我國逆向抵押貸款 SWOT 分析及面臨的問題

五、我國以銀行為主體配合壽險公司產品的商業型以房養老方案 合作金庫銀行搭配南山人壽-樂活三寶方案

南山人壽搭配合作金庫商業銀行推出的「幸福滿貸」，專案名稱為「樂活三寶」，係 房屋淨值增加的部分利用貸款的過程將淨值轉換成流動資產來購買人壽公司發行的年金保 險。其年金的給付收入，等於退休老年人可有兩種收入來源，包括年金收入及銀行每月或 每年撥付款項或年金。

台灣中小企業銀行搭配台灣人壽-快活養老方案( Part 1)

該方案係為因應老年化趨勢所需，補足退休銀髮族生活支出所需，此房屋擔保貸款的 設計結合信託及保險，台灣企銀推出房屋貸款與年金保險結合安養信託的產品，保證給付不 致中斷，且可免除申貸人的擔保品資產面臨不可測之風險。

六、信託與社福機構方案

在台灣，目前僅有伊甸社會福利基金會發展出房養老的照護運作的模式，利用贈與或捐 贈受照護人名下之不動產給予社福機構的方式，換取老年人年金做為日常的所需費用或補充 財務之不足。

第二節 我國逆向抵押貸款 SWOT 分析及面臨的問題

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優勢(Strengths)

◎超高的住宅自有率

劣勢(Weaknesses)

◎傳統觀念不易改變

競爭市場上的機會(Opportunities)

◎我國房地產價格長期趨勢是向上走升

威脅(Threats)

◎偏遠地區較難施行

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內相繼破產。

資料來源:本研究整理製表

SWOT 分析:

一、優勢(Strengths):

(一)我國住宅自有率目前已高達 84.52%，在主要國家中僅次於新加坡的 91%，高於美國、英 國、南韓及日本的，自有住宅率高，施行逆向抵押貸款成功率相對高。

(二)我國的住房價值含土地價值及建物價值，因土地越來越稀少，故土地不易下跌，其升值 往往高於房屋的折舊值，銀行承作風險相對降低，具承作該項貸款優勢。

(三)我國銀行業競爭激烈，商業型的以房養老商品設計靈活，適用於老年人貸款商品有如雨 後春荀一家一家的推出貸款商品，其商品往往針對老年人所需設計的。

(四)我國國民平均年齡由 84 年的 74.5 歲逐年增加到 107 年的 80.69 歲，老化指數也由 98 年的 65.05 上升到 107 年的 112.6，國民老化速度為世界第二快的國家(僅比南韓慢)，

少子化問題也日趨嚴重，少子化後，年老父母的奉養來源隨著減少，逆向抵押貸款潛在 需求勢必增加。

(五)我國 107 年的房貸負擔比率及房價所得比分別為 35.12%及 8.5%，均呈高居不下現象，

且房地產上漲增加了年輕人的房貸負擔，削弱了子女扶養年邁雙親的經濟能力，老年人 不得不自行籌措養老金支應未來的生活，老年人申貸逆向抵押貸款意願相對的也會增 加，應有推行優勢。

(六)依中央銀行公佈 20 年(2000~2020 年)重貼現利率由 5%下降至 2020 年的 1.75%，利率長 期走勢圖呈下降趨勢(圖 4-5)，大幅降低承貸銀行的利率風險，因利率波動走高為逆向 抵押貸款的風因子之一。

(七)我國政府向來均不會讓銀行倒閉，頂多由RTC賠付重整後，再讓售於銀行同業，不像國 外的銀行，自由的商業競爭，銀行倒閉時政府是不會救銀行也不會辦理賠付。

(八)我國老年人具傳統上觀念，喜歡在自己的家養老(不喜歡搬到別處養老，如養老院)，具 有推行優勢。

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二、劣勢(Weaknesses):

(一)我國人民「起家厝不能賣」、「有土斯有財」、「跨世代傳承資產」等傳統觀念不易改 變，且老年人的理財知識不足，若以起家厝為抵押品申請養老貸款，擔心屆時借款人餘 命太長，貸款餘額大於房屋價值，無法保住辛苦存下來的房屋，且此種新的銀行貸款新 商品設計複雜，老年人不易了解，故推廣不易。

(二)「養兒防老、積殼防飢」老舊觀念不易改變，我國一般老年人總覺得受兒女的扶養，總 得把自己積存的資產傳承給自己子女為優先考量始符合國情。

(三)我國以房養老產品屬新種產品，且於 2015 年始推出，因推出時間不久，此種商品我國 老年人較不為熟悉且接受度不足。

(四)該種貸款有利率、房價、長壽等的隱含風險，且承作期限長達 20-30 年，承作風險較難 以預測，又因目前商業型逆向抵押貸款未有保險介入，屆期有可能貸款餘額高於住房價 格，產生不可預測的風險，承貸之銀行將考量風險因素，較無推廣意願，且政府部門未 將以房養老貸款當成政府老年人口戰略政策，亦未積極輔導銀行業推廣是項業務。

(五)目前在我國施行的是商業型的以房養老，不像美國 HECM 是無追索權銀行商品，申請 人及承作銀行都能獲得保障。相反的它則是具有追索權的，借款的老年人深怕不動產價 值下跌時，承貸銀行會繼續追償其他的不動產或其他資產。又因無保險的介入，承貸銀 行方面也懼怕不足收回貸款時無法得到保險公司的理賠，產生損失。

(六)在我國，該種貸款並無次級市場可流通交易，不利承貸銀行的長期資金流動性，銀行將 曝露流動性風險，在美國制度運作設計為 HECM 及 Home Keeper 的承貸銀行可將債權 出售予 Fannie Mac(房利美)，收回債權。Fannie Mac(房利美)也可以將債權包裝成信託基 金或信用違約交換(CDS)產品出售予投資大眾，以解決承貸銀行的流動性風險。

(七)我國物價上漲率(通貨膨脹率)多年來呈穩定趨勢，並無大幅上漲的現象，已退休的老年 人若稍有儲蓄，尚不造成購買力大幅下降，也不足以造成財務上的缺口，可能尚不需要 申請以房養老貸款來補充因物價上張造成退休老年人的財務壓力缺口。

(八)該產品屬新種商品，產品的訂價、條件內容包裝設計不嚴謹、推廣經驗不足、尚未有貸 後管理、催收等經驗。

三、競爭市場上的機會(Opportunities):

(一)經政府年金改革後，退休公務員所得替代率將會下降，所得減少後將有機會使用逆向抵 押貸款來補足所得減少的部份，增加養老業務商機。

(二)我國房地產價格短期內雖有漲跌，但長期趨勢還是向上走升的(圖 4-6)，故有利銀行業

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推動該種業務的意願。

(三)擁有不動產的老年人養老的方式有出售房屋購買年金險、出租房屋所得、捐贈予社會福 利機構及申貸逆向抵押貸款等方式，綜觀市場上仍以以房養老貸款接受度最高，相對的 有其競爭機會。

(四)依美國辦理 HECM 之經驗法則，2008 年發生金融海嘯時，因失業率升高，子女供養老 年能力頓時降低，故老年人申請 HECM 之件數及金額均創新高，我國今年度受到新型 冠狀病毒疫情的衝擊，申請以房養老貸款意願應可增加。

(五)政府財政惡化，老年人的津貼補助可能被迫減少，老年人為補足生活所需支出，申請以 房養貸款的意願將可望大幅提升。

(六)我國戰後嬰兒潮¹⁴人口數最多，為社會中堅份子，掌有社資源最多的一群人，將會陸續 邁入老年人口年齡，可望為逆向抵押貸款業務需求帶來龐大商機。

(七)為養家活口之需，子女需到外地工作就業，相對的，我國老年人未與配偶或子女同住者 有上升的趨勢，獨居老人為補充財務上之不足，向銀行申貸逆向抵押貸款的機會增加。

(八)該貸款引進台灣施行僅四年餘，不像歐美、日本等成熟國家運作順暢，我國承貸銀行承 作條件、利率、訂價都屬摸索階段，銀行推廣人員經驗未臻成熟等。

(九) 我國軍保、勞保及公保將於 5~10 年內相繼破產。

四、威脅(Threats):

(一)中南部縣市或偏遠地區房地產價格遠不如北部，差距越來越大，交易也普遍不熱絡，因 承貸銀行所能核貸的額度不高，彌補退休老年人財務不足的效益不大，偏鄉地區較難推 行逆向抵押貸款。

(二)目前政府全力推動都市更新及危險老舊建物更新，若已納入都更開發計劃的房產，不動 產所有權人首先會選擇較有利自己的都更重建方案，將會排擠到以房養老貸款業務。

(三)市面的養老商品競爭多元化，各壽險公司也紛紛推出各類適合退休銀髮族的商品，競相 分食市場大餅，讓借款人有更多的選擇管道來選擇適合自己的養老商品，故威脅到銀行 的的該項業務推廣。

(四)銀行本身也推出各種商品，適用不符合以房養老貸款資格的老年人，搶食市場大餅，或 者老年人也可申請一般貸款或直接將房子出租或出售取得養老金或以自己名下房產向銀 行辦理安養信託，以取得退休後日常生活費用，因此會間接的排擠了該種貸款業務。

14 指在 1946～1964 年出生的人口，佔台灣人口數的一大部份

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(五)政府大力推行長照 3.0 計劃，導致退休銀髮族可能想使用長照計劃做為日後的退休醫療 準備，而不選擇以房養老貸款來籌措醫療費用，俾將住房資產傳承給下一代，符合國 情。

圖 4-5 我國利率長期走勢圖

(資料來源:參考自中央銀行統計公佈製圖，2020 年第 1 季)

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圖 4-6 歷年信義房屋指數(全國)走勢圖

(資料來源:參考自信義不動產評論製圖，2020 年第 1 季)

我國推行 RM 面臨到的問題

本研究蒐集了國內外的各種文獻及我國實施逆向抵押貸款 SWOT 分析，得到我國 RM 所面臨到的問題，又分為公益型及商業型二種所面臨到的問題，分別敘述如下。

一、公益型 RM 條件嚴苛:

由於公益型屬社會福利性質且有政府保證付款，承作銀行幾無風險，故當初設計的條件 較為嚴苛(如申請資格、擔保品條件、貸款成數等)。

欠缺相關配套措施:

逆向抵押貸款產品較一般貸款複雜，且在我國係屬新種產品，為配合國家推行以房養老 貸款政策，事前並無詳細的規劃、溝通及測試，致推行之銀行及承辦人員較陌生，無法有效 推廣。

政府自有財源受限:

公益型屬中央或地方政府試辦性質，由政府提供資金及承擔風險，往往受限政府之預 算，故有名額限制，無法廣泛推行。

無法精準訂價:

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公益型的最高貸款金額，是由利率、借款人年齡、房價成長率等因素組成設算而得的，

訂價較為複雜。

對象受限制:

公益型對象為近貧且有不動產的老人，並無法滿足非近貧且持有不動產的老人，不像美

公益型對象為近貧且有不動產的老人，並無法滿足非近貧且持有不動產的老人，不像美