不動產逆向抵押貸款的功能、要素及基本運作模式

一、逆向抵押貸款的功能 減輕政府的財政壓力

以房養老貸款政策是老年人為補充退休生活資金的不足，讓老年人有財務自給自足 的做法，如此可降低政府對我國老年人的福利預算，減輕國家財政壓力。

促進家庭和諧

以房養老的反向抵押貸款，係老年人將自己名下不動產抵押予銀行取得生活上的資 金，有了該筆資金做為日常生活支出用，另可做為醫療上突發狀況所需的資金使用，老 年人用自己不動產取得資金並使用於自身，一來可減輕子女對父母的負擔，二來房屋上 漲時繼承人有機會繼承父母親的遺產，促進家庭和諧。

刺激經濟成長

反向抵押貸款，係老年人將名下不動產價值透過銀行貸款的流程轉化為流動現金，

做為日常所需之用，老年人每月或每年從銀行裡獲得穩定的現金流，生活所需由老年人

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自行籌措，如此有助減輕子女的財務負擔，其子女始有剩餘支付其他的民生消費，將可 刺激經濟的成長。

減輕子女對年長者的生活負擔

年長者若能有效的運用以房養老貸款，使老年人的生活準備也不再由兒女供應，而 是自立籌措負擔自已的生活費用，子女可大大的減輕生活負擔，始有餘力再養自己的房 子，子女年老後再以房子做為養老，始能循環不息。

二、逆向抵押貸款的要素

綜觀各種研究提出的文獻得知以房養老逆向抵押貸款要素為下列七點，需配合以下 要素，逆向抵押貸款始能運作流暢，要素整理如下:

(一)人:一定要有符合一定年齡資格的本國老年自然人，因此種貸款是專對老年人所設計 的一種專案貸款。

(二)事:此專案貸款有其等定用途，即是老年人的財務補充，各種消費及住房修繕等，此 等以外用途並不允許。

(三)物:即住房的提供，核貸時，承貸銀行並不評估借款人的收入多寡，而是評估所提供 的不動產的價值及未來的增值性，以決定能給予多少額度。

(四)現金流: 此貸款透過銀行的貸款過程手段，將不動產一次或按年或按月轉換成現金 流，流向借款人帳戶，讓借款老年人月月有年金可使用，補充財務上不足，且申請到 的額度高低，獲得金流的多寡，決定了申請人申貸意願的高低，故金流為逆向抵押貸 款的要素之一。

(五)中介機構:此貸款設計旨在透過銀行的貸款過程，將不動產轉換成現金流(動產)，讓 借款人能提早使用不動產的價值，申貸此類貸款做為養老的老年人，不再是擁有不動 產富人，卻欠缺現金的窮老人了。

(六)監督者:此種貸款大部份為政府的政策性專案貸款，故政府應為介入監督角色，尤其 是公益型的貸款，因承擔最後損失的是政府，故政府應以公正監督角色推動此貸款，

俾利承貸或受託代辦的銀行能順利推動業。

(七)保險:如美國的 HECM，申請的借款人需向 FHA 購買違約理賠保險及住房的保險，若 借款人違約或承貸金融機構倒閉無法按時撥貸款項予借款人時，將啟動保險機制的理 賠或承擔繼續撥款給借款人，故保險是 RM 重要的要素。

三、基本運作模式

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潘秀菊、李智仁(2010)不動產逆向抵押貸款的運作有多種類型，就主體分類可分為銀 行、保險公司及銀行結合信託、保險公司等三類型，如下:

以銀行為主體的模式

老年人將名下不動產住房設定抵押權給予承貸的銀行，於借款存續期間銀行按月或 按年或一次撥貸予老年人生活年金，且借款人可以繼續居住其提供設定抵押之住房擔保 品裡，於契約到期或借款人過世時始清償其貸款本金餘額及各項代墊費用，或由繼承人 向銀行代為清償並返還不動產，銀行承擔最後的風險與利益。

以保險公司為主體的模式

老年人將名下不動產住房設定抵押權給予承貸的銀行，銀行則以一次性撥貸方式撥 款給借款人，借款人用該款項代為向保險公司購買終身年金壽險，壽險公司於購買人 (被保險人)生存期間按年給付養老年金予被保險人，用於生活所需，直至身故為止。身 故時死亡時，銀行拍賣抵押擔保品，拍賣所得資金沖償收回所欠之本金餘額及各項代墊 費用，銀行和壽險公司是承擔最後的風險與利益者。

銀行結合信託、保險公司的模式

台灣企銀的推出的逆向抵押貸款(以房養老貸款)即是銀行結合信託、保險公司模式 運作，老年人將名下不動產住房設定抵押權給予承貸銀行，銀行則以一次性撥貸方式撥 款予借款之老年人，借款人用該款項向保險公司購買終身年金壽險，壽險公司於購買人 (被保險人或老年人)生存期間按年給付養老年金予被保險人，將年金匯入被保險人的

「信託專戶」⁸裡辦理保險金信託，再從信託專戶提領使用於生活所需，直至身故為止。

身故時死亡時，銀行拍賣抵押擔保品，以拍賣所得資金沖償收回借款人所欠之本金餘額 及各項代墊費用，銀行和壽險公司承擔最後的風險與利益，此優點是借款人不動產遭第 三人查封或強制執行或借款人失智失能時，承作機構保證年金的給付不至於中斷。

8 通常承辦之銀行都會要求借款人於承辦之銀行開立信託專戶，並收取信託費用

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