監理法規對壽險業不動產投資行為之影響

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台中市的交易總額下降，桃園市投資金額上升，而以往壽險業較少投資的宜蘭市 及高雄市則分別有交易量出現。

三、投資前檢附承租意向書影響個別資產類型的交易總額

投資前需檢附承租意向書的監理，明顯反應於商辦資產類型的交易總額大幅 下降，其次，飯店的資產類型交易亦有減少之勢。推測主要原因在於完整商辦產 權出售之供給量較少，如有完整商辦的出售，市場上多數為建商興建後，全棟空 置的商辦大樓出售，依國內實務經驗，此類商辦大樓的招租期間長，除非有一集 團承租整棟商辦之情形外，此類商辦大樓均無法事前取得百分之六十以上之承租 意向書，因此在需事先檢附承租意向書始得投資不動產的條件下，使得商辦類型 之不動產交易量大幅減少。

四、鼓勵性之監理措施對投資之影響

保險業資金辦理「專案運用公共及社會福利事業投資管理辦法」的限額鬆綁，

以及處理原則對於投資公共建設不適用投資素地等需事先檢附承租意向書或符 合即時收益率標準之規定，有助於鼓勵及引導業者將資金運用於公共建設，研究 發現此類鬆綁法令的鼓勵性監理對於壽險業投資類型有直接引導效果。

五、國內不動產投資限縮對於壽險業資金運用之影響

「金八條」對於壽險業在國內不動產投資的限縮，使不動產投資總額呈現立 即且明顯的下降，同時壽險業在資金去化的壓力下，進一步促使主管機關鬆綁壽 險業國外投資，該管理辦理鬆綁後，壽險業在海外不動產投資總額呈現立即而明 顯的增加，由於壽險業在不動產之資金運用有其一定的去化量，對於國內不動產 投資的限縮使得資金不得不於海外尋求出路。惟目前對於海外不動產投資的壽險 業者僅有國泰、富邦及新光人壽三家，本研究認為由於投資海外不動產，除了對 於不動產本身所在區域需熟悉以進行評估外，對於投資架構、稅制、不動產法令 都需投入相當多的人力及成本進行研究，因此，並非所有的壽險業者能立即因應 資金運用的轉變。

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l C h engchi U ni ve rs it y 第六章 結論與建議

第一節 結論

觀察近年不動產市場景氣循環，隨著不動產景氣好轉，使得住宅或商用不動 產價格持續攀升，在民眾及媒體輿論的壓力之下，政府相對提出不動產策略，包 括奢侈稅、實價登錄、社會住宅、房地兩稅合一等，主要在促使不動產市場可以 往較健全的投資環境，而非投機性的炒房市場，且政府尚有維持社會公平及公益 之角色，壽險業所投資之商用不動產雖與住宅市場規模不同，且分屬不同的使用 者，然而媒體的報導可能混肴民眾，故而，政府對於壽險業的監理措施亦同步調 整使其與政府策略需一致性，此部分由主管機關於 2012 年不動產景氣向上攀升 的同時，修訂多項不動產投資法規可得印證，因此本研究發現監理措施的變動及 沿革與不動場市場景氣有其相關性。

經本研究發現，「金八條」發佈實施確實達到其監理效果，其對於壽險業在 不動產投資的實際影響，對於土地交易量雖未有顯著影響，但就再細分其權利類 型為所有權及地上權，可發現土地所有權的交易量確實明顯大幅下降。對於國內 不動產投資區域的變動，發現台北市的交易總額及筆數皆明顯下降，新增高雄市 及宜蘭市之不動產交易，台中市在 2012 年的交易筆數達 6 筆，為歷年高峰，在 金八條發佈實施後，台中市的不動產交易筆數雖下滑，但唯獨桃園市及台中市的 不動產交易量維持穩定。

此外，因「金八條」對於投資不動產要求檢附承租意向書資料，進而影響收 益型辦公大樓的不動產交易總額，其次，店面的交易則在「金八條」的即時收益 率提高至 2.875%之後，完全見不到壽險業投資店面的交易行為，以及因處理原 則明確規範禁買預售屋，因此也完全不見壽險業購買預售屋之交易。

本研究認為「金八條」發佈實施確實達到監理效果，其效果主要張顯於「金 八條」發佈實施後的壽險業投資不動產交易報酬率均達 2.875%以上，而經本研 究發現，因遵循政府監理法令，壽險業對於不動產的投資行為產生影響：包括不 動產資產類型的減少、投資區域外移至台北市外之其他縣市、可以賺取資本利得 的土地所有權交易量大幅降低等。但其所發生之影響，應不在政府當初設定監理

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條件的考量範圍內，針對以上監理的影響，本研究續提出未來的建議及研究方 向。

第二節 建議

壽險業資金運用特性屬長期，其流動性不高，且依保險法壽險業不得經營保 險以外業務，故其資金運用無法在積極的經營層面，在國內低利率以及市場競爭 的環境下，符合壽險業資金特性之金融工具嚴重缺乏，以國內 10 年期公債利率 水準約 1.134%、20 年期公債利率水準約 1.44%，債券型投資效益乏善可陳。儘 管不動產變現性並不如股債證券型產品為優，但若就投資多元化以及長期投資角 度分析，由於不動產與金融資產商品的波動週期並不一致，相較於金融商品的獲 利具長期穩定性且抗通膨特性，因此在不動產市場景氣好轉時，壽險業資金也會 進入市場競爭，但本國政府對於不動產投資的監理方式不僅不同於其他國家僅就 其風險管理能力進行規範外，亦不同於對其他投資商品的監理方式，對於不動產 投資直接限制其不得投資之資產類型(包含預售屋等)、投資素地之開發期程、以 及非市場慣例之投資前即取得承租人之投資意向書、訂定單一即時收益率標準、

以及內稽內控需經董事會逐案審查等，監理措施增加壽險業投資不動產的評估成 本、行政程序以及投入市場的即時性，以上均直間接影響壽險業在不動產投資之 佈局。

主管機關對不動產投資的監理，係直接採中華郵政股份有限公司牌告二年期 郵政定期儲金小額存款機動利率加碼，此加碼成數則屬國內不動產不分資產類型、

區域等一律適用相同標準，若就不動產價值的評估方式而言，尚且會依不動產類 型、區域或權利型式（所有權、地上權或地上權期限）等影響價值因素調整參數，

然而政府對於壽險業不動產之監理，要求一體適用相同之即時收益率，因此，投 資標的自會依此收益率進行篩選，因此，雖然即時收益率達成政府監理的標準，

但目前未能觀察到的是，在面臨不動產市場反轉情況下，不動產市場價值下趺，

在租約期限內租金雖無法調整變動，在租約到期重新洽談續租條件時，是否尚能 維持先前所規範的即時收益率，加上因不動產投資區域外移的變動，可能造成不 動產市場價值的變動，一般而言，具有良好區位或商效之不動產其對於市場反轉 應較有抗趺性，然而因政府監理使得壽險業為滿足較高收益率的條件，投資標的

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轉移至次級商圈或二線城市，其不動產價值的維持則有待觀察，如採用公允價值 評估，未來可能還需面對資產價值的減損。由於適用單一標準之即時收益率可能 造成上述不動產投資佈局之影響，建議政府監理角度可參採國外對於不動產投資 之監理，不涉入不動產投資本身的評估，而以風險控管及清償能力為主軸，減少 監理措施對於投資的專業評估所造成直接或間接之影響。

自雷曼兄弟於 2008 年宣告破產，引發金融危機波及全球，美國金融體系遂 採行量化寬鬆政策，其政策的外溢效應(spillover effect)亦導致我國面臨鉅額資本 流入所造成匯價升值、不動產價格走高以及通膨壓力。直至 2015 年美國央行宣 佈升息的同時，台灣則採取降息措施，主要考量歐洲等其他主要國家持續採行量 化寬鬆立場，全球景氣仍具下行風險，我國考量降息可刺激有效需求帶動經濟成 本，至 2016 年第一季為止已三度降息，全球低利環境將使得壽險業面臨利差損 的壓力在即，以國內不動產投資觀之，現行的資產配置著重於收益型不動產，惟 此類不動產僅能維持在 2%~2.8%之租金報酬率，因故，政府尚可進一步考量開 放開發型不動產投資，以提高壽險業投資不動產獲利之機會。就海外不動產投資 而言，則建議可採分級差異化管理方式規範其投資比例，鼓勵壽險業投資於信用 評等高且不動產市場透明度高的國家，此等國家擁有健全的交易制度及公開透明 的市場資訊，並有經驗豐富的跨國性顧問團隊可以提供專業諮詢及評估報告，有 助於保險業迅速了解市場運作方式及流程並進行投資評估及判斷，如能進一步鬆 綁海外不動產投資之法令規範，增加壽險業者在考量資產配置策略時另一種投資 機會，將有助於壽險業資金運用之效率及收分散風險之效。

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參考文獻

王景澤與林秋瑾(2013)，房價高漲下壽險業對不動產投資之策略，地政學訊，第 39 期，頁 10-11。

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唐敬雅(2014)，房地合一課稅立法之經濟後果探討，國立成功大學會計學系碩士 論文。

許碩芬、黃玉珂與童心怡(2010)，RBC 制度實施對台灣壽險業投資收益與風險

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