信用保證基金介入逆向抵押貸款保證功能及推行 RM 面臨問題之可

逆向抵押貸款在我國係屬新型的金融商品，存在著申請人的長壽風險、道德風險、利率 風險、擔保品跌價風險及經濟循環的系統風險，政府應有參與建置相關保證機制與承擔風險 之必要，以降低銀行的授信風險，承擔銀行最終無法全部收回貸款的損失，免除借貸雙方對 風險的疑慮，另提出貸款年限風險、銀行行使抵押權或質權而取得之不動產應於所定年限內 出售的因應、高齡申請人失智失能等風險的解決之道。

本研究藉由 SWOT 的分析，探討實施逆向抵押貸款的優勢、劣勢、競爭及威脅，發現 並提出可行性的建議及解決方法，供政府相關單位及承貸銀行機構擬訂老人安養政策及貸款 操作模式的參考，建議中小企業信保基金比照美國 HECM 保險基金角色功能，做為最後風 險承擔者。

一、信用保證基金介入逆向抵押貸款保證功能及操作流程:

因目前商業型逆向抵押貸款並無保險的介入，承貸銀行為規避風險產生，承作意願不 高，建議信保基金比照美國 HECM 保險基金角色功能，做為最後風險承擔者。

(一)提供貸款機構保障:

由於逆向抵押貸款隱含了三種風險因子，故需保險或信保之保證來承擔風險，信保基金

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應扮演 HECM 的保險人角色，倘發生風險時，依保證金額賠付予銀行，增進銀行承作意願。

1.借款人的長壽風險:若貸款契約到期而借款人尚健在時，借款老年人勢必無法一次償還貸 款，承貸銀行終將再與借戶續約，應計本金利息將繼續累積。

2.利率上升風險:利率上升時，導致應計利息將高於預期，契約到期時，有可能所欠之本息 高於住房價值(淨值)，徒增銀行授信風險。

3.住房跌價風險:貸款屆期後，經過多年以後，提供的住房折舊、供需變化造成價值低於預 期時，產生的風險。

4.臨界風險:住房擔保品因各種因素造成跌價，可能發生借款餘額高於財產價值，且該種貸 款追索權僅止於提供的不動產(一般抵押權)，貸款機構拍賣不動產後不足部份，將無法追回 銷售財產的損失，抵押保險或信保基金保證將可涵蓋了收回不足的風險。

(二)對借款人繼續付款保證:

貸款存續期間若承貸的銀行倒閉，無法繼續撥付給借款人年金時，信保基金將啟動保證 機制，繼續對借款人支付生活年金，借款人將會受到保護，是為信保基金承保的好處。因我 國政府政策不會讓銀行倒閉，且與信保基金合作開辦逆向抵押貸款的銀行應是體質良好的金 融機構，故信保基金承作此項保證，產生理賠機率不高。

(三)媒合雙方的意願:

因有信保基金如同保險的介入，能降低借貸雙方風險，媒合雙方的意願，故較能順利推 動逆向抵押貸款業務。

(四)信保基金承保逆向抵押貸款的內容做法及操作流程:

1.內容做法: 為降低承保風險，應比照美國 HECM 確立承保準則

(1)參考比照美國房屋淨值轉換貸款（HECM）保險基金的做法，依借款人提供的住房擔保 品座落縣市(地區)，擬訂最高理賠額度上限，此做法是透過信保基金的介入，讓中北部縣市 以外的老年人可受惠於逆向抵押貸款之良善政策，並可穩健信保基金財務，降低承保風險。

有信保基金的承保，銀行較有意願承作提供中南部縣市的擔保品的貸款，使該地區的老人受 惠良善政策。

(2)承貸銀行機構應提供借款人的信用資料(票信情形、聯徵資料、過往銀行繳息情形，信用 卡使用情形、收入、財產狀況及年齡等)、第一次動用百分比、財產稅與收入之比率、信用 卡使用循環比率、抵押貸款逾期紀錄等，以前揭資料及參數，做成借款人的信用評等，再依

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信用評等等級來核定借款人保證金額。

(3)借款人提供之不動產經鑑價機構鑑估後，鑑價金額逾一定金額時，信保基金不得承保，

旨意為將信保基金的保證資源充分用在經濟弱勢的老年人上。

(4)根據主管機關統計，至 108 年 12 月底止，核貸件數 4,080 件，申請逆向抵押貸款北北基 縣市的承辦件數就多達 2,072 件，金額 158 億元(比重達七成)，應分區域訂定不同的最高保 證金額，提供中北部地區以南的不動產，其保證金額應高於中北部地區，中彰投以南之不動 產價值及升值率不如以北的不動產，銀行不敢貿然承作逆向抵押貸款，為提升銀行承作中彰 投以南地區的逆向抵押貸款意願，將資源用於經濟弱勢的地方及年長者身上，澤被我國老年 人，讓老年人成為政策受惠者，故信保基金分區域訂定不同的最高保證金額確有其必要性。

(5)借款人評等未達一定評等，要通過保證時，則要求保留一定比率資金不得全部提領。

(6)信保基金理賠金額=貸款餘額-擔保品拍實得款項，惟與地區規定的最高保證金額比較，

採熟低。

舉例，某甲向乙銀行申請逆向抵押貸款 1,000 萬元，提供市價 1,450 萬元房子，銀行核 貸 7 成計 1,000 萬元，並申請信保基金保證 500 萬元(該地區最高承保額度)。經過 20 年後 的撥款，撥貸本金 1,000 萬元，無欠繳利息，某甲身故時尚有貸款本金餘額 1,000 萬元，因 當時房市市況不佳，乙銀行拍賣其不動產稅後實得 600 萬元，不足清償 400 萬元，不足部份 向信保基金申請理賠，賠付金額如下:

理賠額=1,000-600

=400，與最高保證金額 500 萬元比較採熟低，故理賠金額為 400 萬元。

2.操作流程(圖 4-7):

(1)符合資格的老年申請人向銀行申貸，銀行辦理徵授信後，提送借款人的信用資料(票信情 形、聯徵資料、過往銀行繳息情形，信用卡使用情形、財產狀況及年齡等)及貸款條件，以 書面或網路向信保基金報送借款人前述資料並取得回覆同意函。

(2)銀行辦理撥款同時向借款人收取保證費用繳交予信保基金完成送保。

(3)撥貸完成，將借戶資料報送聯合徵信中心。

(4)日後借款人違約時，依保證金額(餘額)辦理賠付給予承貸銀行，銀行收回貸款債權，而 銀行將不良資產(NPL)債權轉讓或出售予 AMC(資產管理公司)或將不動產拍賣，取得的款項 償還給信保基金。

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如果承貸銀行機構倒閉，或未能按時撥付應撥的年金給借款人時，借款人將會受到保 護。HUD 將介入繼續對借款人付款，惟 HUD 將要求違約貸款金融機構必須在 30 天內恢復 撥款或將抵押轉讓給 HUD，若日後有借款人違約時，承貸銀行始能享有保險理賠的權利。

三、我國逆向抵押貸款面臨問題之可行性解決方法:

(一)政府應規劃經濟部中小企業信用保證基金¹⁵(以下稱信保基金)加入承保

為能讓銀行降低風險，順利推行以房養老貸款，解決養老問題，減輕政府財政壓力，信 保證基金應代替政府角色承保商業型以房養老貸款，信保基金就有如 HECM 保險人(保險基 金)的保險角色一樣，若借款人違約時，將啟動理賠機制，向承貸銀行辦理理賠，中小企業 信保基金，為我國中小企業向銀行貸款(信用無擔保貸款)時，所提供保證而創設的基金，承 保對象為中小企業 (屬法人)、青年創業貸款(屬自然人)及微型創業鳳凰貸款(屬自然人)等 政策性貸款信保基金已可保證上開二種個人貸款，承保以房養老貸款(個人貸款)並無窒礙難 行的適法性問題。

信保基金僅針對 RM 不足清償的部份做保證，又有訂定最高保證金額，且理賠款來自 信保基金的保費收入，並非政府編列預算做為理賠款，損失非由全民負擔，故該基金參與 RM 的保證應較無阻力可言，可協助政府解決以房養老推動問題。

(二)主管機關(金管會)應主動釋疑:

依銀行法第 38 條規定，銀行對購買或建造住宅或企業用建築，得辦理中、長期放款，

其最長期限不得逾 30 年，若以房養老貸款最長期限不逾 30 年，似不符老年人需求，銀行公 會對該條文解釋為「以房養老貸款」不屬購屋貸款，應不在此限，惟還是建議主管機關(金 管會)應主動釋疑，始能解除銀行違反銀行法的疑慮。

(三)主管機關應協調司法院監護制度支援信託的推動:

銀行撥貸期間遇到借款人失智失能或被宣告監護，銀行將不再撥貸或接受貸款申請，

為使能夠推動以房養老貸款，建議主管機關協調司法院監護制度支援信託的推動，以利政策 推行。

(四)主管機關應主動解釋銀行法第 76 條適用原則:

銀行承作逆向抵押貸款，其貸款餘額是隨時間累積，風險逐年增加，契約屆期或申貸人

15中小企業信用保證基金（簡稱信保基金），其成立目的在透過信用保證，分擔銀行貸款之信用風險，提升銀 行辦理中小企業貸款之意願。

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搬離或死亡，始能拍賣擔保品或請繼承人代為清償，收回本金及掛帳之利息。當不動產市場 低迷時，繼承人將不會代償借款人債務，銀行將拍賣擔保品抵償，銀行拍賣不出時將承受設 押之擔保品，礙於銀行法第 76 條（承受擔保物之處分）規定(商業銀行因行使抵押權或質權 而取得之不動產或股票，除符合第 74 條或第 75 條規定者外，應自取得之日起四年內處分 之，但經主管機關核准者，不在此限)，銀行將迫於低價出售。故建議主管機關應主動向承 貸金融機構宣達解釋，因承作「以房養老」貸款業務行使抵押權或質權而取得之不動產，包 含依流抵契約之約定過戶取得之不動產，應可排除該法條限制或引用例外排除原則，以利政 策推行。

(五)承作「以房養老貸款」風險權數的訂定:

我國金融主管機關為降低銀行流動性風險，控管銀行承作以不動產擔保放款比率不能太 過集中且比重不宜過高，訂定銀行計算自有資本與風險性資產之比率¹⁶時，自用住宅貸款風 險權數¹⁷適用 45％權數，非自用住宅貸款風險權數適用 100％權數，建議主管機關明訂承作

「以房養老貸款」時，所提供住房不動產不論是否為自用，風險權數一律訂定為 45%。或比

「以房養老貸款」時，所提供住房不動產不論是否為自用，風險權數一律訂定為 45%。或比