國外逆向抵押貸款執行經驗-台灣銀行業推行「以房養老」模式之探討

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(1)國立臺灣師範大學管理學院高階經理人企業管理碩士在職專班碩士論文 Executive Master of Business Administration College of Management. National Taiwan Normal University Master's Thesis. 國外逆向抵押貸款執行經驗--台灣銀行業推行「以房養老」模式之探討 Foreign reverse mortgage implementation experience--Discussion on Taiwan's banking industry's implementation of the "housing for the elderly" model. 宋金山 Song Chin-Sung. 指導教授:賴慧文博士 Advisor: Lai Hui-Wen, Ph.D.. 中華民國 109 年 6 月 June 2020.

(2) 誌謝這篇論文的完成首先要感謝的是我的指導教授賴老師慧文，感謝您的指導與勉勵，感謝您提供寶貴的資料及意見得以完成論文。本人以前在大學是修習財務金融課程，在師大的修業期間，覺得企管財務等課程就相對的簡單容易，故存著邊學邊玩的心態，直到去年四月開始要面對論文時，始發覺論文不是我想像的容易，反而是一門深奧的學問，越是要到論文口試日期越是慌張，心裡總是慌張至極，不知要選擇那一位老師當指導教授，在偶然的一場聚會中，學長姐一致的推薦賴老師為指導老師，於是在選課時就決定要選賴老師教授課的課程修習，後來真的發現賴老師教書認真不辭辛勞，授課精闢，學問精博。本人任職銀行業，曾協助撰寫「以房養老貸款」專案貸款要點及程序，對於其定義、流程及推廣尚屬嫻熟，因屬新種商品，推出該專案貸款後，申貸情形並不如預期，全國銀行同業承做量也不大，為了解其真正原因，故選定「以房養老貸款」相關題材做為題目，並加以探討，欲藉國外實施經驗探討我國「逆向抵押貸款」困境及推展成功關鍵因素，做出結論向政府或相關單位提出建言。初筆時，資料的蒐集、章節的規劃，可謂毫無頭緒及章法，方向錯誤，內容一再修改，並沒有想像的順利，還好有賴老師不辭辛勞的從旁指導修正始能進入常軌，還有要感謝的是不離不棄的學長姐們，提供資料及從旁協助，另外，也感謝本組 107 年 LUKY 7 組的 9 位家人們無時無刻的互相勉勵，加油打氣。總之，有了指導老師及他們的協助，使論文得以順利完成，榮耀歸屬賴老師及他們。. 宋金山. 謹誌於. 國立臺灣師範大學管理學院高階經理人企業管理碩士在職專班中華民國 109 年 6 月. i.

(3) 摘要台灣已經步入高齡社會，退休後的生活安排，成為越來越重要的話題。以台灣房屋自有率高達 8.4 成的環境下，「以房養老」也成為一個日漸受到矚目的選項。近年來我國因社會環境的變遷，婚育觀念創新及生活條件的改善，致產生高齡化與少子化雙重問題日趨嚴重，加以年長者大部分有「在宅養老」、「在宅老化」、「起家厝不能賣」、「有土斯有財」等傳統觀念，老年人口的照護安養的議題受到關注。為解決此養老問題，我國於民國 101 年推出公益型的以房養老制度，不僅有助於資產的活化，亦有利於提振長者的消費，改善生活品質。尤其我國已逐漸高齡化、少子化的社會，政府更應鼓勵銀行於風險可控制前提下積極辦理以房養老貸款，讓高齡人口族群能利用此機制達到自食其力，以減輕子女的生活負，實為政府、銀行及高齡長者三贏局面。公益型的以房養老制度，推出時定位為社會福利的一環，惟面臨預算限制，故當初設計申貸條件、資格較為嚴苛，申貸不易通過核准，辦理成效不彰，屆期不再續辦。國內銀行於民國 104 年改推出商業型「以房養老」貸款，定位為銀行貸款商品，依行政院金融監督管理委員會統計，至 2019 年 12 月底止，全國銀行自 2015 年推出商業型「以房養老」貸款以來，承做 4,080 件，核貸總額度 228 億元，每年呈大幅成長，顯見國人並不排斥以房養老方式籌措養老金。根據內政部房屋徵收統計，2018 年全國房屋持有人年齡集中於 45 歲以上，其中 65 歲以上老人持有了全國近三成，約 256 戶(853.9 萬戶*0.3=256 萬戶)，銀行承作此項貸款尚有很大的成長空間。本研究蒐集以房養老相關文獻，考慮台灣社會背景，並參考各國制度、現況及本國各銀行目前相關貸款條件，祈得到本論文之結論並對國內目前以房養老貸款發展情形提出改善建議與願景。. 關鍵字:高齡社會、以房養老、在宅養老、在宅老化、公益型、商業型. ii.

(4) Abstract Taiwan has entered the stage of aging society, and life arrangements after retirement have become an important topic. With the housing ownership rate in Taiwan as high as 84%, "care for the elderly" has become an increasingly attractive option. In recent years, due to the changes in the social environment, the changing concept of marriage and childbearing and the improved living conditions have exacerbated the existing problem of aging population and declining birth rate. Besides, most of the elderly have traditional concepts such as "stay at your own house when getting old", "aging at home", "can’t sell your root" and "property ownership represents your wealth." The issue of care and support for the elderly is getting more attention. In order to solve this problem, Taiwan introduced a public welfare housing support system in 2012. It not only contributed to the asset activation but also boosted the consumption of the elderly, which further improved their life quality. In particular, Taiwan has entered the stage of aged society with low birth rate, the government should encourage banks to actively handle reverse mortage loans under the premise of controllable risks. Hence, the elderly can use this mechanism to achieve self-reliance, so as to ease the burden on children’s lives. This is for sure a win-win situation for the government, banks and older adults. The public welfare housing support system was introduced as a part of social welfare, but it faced budget constraints. Therefore, the original design of loan application conditions and qualifications was more stringent, and it was not easy to apply for a loan. do. Domestic banks re-launched commercial housing reverse mortages in 2015, positioning them as bank loan products. According to the statistics from the Financial Supervision and Administration Commission of the Executive Yuan, as of the end of December 2019, there has bee 4,080 contracts since the product was launched, and the total amount of approvals has reached 22.8 billion TWD, which has grown significantly each year. It is clear that Taiwanese are interested in this approach to raise pensions. According to the statistics from Ministry of the Interior, most of the house owners are at the age of 45 or above as of 2018. Among them, nearly 30% are the elderly over 65 years old. There is still much room for growth for this loan. This study incorporates relevant literature on housing reverse mortages, referencing Taiwan’s society, the systems and current conditions in different countries as well as the current relevant loan conditions of banks in Taiwan. Hopefully the conclusion in the thesis could propose improvements and visions for the current development of housing reverse mortages in Taiwan. Keywords: aging society, pension by house, pension at home, aging at home ，Public welfare type, commercial type iii.

(5) 目錄第一章緒論 ........................................................................................................... 1 第一節研究動機與目的 ................................................................................. 1 第二節研究貢獻 ............................................................................................. 7 第三節研究流程 ............................................................................................. 8 第二章文獻探討.................................................................................................... 9 第一節不動產逆向抵押貸款之簡介及定義 .................................................. 10 第二節不動產逆向抵押貸款的功能、要素及基本運作模式 ....................... 20 第三章國外逆向抵押貸款發展及 HECM 計劃、定價及違約風險分析 ............ 23 第一節美國逆向抵押貸款的發展與現況 .................................................... 23 第二節美國房屋淨值轉換抵押貸款（HECM）保險示範評估計劃 .......... 26 第三節美國房屋淨值轉換抵押貸款（HECM）違約風險分析................... 28 第四節日本逆向抵押貸款制度發展現況 ..................................................... 30 第五節新加坡以房養老制度發展現況及美國、日本及新加坡以房養老貸簡易比較........................................................................................................... 32 第四章我國逆向抵押貸款之模式發展現況及面臨問題 ................................... 35 第一節我國逆向抵押貸款之模式發展現況 .................................................. 35 第二節我國逆向抵押貸款 SWOT 分析及面臨的問題 ................................ 46 第三節信用保證基金介入逆向抵押貸款保證功能及推行 RM 面臨問題之可行性解決方法 ................................................................................................... 55 第五章結論與建議 ................................................................................................ 62 第一節研究結論 ........................................................................................... 62 第二節研究建議 ........................................................................................... 63 參考文獻 ................................................................................................................. 65 一、網路部份:........................................................................................................ 65 二、中文部份 ......................................................................................................... 65 三、英文部份 ......................................................................................................... 66. iv.

(6) 表目錄表 1-1 65 歲以上人口所占比率之全球排名表 ................................................... 3 表 1-2 主要先進國家高齡化轉變情形表 ............................................................ 4 表 1-3 我國出生數推估表-(高、中及低推估) .................................................. 4 表 1-4 我國 105~107 年房價負擔能力指標表 .................................................... 6 表 1-5 衛福部歷次老人狀況調查表.................................................................... 6 表 1-6 台灣近年自有住宅比率表 ....................................................................... 7 表 2-1 逆向抵押貸款與一般房屋正向抵押貸款差異表 .................................. 15 表 2-2 一般房屋正向抵押貸款負債、淨值變化舉例表 .................................. 17 表 2-3 逆向房屋抵押貸款負債、淨值變化舉例表 .......................................... 18 表 2-4 以房養老貸款產品類型 ......................................................................... 19 表 2-5 逆向抵押貸款(反向抵押)的特點 .......................................................... 19 表 3-1 美國 HECM 商品內容 ............................................................................ 23 表 3-2 新加坡逆向抵押貸款三種產品比較表 .................................................. 33 表 3-3 美國、日本及新加坡逆向抵押貸款簡易比較表 .................................. 34 表 4-1 我國老人生活津貼及老年給付概況表 .................................................. 36 表 4-2 我國商業型以房養老辦理方案彙整表(依辦理金額之前 10 大銀行) . 40 表 4-3 我國商業型以房養老辦理情形表(依銀行承作金額) ........................... 42 表 4-4 我國商業型以房養老辦理情形表(依行政區域別)............................... 42 表 4-5 我國商業型以房養老辦理情形表(依性別) .......................................... 43 表 4-6 一次性撥貸產生利息費用情境表 .......................................................... 43 表 4-7 一次性撥貸並購買年金保險產生利息收益情境表............................... 44 表 4-8 按年分次撥貸不結合年金險產生利息費用情境表............................... 44 表 4-9 逆向抵押貸款結合年金險、信託的產品其優缺點差異表 ................... 44 表 4-10 我國實施逆向抵押貸款 SWOT 分析 ..................................................... 47 v.

(7) 圖目錄圖 1-1 我國近 10 年扶養比及人口老化指數趨勢圖………………………………5 圖 1-2 我國國民平均年齡趨勢圖 …………………………………………………6 圖 1-3 主要國家住宅自有率圖 ……………………………………………………7 圖 1-4 研究流程圖 …………………………………………………………………9 圖 2-1 一般房屋貸款與逆向抵押貸款餘額(負債)關係圖………………………17 圖 2-2 一般房屋貸款與逆向抵押貸款權益(淨值)關係圖………………………17 圖 3-1 美國逆向抵押貸款開辦流程圖……………………………………………25 圖 4-1 我國逆向抵押貸款(以房養老)發展歷程分析圖…………………………37 圖 4-2 我國銀行辦理商業型逆向抵押貸款情形圖………………………………38 圖 4-3 我國公益型不動產逆向抵押貸款申貸流程圖……………………………39 圖 4-4 我國商業型不動產逆向抵押貸款申貸流程圖……………………………41 圖 4-5 我國利率長期走勢圖………………………………………………………51 圖 4-6 歷年信義房屋指數(全國)走勢圖…………………………………………52 圖 4-7 經濟部中小企業信用保證基金保證 RM 運作模式圖 ……………………58. vi.

(8) 第一章. 緒論. 第一節研究動機與目的我國因社會環境的變遷、婚育觀念創新、醫療技術的發達、科技突破及生活條件的改善，致生育率及死亡率雙雙下降，產生高齡化與少子化雙重問題日趨嚴重，故高齡化、老年安養照顧及老年在地老化形成全球重大的議題，世界各國無不想盡各種辦法解決老人問題。根據我國內政部統計處資料顯示，至 2018 年 3 月底為止，我國 65 歲以上的人口已經達到 331 萬人(占比 14.1%)，即我國人口每百人就有 14 人屬老年人口，已符合 WHO 所定義的「高齡社會」，其占比至今仍呈持續上升趨勢，到了民國 115 年將逾 20%，變成了超高齡社會。另依國發會「民國 101 年至 149 年人口推計」資料顯示(表 1-1)，我國老年人口所佔比率全球排名從 1960 年排名第 144 名(佔比 2.47%)，預估到 2060 年將上升到排名第 2 名(占比 39.27%)，另國發會也公佈了主要先進國家高齡化轉變情形(表 1-2)，我國由高齡化社會邁入高齡社會只需 24 年，高齡社會進入超高齡社會只需 8 年，與亞洲主要國家相比較，變化時程只比韓國晚些，我國人口的老化速度比其他先進國家還快。而依據國家發展委員會「中華民國人口推估(105-150 年)」，我國進入「高齡社會」後，估計屆至民國 115 年時，我國的老年比率將會逾 20％，邁進「超高齡社會」1的國家。老年人口數增加後，老化指數2也將會上升，老化指數自民國 82 年底 28.24，上升至民國 106 年 2 月底的 100.18，民國 107 年底再升至 112.64 (圖 1-1)，推估至民國 150 年將會達到 406.9%，顯示我國人口結構嚴重失衡，少子化及高齡化對我國是個重大衝擊。另根據國發員會的「人口推估報告」顯示，倘全國的總生育率不變情形下，到民國 150 年總出生數預計會減少 50%以上，詳見(表 1-3)。在高齡化與少子化衝擊下，我國實應大力推動以房養老政策，以彌補老人經濟生活上的不足。再依內政部統計處資料顯示，由於台灣醫療水準的提升，我國人民的平均壽命由民國 84 年的 74.5 歲已提高到民國 107 年的 80.69 歲(圖 1-2)，已創下歷年的新高，就長期而言，國人壽命呈上升趨勢，我國人口老化程度愈趨明顯。雖歷年扶幼比 3增減不大，惟扶老比4大幅上升，顯示國家及家老年人子女之負擔日益沈重。人口高齡化社會所帶來的社問題，則是老人長期照護與老人安養，台灣長期面臨低薪的窘境及內政部公布我國 108 年第 3 季國人房貸負擔能力指標(表 1-4 )，顯示國人貸款負擔 1 2 3 4. 世界衛生組織定義，老年人口佔全國總人數比率達 20%以上則稱為「超高齡社會」。衡量一個國家人口老化程度:65 歲以上人口佔全國 0-14 歲人口的比率。依賴人口（0-14 歲人口）與工作年齡人口（15-64 歲人口）的比率，是扶養負擔的指標。依賴人口（65 歲以上之人口）與工作年齡人口（15-64 歲人口）的比率，也是扶養負擔指標。 1.

(9) 比率5及房價所得比6仍高居不下，兒女負擔自身家庭已屬不輕的情形下，再扶養年邁的父母雙親已是心有餘而力不足。有些老年人雖持有不動產，惟缺乏現金的情形下，無法養活自己，而被兒女棄養的社會問題層出不窮，造成下流老人不勝枚舉。依 106 年我國衛生福利部 7. 歷次老人調查報告中顯示，未來可以自理的 65 歲老人只有 14%願意住進老年安養機構、老. 人住宅、老人公寓或社區安養堂，由此可見老年人大多數期望在宅老化、在宅安養。依 106 年我國衛生福利部歷次老人調查報告(表 1-5 )顯示，老人最主要經濟收人來源為四部份(一)由其子女奉養來源(占 24.3%)，(二)由政府救助者(占 15.5%)，(三)自己理財投資、儲蓄、利息收入或租金收入來源(占 14.8%)，(四)本人退休金、保險給付等(占 12.3%)，其中第(一)其子女奉養或其孫子女奉養來源占比由民國 94 年的占比(53.4%)下降到民國 106 年的(24.3%)，第(二)由政府救助或津貼由民國 94 年的占比(33.3%)下降到民國 106 年的(15.5%)，加以國內薪資停滯物價走高、投資不振，政府歲收不增，致社會福利減少、利率走低利息收入減少及年金改革退休金減少等因素，致老年人依靠的經濟收入來源有逐年下降的現象。台灣有土斯有財觀念根深蒂固，根據主計處發布的國人自有住宅比率資料(表 1-6)可看出，民國 107 年國人自有住宅比率高達了 84.5％，僅次於大力推動平價公共住宅的新加坡 91%，而屬先進國家的英國 63%、美國 63.8%、日本 53.1%、南韓 54%(圖 1-3)等國家，其自有住宅比率均低於我國。依據內政部調查發現，截至民國 98 年底，我國老年人擁有自己的房屋者且未設定抵押予他人負擔者，總計有 51 餘萬人，即占全國老年人口數 245 萬人的 21%，不住在一起的父母、配偶或子女所擁有者占 4.73％，租賃者占 8.01%，借用者占 2.75％；平均每戶住 45.52 坪面積，由此可知，國人大部分將資產都配置於不動產，如有立即的現金需求，隨時可轉為流動資金(現金)使用，惟國人具有有土斯有財的思維，多數的老年人不願意出售其名下動產，轉換為流動現金，繼續持有不動產，就出現了所謂的「住宅的富人，現金的窮人」的現象。因國內薪資停滯、房價及物價走高，致老年人子女已無力負擔年老父母的生活費用，且養兒防老的觀念日趨改變，老年人的生活準備也漸漸由兒女供應及政府福利補貼轉變為自己籌措負擔，另老年人口增加及國外以房養老施行多年的經驗下，逆向抵押貸款 ( 簡稱 RM)( 我國稱為以房養老貸款)的初步架構在我國就出現了，2009 年的當時，時任政務員的 5 6 7. 貸款負擔比率:「房屋貸款每月繳款額」除以「家戶每月可自由運用所得」。房價所得比:房價與家庭年收入之比率。衛生福利部:www.mohw.gov.tw 2.

(10) 薛承泰提出，老年人因為名下擁有的房產價值超過法令規定，以致於不符合救助資格，為了讓名下擁有房地產而欠缺流動現金的老年人不致落入生活及財務上的窘境，故研擬及籌備我國的以房養老的國家政策，便出現了公益版的「以房養老貸款方案-簡稱 HE 」架構模式(以房養老 1.0)。「以房養老」方案包括了「逆向抵押貸款(Reverse Mortage program，簡稱 RM)」，RM 就是為讓老年人避免陷入「擁房的富翁、現金的窮人」，老年人將其擁有的房產淨值轉換成流動資產，做為補充養老金之不足，改善及提升生活品質，並非社會福利的制度，政府推出的「以房養老」的政策，立意雖為良善，惟缺乏配套措施、宣傳不足及銀行風險趨避等，致公益型的以房養老產品屆期不再續辦，爾後的商業型產品(以房養老 2.0)因貸款條件靈活，無論承貸件數或金額，均有顯著的成長，截至民國 108 年底承作 4 千餘件，核貸總額度 228 億元。與林左裕、楊博翔(2011)所推測大約有 20 萬到 30 萬戶的需求數量相去甚遠，與一般房屋貸款相比較，承作比率也屬偏低，其承作偏低之原因應探究係為何？本研究旨在探討我在國高齡化的現象中，推行「以房養老」政策是否符合國人習性、運作是否流暢無礙，並參考國外先進國家實施多年成熟的運作模式及所面臨的問題進行質化分析，歸納出現行政策於制度面、法律面、實務運作面及面臨的問題，提出改善的方法及建議，期望能將我國現行的「以房養老」制度進化到 3.0 版，讓我國老年人經濟財務自主，減輕政府財政壓力。表 1-1. 65 歲以上人口所占比率之全球排名表. 1960. 2010. 2060. 國名. 高齡人口所占比率(%). 國名. 高齡人口所占比率(%). 國名. 奧地利. 12.18. 日本. 22.96. 卡達. 41.61. 比利時. 11.99. 德國. 20.81. 中華民國. 39.27. 瑞典英國. 11.75 11.72. 20.29 18.99. 阿曼王國古巴. 38.98 37.33. 法國. 11.64. 18.37. 韓國. 37.04. 德國. 11.45. 18.34. 日本. 36.89. 愛爾蘭挪威丹麥中華民國 144. 11.25 11.05 10.61. 義大利希臘拉脫維亞保加利亞瑞典葡萄牙奧地利中華民國 47. 18.20 18.01 17.83 10.69. 香港葡萄牙西班牙德國 10. 36.84 35.11 33.66. 2.47. 3. 高齡人口所占比率(%). 33.17.

(11) 資料來源：參考國家發展委員會「民國 101 年至 149 年人口推計」資料製表. 表 1-2 主要先進國家高齡化轉變情形表轉變所需時間(年) 國別. 7%→14%. 14%→20%. 全世界. 39. 43. 韓國. 19. 8. 中華民國. 24. 8. 新加坡. 22. 9. 香港. 29. 10. 日本. 24. 11. 加拿大. 65. 15. 美國 2. 72. 16. 資料來源:參考國家發展委員會「中華民國(101~149 年人口推估」（中推估年中人口）資料製表。. 表 1-3 年項目. 我國出生數推估表-(高、中及低推估). 105. 120. 130. 150. 21.6. 18.2. 15.6. 13.7. 減少 3.4. 減少 6.0. 減少 7.9. 9.2. 7.7. 6.8. 7.0. 21.1. 15.9. 12.4. 10.0. 減少 5.2. 減少 8.6. 減少 11.1. 高推估-出生 (單位:萬人) (與 105 年比較) (單位:萬人) 粗出生率(%) 中推估-出生數 (單位:萬人) (與 105 年比較) (單位:萬人) 粗出生率(%). 9.0. 6.8. 5.5. 5.4. 低推估-出生數. 20.6. 12.8. 9.2. 6.3. 4.

(12) (單位:萬人) (與 105 年比較) (單位:萬人) 粗出生率(%). 8.7. 7.8. 11.3. 14.2. 5.5. 4.2. 3.7. 資料來源:國家發展委員會「中華民國人口推估(105-150 年)」報告中推估結果製表. 120 100 80 60 40 20 0. 98. 99. 100. 101. 102. 103. 104. 105. 106. 107. 老化指數. 65.05. 68.6. 72.4. 75.8. 80.51. 85.7. 92.1. 98.8. 105.7. 112.6. 扶養比. 36.93. 35.85. 35.07. 34.74. 34.85. 35.08. 35.21. 36.13. 36.95. 37.81. 圖 1-1. 我國近 10 年扶養比及人口老化指數趨勢圖. (資料來源:內政部 107 年第 6 週統計通報，本研究整理製圖). 5.

(13) 80.69. 80.2 79.18 77.42 76.46 74.5. 84. 89. 94. 99. 104. 107. 圖 1-2 我國國民平均壽命趨勢圖 (資料來源:內政部戶政司，本研究整理製圖). 105 年 38.34 62.48 51.9 35.29 40.14 30.54 34.75. 表 1-4 我國 105~107 年房價負擔能力指標表貸款負擔比率(%) 項目房價所得比(倍) 106 年 107 年年度 105 年 106 年 107 年 37.58 35.12 全國 9.3 9.16 8.5 61.5 56.83 台北市 15.18 14.9 13.8 52.2 48.56 新北市 12.61 12.71 11.8 34.42 29.51 桃園市 8.5 8.14 7.2 39.45 38.8 台中市 9.75 9.61 9.47 31.06 27.32 台南市 7.42 7.57 6.67 33.74 28.61 高雄市 8.4 8.22 6.98. 資料來源:內政部不動產資訊平台. 表 1-5. 衛福部歷次老人狀況調查表單位:%. 項目別 94 年 98 年 102 年 106 年. 營業收入. 自女子己女收奉或入孫或養子. 11.8 7.9 8.0 9.4. 53.4 48.3 43.9 24.3. 或保險給付. 自己退休金. 14.2 17.4 19.6 12.3. 或投資所得. 利息、租金. 配偶提供. 自己儲蓄、. 10.8 14.9 16.8 14.8. 4.4 5.2 5.1 4.1. 資料來源:衛生福利部 107 年公布最新資料 6. 津政府救助貼或 33.3 29.7 36.2 15.5. 融機構借款. 向他人或金. 0.1 0.1 0.2 0.1. 救社會或親助友 0.3 0.4 0.6 0.2. 其. 他 0.4 0.1 0.7 0.5.

(14) 表 1-6. 台灣近年自有住宅比率表. 年別 98 99 100 101 102 103 自有住宅比率 87.9 94.9 84.6 85.8 85.34 84.0 (%) 平均每戶住宅 44.0 43.1 44.0 43.6 43.5 44.1 坪數 (坪) 資料來源:主計處 107 年公布最新資料，本研究整理製表. 104. 105. 106. 107. 84.2. 85.4. 84.8. 84.52. 44.0. 44.3. 45.0. 45.2. 主要國家住宅自有率 84.5. 91 63.8. 63 54. 53.1. 自有率 OWNER-OCCUPIED RATE 中華民國 ROC. 新加坡 Singapore. 日本 Japan. 英國 United Kingdom. 南韓 Korea, South. 圖 1-3 主要國家住宅自有率 (資料來源:衛福部 107 年公布最新資料). 第二節研究貢獻 7. 美國 United States.

(15) 一、補足既有文獻的疏漏: 蒐集政府部門(內政部、衛生福利部、金管會、主計處、國發會及中央銀行)公佈的相關數據、美國 HECM 保險運作模式及國內各銀行承作逆向抵押貸款的過程、操作模式、做法及特色等，以補足既有文獻的疏漏。二、我國符合申請資格的老年人都能受惠逆向抵押貸款政策: 彙整逆向抵押貸款相關資料、國內外文獻，並分析探討，讓借款人及承貸機構了解該種貸款的風險，建議信保基金承保目前銀行業推行的「商業型以房養老貸款」，降低借貸雙方的風險，讓銀行願意承作該種貸款，也讓借款老年人願意申請該種貸款自籌養老年金，並期許該種貸款受惠者不只是集中於中部以北的老年人，也應澤被該地區以外的老年人，以讓政府實施逆向抵押貸款之美意能順遂運作。三、讓我國政府的以房養老制度超前佈署，進化到 3.0 版，減輕老人福利補貼財政壓力: 本研究藉由 SWOT 的分析，探討我國實施逆向抵押貸款的優勢、劣勢、機會與威脅，善用(優勢)、把握(機會)，提出可行性的建議及改善方法，以解決我國逆向抵押貸款之(劣勢)，防止政府的良善政策受到(威脅)，供政府相關單位及承貸銀行機構擬定老人安養政策及貸款操作模式的參考。使我國的以房養老制度超前佈署，俾利該種貸款能進化到 3.0 版階段，讓我國的逆向抵押貸款能像美國的 HECM，是最受歡迎、市場最大的貸款，且於我國施行能年年大幅成長。我國為數龐大嬰兒潮即將邁入老年人口，若能善用逆向抵押貸款，可減輕政府對老人福利補貼的財政壓力。. 第三節研究流程本研究分為五個章節，第一章為緒論，揭示研究動機與目的、研究方法及研究架構與流程；第二章透過文獻的蒐集與整理、探討，歸納出不動產逆向抵押貸款之定義、特點及基本運作模式；第三章為國外以房養老制度發展現況、困境。第四章為探討我國以房養老制度、美國房屋淨值轉換抵押貸款（HECM）計劃、定價及違約風險分析，做為日後我國發展逆向抵押貸款借鏡，第五章係綜合1-4章後整理出我國逆向抵押貸款推行緩慢原因，復加國外先進國家發展之優缺點向政府相關單位及承貸之銀行提出可行性方法。. 研究流程圖確認研究主題 8.

(16) 研究動機與目的. 蒐集文獻及探討. 了解逆向抵押貸款定義、產品. 逆向抵押貸款基本運作. 國外以房養老現況、發展、困境. 我國目前養老貸款發展、困境. 國內銀行逆向抵押貸款承作情形. 我國逆向抵押貸款基本運作. 研究結論與建議. 圖 1-4. 第二章. 研究流程圖. 文獻探討 9. 國內逆向抵押貸款面臨問題、可能解決方法及 SWOT 分析.

(17) 目前擁有房地產的老年人，現行以房養老方式不外乎透過出租、賣掉房屋或向銀行申請辦理逆向抵押以房養老貸款等方式取得養老金，但這些方式各有利弊，說明如下: 一、出租房屋的租金為養老金來源: 為每月向房客收取的租金，好處是屋主可保留房屋的所有權、契約到期可收回，自由度較高，但缺點是須找房客、有維修房屋的義務，屋主年老恐無力處理，「更別提萬一遇上惡房客，有許多衍生的麻煩」。另外，除非採分租方式，否則屋主出租房子後無法住在原先的屋子裡，需另找他處居住。二、賣掉房屋所得即可作為養老金使用: 出售房屋的好處是可一次拿到所有的錢，且不像以房養老，需額外付銀行利息或手續費；缺點是屋主名下僅有一棟房產時，售屋後將無屋可住，需搬家或另外租屋；但老人租屋不易，同時將面臨生活環境不適應等問題。三、向銀行申請一般房屋抵押貸款: 優點是可得到一筆款項，即可作為養老金使用，但此種貸款須按月攤還本息，退休老年人因無收入做為銀行貸款還款來源，故很難獲得銀行的核准。四、向銀行申請以房養老貸款(即所謂逆向抵押貸款): 該貸款之優點是銀行每月固定給付養老金，且生存時可保留房產、不用搬離熟悉的環境，缺點則是須付給銀行利息與手續費，過世後若繼承人未代為清償，銀行將拍賣房屋以清償貸款。以上的一~三項方式，並非本研究討論範圍，本研究僅針對房屋逆向抵押貸款（以房養老）做深入的探討，依各種文獻及國外先進國家逆向抵押貸款執行經驗探討，國內執行上的困難及解決之道，並研究如何提升國內逆向抵押貸款承作力道。. 第一節不動產逆向抵押貸款之簡介及定義一、不動產逆向抵押貸款簡介所謂逆向(或反向)抵押貸款本質就是「以房養老貸款」的概念，以表面字義得知，就是其資金流向是與一般的房屋抵押貸款呈反方向的，該貸款旨在幫助名下有不動產而無收入的退休老年人，利用名下不動產透過銀行貸款過程將不動淨值轉換成流動資產，按月撥付予借款人，做為退休老年的生活年金，以補足生活經濟、財務之不足。逆向抵押貸款最早施行於已歐國家，然在美國發揚光大，也被運用的淋漓盡致，目 10.

(18) 前美國主要有三種不動產逆向抵押貸款於市場運作，主要包括「房屋淨值轉換抵押貸款 (簡稱 HECM) 」(HUD) 設計提供、Home Keeper(房利美設計提供 ) 和私人的財務自由基金 (Financial Freedom)提供的「財務獨立計劃」。在這三種商品中，則以 HECM 量體最大也最為普遍最受歡迎，在過去的文獻中，佔全美國 AM 市場的百分之九十以上。我國也在 102 年實行公益型的「逆向抵押貸款」試辦方案，因條件嚴苛效益不彰，故該方案不再續辦，於 104 年各銀行改推商業型的「逆向抵押貸款」，至今，無論金額、件數都不及房屋貸款，惟每年都有顯著的成長。二、不動產逆向抵押貸款之定義及探討不動產逆向抵押貸款 (reverse mortgage)，俗稱以房養老貸款，即借款人將名下的不動產住宅提供設定做為擔保，向政府或銀行申請抵押貸款，來換取生活資金，申請者可於貸款期間繼續住其抵押之房屋住宅內，並無須搬離，借款契約屆到期日時或借款老年人搬離該擔保品住所或者當借款人死亡時，貸款機構始能拍賣抵押之擔保品所得來清償貸款餘額或繼承人代替償還債務。其文獻參探討細分定義、模式、法律適用面等，列舉如下: (一)定義面探討: 潘秀菊、李智仁(2010)不動產逆向抵押貸款是指老年人把名下自有的住房抵押設定給予承貸的銀行或機構辦理融資，自己仍然可繼續住在原來的住房，貸款銀行機構根據當時所的房屋淨值，向借款人一次或按月或按年撥貸年金，借款人身故或到達契約約定的時間，貸款機構取得抵押房屋並出售之，始進行拍賣以清償借款人貸款餘額的一種貸款。謝明瑞（2010）貸款銀行機構對借款人的年齡、預期生命、住房的現有價值、未來增值率及利率及借款人將來死亡時住房的當時價值等進行合理的評估，將其房屋的淨值分攤到預期壽命的年限裡，一次或按月或按年撥貸年金給借款人，直至借款人身故死亡時始視為到期，並收回貸款餘額，也就是說，透過金融機構貸款過程中產生現金流量，提前支用該房屋的淨值。陳錦麟（2012）所謂「逆向抵押貸款」（reverse mortgage），又稱反向抵押貸款，在我國稱它為以房養老貸款，就是擁有房屋所有權的老年人將名下住房抵押給承貸銀行，並約定以借款人死亡或實際搬離住宅時視為屆期，於貸款存續期間每月（或每年）撥貸固定年金給予借款人，或撥貸最高貸款額度上限的現金，並於到期時償還全部貸款餘額。王綉蘭（2012）老人向銀行或壽險業者提出貸款申請，而銀行與保險公司共同承擔各種 11.

(19) 的風險，亦即辦理「房屋淨值轉換抵押貸款」（Home Equity Conversion Mortgage）的金融產品，銀行或壽險業者按月或按年支付一定款項和建立隨時可動用的信用額度給申貸的老年人，直到申貸的老人身故或遷移原住房時，銀行始能發出清償通知或進行抵押品拍賣處分。鄭堯任、孫彰良(2010)反向抵押貸款（Reverse Mortgage，簡稱：RM），為年長者將名下自有住房向承貸銀行申請抵押貸款，用來支付各種生活資金，直至借款人死亡，始需償還本息的一種貸款方式。借款人可於貸款期間繼續居住其有住宅內。而一般的房屋貸款是，隨著貸款期間的增加，貸款餘額會愈來愈少；但反向抵押貸款卻與其相反，負債金額與貸款期間成正比，會逐漸增加。此制度在英國、美國、法國、日本皆有廣泛的推展，適合使用反向抵押貸款者為退休後老年人，生活資金不充裕，卻擁有住房的高齡者，或申貸人無子女繼承人，其不動產不想傳承下一代者。林哲群(2009)逆向抵押貸款指，為籌措生活資金的年長者，將名下不動產設定抵押給予承貸銀行，銀行撥貸一筆款項或按月、按年分次撥貸款項予借款人，俟借款人身故時銀行始視為到期並收回貸款全部餘額。鄧紹宗(2012)指符合資格的老年人，為醫療費用、支應日常的支出或房屋整修等為目的，並以名下住房擔保向承貸銀行申請的貸款稱之。黃祈綾(2012)年長有資金需求者，提供自已名下住房抵押給承貸銀行，銀行一次支付或按月或按年支付年金給予申貸借款人，直到申請人身故或搬離住房，銀行才有權利要求收回貸款，此種貸款因資金之流向與傳統的一般房屋貸款有明顯差異，所以稱此種貸款為「逆向抵押貸款」。依據 Reed & Gibler(2003)、Ahlstrom , Tumlinson & Lambrew, (2004) 以及 Wang, Emiliano & Piggott (2009)的看法指出，逆向抵押貸款是一種金融商品而非政府福利政策，它讓退休老年人將住房權益轉化為年金所得或一筆活用的信用額度。借款人不需要按期償還貸款，也可以繼續居住在該住宅直到身故、搬離或售出不動產始視為到期，之後該抵押的不動產即應處分並償還貸款，不足償還貸款的部份可向保險公司求償，因為該抵押貸款的相關費用已包含不足償還貸款的保險費用。 (二)模式面探討: 王健安、張金鶚(2016)逆向抵押貸款係由需要資金的年長者，將名下持有之住房抵押給 12.

(20) 承貸銀行，銀行則撥貸一筆資金或按月支付款項予借款人，直至借款人身故死亡或遷離原房屋時，借款人始需要清償銀行借款；而逆向抵押貸款主要用意為老年人將房子設定抵押權給抵押權人，然後可以拿到一筆金額或是按月分期拿到一筆金額，作為老年人日常所需資金，於老年人身故後視為到期停止撥貸款項，讓老年人不必出售房屋的方式取得生活必需資金，依照老年人的年齡以及不動產之價值，以每月定額或是一筆方式支付借款，年紀越大或不動產價值越高者，可申請到的金額會越高，這就是以房養老的概念。 (三)法律適用面探討: 呂鴻盛(2017)受限於目前的最高限額抵押權設定期限最高為三十年，商業型的「以房養老貸款」，若借款的老年人因身體、精神因等因素致受輔助宣告，一但三十年到期時(即抵押權確定日期)，承貸的銀行將會暫時停止撥貸，銀行迄今尚未有面對受輔助宣告人法律爭議的經驗，銀行尚有待釐清。林建成(2009)我國老年經濟安全保障制度尚不夠完善，年金制度亦不健全，所以建議政府應推動歐美國家實施多年的「逆向抵押貸款-以房養老貸款」，其實逆向抵押貸款也就是像「老人分期賣屋養老」的概念，以此方式提供老年生活費用時有更多元的選擇;因此年長者為擁有較高之老年經濟安全保障，在理性思考之下，會花較多的時間考慮收集較多相關的資訊，在保障顯然不夠完整情形下，會有較高意願申請以房養老貸款。李憲宗(2012)制定「逆向抵押權法」之提議，目前我國銀行推行的「商業型不動產逆向抵押貸款」，皆以借款人提供的不動產設定最高限額抵押權，在法理解釋及實務操作面已適用了最高限最高限額抵押權的規定，倘以房養老貸款承作期限逾 30 年者無法符合，建議應修訂民法 881 條之 4，以因應承作以房養老貸款之需要。李嘉峰(2011)，國內推行逆向抵押貸款，大多數的受訪者持悲觀的看法，對未來申貸的意願也不高，借款人的繼承人問題是推行的阻礙因素，有必要成立諮詢專責機構。黃祈綾(2012)，在美國及澳洲實行的反向抵押貸款，其最大的差異就是政府的參與，美國的 HEMC，政府應扮演制度的主導及風險的管理者。 (四)推動困境面探討: 薛承泰(2014)以房養老貸款畢竟是新種商品，銀行尚未知其風險，承貸意願不高，借款人的遺產移轉、繼承等皆有待銀行的突破。陳瀅如(2000)、陳錦麟(2000)、陳美雲(2011)、王曉慧(2013)以房養老推動不佳可能原 13.

(21) 因，如右三點:(1)借款老年人認知的不足(2)傳統觀念的根深蒂固(3)銀行承作新種商品經驗不足，風險不易掌控，後續借款人違約取得的不動產處理問題等，故承貸的銀行推動意願上並不是很高。綜合以上文獻參考，逆向房屋抵押貸款之主要意義為:老年人將自己名下房子設定抵押予銀行或保險公司等機構，該種貸款借款人的年齡越大或不動產價值越高，所能申請到的額度就越大，承貸銀行依據借款人年齡、貸款利率、房屋價值等核予一定額度，定期撥款或一次撥款予借款人，以做為老年人日後養老年金，支付日常生活費，一直到借款人死亡或搬遷住房時，銀行貸款才需清償、執行流抵設定移轉產權至銀行或保險公司名下，再進行抵押品處分收回債權或請繼承人代為清償借款，貸款餘額會隨著時間的拉長而增加，且現金流向與一般抵押貸款相反，故稱為逆向抵押貸款(在台灣俗稱為以房養老貸款)。逆向抵押貸款內容較為複雜，其貸款目的、撥款償還方式、現金流向、到期日要件、借款人年齡資格限制、市場占有率、房屋使用權利、貸款的攤還方式、風險來源、銀行的最大損失、附加條款(諮詢機制)、追索權及流抵設定的登記等，皆與傳統的抵押貸款有明顯不同。三、以房養老抵押貸款(反向抵押貸款)與一般傳統房屋貸款(正向抵押貸款)之異同 (一)相同處: 1.都是將名下擁有的不動產抵押設定抵押權給予承貸的銀行機構或政府機構，並獲取日常所需之資金。 2.皆是將名下擁有的不動產設定抵押權給予承貸銀行機構或政府單位後，在未違約的情形下，本身仍可繼續居住於其提供設定抵押之不動產內。 3.兩者皆以其申貸人名下不動產抵押給予承貸機構，並向承貸之銀行金融機構申請並取得購屋款或生活消費款。 4.兩者皆為資金變現需要而向銀行機構申請的，一般抵押貸款是為購屋的資金不足而向承貸的銀行申貸，反向抵押貸款是為退休養老保障的資金不足而向承貸的銀行申貸。 (二)相異處: 逆向抵押貸款與一般傳統房屋貸款(正向抵押貸款)最大差異處如資金流向、貸款餘額變化、房屋淨值變化及借款目的等等，本研究彙整如 (表 2-1)，在於逆向抵押貸款是隨著貸款期間的拉長，借款人貸款餘額則會愈來愈多(圖 2-1)及房屋淨值則會愈來愈少(圖 22)。本研究舉一個簡單的會計原理例子(資產=負債+淨值)，某 A 年輕人為籌措購屋資金， 14.

(22) 擬向甲銀行申貸一般正向抵押貸款 1,000 萬元，借款期間 10 年，一次撥貸，按月繳息，本金每年均攤 100 萬元，經過 10 年的還款過程，來表達貸款餘額及房屋淨值變化情形(表 22)。及某 B 老年人為彌補生活資金不足，擬向乙銀行申貸逆向抵押貸款 1,000 萬元，借款期間 10 年，經過 10 年撥貸年金的過程，來表達貸款餘額及房屋淨值變化情形(表 2-3)。例子中顯示，正向抵押貸款餘額與時間成反比(遞減)，房屋淨值則是與時間成正比(累加)，逆向抵押貸款餘額則與時間成正比(累加)，房屋淨值則是與時間成反比(遞減)。逆向抵押貸款當貸款至屆期日時，則可能發生貸款餘額大於抵押品淨值之情形，承貸銀行風險提升。公益型的以房養老貸款是以申貸人生命結束為契約屆期日，承貸的銀行必須承當借款人的壽命不確定性風險，商業型的逆向抵押貸款契約均有明訂到期日，故已排除借款人的長壽風險，較易掌控授信風險。 Ong(2008)一般抵押貸款是契約存續期間，借款人按月攤還本金利息予金融機構，而逆向抵押貸款是契約存續期間，承貸銀行機構按月或按年支付一定金額的年金給予借款人，其支付的額度是由房屋的淨值計算而得，故逆向抵押貸款可以將固定資產活化成流動性的資產，同時協助借款老年人獲得日常生活所需要的資金(Hancock,1998； Rowlingson, 2006)，且資金流向剛好與一般抵押貸款相反。綜合以上結論，兩者為何有極大的差異性，最主要是因兩者的經營風險隨著時間的拉長，其經營風險程度逐漸產生不同(正向抵押貸款下降，反向抵押貸款增加)，故承貸銀行設計了一些保護或獎勵措施。表 2-1 項目. 逆向抵押貸款與一般房屋正向抵押貸款差異表一般房屋抵押貸款以房養老逆向抵押貸款 (即正向抵押貸款) (即反向或逆向抵押貸款). 借款目的. 購置住宅居住或消費理財等. 本金撥貸及還款方式. 本金一次性撥貸給借款人，並按年金法攤還本息給銀行. 貸款到期日(期限). 確定. 固定資產轉為現金，以支應生活費或安養等支出本金按月分次撥貸，約定屆期時再一次將本金償還銀行，並按月繳納利息 1.公益型:不確定，部分為固定期間的期間型，部份為無到期日的居住型 2.商業型:有確定到期日. 借款人年齡. 一般青壯年，且有固定收入者. 原則為超過 60 歲之老年人. 房屋淨值. 隨貸款期間增加，而逐漸增加 (如圖 2-1). 隨貸款期間增加，而逐漸減少(如圖 2-1). 15.

(23) 承貸銀行機構面臨之風險. 隨貸款期間增加，而逐漸減少 (如圖 2-2) 撥貸時一整筆現金流向借款人，爾後逐期由借款人逐期流向承貸銀行借款人信用風險、市場利率風險及擔保品房屋跌價風險. 隨貸款期間增加，而逐漸增加(如圖 2-2) 逐期撥貸時，現金逐期流向借款人，契約到期時，始一整筆現金流向承貸銀行壽命不確定的風險、市場利率風險及房屋跌價風險. 抵押權人. 承貸銀行. 政府、承貸銀行機構. 債權確保(追索權). 承貸銀行將擔保品處分清償債務，不足時可再訴追(即所謂的具有追索權). 貸款餘額現金流向不同. 貸款期結束，房產權負債終歸零，擁有完整的房產益權. 1.公益型: 承貸銀行將擔保品處分清償債務，不足時不可再訴追 (即所謂的不具有追索權)。 2.商業型: 承貸銀行將擔保品處分清償債務，不足時可再訴追(即所謂的具有追索權)。房屋產生大量的負債，最終幾無房產權可言. 市場占有率. 較高. 較低. 財稅政策. 屬經濟行為，不予優惠. 屬國家政策，應予優惠. 銀行承貸風險. 隨著借款人攤還本金，風險逐漸變小. 隨每期撥付本金累積貸款本金，風險逐漸增加. 業務屬性. 營利屬性的經濟行為. 附有福利屬性的政策行為. 承貸機構. 銀行. 可以是銀行或保險公司或其他機構. 1.借款人(People) 2.借款用途(Purpose) 授信考量 3.還款來源(Payment) 4.借款擔保品(Protection) 5.借戶的展望(Perspective) 零存整付的儲蓄資產行為的概消費或儲蓄念資料來源:本研究整理製表. 16. 1.借款用途(Purpose) 2.借款擔保品保障(Protection) 資產存本取息或透支額度消費行為的概念.

(24) 12000000. 逆向抵押貸款. 10000000 8000000 6000000 4000000. 一般抵押貸款 2000000 0 1. 2. 圖 2-1. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 一般房屋貸款與逆向抵押貸款餘額(負債)關係圖 (資料來源:本研究整理虛擬示意圖). 12000000. 一般抵押貸款. 10000000 8000000 6000000 4000000. 逆向抵押貸款 2000000 0 1. 2. 圖 2-2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 一般房屋貸款與逆向抵押貸款權益(淨值)關係圖 (資料來源:本研究整理虛擬示意圖). 表 2-2. 一般房屋正向抵押貸款負債、淨值變化舉例表資產=負債+淨值單位:萬元. 年度. 資產. 每期攤還金額. 負債(遞減至 0 ). 淨值(累加至 1,000). 0. 1,000. 0. 1,000. 0. 1. 1,000. 100. 900. 100. 17.

(25) 2. 1,000. 100. 800. 200. 3. 1,000. 100. 700. 300. 4. 1,000. 100. 600. 400. 5. 1,000. 100. 500. 500. 6. 1,000. 100. 400. 600. 7. 1,000. 100. 300. 700. 8. 1,000. 100. 200. 800. 9. 1,000. 100. 100. 900. 10. 1,000. 100. 0. 100. 合計. 1,000. 1,000. 0. 1,000. 資料來源:本研究整理製表 (以借款 1,000 萬元為例，在其他條件不變的情況下，經過 10 年間的攤還本金，負債歸 0，淨值恢復至 1,000 萬元) 表 2-3. 逆向房屋抵押貸款負債、淨值變化舉例表資產=負債+淨值單位:萬元. 年度. 資產. 每期撥款金額. 負債(累加至 1,000). 淨值(遞減至 0 ). 0. 1,000. 0. 0. 1,000. 1. 1,000. 100. 100. 900. 2. 1,000. 100. 200. 800. 3. 1,000. 100. 300. 700. 4. 1,000. 100. 400. 600. 5. 1,000. 100. 500. 500. 6. 1,000. 100. 600. 400. 7. 1,000. 100. 700. 300. 8. 1,000. 100. 800. 200. 9. 1,000. 100. 900. 100. 10. 1,000. 100. 1,000. 0. 合計. 1,000. 1,000. 1,000. 0. 資料來源:本研究整理製表 (以借款 1,000 萬元為例，在其他條件不變的情況下，經過 10 年間年金撥款，負債將由 0 升 18.

(26) 至 1,000 萬元，淨值終將歸 0) 四、以房養老貸款的產品類型歐美先進國家先後都有推出逆向抵押貸款的相關貸款，並搭配諮詢機構諮詢服務、保險及擔保品等配套來推行，一般可分為公益、商業及公辦民營三種類型，彙整如 (表 2-4) ，現較大宗的則是公辦民營型，目前為市場主力產品，如美國的 HECM 是政府支持(公辦)民營型種類。類型. 辦理目的. 表 2-4 資金來源. 以房養老貸款產品類型產品特色 1.因資金來源為政府，故利率較一般為低，但顧及政府財政的負擔，規定借款條件較為嚴苛，且有最高貸. 促進福利公益型. 屬性的政. 放額度的限制(如美國的 HECM)，亦有人數限制(我國政府. 公益型)。. 策行為. 2.有政府的無負值保證，契約到期保證收回貸款餘額，承貸銀行無風險。 3.產品無追索權。 1.商品條件較具彈性，無最高額度的限制，且有明確. 商業型. 促進銀行. 公民營金. 的到期日，承作的銀行較無長壽風險的考量。. 營利屬性. 融機構. 2.貸放資金來自銀行本身存款，故承貸利率較高。. 的經濟行. 3. 產品具有追索權。. 為 1.由政府提供保險或擔保，由公民營銀行承作貸款。公辦民營. 促進福利. 公民營銀. 2.若契約到期，銀行產生損失時，由保險公司依約定. 型. 屬性的政. 行. 的投保金額理賠給予承貸的銀行。. 策行為. 3.產品無追索權。. 資料來源:本研究整理製表. 五、逆向抵押貸款的特點就以房養老貸款之目的、對象、形式、及到期要件做簡單彙整(表 2-5): 表 2-5. 逆向抵押貸款(反向抵押)的特點 19.

(27) 貸款目的. 支應老年人生活費、財務的補充或安養等支出. 承作對象. 符合年滿一定歲數的老年人為對象. 撥貸方式. 一次或多次撥貸，到期則一次清償本息. 契約期限. 貸款契約期限不確定性，依借款人壽命終了或是否搬離. 複雜程度. 比一般抵押貸款錯綜複雜. 經營風險. 承貸風險較高，而且逐期的增加(因含有長壽風險、利率及房價波動風險). 追索權. 大部份是屬無追索權的. 居住要求. 均要求借款人居住於抵押物中，不得搬離. 房屋產權. 借款人仍可保有房產權利. 到期要件. 依借款人壽命終了、抵押的房產出售或借款人搬離住所則視為到期. 貸款到期日. 貸款到期日不像一般抵押貸款是確定的，逆向抵押貸款為不確定到期日. 業務屬性. 促進福利屬性的政策行為. 財稅優適用. 配合政策，應予優惠. 資金流向. 逐期流向借款人(與一般房貸相反). 核貸額度. 年齡愈大，則能貸到的額度就愈高. 資料來源:本研究整理. 第二節不動產逆向抵押貸款的功能、要素及基本運作模式一、逆向抵押貸款的功能減輕政府的財政壓力以房養老貸款政策是老年人為補充退休生活資金的不足，讓老年人有財務自給自足的做法，如此可降低政府對我國老年人的福利預算，減輕國家財政壓力。促進家庭和諧以房養老的反向抵押貸款，係老年人將自己名下不動產抵押予銀行取得生活上的資金，有了該筆資金做為日常生活支出用，另可做為醫療上突發狀況所需的資金使用，老年人用自己不動產取得資金並使用於自身，一來可減輕子女對父母的負擔，二來房屋上漲時繼承人有機會繼承父母親的遺產，促進家庭和諧。刺激經濟成長反向抵押貸款，係老年人將名下不動產價值透過銀行貸款的流程轉化為流動現金，做為日常所需之用，老年人每月或每年從銀行裡獲得穩定的現金流，生活所需由老年人 20.

(28) 自行籌措，如此有助減輕子女的財務負擔，其子女始有剩餘支付其他的民生消費，將可刺激經濟的成長。減輕子女對年長者的生活負擔年長者若能有效的運用以房養老貸款，使老年人的生活準備也不再由兒女供應，而是自立籌措負擔自已的生活費用，子女可大大的減輕生活負擔，始有餘力再養自己的房子，子女年老後再以房子做為養老，始能循環不息。二、逆向抵押貸款的要素綜觀各種研究提出的文獻得知以房養老逆向抵押貸款要素為下列七點，需配合以下要素，逆向抵押貸款始能運作流暢，要素整理如下: (一)人:一定要有符合一定年齡資格的本國老年自然人，因此種貸款是專對老年人所設計的一種專案貸款。 (二)事:此專案貸款有其等定用途，即是老年人的財務補充，各種消費及住房修繕等，此等以外用途並不允許。 (三)物:即住房的提供，核貸時，承貸銀行並不評估借款人的收入多寡，而是評估所提供的不動產的價值及未來的增值性，以決定能給予多少額度。 (四)現金流: 此貸款透過銀行的貸款過程手段，將不動產一次或按年或按月轉換成現金流，流向借款人帳戶，讓借款老年人月月有年金可使用，補充財務上不足，且申請到的額度高低，獲得金流的多寡，決定了申請人申貸意願的高低，故金流為逆向抵押貸款的要素之一。 (五)中介機構:此貸款設計旨在透過銀行的貸款過程，將不動產轉換成現金流(動產)，讓借款人能提早使用不動產的價值，申貸此類貸款做為養老的老年人，不再是擁有不動產富人，卻欠缺現金的窮老人了。 (六)監督者:此種貸款大部份為政府的政策性專案貸款，故政府應為介入監督角色，尤其是公益型的貸款，因承擔最後損失的是政府，故政府應以公正監督角色推動此貸款，俾利承貸或受託代辦的銀行能順利推動業。 (七)保險:如美國的 HECM，申請的借款人需向 FHA 購買違約理賠保險及住房的保險，若借款人違約或承貸金融機構倒閉無法按時撥貸款項予借款人時，將啟動保險機制的理賠或承擔繼續撥款給借款人，故保險是 RM 重要的要素。三、基本運作模式 21.

(29) 潘秀菊、李智仁(2010)不動產逆向抵押貸款的運作有多種類型，就主體分類可分為銀行、保險公司及銀行結合信託、保險公司等三類型，如下: 以銀行為主體的模式老年人將名下不動產住房設定抵押權給予承貸的銀行，於借款存續期間銀行按月或按年或一次撥貸予老年人生活年金，且借款人可以繼續居住其提供設定抵押之住房擔保品裡，於契約到期或借款人過世時始清償其貸款本金餘額及各項代墊費用，或由繼承人向銀行代為清償並返還不動產，銀行承擔最後的風險與利益。以保險公司為主體的模式老年人將名下不動產住房設定抵押權給予承貸的銀行，銀行則以一次性撥貸方式撥款給借款人，借款人用該款項代為向保險公司購買終身年金壽險，壽險公司於購買人 (被保險人)生存期間按年給付養老年金予被保險人，用於生活所需，直至身故為止。身故時死亡時，銀行拍賣抵押擔保品，拍賣所得資金沖償收回所欠之本金餘額及各項代墊費用，銀行和壽險公司是承擔最後的風險與利益者。銀行結合信託、保險公司的模式台灣企銀的推出的逆向抵押貸款(以房養老貸款)即是銀行結合信託、保險公司模式運作，老年人將名下不動產住房設定抵押權給予承貸銀行，銀行則以一次性撥貸方式撥款予借款之老年人，借款人用該款項向保險公司購買終身年金壽險，壽險公司於購買人 (被保險人或老年人)生存期間按年給付養老年金予被保險人，將年金匯入被保險人的「信託專戶」8裡辦理保險金信託，再從信託專戶提領使用於生活所需，直至身故為止。身故時死亡時，銀行拍賣抵押擔保品，以拍賣所得資金沖償收回借款人所欠之本金餘額及各項代墊費用，銀行和壽險公司承擔最後的風險與利益，此優點是借款人不動產遭第三人查封或強制執行或借款人失智失能時，承作機構保證年金的給付不至於中斷。. 8. 通常承辦之銀行都會要求借款人於承辦之銀行開立信託專戶，並收取信託費用 22.

(30) 第三章國外逆向抵押貸款發展及 HECM 計劃、定價及違約風險分析為因應人口高齡化社會，解決老年人的安養問題，世界許多國家已有推行以房養的政策機制，又以美國於 1990 年最早推行，其中包含英國、法國、日本、澳洲、香港、新加坡、中國大陸及加拿大等國家先後推行此一制度。因美國最早推行，制度較完善，另日本及新加坡國情與我國較為相近，僅就美國、日本及新加坡做簡單介紹，並說明我國現行的推行模式狀況。. 第一節美國逆向抵押貸款的發展與現況潘秀菊、李智仁(2010)目前美國主要有三種不動產逆向抵押貸款於市場運作，主要包括「房屋價值轉換抵押貸款 (簡稱 HECM) 」，係由美國住宅與都市發展部(簡稱 HUD)設計提供、Home Keeper(由房利美設計提供)和私人的財務自由基金(Financial Freedom)提供的「財務獨立計劃」。在這三種商品中，其中第二及第三種貸款分別於 2008 年 2011 年結束，不再受理申請，目前則以 HECM 量體最大也最為普遍最受歡迎，在過去的文獻中，佔全美國 RM 市場的百分之九十，佔有一席之地，故本研究僅就 HECM 做簡介。另依統計，在 1999 年時，申貸 HECM 的平均年齡為 77 歲，並非在方案達可貸年齡 62 歲時就馬上申貸，顯示美國人不視 RM 是理財工具，而是為補足老年人財務缺口所需的銀行貸款商品，年齡愈大所能貸到的金額就愈高，愈能滿足老年人生活費用所需。一、HECM 簡介房屋淨值是一種非流動性資產，通常只能是透過房屋買賣或向銀行抵押財產把它提出來使用，HECM 為老年家庭提款提供了一種機制，並不用透過房屋買賣而每月可提取房屋淨值使用的一種抵押貸款，最普遍的反向抵押形式是在美國，逆向抵押貸款最早的施行是在北歐國家，但在美國重新設計發揚光大，盛行於美國。在美國的以房養老反向抵押貸款市場中，以房屋淨值轉換抵押貸款（以下稱 HECM）為最重要、最受歡迎及規模也是最大的反向抵押貸款類型。二、HECM 申貸人資格、給付方式、擔保品條件、利率、額度及開辦費等商品內容作彙整(表 3-1)所示。. 表 3-1 項目. 美國 HECM 商品內容內容 23.

(31) 申貸人資格給付方式型態擔保品條件貸款額度利率最高理賠額. 62歲以上且擁有住宅的美國公民終身年金、定期年金、信用額度、一次給付美國主管機關核可的不動產擔保品依借款人年齡、不動產價值、承作利率等限制因子核估最高額度可採機動或固定方式計息提供設定抵押的住房價值或FHA 承保的貸款限額(目前68 萬美元)兩者取較低者. 追索權. 無追索權，契約屆期時，清償不足部份，不再追償借款人其他財產. 開辦費. 最高6,000美元. 債權順位. 必須為第一順位或第一質權，有前順位負擔必須被清償 1.在美國逆向抵押貸款市場中，量體最大也最為普遍，市佔率最高，也是世界推行最成功的逆向抵押貸款 2.在每一州都能申請到該種貸款 3.是唯一個由政府提供擔保的反向抵押貸款 4.單身女性老人申貸的比例最大 5.貸款餘額隨著時間拉長而逐漸累積增加 6.養老金給付為終身，生前不用償還貸款，借款人身故或搬離住所始視. 特色. 為到期，到期再清償 7.保證借款人終身可領到年金，也保證承貸銀行屆期收回時不會產生損失 8.政府給予申貸人稅賦上的優惠獎勵措施，獎勵老年人申貸此種貸款養活自已 9.申貸人可繼續住在提供設質的住房裡，不用搬離他處，直到身故為止 10.年齡越大，所獲得的貸款額度就越高，有別於一般貸款 11.此方案有保險的介入，最後的風險由FHA或保險公司承擔，故承貸的銀行得以安心推廣此項方案貸款 12.有次級市場的流通，如HECM、Home Keeper. 資料來源:本研究整理製表三、美國 HECM 的給付模式 24.

(32) (一) 信用額度給付方式 (二)信用額度給合一定期間開始給付 (三)一定期間的給付四、美國 HECM 申貸流程暨保險的運作( 圖 3-1. ). 有資金需求的老年人，向承貸機構申貸逆向抵押貸款，金融機構送FHA(政府)審查，政府為避免各種爭議，規定借款人須取得獨立機構的第三方的諮詢證明書並向承貸機構申貸 HECM，申貸人提供之住房債權順位必須為第一順位或第一質權，有前順位負擔必須被完全清償掉，承貸銀行核予貸款額度最高不逾 FHA公佈的房產所在地區的貸款最高額度，銀行或承貸機構審查通過並辦理年金給付後，承貸銀行每月代替借款人向FHA購買保險，借款人尚不用直接支付保險費，而是由承貸機構代表借款人購買保險，其保險費併入到借款人的借款餘額裡，直到契約屆期始被清償，借款人需要購買保險的目的(1)契約屆期貸款餘額逾房屋出售價值時，賠付貸款機構的貸放損失(2)若貸款機構發生倒閉或違約不能給付予借款人時，則會繼續提供給付款年金予借款的老年人。倘違約產生理賠時，則承貸機構須將債權讓予FHA。另在貸款存續期間的正常貸款，承貸機構得將債權出售予房利美，房利美則會將債權辦理資產證券化，於證券市場中出售予投資人。. 圖3-1美國逆向抵押貸款開辦流程圖資料來源:參考自柴效武、孟曉蘇，反向抵押貸款制度，本研究編製繪圖五、美國承做以房養老面臨到的問題: 25.

(33) (一)年長者經濟問題:很多向 HECM 申請者都是年長者或經濟地位較弱者，使房子無維修嚴重破損，增加承貸的金融機構維修成本。 (二)有產生道德危險的疑慮:若碰到房價下跌趨勢時，借款人將有道德危險的可能性，將怠於維護住房，契約到期時住房破舊更形無價可言。 (三)因無明確到期日，且借款人生命無法預估，如果借款人活得愈久，所支付的年金累積愈多，承貸金融機構所付風險愈高，另無法正確預估多少年以後始能取得房子的及房子的剩餘價值。 (四)與一般房貸相比較，獲利低、風險高，美國政府又常限制收費標準，收益性相對的降低。. 第二節美國房屋淨值轉換抵押貸款（HECM）保險示範評估計劃美國 HECM 的保險，旨在鼓勵承貸銀行機構發展反向抵押貸款計劃，以因應反向抵押貸款產生的風險，該計劃是由美國住房部與城市發展部(HUD)管理的一項計劃，目的在決解老年人的財務經濟需求，並補充老年人收入不足，提供如發生意外的一次性支出，HECM 計劃的靈活設計，可滿足各種借款人的財務需求。一、房屋淨值轉換貸款（HECM）保險示範，旨在實現三個主要目標：（一）允許將房屋淨值轉換為流動資產，以滿足老年屋主的特殊需求。（二）鼓勵並增加年輕人的參與，年輕時購屋，到老年時參加 HECM 方案。（三）確定對房屋净值轉換貸款的需求程度和最能滿足老年需求的類型。二、房屋淨值轉換貸款（HECM）保險最大功能為風險保障: (一)提供貸款機構保障由於以下三種原因，未來借款人的借款額餘額可能會逾抵押品的價值：（1）借款人的壽命增長，在此期間本金和應計利息會隨時間增加而繼續累積；（2）利率上升，導致應計利息將高於預期；(3）住房財產價格下跌時，因屬無追索權設計，貸款機構無法追回銷售財產的損失，HECM 抵押保險將可涵蓋了收回不足的風險。即使動用的本金餘額增加到超過房屋價值時，也不能強迫老年人出售房屋以償還抵押貸款，應俟當事人死亡或違反契約條件始視為到期，惟借款人的責任將僅限於房屋擔保品而已，不足清償部份不得再追償(即無追索權)。承貸銀行機構只看抵押資產的價值來償還貸款餘額，為避免上述風險發生而產生的損失，所以貸款機構之所以需要抵押保險。 (二)對借款人繼續付款保證 26.

(34) 如果貸款機構未能按時撥付應撥的款項給借款人時，借款人將會受到保護。HUD 將介入繼續對借款人付款，惟 HUD 將要求違約貸款金融機構必須在 30 天內恢復撥款或將抵押權轉讓給 HUD，若日後有借款人違約時，始得享有保險理賠的權利。三、HECM 保險定價: HECM 訂價所採用的方法是，確定了統一的溢價結構，然後通過設置貸款機構可以向借款人提供的現金代墊款的最高限額，限制現金代墊款額相對的也限制了未來的貸款餘額，從而控制了整個未來的損失風險。這將 HECM 的定價問題轉變為確定如何最好地限制現金透支的問題。四、HECM 的保險運作 (一)在 HECM 中，借款人必須支付 FHA 抵押貸款保險費（MIP），以確保貸款人出售擔保品不足收回的損失。此外，在 HECM 提供一個共享的升值選擇，在這種選擇下，貸款機構可以要求借款人於出售房屋時，相對於其原始價值至多增加 25％的房屋價值，作為與借款人分享房屋升值的報酬。 (二) HUD 收取的抵押保險費，係為將來以彌補 HECM 的損失，在抵押結束時，貸方可以選擇轉讓選項或分擔保費選項。在轉讓選項下，FHA 收齊了 MIP，當抵押貸款餘額（包括應計利息和 MIP）達到最高索賠額的 98％時，貸方可以選擇向 FHA 轉讓貸款抵押權。抵押權轉讓後，貸方提出的保險索賠額等於抵押貸款餘額。HUD 將繼續償還借款人的任何款項，並在發生損失時會承擔全部責任。 (三)根據共享溢價選擇權，貸方如放棄將抵押轉讓給 FHA，並保留定期 MIP 的一部分，以補償承擔額外風險。在抵押到期和應付時，FHA 將向貸方支付借款人所借餘額與銷售收益之間的差額，直至最高索賠額。貸方對超出最大索賠額的損失承擔責任，並且已計算出貸方在定期 MIP 中的額度等於這些損失的預期價值。五、保險人的面臨的風險: 借款人的壽命、利率和未來財產的價值是反向抵押貸款人抵押風險的主要來源。HECM 的反向抵押貸款的保險公司承擔了大部分風險，如下列。 (一)長壽風險:借款人餘命愈長，承貸機構產生的風險愈高，該風險可以通過大數法則，即需要夠多數量的貸款來有效地分散。貸款機構或保險公司可以依靠死亡率表和其他資料來進行準確合理的預測風險。. 27.

(35) (二)利率上升風險:HECM 型保險人僅承擔由於利率波動而產生的風險。之所以會出現這種風險，是因為 HECM 貸款幾乎是採機動調整利率的，且在利率上升時並不會减少對借款人的預定現金墊款。利率上升的結果是應計利息比預期的高，當貸款到期終止時，要支付的擔保索賠額(保險金)相對的也會升高。 (三)房屋價值跌價風險:貸款契約屆期時，住房價值可能低於貸款餘額的情形，財產價值的不確定性是一種只能部分分散的風險。要分散此風險則需要在許多區域房地產市場上分布承保足够數量的抵押房屋，但國家經濟衰退而導致財產價值下跌的風險是無法分散的，故房屋價值跌價風險是逆向抵押貸款存在的一種風險之一。. 第三節美國房屋淨值轉換抵押貸款（HECM）違約風險分析一、HECM 的違約風險分析美國雖然反向抵押貸款主要係作為老年人財務補充工具，以應付意外的醫療費及房屋裝修，惟於 2014 年，在 HECM 的有效貸款中，大約有 12％借款人產生了違約，為扼制違約的發生，美國住房與都市發展部(以下稱 HUD)開始針對較高違約率的借款人採取了多種政策應對措施，包括建立完善的承保準則。 HUD 分析研究違約風險，蒐集以下項目的違約財務特徵，包括(1)貸款第一次提款的資金百分比，(2)較低的信用評等，(3)財產稅與收入之比率，(4)使用的循環信用額度的比率， (5)抵押付款有逾期記錄或對該物業是否有因欠稅而遭查扣等，做為違約因子項目，從上述得到違約因子。倘要通過信用評等較低的申請人申請案件，就會要求借款人保留一定比率的資金做為繳納財產稅及保險費的資金來源，以降低借款人的違約比率。 HECM 的可貸金額取決於承作當時的利率、提供房屋的估值、申貸人的年齡及美國政府對於該區域可貸金額的限制，借款人的年齡愈大，因為餘命較短，故可貸金額愈高，借款人的年齡愈輕，因為餘命較長，故其可貸金額愈低，導入貸款本金限制因子(利率、借款人年齡、房屋價值、房子坐落地區及房價成長率等)精算後，最高可貸額度大約房屋價值的 48%~78%，另為有效控制貸款的損失風險，HECM 保險限制了可貸最高金額，本金限制因子取決於最大求償額度、預期平均的抵押利率及年齡等，本金限制因子指數每月都會增加，用以限制借款人任何時侯所能貸到的借款金額，倘貸款金額累積達本金之上限時，借款人就不能再動用借出任何額度。美國自開辦 HECM 以來至 2014 年 6 月 30 日止，所有有效 HECM 貸款中有 12％產生違約狀態，為了提高 HECM 的償付能力而變革政策，其中最重大的變革做法之一是訂定貸款 28.

(36) 機構在承作 HECM 時，必須提供借款人的財務資料和信用過往風險特徵，以做為承保準則依據。提高 HECM 償付能力，其中最重大的變革之一是考慮到貸款機構承作 HECM 時要求借款人的財務和信用風險特徵。綜合以上違約風險分析，得到了下列的結果情形，其違約率是偏高的: (一)貸款第一次提款的資金百分比:即額度建立後的第一次提款額的大小，第一次即動用時全數提領或高於一定的成數，此種借款人財務較為吃緊，其違約率偏高。 (二)較低的信用評等:評等建模因子有借款人的年齡、金融同業的借款額度、信用卡持有張數、信用卡消費繳款、信用卡使用循環信用的比率、票據信用、納稅負擔、欠稅欠保險費情形、婚姻及名下財產等因子，其產生的評等，等級愈低其違約率愈高。 (三)財產稅與收入之比率:此比率高即表示財產稅負擔重，或者財產稅不變但借款人的收入減少，故此比率較高時，相對的違約率也會提高。 (四)信用卡使用的循環信用額度比率: 信用卡使用的循環信用額度利率比一般抵押貸款高出甚多，會使用循環的人大部份是收入不高，或者尚有其他財務負擔(如分期付款、高額繳稅等)，如此的利上滾利，最後就發生了貸款違約，故比率愈高，發生違約機率偏高。為降低借款人的 HECM 違約比率，HUD 規定，倘要通過信用評等較低或符合前述 (一)~(四)情形的申請人的申請案件，就會要求借款人保留一定比率的資金做為繳納財產稅及保險費的資金來源。二、政策背景 HECM 是個無追索權的貸款，借款存續期間所欠餘額先不用償還，直到借款人死亡，出售房屋或喪失抵押品贖回權發生時再收回貸款餘額。在反向抵押貸款終止時，借款人（或他們的繼承人）負責支付當前餘額中的較小者 HECM 或當時評估價值的 95％即可返還住房。 HECM 是由聯邦住房管理局（FHA）通過 MMI 基金承保的，充分保護借款人和承貸機構免受交叉風險，借款人保留該財產的所有權並負責財產稅及住房的保險。如果借款人未支付財產稅或 HECM 的保險，貸方機構可以代表借款人動用 HECM 額度代為支付財產稅或房主的保險，再把動用金額加計到動用餘額裡。如果借款人 HECM 之額度用滿，則借款人在 HECM 上就被視為“技術性違約”。貸款銀行機構必須先提供代墊費用以支付逾期債務，將代墊金額加到借款人的 HECM 貸款餘額。此外，貸款銀行機構可以提出為 HECM 貸款再融資，如果借款人沒有還款或提出還款計劃，承貸銀行機構必須請求 HUD 許可才能加速貸款。. 29.