不動產逆向抵押貸款之簡介及定義

一、不動產逆向抵押貸款簡介

所謂逆向(或反向)抵押貸款本質就是「以房養老貸款」的概念，以表面字義得知，就是 其資金流向是與一般的房屋抵押貸款呈反方向的，該貸款旨在幫助名下有不動產而無收 入的退休老年人，利用名下不動產透過銀行貸款過程將不動淨值轉換成流動資產，按月 撥付予借款人，做為退休老年的生活年金，以補足生活經濟、財務之不足。

逆向抵押貸款最早施行於已歐國家，然在美國發揚光大，也被運用的淋漓盡致，目

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前美國主要有三種不動產逆向抵押貸款於市場運作，主要包括「房屋淨值轉換抵押貸款 (簡 稱 HECM) 」(HUD) 設計 提供、Home Keeper(房利美設計提供 ) 和私人的財務自由 基金 (Financial Freedom)提供的「財務獨立計劃」。在這三種商品中，則以 HECM 量體最大也最 為普遍最受歡迎，在過去的文獻中，佔全美國 AM 市場的百分之九十以上。

我國也在 102 年實行公益型的「逆向抵押貸款」試辦方案，因條件嚴苛效益不彰，故該 方案不再續辦，於 104 年各銀行改推商業型的「逆向抵押貸款」，至今，無論金額、件數都 不及房屋貸款，惟每年都有顯著的成長。

二、不動產逆向抵押貸款之定義及探討

不動產逆向抵押貸款 (reverse mortgage)，俗稱以房養老貸款，即借款人將名下的不動產 住宅提供設定做為擔保，向政府或銀行申請抵押貸款，來換取生活資金，申請者可於貸款期 間繼續住其抵押之房屋住宅內，並無須搬離，借款契約屆到期日時或借款老年人搬離該擔保 品住所或者當借款人死亡時，貸款機構始能拍賣抵押之擔保品所得來清償貸款餘額或繼承人 代替償還債務。其文獻參探討細分定義、模式、法律適用面等，列舉如下:

(一)定義面探討:

潘秀菊、李智仁(2010)不動產逆向抵押貸款是指老年人把名下自有的住房抵押設定給予 承貸的銀行或機構辦理融資，自己仍然可繼續住在原來的住房，貸款銀行機構根據當時所的 房屋淨值，向借款人一次或按月或按年撥貸年金，借款人身故或到達契約約定的時間，貸款 機構取得抵押房屋並出售之，始進行拍賣以清償借款人貸款餘額的一種貸款。

謝明瑞（2010）貸款銀行機構對借款人的年齡、預期生命、住房的現有價值、未來增值 率及利率及借款人將來死亡時住房的當時價值等進行合理的評估，將其房屋的淨值分攤到預 期壽命的年限裡，一次或按月或按年撥貸年金給借款人，直至借款人身故死亡時始視為到 期，並收回貸款餘額，也就是說，透過金融機構貸款過程中產生現金流量，提前支用該房屋 的淨值。

陳錦麟（2012）所謂「逆向抵押貸款」（reverse mortgage），又稱反向抵押貸款，在我 國稱它為以房養老貸款，就是擁有房屋所有權的老年人將名下住房抵押給承貸銀行，並約定 以借款人死亡或實際搬離住宅時視為屆期，於貸款存續期間每月（或每年）撥貸固定年金給 予借款人，或撥貸最高貸款額度上限的現金，並於到期時償還全部貸款餘額。

王綉蘭（2012）老人向銀行或壽險業者提出貸款申請，而銀行與保險公司共同承擔各種

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的風險，亦即辦理「房屋淨值轉換抵押貸款」（Home Equity Conversion Mortgage）的金 融產品，銀行或壽險業者按月或按年支付一定款項和建立隨時可動用的信用額度給申貸的老 年人，直到申貸的老人身故或遷移原住房時，銀行始能發出清償通知或進行抵押品拍賣處 分。

鄭堯任、孫彰良(2010)反向抵押貸款（Reverse Mortgage，簡稱：RM），為年長者將名 下自有住房向承貸銀行申請抵押貸款，用來支付各種生活資金，直至借款人死亡，始需償還 本息的一種貸款方式。借款人可於貸款期間繼續居住其有住宅內。而一般的房屋貸款是，隨 著貸款期間的增加，貸款餘額會愈來愈少；但反向抵押貸款卻與其相反，負債金額與貸款期 間成正比，會逐漸增加。此制度在英國、美國、法國、日本皆有廣泛的推展，適合使用反向 抵押貸款者為退休後老年人，生活資金不充裕，卻擁有住房的高齡者，或申貸人無子女繼承 人，其不動產不想傳承下一代者。

林哲群(2009)逆向抵押貸款指，為籌措生活資金的年長者，將名下不動產設定抵押給予 承貸銀行，銀行撥貸一筆款項或按月、按年分次撥貸款項予借款人，俟借款人身故時銀行始 視為到期並收回貸款全部餘額。

鄧紹宗(2012)指符合資格的老年人，為醫療費用、支應日常的支出或房屋整修等為目 的，並以名下住房擔保向承貸銀行申請的貸款稱之。

黃祈綾(2012)年長有資金需求者，提供自已名下住房抵押給承貸銀行，銀行一次支付或 按月或按年支付年金給予申貸借款人，直到申請人身故或搬離住房，銀行才有權利要求收回 貸款，此種貸款因資金之流向與傳統的一般房屋貸款有明顯差異，所以稱此種貸款為「逆向 抵押貸款」。

依據 Reed & Gibler(2003)、Ahlstrom , Tumlinson & Lambrew, (2004) 以及 Wang, Emiliano

& Piggott (2009)的看法指出，逆向抵押貸款是一種金融商品而非政府福利政策，它讓退休老 年人將住房權益轉化為年金所得或一筆活用的信用額度。借款人不需要按期償還貸款，也可 以繼續居住在該住宅直到身故、搬離或售出不動產始視為到期，之後該抵押的不動產即應處 分並償還貸款，不足償還貸款的部份可向保險公司求償，因為該抵押貸款的相關費用已包含 不足償還貸款的保險費用。

(二)模式面探討:

王健安、張金鶚(2016)逆向抵押貸款係由需要資金的年長者，將名下持有之住房抵押給

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承貸銀行，銀行則撥貸一筆資金或按月支付款項予借款人，直至借款人身故死亡或遷離原房 屋時，借款人始需要清償銀行借款；而逆向抵押貸款主要用意為老年人將房子設定抵押權給 抵押權人，然後可以拿到一筆金額或是按月分期拿到一筆金額，作為老年人日常所需資金，

於老年人身故後視為到期停止撥貸款項，讓老年人不必出售房屋的方式取得生活必需資金，

依照老年人的年齡以及不動產之價值，以每月定額或是一筆方式支付借款，年紀越大或不動 產價值越高者，可申請到的金額會越高，這就是以房養老的概念。

(三)法律適用面探討:

呂鴻盛(2017)受限於目前的最高限額抵押權設定期限最高為三十年，商業型的「以房養 老貸款」，若借款的老年人因身體、精神因等因素致受輔助宣告，一但三十年到期時(即抵 押權確定日期)，承貸的銀行將會暫時停止撥貸，銀行迄今尚未有面對受輔助宣告人法律爭 議的經驗，銀行尚有待釐清。

林建成(2009)我國老年經濟安全保障制度尚不夠完善，年金制度亦不健全，所以建議政 府應推動歐美國家實施多年的「逆向抵押貸款-以房養老貸款」，其實逆向抵押貸款也就是 像「老人分期賣屋養老」的概念，以此方式提供老年生活費用時有更多元的選擇;因此年長 者為擁有較高之老年經濟安全保障，在理性思考之下，會花較多的時間考慮收集較多相關的 資訊，在保障顯然不夠完整情形下，會有較高意願申請以房養老貸款。

李憲宗(2012)制定「逆向抵押權法」之提議，目前我國銀行推行的「商業型不動產逆向 抵押貸款」，皆以借款人提供的不動產設定最高限額抵押權，在法理解釋及實務操作面已適 用了最高限最高限額抵押權的規定，倘以房養老貸款承作期限逾 30 年者無法符合，建議應 修訂民法 881 條之 4，以因應承作以房養老貸款之需要。

李嘉峰(2011)，國內推行逆向抵押貸款，大多數的受訪者持悲觀的看法，對未來申貸的 意願也不高，借款人的繼承人問題是推行的阻礙因素，有必要成立諮詢專責機構。

黃祈綾(2012)，在美國及澳洲實行的反向抵押貸款，其最大的差異就是政府的參與，

美國的 HEMC，政府應扮演制度的主導及風險的管理者。

(四)推動困境面探討:

薛承泰(2014)以房養老貸款畢竟是新種商品，銀行尚未知其風險，承貸意願不高，借款 人的遺產移轉、繼承等皆有待銀行的突破。

陳瀅如(2000)、陳錦麟(2000)、陳美雲(2011)、王曉慧(2013)以房養老推動不佳可能原

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因，如右三點:(1)借款老年人認知的不足(2)傳統觀念的根深蒂固(3)銀行承作新種商品經驗 不足，風險不易掌控，後續借款人違約取得的不動產處理問題等，故承貸的銀行推動意願上 並不是很高。

綜合以上文獻參考，逆向房屋抵押貸款之主要意義為:老年人將自己名下房子設定抵押 予銀行或保險公司等機構，該種貸款借款人的年齡越大或不動產價值越高，所能申請到的額 度就越大，承貸銀行依據借款人年齡、貸款利率、房屋價值等核予一定額度，定期撥款或一 次撥款予借款人，以做為老年人日後養老年金，支付日常生活費，一直到借款人死亡或搬遷 住房時，銀行貸款才需清償、執行流抵設定移轉產權至銀行或保險公司名下，再進行抵押品 處分收回債權或請繼承人代為清償借款，貸款餘額會隨著時間的拉長而增加，且現金流向與 一般抵押貸款相反，故稱為逆向抵押貸款(在台灣俗稱為以房養老貸款)。

逆向抵押貸款內容較為複雜，其貸款目的、撥款償還方式、現金流向、到期日要件、

借款人年齡資格限制、市場占有率、房屋使用權利、貸款的攤還方式、風險來源、銀行的最 大損失、附加條款(諮詢機制)、追索權及流抵設定的登記等，皆與傳統的抵押貸款有明顯不 同。

三、以房養老抵押貸款(反向抵押貸款)與一般傳統房屋貸款(正向抵押貸款)之異同 (一)相同處:

三、以房養老抵押貸款(反向抵押貸款)與一般傳統房屋貸款(正向抵押貸款)之異同 (一)相同處: