第四章 我國壽險業不動產投資監理法令規範與沿革
第三節 國外不動產投資監理法令規範
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2011 年度起其風險係數加計 30%，以及不動產未能符合即時利用並有收益認定 標準，其風險係數按展延次數每次再加計 30%21。
四、保險業計算資本適足率適用之不動產投資採用市價重新評價並計入自有資本 調整項之應注意事項
關於保險業資本適足率計算，自 2010 年起改採以市價重新評價，其詳細作 業規範，訂於「保險業計算資本適足率適用之不動產投資採用市價重新評價並計 入自有資本調整項之應注意事項」中。惟該注意事項的適用範圍僅限於「持有滿 三年、已完成建物且符合即時利用並產生收益之投資用不動產」。
五、保險業資金辦理專案運用公共及社會福利事業投資管理辦法
辦理經主管機關核准之專案運用、公共及社會福利事業投資方面，因有母法 授權，金融監督管理委員會於 2012 年 7 月修正通過「保險業資金辦理專案運用 公共及社會福利事業投資管理辦法」，其中，對保險業資金辦理專案運用，限於 政府核定之新興重要策略性事業或創業投資事業、政府核定之工業區或區域開發 計畫、無自用住宅者之購屋、文化與教育之保存及建設等項目。另，若保險業資 金為配合政府辦理公共投資，同辦法第三條規定之事項，則多與基礎設施有關，
如交通設施、國宅、水電等公用設施等等。該辦法同時亦對保險業辦理專案運用、
公共及社會福利事業投資之總額所佔該保險業資金之比例上限為規定。
第三節 國外不動產投資監理法令規範
22一、美國
美國對於不動產投資之規範，彰顯於各州之保險法中，所謂被允許之不動產
21 依金管保財字第 10002517112 號函之附件說明:配合本會 100 年 2 月 24 日發布修正
「保險業辦理不動產投資有關即時利用並有收益之認定標準及處理原則」並規定對於所持有投資 用不動產為素地者，自 100 年度起其風險係數應按現行所定不動產風險係數加計 30 ％計算，
不動產未能符合即時利用並有收益認定標準，報經本會核准展延期限者，其風險係數按展延次數 每次再加計現行所定不動產風險係數 30 ％計算。
22金管會(2013)委託研究計畫「金融產業投資不動產相關規範之研究」。
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(real estate)投資，依「保險業投資模範法」(Investment of Insurers model Act)，乃 指不動產(real property)、不動產之孳息(interests)如租賃(leasehold)及採礦權與採 油權(mineral and oil)等、改善工程(improvement)或定著物(fixtures)而附連於不動 產上者以及出賣人對不動產之抵押權(deed of real estate)。「保險業投資模範法」
針對保險人之投資賦予董事會有審查、監督以及定期聽取投資結果報告之責任。
進而，保險人應設定最低財務安全指標後始得從事合法投資活動。
所指最低財務安全指標即：(a)各州保險法規定之風險基礎資本(risk-based capital) 減 去 資 產 估 價 準 備 金 (asset valuation reserve) 及 自 願 性 投 資 準 備 金 (voluntary investment reserve) ；或 (b) 保 險人開 業許可之法 定最低 資本要求 (minimum capital required by statute)或最低盈餘(surplus)，兩者取其高。
對於可投資的不動產種類則包括「收益型不動產」(incoming producing real estate)及「作為營業場所之不動產」(real estate for the accommodation of business), 對不動產投資限制為「對保險人執行保險業務具交易之便利性所需者」(real property necessary for the transaction of the insurer’s business)或不動產及其定著物 (fixture)、家具(furniture)、裝置(furnishing)或設備(equipment)而得立即或經改善 後得產生實質收益者(substantial income)。NAIC 模範法及紐約州、俄勒岡州、德 州及華盛頓州保險監理法等對於美國保險業投資不動產關於價格與收益率並無 限制。
二、歐盟
歐盟於 SolvencyII23之架構下，主要乃針對保險業投資不動產所產生風險之 估計及其對於清償能力之影響，因此對於投資不動產之項目與種類，並無明文禁 止規定。歐盟對於不動產投資之限制，主要源自於投資不動產後，清償資本要求 之規範與限制。歐盟監理架構係標準法為其主軸，風險區分如下：1.市場風險 2.
23Solvency II 主要乃在於管制歐洲保險公司關於清償能力之監理規範。其規範目的乃在確保 保險人保有適足資金以履行其對於要保人或被保險人所負之義務。歐盟針對保險業所發展出之 Solvency II 主要由三個支柱(pillars)所構成。第一支柱主要針對保險業清償能力作量化分析與規 範其標準、第二支柱則是監理制度監督管理程序、第三支柱則對於保險業要求其提供相關報告以 及公開資訊之揭露。
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交易對手違約風險 3.人壽保險承保風險 4.健康保險承保風險 5.財產保險承保風險 6.營運風險以及風險間之相關性等。其中市場風險又涵蓋利率風險、權益風險、
貨幣風險、財產風險、溢酬風險與集中風險等六類。而其中與不動產投資相關之 風險即被歸類為為市場風險中之財產風險。
由於歐盟對於不動產投資主要以其清償資本要求中市場風險加以規範，故涉 及保險人握有土地、建物及直接或間接投資不動產事業之資本，應就其投資標的 購入時的市場價值，保留至少 25%之自有資本以因應市場風險，惟相較於其他權 益風險，得視情勢調整一定程度，於不動產投資部分，則無任何可調整空間，一 律為 25%。
三、日本
日本保險業關於資金運用及不動投資的規範架構，主要由保險業法以及金融 廳之行政指導兩類所組成，根據保險業法之相關規定，關於不動產之投資，允許 保險業擁有不動產之產權及基於產權之出租收益行為。主管機關將不動產投資明 確區分為自行營業用目的取得以及投資用目的取得。《保險檢查手冊》則更一步 將不動產投資歸屬於保險業八大檢查項目中之「資金運用風險」範圍。對於投資 不動產標的之項目與種類，由於日本的監理方針乃是委由保險公司作自主性判斷，
因此主管機關僅規範自我評估基準之大項，以下說明日本關於此部份之規定。
《保險檢查手冊》分為「經營管理」、「法令遵守」、「保險招攬」、「顧客保護」、
「統合性風險管理」、「保險承保風險管理」、「資金運用風險管理」、「營運風險管 理」等八個檢查項目，「資金運用風險管理」一項中將資金運用風險定義為所持 有之資產、負債價值發生變動，使保險公司蒙受損失之風險。而「資金運用風險」
又被細分為「市場風險」、「信用風險」，以及「不動產投資風險」等三類。「不動 產投資風險」則是意指因租金費用等變動所造成之不動產收益減少，或因市場變 動所造成之不動產價格滑落，致使保險公司具有蒙受損失之風險。資金運用風險 管理要求保險公司須建立資產的自我評估基準，依照資產回收或價值毀損危險性 之程度自我評估。
由於《保險公司綜合監理方針》將保險公司的不動產投資，區分為自行營業 用目的所取得之不動產，以及投資用目的所取得之不動產兩類。《保險檢查手冊》
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更進一步規定在自行營業用目的所取得之不動產中，若一定期間內無使用情形且 無使用計劃者，須列為第 II 類資產，所謂一定期間，指兩年程度。而「無使用 情形」原則上意指無租金收入，惟原本之事業計畫中斷，以停車場做為臨時措施 者，即使有租金收入，但因其非為最終使用型態，故亦歸類於「無使用情形」。 此外，即使計劃之具體及實行皆具有高度可能，但未能在諸如公司內部預算書中，
確認其已列入相關預算等書面資料內，仍應歸類於「無使用計劃」。
雖早期日本對於不動產投資額度上限定有限額，惟考量保險公司中存在事業 內容、負債結構、風險管理能力等之差異，以齊一性方式規範，與基本上委由各 公司自主判斷其經營、資金運用之監理方針有所不合。故已廢除包含不動產在內 之特定資金運用額度，不再受有總資產的 30％或 20％之上限限制。
保險業法及其主管機關的行政指導等，對於日本保險業投資不動產關於價格、
收益率並無限制。主要原因在於，資金運用之監理方向為著眼於保險公司是否完 善其資產投資的風險管理機制，而投資標的之價格變動或是收益率等乃屬於保險 公司的經營判斷範圍。
四、澳洲
澳洲保險事業係受澳大利亞審慎監督局（Australian Prudential Regulation Authority, hereinafter APRA)監理。於人壽保險，其主要規範為以 1995 人壽保險 法（Life Insurance Act of 1995）、1995 人壽保險規則為主之數部法規。澳洲關於 保險業投資於不動產之監理並非採取嚴格禁止或限制投資之規制，而係以資本規 範為基礎。主管機關無須過渡介入保險機構關於投資標的之選擇。是以，澳洲對 於一般保險業投資不動產之規範係由資本規定著手。可見澳洲對保險業投資不動 產之規範主要在於其所產生風險之估計及其對於清償能力之影響，因此對於投資 不動產之項目與種類，並無明文禁止規定。
一 般 保 險 業 投 資 不 動 產 之 規 範 主 要 見 於 一 般 保 險 審 慎 標 準 GPS114
（Prudential Standard GPS 114，Capital Adequacy: Investment Risk Capital Charge），
該標準為資本適足準備計算中關於投資風險資本要求之相關規定。依該規定，於 計算投資風險資本要求時，一般保險業所擁有之各類資產均必須加乘該標準所制 定之權重比例（investment capital factor）。保險公司所直接持有之不動產提撥投
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資風險資本之加乘權重為 20%，與未上市股票同等，屬於權重比例的次高。可見 澳洲 APRA 將一般保險業對不動產之投資視為較高風險之投資。然除此加重之 權重比例外，澳洲對於一般保險事業投資於不動產則無進一步限制。
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五、大陸
中國保監會遂依據大陸《保險法》第 106 條之立法授權，公佈《保險資金運 用管理暫行辦法》，並於 2010 年 8 月 31 日起施行。此《保險資金運用管理暫 行辦法》的制定，為大陸保險業資金的投資運用，提供了詳細的監理規範，對於
中國保監會遂依據大陸《保險法》第 106 條之立法授權，公佈《保險資金運 用管理暫行辦法》，並於 2010 年 8 月 31 日起施行。此《保險資金運用管理暫 行辦法》的制定，為大陸保險業資金的投資運用，提供了詳細的監理規範，對於