12.16 評定，3 年調整一次的公告地價平均漲幅高達 30.38％，此是民國 83 年以來、近 22 年調漲幅度最高的一次。 15. 台北市政府 2014 年公告各行政區的房屋街路等級調整率（簡稱路段率），自 103 年 7 月 1 日起實施，共調整 99 條路段，影響 6 萬 6000 戶，104 年 5 月開徵的房屋稅將增加，平均增加幅度約 9％。 25.

(26) 駐，而造成更長的空置期，面對此情況，壽險業只能自行吸收成本，降低租金報酬率因應。諸如此類的政策不確定性風險，於壽險業評估當時難以量化的數據，是其面臨之挑戰與困境。. 第四節. 小結. 觀察壽險業自 2008 年至 2015 年期間，也是在不動產市場多頭期間，投資於不動產資金比例亦同步增加，然而政府因公共性以及輿論壓力考量，在不動產價格持續攀升期間，開始透過稅制、實價登錄等手段，試圖降低不動產的投機行為，儘管住宅及商用不動產市場分屬不同的購買者屬性及目的，然而在不動產稅制或實價登錄並不區分住宅或商用不動產市場，其中稅制的修改對於商用不動產市場. 政治大之稅率即由 1.2%調升為 1.2~3.6%不等，而壽險業所持有之投資性不動產皆屬非立. 衝擊較大，如新的房屋稅稅率將不動產分為自住及分非自住，對於非自住不動產. 自住目的，再加上路段率的加價，此類政府接連的打房政策，包括調高公告地價、. ‧ 國. 學. 擴大房屋稅基、調高房屋稅率等將直接大幅增加壽險業持有投資性不動產持有. ‧. 稅。. 其次，透過各家不動產顧問公司之資料顯示，壽險業在不動產市場多頭期間，. y. Nat. sit. 的確在商用不動產的投資交易中佔有 50%~60%以上的投資比例，其投資的資產. n. al. er. io. 類型包括店面、商辦大樓、零售商場、土地、旅館等，投資區域則以台北市及其. i Un. v. 他五都為主，或者涵蓋科技業群聚的新竹市或觀光資源豐富的特定行政區。壽險. Ch. engchi. 業的主管機關金管會為因應政府相同的政策方向，避免壽險業因投資不動產行為成為炒房的幫手，遂透過行政規則的修訂，以求迅速反應政策調整策略，其中， 2012 年 8~11 月所修訂的「金八條」更是上調即時收益率標準門檻達到 2.875% 以及投資素地之限制條件等。看似主管機關對於不動產投資僅要求即時利用收益率以及不得投資素地之限制，然而該類規範反應在不動產市場上，則可能形同對於不動產之區位、金額、資產類型、投報率進行一定程度之篩選，本研究在後續的資料分析中，分析行政規則的變動，對於不動產之區位、金額、資產類型或投報率所造成的影響。. 26.

(27) 第三章. 文獻回顧. 文獻回顧部分先就有關保險業在不動產投資之研究，了解保險業投資不動產之風險及決策關鍵，其次，則是彙整保險業投資不動產之監理相關研究，以了解國外監理措施以及我國監理制度對於投資之影響。. 第一節. 有關保險業不動產投資之相關研究. 保險業投資不動產之類型分為直接投資不動產及投資資產證券化商品兩類 16，直接投資不動產包括土地、以出租或以開發為目的之不動產及自用不動產等。相關的研究指出，我國保險業直接投資於不動產之主要風險包括：1.經營風. 政治大. 險 2.流動性風險 3.財務槓桿風險 4.利率風險 5.市場(價格)風險 6.通貨膨脹風險 7. 政治風險，其中所謂的政治風險係指因政治環境之不穩定性及政策執行之不連續. 立. 性，對投資報酬率所造成之影響。如稅法上對不動產投資之優惠，租金管制之實. ‧ 國. 學. 行等，因此保險業投資不動產仍需考慮政治影響不動產價值之風險(金管會， 2009)。. ‧. 蔡鎮宇(2004)認為不動產投資決策的關鍵因素在於 1.經濟成長 2.生活水準 3.. Nat. sit. 指出:長期投資者應審慎考量投資地區的政府政策、行政法規、匯率變動. er. 17. io. 結果. y. 都市發展 4.市場供需 5.產權制度 6.稅賦成本 7.金融市場 8.法令政策風險。該研究. al. n. iv n C 機關對於不動產投資有監理之權，但若對於投資限制的介入太深，同時針對限額 hengchi U 的風險，以及產權價值長期的變化；這些因素都足以影響投資效益的結果。主管. 與標的做雙面監管，使保險業於投資配置上無法達到最佳決策(黃鈺權，2006)，. 16. 行政院金融監督管理委員會九十八年度委託研究計畫，「監理機關評估保險業不動產投資風險之模型」研究報告。 17. 該研究所獲得的研究結果如下四點： 1、以目前兩岸不動產市場條件及未來發展趨勢，純就收益觀點，上海的商用不動產在中短期的投資策略上是可考慮作為投資選擇；但從政經發展的成熟度、市場交易的穩定性以及產權的永恆價值面來看，上海長期的風險與不確定性顯然高於台北；因此台北不動產的長期投資效益仍不容忽略。 2、目前上海商用不動產投資效益高於台北，是因低房價、高租金差異的影響；本研究之個案分析及結論是驗證目前兩岸不動產市場的投資價值，長期的投資效益仍有賴於審慎準確評估兩岸不動產市場的發展變化。 3、在以融資方式進行不動產的投資時，應評估投資報酬率與融資利率在決策上的邊際點，並發揮稅盾效應。 4、長期投資者應審慎考量投資地區的政府政策、行政法規、匯率變動的風險，以及產權價值長期的變化；這些因素都足以影響投資效益的結果。 27.

(28) 加強資本適足並強化資本結構的美意，反而使保險公司為求符合主管機關之監理標準而放棄對於公司經營的最佳決策。有關政府決策對不動產投資之影響部分，由於價格持續上漲以及公平正義訴求話題的延燒，政府為回應社會抑制不動產價格飆漲，避免不動產價格泡沫化之呼聲，遂於 2011 年 5 月 4 日，由立法院三讀通過，總統公佈《特種貨物及勞務稅條例 195》全文共計 26 條，並於 2011 年 6 月 1 日正式施行，此即俗稱之《奢侈稅》，以期藉由加重提高短期投機炒作不動產之成本，以達到抑制不斷高漲不動產價格之效果。更進一步，為健全不動產市場制度及維護租稅公平，內政部於 2012 年 8 月推出不動產實價登錄制度，財政部於 2014 年 7 月研擬以實際交易價格計算財產交易所得課徵所得稅之「房地合一」制度，期望能抑制過熱的房. 政治大. 價，並且排除投資客的短線炒作(唐敬雅，2015)。依金管會的委託研究計畫中，. 立. 以奢侈稅實行前後及金管會所增訂修正之多項法規論證，我國保險業主管監理機. ‧ 國. 學. 關為因應不動產價格上漲或泡沫化，對於保險業資金投資不動產所可能面臨之風險，業已建構出對於不動產投資之相關規範，包括：保險業對同一人同一關係人. ‧. 或同一關係業之放款及其他交易管理辦法、保險業計算資本適足率適用之不動產. io. y. er. 投資有關即時利用並有收益之認定標準及處理原則等。. sit. Nat. 投資採用市價重新評價並計入自有資本調整項之應注意事項、保險業辦理不動產. 曾耀鋒(2014)認為我國的不動產投資監理規範，與日本相較，則出現較多的. n. al. Ch. i Un. v. 父權主義（Paternalism）特徵，例如主管機關依據保險法第 146 條之 2 所頒定. engchi. 之「保險業辦理不動產投資有關即時利用並有收益之認定標準及處理原則」行政命令，便訂有｢不動產達可使用狀態，且已利用，並有合理之投資報酬率者，可認定為即時利用並有收益。…前款所稱合理之投資報酬率以不動產出租率達百分之六十（出租面積／持有面積）且年化收益率（年化收益／帳面價值）不低於中華郵政股份有限公司牌告二年期郵政定期儲金小額存款機動利率加百分之一點五為準｣之規定。依據此一限制，我國保險業現行投資不動產需達到 2.875%的最低收益率方符合所訂標準。此些特徵表現或許與我國國情特性有關。因為與日本相較，我國保險公司不但規模較小，金融市場發展亦尚未臻完善，不動產投機風氣較為盛行，完整的公司治理體系亦尚在建構中。種種此類限制致使我國保險主管機關需花費較多心思，關注於保險公司的個別投資細節，此一不同國情亦或造 28.

(29) 成兩國監理規範的根本差異。王景澤、林秋瑾(2013)指出因高不可攀的房價成民怨之首，金管會於 2012 年 11 月 19 日調高壽險業者投資不動產之年化收益率及訂定購置素地之限制，但有鑑於國際會計準則(IFRS)將於 2013 年開始實施，具租金收益不動產可採市價認列，因而商辦產品對於手上資金雄厚的壽險業與法人企業為最佳投資選擇，且商辦具穩定租金受益而使其成為壽險公司與法人投資首選，有鑑於當時台北市區商用不動產年化收益率難達金管會規定，依其研究分析 2013 年將投資重點延伸至新北市、台中市、高雄市等直轄市具有收益性之商用不動產，惟此部分推論投資區域將延伸至台北市以外直轄市區域，尚未能有實際投資交易結果得以論證。. 第二節. 保險業不動產監理相關研究治. 立. 政. 大. 依金管會(2013)委託研究計畫，整理美國、歐盟、日本、澳洲、大陸地區等. ‧ 國. 學. 國家對保險業資金運用於不動產之相關監理措施，並對於投資不動產應具備之資格條件、投資標的範圍及投資方式、取得及處分標的成本與價格之規範、投資不. ‧. 動產產生收益期間及收益率最低限制、關係人交易限制等項目進行綜整及分析其監理制度之優缺點。另就各研究國家面臨不動產價格上漲或預期發生資產泡沫化. y. Nat. n. al. er. io. 或泡沫化時，皆未對保險業投資不動產加以特別規範。. sit. 現象時，研究結果得知於美國、歐盟、日本、澳洲以及大陸對於不動產價格上漲. Ch. i Un. v. 依該研究分析，我國保險法對於不動產投資之監理措施，依下列各面向有其優缺點，摘錄如下表：. engchi. 29.

(30) 表 8 保險法對不動產投資監理措施之優缺點比較項目. 缺點. 1.法律保險法 146、146-2、146-5 2.法規命令 (1)保險業辦理不動產投資有關即時利用並有收益之認定標準及處理原則 (2)保險業計算資本適足率適用之不動產投資採用市價重新評價並計入自有資本調整項之應注意事項 (3) 保險業資金辦理專案運用公共及社會福利事業投資管理辦法 3.自律規範 (1)保險業資產管理自律規範 (2)保險業辦理不動產投資有關即時利用並有收益之自律規範保險業不動產之取得及處分，應經合法之不動產鑑價機構評價. 1.對保險業不動產投資有各個位階法規之規範。 2.對保險不動產投資再維持保險業財務穩定上,於法律及法規命令層次均有若干規定。. 1.保險法第 146-2 條無類似第 146-5 條的授權。 2.在規範保險業清償能力維持上，其涵括項目廣度可再提升。. 立. 政治大在公平鑑價基礎上保留董事會決定之彈性. 學. 何謂公平評價難以落實. ‧ y. Nat. 缺乏彈性. sit. 保險業與利害關係人從事放款以外之其他規定明確、交易管理辦法：1.該交易需先經董事會三分易於執行之二以上董事出席，出席董事四分之三以上同意之決議；2.交易條件不得優於其他同類對象；3.保險業投資於單一利害關係人之不動產時，其交易總餘額並不得超過保險業業主權益百分之十；4.所有與利害關係人所從事之不動產投資總額不得超過該保險公司業主權益百分之六十. al. n. 關係人交易規範. 過度干預保險業投資自由. io. 不動產收益率規範. 即時利用並有收益者為限。所謂即時利用，規定明確、一般而言，指自取得之日起二年內利用以不易於執行動產出租率達百分之六十（出租面積/持有面積）且年化收益率（年化收益/帳面價值）不低於中華郵政股份有限公司牌告二年期郵政定期儲金小額存款機動利率加三碼. er. 不動產價格規範. 優點. ‧ 國. 規範架構. 說明. Ch. engchi. i Un. v. 資料來源：行政院金融監督管理委員會保險局委託研究計畫（2013）. 30.

(31) 蔡政憲、吳佳哲(2000)研究發現，民國 81 年的保險法修訂，對保險公司的投資收益率沒有顯著的影響，但卻使保險公司的投資風險升高了。此意味著投資限制的修訂，使保險公司所面臨的效率前緣往右下方移動，迫使保險公司採行更高風險的投資策略，以維持既有的投資收益率水準。因此，證據顯示，民國 81 年投資限制的修訂，對保險公司有不利的影響。該研究引用兩種不同學者意見，其一為：Blair and Heggestad(1978)主張一般加諸於金融機構的投資限制，不僅會降低金融機構的投資效率，還可能會增加金融機構的破產風險。金融機構的投資監理，通常會限制金融機構所能持有的高風險證券的種類及數量，Blair 等主張這類的投資限制不僅會使投資效率降低，還會增加保險公司的破產機率。另一派學者則是：Eichhorn, Gupta, and Stubbs(1998)對投資限制的效果卻有非常不同的看. 政治大動性（expected volatility）。此外，對投資比重設限還可降低本金損失的風險立. 法。對投資證券的比重設限雖然會降低預期報酬率，但可降低投資組合的預期波. ‧ 國. 學. （downside risk）及投資組合價值大幅下滑的機率（the probability of drastic shortfalls）。因此，Eichhorn 等(1998)主張限制投資比重可以增進投資組合的健全. ‧. 性（robustness）。. y. Nat. 也有文獻另外用代理理論（agency theory）切入，分析投資限制對不同的投. io. sit. 資機構所產生的影響，來評估投資限制。Herring and Vankudre（1987）發現在公. n. al. er. 司未來的成長機會很低，或是當公司面臨財務危機，成長機會不容易轉換成現金. i Un. v. 的情況下，限制金融機構的投資選擇，尤其是限制風險較高的投資機會，反而會. Ch. engchi. 使公司選擇期望投資報酬率更低且風險更高的投資組合。因此，這類想要監管風險的投資限制，只會限制到未來有成長機會的公司，對體質較差的公司，反而會降低其投資績效，適得其反。對整個投資種類，因為投資於國外市場所能帶來的全球性風險分散的效果，早受到研究文獻的肯定例如 Lee, Finnerty, and Norton(1997) 及 Grauer and Hakansson ( 1987）。以日本為例，倘若日本的保險公司能有相當的自由投資於日本以外的利率市場，或許目前日本的低利率水平，就不會對日本保險公司的財務健全帶來現在這般大的挑戰。投資項目更進一步的放寬，也是文獻中理論一致贊同的作法，因為這類的放寬，可以增加保險公司的投資選擇，使效率前緣往左上方移動，提高保險公司的 31.

(32) 投資效率。許碩芬，黃玉珂與童心怡(2010)分析 RBC 制度對於國內壽險公司資金運用績效之影響，其實證結果發現：RBC 制度的實施，使得壽險公司較不易投資於 RBC 風險係數高的投資標的上，進而降低其投資風險，其中不動產投資之 RBC 風險係數為中偏高，又加上研究期間(2000~2006 年)不動產的不景氣，因此造成不動產投資比例呈現顯著下降的現象。. 第三節. 小結. 部分文獻已分析政府監理機制是否可達到保險業投資風險分散之效果，且對於是否提高投資效率有不同看法，所搜集之文獻大部分就保險業整體投資進行分. 政治大惟透過文獻回顧可歸納分析，壽險業在不動產投資可能面臨的風險包括：1.經營立析，尚無相關研究論及有關政府監理機制對於壽險業就不動產投資之影響分析，. ‧ 國. 學. 風險 2.流動性風險 3.財務槓桿風險 4.利率風險 5.市場(價格)風險 6.通貨膨脹風險 7.法令政策風險，加上依過去經驗及與他國之比較分析顯示，我國在政府監理上. ‧. 屬於高度監理，並因應總體經濟或市場環境之變化，對於不動產投資施以不同程度之監理措施。. y. Nat. io. sit. 進而，政府監理的手段是否能達到其監理目的，則可能有所不同，例如 RBC. n. al. er. 制度的施行，確實引導壽險業者較不易投資於 RBC 風險係數高的投資標的上，. Ch. i Un. v. 而達到其降低投資風險之目的。惟經文獻回顧之整理，尚未有研究對於政府對壽. engchi. 險業者施以不動產投資監理手段及目的所造成影響，提出實證分析，故本研究延續前述之文獻回顧基礎及架構，可以補充政府監理機制對壽險業不動產投資影響相關文獻的不足。. 32.

(33) 第四章. 我國壽險業不動產投資監理法令規範與沿革. 保險業屬於受高度監理之金融業，主要在於保險公司向保戶所收取之保險費，於未來發生保險事故或保險給付條件成就時，有向保戶給付保險金之義務，因此主管機關為確保保戶之權益，對於保險業之清償能力以及其資金運用均加以監督管理，本章將針對我國保險法以及相關法令對於保險業於不動產投資之資金運用規範及沿革深入討論，同時並搜集了解國外主管機關對於保險業不動產投資之監理規範，進而比較國內外監理措施之差異性。. 第一節. 保險法對不動產投資規定與沿革. 政治大. 在法律層面，關於保險業對不動產投資主要依循保險法 146 條對於不動產投資有相關規定 18。. 立. 對於國內直接投資不動產，主要依保險法第 146-2 條規範:保險業對不動產之. ‧ 國. 學. 投資，以所投資不動產即時利用並有收益者為限；其投資總額，除自用不動產外，. ‧. 不得超過其資金百分之三十。但購買自用不動產總額不得超過其業主權益之總額。保險業不動產之取得及處分，應經合法之不動產鑑價機構評價。保險業依住宅法. Nat. sit. y. 興辦社會住宅且僅供租賃者，得不受第一項即時利用並有收益者之限制。. n. al. er. io. 若為保險業投資國外不動產，則依保險法第 146-4 條規範，且經保險法之授. i Un. v. 權，辦理國外投資之投資規範、投資額度、審核及其他應遵行事項另依「保險業. Ch. engchi. 辦理國外投資管理辦法」為遵循規範。. 第二節. 其他不動產投資相關監理法規沿革. 在壽險業不動產投資監理法規命令部分，包括：一、保險業辦理不動產投資有關即時利用並有收益之認定標準及處理原則。二、保險業辦理不動產投資有關. 18. 依保險法第 146 條：保險業資金之運用，除存款外，以下列各款為限：一、有價證券。二、. 不動產。三、放款。四、辦理經主管機關核准之專案運用、公共及社會福利事業投資。五、國外投資。六、投資保險相關事業。七、從事衍生性商品交易。八、其他經主管機關核准之資金運用。亦即保險業係依本條第一項第二款可將資金運用於不動產投資。 33.

(34) 即時利用並有收益之自律規範。三、調整或修正 100 年度及 101 年度保險業資金適足率計算方式。四、保險業計算資本適足率適用之不動產投資採用市價重新評價並計入自有資本調整項之應注意事項。五、保險業資金辦理專案運用公共及社會福利事業投資管理辦法，以下逐一分述之。一、保險業辦理不動產投資有關即時利用並有收益之認定標準及處理原則針對保險業辦理不動產投資有關即時利用並有收益之認定標準及處理原則相關事項（以下簡稱處理原則），金融監督管理委員會在 2012 年 11 月 23 日發佈了金管保財字第 10102516684 號令詳予規定，重點如下： 1.. 為提升保險業者辦理不動產投資之資金運用效率及資產之合理配置，修正不. 政治大小額存款機動利率加 1.5％為準，依此計算 101 年 11 月之標準為 2.875％。立. 動產年化收益率以不低於中華郵政股份有限公司牌告二年期郵政定期儲金. 為強化保險業資金運用效益，增訂取得達可用狀態之不動產，以取得時已符. ‧ 國. 學. 2.. 合即時利用並有收益標準者為限等規定。. 為使保險業不動產投資配合長期負債之性質，使保險業能審慎從事不動產投. ‧. 3.. io. 考量素地投資風險性質與一般商用不動產有異，除現行就開工及申請建造之. al. n. 4.. er. 但符合一定條件並報經主管機關核准者不在此限。. sit. y. Nat. 資，明定保險業取得後達可用狀態之不動產五年內不得轉移所有權之規定，. Ch. i Un. v. 時程規範外，增列投資素地其他應符合之條件，包括「投資前應取得可符合. engchi. 即時利用並有收益標準之承租意向書或其他可資證明未來規劃可符合即時利用並有收益標準之文件」、「應按取得時規劃之時程確實辦理開發，最長應於取得日起五年內興建完工並符合即時利用並有收益標準」及「取得日起十年內不得移轉所有權，但符合一定條件並報經主管機關核准者不在此限」等規範。 5.. 為引導保險業資金投入公共建設，且考量地上權有一定之使用期間，與一般不動產性質不同，爰增訂針對配合政府公共建設目的且主辦機關已有規定開發時程之地上權案件，不適用前開投資素地之時程條件規範，並應於取得地上權後十日內檢具開發計畫等文件向本會辦理專案報核即時利用期限。. 34.

(35) 6.. 為強化保險業從事不動產投資之內部控制制度，並使董事會能審慎評估不動產投資之適法性、合理性等，增訂保險業從事不動產投資，應逐案提報董事會通過，及自有資本與風險資本比率達 200％以上者，在一定金額(三億元) 以下免提報董事會之但書規定。. 7.. 為使保險業不動產運用更為審慎，並配合上開投資用不動產出售期間之限制，增訂保險業將投資用不動產轉列為自用不動產，不得於轉列後五年內轉移所有權之規定，但符合一定條件並報經主管機關核准者不在此限。. 8.. 增訂保險業不得投資從事尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標的物(預售屋)之投資。. 政治大之監理，主要係依上述處理原則，將此處理原則之主要監理方式分為以下五類討立論，包括(1)即時利用之收益率標準(2)不動產投資報酬率未達標準之核備條件(3) 以上即媒體及業界所俗稱的「金八條」，因主管機關對於保險業不動產投資. ‧ 國. 學. 不動產未達可用狀態但已開發中之報核方式(4)投資素地應遵守要件(5)內控方式之規範，分述如下：. ‧. (1)即時利用之收益率標準. y. Nat. io. sit. 自 2012 年起修正其處理原則之內容後，2014 年及 2015 年年初雖對於處理. n. al. er. 原則有進行修正，但經主管機關參考國內外不動產房價租金比等相關指標資訊，. i Un. v. 仍維持當時年化收益率規範。在 2014 年底因不動產市場呈現明顯反轉趨勢，故. Ch. engchi. 主管機關多次釋放消息不排除調降收益率標準 19，最後直至 2015 年 12 月始調整對於即時收益率標準的變動，由原先的 2.875%下修至 2.555%，隨後因 12 月央行宣佈降息，保險業所爰用之中華郵政股份有限公司牌告二年期郵政定期儲金小額存款機動利率因此下修 0.7%，使得業者所適用之即時收益率標準遂同步下修至 2.485%。. 19. 曾銘宗下令檢討金八條保險業不動產禁令鬆綁？自由時報，2014/12/31，記者廖千瑩報導，. http://news.ltn.com.tw/news/business/paper/843614(瀏覽日 2016.5.14). 35.

(36) 表 9 即時收益率適用標準說明. 即時收益率標準說明. 2009/3/31. 二年期郵政定期儲金機動利率為準. 1.125%. 1.125%. 2011/2/24. 二年期郵政定期儲金小額存款機動利率加二碼為準. 1.205%. 1.705%. 2012/8/28. 二年期郵政定期儲金小額存款機動利率加三碼為準. 1.375%. 2.125%. 2012/11/23. 二年期郵政定期儲金小額存款機動利率加 1.5％為準. 政治 1.375% 大. 2.875%. 2015/12/8. 二年期郵政定期儲金小額存款機動利率加五碼為準. 1.305%. 2015/12/17. 央行宣佈降息半碼，中華郵政股份有限公司牌告二年期郵政定期儲金小額存款機動利率調降 0.07%. 1.235%. 2016/3/30. 央行宣佈降息半碼，中華郵政股份有限公司牌告二年期郵政定期儲金小額存款機動利率調降 0.07%. n. engchi. 2.555%. 2.485%. sit er. io. Ch. 即時收益率. y. Nat. al. ‧. ‧ 國. 立. 學. 日期. 中華郵政股份有限公司牌告二年期郵政定期儲金小額存款機動利率. i Un. v. 1.165%. 2.415%. 資料來源：保險局。 (2)不動產投資報酬率未達標準之核備條件不動產達可用狀態但未符合即時利用並有收益標準者，應敘明可用狀態與實際利用無法同時配合之理由專案報核。應辦理專案報核之案件，自取得不動產之日起均未即時利用者，應於屆滿二年期限前二個月內，向主管機關申請專案報核；主管機關核准展延到期前仍未即時利用，亦應於展延到期前二個月內提出展延申請。. 36.

(37) (3)不動產未達可用狀態但已開發中之報核方式不動產未達可用狀態但已開發中者，應敘明具體理由專案報核。其應辦理專案報核案件之時間點規範同(2)之規定。 (4)投資素地應遵守要件 A.已領有建造執照，可立即開發之土地，應於取得後六個月內開工；可獨立興建且無需再與鄰地合併開發之土地，應於取得後九個月內送件申請建造執照。惟 2014 年 2 月 19 日將已領有建造執照可立即開發之土地，開工時間由上述六個月修訂為九個月。2015 年 3 月 6 日則對於開發時程之規範，考量實務作業，遂排除申請建造執照前之都市設計審查及審議期間，得不計入上述申請建造執照時. 政治大 B.投資前應取得可符合即時利用並有收益標準之承租意向書或其他可資證立. 間之計算。. ‧ 國. 學. 明未來規劃可符合即時利用並有收益標準之文件。2015 年 3 月 6 日對於本點修訂為：投資前應提出產品規劃及財務設算未來可符合即時利用並有收益標準之文. ‧. 件。主要考量在投資素地之前，雖可有初步產品規劃，惟投資後才可能投入較多的設計費用進行細部規劃設計作業，如要求於投資前取得承租意向書實屬不易，. y. Nat. io. sit. 可能因此喪失良好的投資標的。. n. al. er. C.應按取得時規劃之時程確實辦理開發，最長應於取得日起五年內興建完工. i Un. v. 並符合即時利用並有收益標準。配合政府公共建設目的且主辦機關已有規定開發. Ch. engchi. 時程之地上權案件或經政府核定之區域開發計畫、長期照護產業、自由經濟示範區內所需之不動產或配合政府公共建設目的且主辦機關已有規定開發時程之地上權案件，不適用前述有關投資素地應符合之條件，並應於取得後十日內檢具開發計畫等文件辦理專案報核即時利用期限。 D.取得日起十年內不得移轉所有權保險業自取得素地之日起十年內不得移轉所有權，但有保險法第一百四十三條第一款所列情事：為給付鉅額保險金、大量解約或大量保單貸款之週轉需要，及為改善其自有資本與風險資本之比率，報經主管機關核准者則不在此限。 E.內控方式之規範 37.

(38) (a)每一投資標的應逐案提報董（理）事會通過後依授權辦理。但自有資本與風險資本之比率達百分之兩百以上之保險業，且單一交易金額未達新臺幣三億元者，不在此限。 (b)整體不動產投資之使用收益情形應每年向董（理）事會報告。 (c)每一標的之價值與租金收益之比率（一百／年化收益率）超逾三十五倍者，應由董（理）事會通過運用效益改善計畫，並應由稽核部門每季向董（理）事會提出改善計畫執行進度之稽核報告。此比率乃於 2.875%即時收益率適用時，所訂定之，但因後續即時收益率適用標準逐步調降，因此對於此比率之運用已應公會要求各會員公司自提修訂方式。. 政治大董（理）事會通過。同一不動產標的倘部分作為自用，部分作為投資用，應按實立際使用面積分別歸入自用及投資用不動產管理及計算投資限額。. (d)自用及投資用不動產應依實際使用情形分別管理之內部作業規範，應經. ‧ 國. 學. (e)自用不動產及投資用不動產相互轉列，或取得自用不動產於一年內出售者，. ‧. 應事前提出適法性、正當性、合理性並經董（理）事會通過。. sit. y. Nat. 二、保險業辦理不動產投資有關即時利用並有收益之自律規範. io. er. 中華民國人壽保險商業同業公會及中華民國產物保險商業同業公會為協助各會員公司辦理不動產投資相關作業時，符合主管機關對保險法第一百四十六條. n. al. Ch. i Un. v. 之二第一項有關即時利用並有收益要件訂定之認定標準及處理原則，特訂定自律. engchi. 規範：保險業辦理不動產投資有關即時利用並有收益之自律規範 20。其主要規範事項包括：出租率及收益率之計算基準、不動產之鑑價機構委託作業原則、不動產之鑑價報告作業原則、違反自律規範之懲處等。三、調整或修正 100 年度及 101 年度保險業資本適足率計算方式金融監督管理委會在 2011 年 11 月 09 日發佈的金管保財字第 10002517112 號函關於「因應當前金融情勢，調整或修正 100 年度及 101 年度保險業資資本適足率計算方式」中，規定對於所持有投資用不動產為素地者，自. 20. 金管會 102.4.30 金管保財字第 10202505070 號函核復暨本會 102.5.2 理監事書面確認通過。 38.