第五章 監理制度對保險業投資之影響
第三節 「金八條」發佈對壽險業投資之影響
500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,000 3,000,000 3,500,000 4,000,000
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
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案逐筆分析，結果發現，2013 年全年的五筆地上權交易均以投資為目的，2014 年及 2015 年各一筆的地上權交易，亦是同樣以投資為目的。根據上述發現，本http://www.chinatimes.com/newspapers/20131129000040-260202(瀏覽日 2016.5.14)
500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,000 3,000,000 3,500,000 4,000,000
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2. 收益型不動產
本研究整理發現，壽險業投資收益型不動產之類別在 2012 年之後有特殊的 變化(表 11)，其中包括一般所少見的住宅及學生宿舍型的收益型不動產類型在 2013 年的交易出現，以及店面的收益型不動產在 2012 年之後即沒有任何的交易 記錄，商辦及飯店的交易筆數也明顯下降。商辦在 2013 年起的五筆交易中，僅 2013 年的兩筆位於台北市，且僅部分樓層（非全棟大樓）並已帶有租金收益，
其餘三筆則分別位於桃園市及高雄市。
店面、商辦以及飯店均位於該地區商業活動頻繁且商效高之區位，因此在不 動產價格推升時，其報酬率相對下降，然而投資人仍選擇此類型之標的投資，乃 因其持有一段期間後，處分所獲得的資本利得較高，但在「金八條」中明列投資 商辦大樓五年內不得移轉，因此推論此類型交易筆數大幅下降的原因與限制移轉 時間，而致無法獲取資本利得有關。
此外，店面的交易在「金八條」前後有明顯的變動，在 2011~2012 年各年尚 有 4~5 筆的交易筆數，在即時收益率大幅提高至 2.875%之後，已完全見不到壽 險業投資店面之情況產生，推測乃因台北市或其他主要縣市位於精華路段之地面，
其收益率已難以維持在 2%，故雖處理原則未明訂不得投資店面之資產類型，然 而即時收益率上限規範即間接的禁止壽險業投資店面類型之不動產。
此外，說明即時收益率規範對於零售商場交易之影響，尚有一個案交易可列 舉說明，該筆交易為 2015 年底由富邦人壽向新光人壽購置位於台北市信義區之 新光三越 A8 館，該筆交易為 270.34 億元，符合 2015 年 12 月 8 日處理原則即時 收益標準由 2.805%調降至 2.555%之規範。新光人壽於 2015 年 8 月即公開以 280 億標售新光三越 A8 館，當時即時收益標準為 2.805%，由於新光三越百貨給付給 新光人壽的租金已約定於原租賃契約，新的買家僅能繼受該租賃條件，租金收益 率僅約 2.6%，在無法符合壽險業投資的情況下，該標案最後流標收場;直至 2015 年 12 月 8 日處理原則下調即時收益標準，由二年期郵政定期儲金小額存款機動 利率加 1.5%下調為加五碼為準，故最終本案由富邦人壽購得，本交易個案實可 說明即時收益率之調整對於交易個案本身之影響。
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表 11 收益型不動產交易筆數
年 住宅 店面 商辦 飯店 零售商場 廠辦 學生宿舍
2009 - - 4 1 6 4 -
2010 - 2 8 - - 7 -
2011 - 4 17 2 1 2 -
2012 - 5 8 1 2 3 -
2013 - - 2 1 1 2 1
2014 - - 2 - 1 - -
2015 1 - 1 - 2 1 -
圖 8 收益型不動產-依資產類型分
二、對投資地區選擇的影響 1. 台北市
「金八條」發佈實施後，台北市的投資性不動產交易總額即明顯大幅下降，
至 2015 年似有反彈跡象，再經由交易筆數比對後，2015 年雖交易總額回升，但 實際交易筆數僅 7 筆，確實遠低於「金八條」發佈實施前的 2011 及 2012 年高達 20 餘筆的不動產交易筆數。經查當年僅二筆土地交易於台北市，其一為元大人 壽購置台北市土地做為自用總部大樓，故該筆交易不受即時收益標準規範，另一 筆交易即前述由富邦人壽購置新光三越 A8 館，單筆金額即高達 270 億元，且係
0 1,000,000 2,000,000 3,000,000 4,000,000 5,000,000 6,000,000 7,000,000
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
交 易 總 額( 萬 元)
住宅 店面 商辦 飯店 零售商場 廠辦 學生宿舍
「金八條」
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1,000,000 2,000,000 3,000,000 4,000,000 5,000,000 6,000,000 7,000,0002009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
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交 200,000 400,000 600,000 800,000 1,000,000 1,200,000 1,400,000 1,600,000
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1,000,000 2,000,000 3,000,000 4,000,000 5,000,000 6,000,000 7,000,000 8,000,0002009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
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富邦人壽、三商美邦人壽及南山人壽。至 2015 年則有五家壽險業者進場投資不 動產：富邦人壽、元大人壽、國泰人壽、中國信託人壽、中國人壽。
表 13 投資不動產之壽險業家數
年 投資不動產之壽險業家數
2009 9
2010 10
2011 8
2012 9
2013 7
2014 3
2015 5
圖 13 不動產交易總額-壽險公司別
2. 對持有不動產部位最多之三家壽險公司之影響
2012 年之後，持有不動產部位最多之三家壽險公司國泰、富邦及新光人壽 其在國內不動產投資情形，除富邦人壽投資金額增加以外，國泰及新光人壽的投 資金額降低(圖 14)。但近兩年，該三家壽險業者對於海外不動產投資亦相當積 極。
1,000,000 2,000,000 3,000,000 4,000,000 5,000,000 6,000,000 7,000,000
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交 易 總 額( 萬 元)
三商美邦人壽 中國人壽 台灣人壽 全球人壽 南山人壽 國泰人壽 富邦人壽 新光人壽 遠雄人壽 中國信託人壽
「金八條」
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圖 14 三大壽險業之不動產投資交易情形
四、法規異動對個案交易影響分析
因法規異動前後的綜合交易總額分析，不一定能顯現當時受到的規範影響，
但透過當年交易個案的分析，尚可抽絲剝繭了解其交易背後可能受到投資法令規 範的影響為何。
1. 「金八條」增加不得投資尚未建造完成而以將來完成之建築物為交易標 的物之投資，即禁買預售屋條款：所謂尚未建造完成而以將來完成之建 築物為交易標的物係指未取得產權登記之預售屋，因此在此規範公佈實 施後，即不再有壽險業購置正在興建之預售屋；但可以清楚對比的是，
在此規範之前，有數筆不動產交易型態屬於購買預售屋方式，例如 2012 年富邦人壽向長虹建設購置內湖長虹新凱旋大樓，交易時間為 2012 年 第二季，工程進度為大樓結構體完成，預計第四季才取得使用執照，其 購置金額即以預售屋完工後之價格購入26，另案為中信人壽購置台中七
26長虹內湖「長虹新凱旋科技大樓」全棟 70.9 億元賣富邦，2012/6/27，鉅亨網，張欽發
500,000 1,000,000 1,500,000 2,000,000 2,500,000 3,000,000
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 交
易 金 額( 萬 元)
國泰人壽 富邦人壽 新光人壽
「金八條」
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期「未來式成品」26 層高的商辦大樓 27均屬之。
2. 2015 年 3 月 6 日第五次修訂增加配合政府公共建設目的，且主辦機關 已有規定開發時程之地上權案件，不適用有關投資素地應符合之條件：
原金八條修訂後，對於素地投資訂有開發時程規範，即已領有建造執照，
可立即開發之土地，應於取得後九個月內開工；可獨立興建且無需再與 鄰地合併開發之土地，應於取得後九個月內送件申請建造執照。政府為 引導壽險業資金進入公共建設，故於 2015 年處理原則修訂時，鬆綁對 於公共建設目的之開發時程，得不適用素地投資之開發時程，而改以依 主辦機關規定之時程開發即可；在此法令鬆綁後，中信人壽於 2015 年 6 月已陸續完成「和發產業園區開發案」及「高雄市立圖書館總館共構 會展文創會館 BOT 案」兩案之投標作業 28，由於此兩案屬高雄之重大 公共建設，故其投資則可免受投資素地之開發期程規定，而改以投資重 大建設目的之主辦機關所訂定之開發期程。台灣人壽 292016 年 1 月和 宜蘭縣政府簽約取得宜蘭縣「清水地區自然養生及觀光遊憩園區 BOT 案」，在大同鄉清水橋旁約 38 公頃土地，投資金額 17.35 億元，以 BOT 方式建造綜合溫泉、五星級飯店和觀光園區，年限 50 年。因此在本次 法令鬆綁後，中信金下之壽險子公司已取得三案屬於政府公共建設案。
3. 主管機關為引導保險業積極參與政府推動之各項公共建設投資，增加保 險業資金參與公共投資及社會福利事業投資之彈性，並持續擴大保險業 之資金運用管道，2014 年 6 月 17 日發布修正「保險業資金辦理專案運 用公共及社會福利事業投資管理辦法」第 2 條、第 3 條、第 7 條。修正 重點包括：(1)增列殯葬設施(不限公共投資性質)為保險業得從事專案運 用項目之投資標的; (2)增列社會住宅及老人住宅為保險業得從事之公
http://news.cnyes.com/content/20120627/KFL0P3PZD2QVB.shtml(瀏覽日 2016.5.14)
27中國信託砸 54 億獵樓熱炒台中房市，中國時報，2012/9/5，
http://www.remaaroc.org.tw/index.aspx?module=news&Nid=2492&Nm=4(瀏覽日 2016.5.14)
28中信壽連奪高雄 2 大標案，中時電子報，2015/6/8，記者顏瑞田，
http://www.chinatimes.com/newspapers/20150608000077-260202。(瀏覽日 2016.5.14)
292016 年 1 月 1 日中國信託人壽正式與台灣人壽合併並消滅。
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共投資標的; (3)提高保險業對於管理辦法第 3 條及第 4 條所列公共投資 及社會福利事業投資之同一對象投資限額至被投資對象實收資本額百 分之四十五。其後，台北市南港調車場都更案由國泰人壽、三商美邦人 壽與華泰飯店組成的合作聯盟，取得最優申請人資格，預計總投資金額 達 286 億元，2020 年完工、開發後價值達 700 億元，是主管機關開放 壽險資金投資公共建設可達淨值 45%的首例 30。
4. 2015 年 4 月 7 月又再次修訂「保險業資金辦理專案運用公共及社會福 利事業投資管理辦法」，於符合正面表列之情形 31，報經主管機關核准 者，不在此限。中信人壽在 2014 年投資台中洲際棒球場 BOT 案時，因 保險業從事公共及社會福利事業投資有 45%限額規定，因此在 2014 年 投資該 BOT 案之午陽開發公司時僅持有 40%股權，直至 2015 年上述管 理辦法鬆綁後，壽險資金投資公共建設可透過專案審核，不必再受限 45%，因此中信人壽拉高對該案的投資至 99％股權32。
上述四個法規異動所對應之個案交易分析雖未能於統計資料顯示其變動，但 經由法規異動時點的改變以及個案交易的發生時點，應可推論法令鬆綁對於壽險 業投資行為之相關性。
30投資 286 億國壽奪南港調場都更，經濟日報，2015/1/1，記者蔡靜紋、楊文琪，
http://house.udn.com/house/story/5896/615413-%E6%8A%95%E8%B3%87286%E5%84%84-%E5%9 C%8B%E5%A3%BD%E5%A5%AA%E5%8D%97%E6%B8%AF%E8%AA%BF%E8%BB%8A%E5
%A0%B4%E9%83%BD%E6%9B%B4(瀏覽日 2016.5.14)
31正面表列情形係指:1.最近一期自有資本與風險資本之比率符合本法第一百四十三條之四 第一項規定。2.該投資經董（理）事會通過，且已設置獨立董事；除金融控股公司持有發行全部 股份之保險業外，並應設置審計委員會。3.最近一年執行各種資金運用作業內部控制處理程序無 重大缺失，或缺失事項已改正並經主管機關認可之說明及證明文件。4.最近一年未有遭主管機關 重大裁罰或罰鍰累計達新臺幣三百萬元以上者。但違反情事已改正並經主管機關認可者，不在此 限。5.如屬非首次投資，其已投資持股比例達百分之四十五以上之被投資對象，除被投資對象為
31正面表列情形係指:1.最近一期自有資本與風險資本之比率符合本法第一百四十三條之四 第一項規定。2.該投資經董（理）事會通過，且已設置獨立董事；除金融控股公司持有發行全部 股份之保險業外，並應設置審計委員會。3.最近一年執行各種資金運用作業內部控制處理程序無 重大缺失，或缺失事項已改正並經主管機關認可之說明及證明文件。4.最近一年未有遭主管機關 重大裁罰或罰鍰累計達新臺幣三百萬元以上者。但違反情事已改正並經主管機關認可者，不在此 限。5.如屬非首次投資，其已投資持股比例達百分之四十五以上之被投資對象，除被投資對象為