新加坡以房養老制度發展現況及美國、日本及新加坡以房養老貸

第五節 新加坡以房養老制度發展現況及美國、日本及新加坡以房養老貸簡易 比較

新加坡於 1997 年起，分別由職總英康保險合作社(以下簡稱 NTUC)及新加坡華僑銀(以 下簡稱僑銀)行陸續推出不動產逆向房屋貸款商品，新加坡之職總英康保險合作社率先推出 反向抵押貸款商品，在發行後兩個月內，簽訂 22 張合約，隨後市場即冷卻。新加坡以房養 老之採行模式有三種，另加一種以大換小的樂齡安居計劃，其商品內容如(表 3-2)，茲整理 如下。

一、以房養老方案

職總英康保險合作社(NTUC)於1997年推出逆向抵押的養老貸款:

職總英康公司對參加逆向抵押貸款的對象資格是非常嚴苛的，首先參加人必須是該公司 人壽險、抵押保障險的投保戶，若參加人的申貸借貸本金加利息總餘額，達住房淨值的百分 之八十，就得要清償所有的貸款，且該種貸款是具有追索權的，借款餘額大於住房淨值時，

其他資產將被追償，由於貸款條件非常嚴格，故其推出的逆向抵押貸款產品成效不彰。

新加坡華僑銀行(OCBC) 推出的養老貸款:

借款資格須為一定歲數以上的新加坡公民，其公民擁有四十五年的不動產租賃權，貸款

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存續期間按月撥貸終身年金給付予申請人。

售後租回計劃方案(Lease Buyback Scheme, LBS):

該種方案是新加坡建屋發展局（即HBD）於2009年3月所推出，屋主對房屋至多擁有99 年使用權利，該方案係將新加坡的低收入老人之房屋契約保留30 年，超過的部份(即69年) 可以出售予新加坡政府，政府再加計1 萬元新加坡幣給予住戶，另出售剩餘年限的款項則用 來購買新加坡中央公積金局之養老年金，超過30年仍未身故者，政府會安排老年人入住其他 的地方，讓老年人有安居樂業感覺。

以大換小的樂齡安居計劃:

因子女長大成人搬離住房到他處定居，僅剩夫妻二人同住，不需要住大面積的房屋，故 新加坡政府勵老年夫婦，將自已名下較大面積的住房，出售予他人，再換買面積較小的住 房，差額做為養老的年金來源，或者將差額購買投資穩健的養老保險商品，做為日後的養老 年金。

二、新加坡在推動以房養老現況及面臨問題

(一)不動產下跌風險問題: 由於不動產價格係RM風險之一，不動產價格的波動走跌將產生承 貸銀行的的相關風險。

(二)利率上升風險問題:利率為逆向抵押貸款的風險因子之一，長期間下來一旦市場利率走 高，承貸的銀行將面臨貸款餘額大於住房價值的風險，雖新加坡的RM屬有追索權，惟借款人 並不一定有其他財產可讓銀行追討，故利率風險會降低銀行承作意願。

(三)新加坡國人壽命增加:今日醫葯、醫療科技的進步，人民平均壽命增長，許許多多老年 人擔心，若貸款契約到期，人還健在時，將無法處理債務問題，屆時可能被迫離家。

(四)貸款有追索權:契約到期時，若房價、利率因素致貸款本息超過房屋價值時，申請人其 他財產將會被承貸銀行追償，借款人將無其他財產可傳承子女。

(五)養兒防老觀念尚存:新加坡尚屬華人社會觀念，養兒防老舊思維仍存在，將來邁入老年 時 仍想靠兒女奉養，名下房產於身故時將世代相傳予兒女。

表 3-2 新加坡逆向抵押貸款三種產品比較表 新加坡三種養

老品名稱 NTUC(1997) OCBC(2006) LBS(2009)

類型 貸款 貸款 貸款

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第四章 我國逆向抵押貸款之模式發展現況及面臨問題