政府為解決國內高齡化的社會問題及紓解政府財政壓力，推出「公益型逆向抵押貸 款」，另 2015 年國內各銀行也紛紛推出「商業型逆向抵押貸款」貸款。老年人們因無法接 受房產設定抵押於他人，債務不留於子孫的想法仍然存在於老年人們的思維，剛開辦此項業 務時，公益型的以房養老貸款申貸人僅為個位數，因屬試辦方案，辦理成效不彰，故屆期已 停止不再續辦。為配合政府所倡議的「高齡化金融創新」策略，滿足老人經濟、居住、照護 需求，我國商業型 RM 首先於 104 年 11 月由合作金庫商業銀行推出，是我國第一個推出商 業型"以房養老"的銀行，合作金庫商業銀行推出此類貸款之後，爾後有第一銀行、台灣中小 企業銀行、台灣土地銀行、華南銀行及台灣銀行等共 14 家紛紛配合政府政策陸續推出此項 專案貸款，該貸款推出至今雖不及 5,000 件，惟每年承作件數，都有大幅成長，得以證明
「以房養老」貸款需求確存在。
「逆向抵押貸款」於美國、加拿大、星加坡、日本及英國等先進國家運作多年且比較成 熟，本研究擬藉由各種逆向抵押貸款文獻、國外發展、運作經驗、遇到的困難，及我國逆向 抵押貸款 SWOT 質化分析來檢討、期能將我國以房養老貸款的運作制度進化到 3.0，以補充 退休老年人的財務不足，讓老年人們財務自主，兼顧社會福利與經濟發展，在質化研究分析 中，獲得以下結論與建議，分述如下:
第一節 研究結論
綜觀我國的以房養老貸款發展歷程中，先後發展出了「公益型」與「商業型」，鑑於
「公益型」係屬福利性質，目標對象為經濟弱勢者，規定申貸人的資格較為嚴苛，以至於辦 理成效不彰。國內銀行改推行「商業型反向抵押貸款」，自推行以來已逾四年多，承辦銀行 都以公營行庫為主，少部份為民營銀行。若以行政區域劃分，辦理區域集中於北北基以南，
中彰投以北，其他地區老年人未能享受以房養老貸款的好處。雖承作情形不如一般房貸，惟 已辦理 4 千餘件，不論承作金額及件數，都呈大幅成長趨勢，可見國人漸漸了解此貸款制度 之優點並能慢慢接受它，需求仍然存在。面對即將邁入老年人口的龐大嬰兒潮人口，若能善 用以房養老貸款制度模式，將可為政府的財政負擔解套。
由於目前的商業型抵押貸款期限長達 30 年以上(合庫銀行承作 35 年)，銀行將面臨借款 人長壽風險、利率風險及住房擔保品跌價風險，若將來房地產景氣不佳，將不動產承受下 來，倘無法於 4 年內出售，將會違反銀行法規定承受非自用之不動產最長 4 年須處分的條 款。
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美國 RM 自發展以來，HECM 就佔了 95％以上的反向抵押貸款市場，係因受到美國政 府的支持，且又有保險的介入，用來承擔最後的風險，借貸雙方均大大降低了風險。而我國 的 RM 中實施歷程中，公益型 RM 不再續辦，僅存商業型的 RM，然我國商業型的 RM 並無 政府支持亦未有保險的介入，對承貸銀行而言，將有利率的風險、借款人長壽風險及擔保品 跌價風險，另對借款人而言，因 RM 貸款屬有追索權，將來因利率、擔保品波動造成銀行損 失時，借款人其他財產將有被追償之虞，借貸雙方均存有不確定的風險，倘有保險或信用保 證基金做為借貸雙方的中間信用機構，將可免除借貸雙方的不確定的風險，增進媒合效果。
第二節 研究建議
政府應規劃經濟部中小企業信用保證基金加入逆向抵押貸款承保機構:
依主管機關統計至民國 108 年 12 月止，我國銀行承作「商業型反向抵押貸款」總計 4,080 件，其中彰投以北就佔了 3,131 件(77%)，形成彰投以北的老年人是逆向抵押貸款之 受惠者，中彰投以北之外的地區老年人就成為相對弱勢者，其原因應是中北部房價高，所能 貸得的額度也較符合老年人財務上的需要，房地產增值性也較南部及花東來得高，銀行承貸 風險較低，較有意願承作逆向抵押貸款，反之，中彰投以南就不然。
為能讓銀行及借款人雙方降低風險，順利推行以房養老貸款，解決養老問題，信保證基 金應代替政府角色承保商業型以房養老貸款，它就有如 HECM 保險人的保險角色，若借款人 違約時，將啟動理賠機制，向承貸銀行辦理理賠。目前我國銀行業辦理逆向抵押貸款成數大 約不動產價值的 7 成，在其他因素不變的情形下，以目前銀行承作成數約 7 成推估，信保基 最多僅賠付 3 成，況且又有最高賠付金額限制，應不致於影響信保基金承保中小企業貸款的 能量。
信保基金應分區域訂定不同的最高保證金額，其用意係為承擔銀行的承貸風險，提升銀 行承作逆向抵押貸款之意願，若借款人提供中北部地區以南的不動產，其保證金額應相對的 高於中北部地區之不動產，因中彰投以南之不動產價值及升值率不如以北的不動產，銀行不 敢貿然承作該地區的逆向抵押貸款，為提升銀行承作中彰投以南地區的逆向抵押貸款意願，
降低銀行承作風險，將資源用於經濟弱勢的地方及年長者身上，澤被我國老年人，讓老年人 成為政策受惠者，故信保基金應分區域訂定不同的最高保證金額，且中彰投以南最高保證金 額應大於以北地區，確有其必要性。
信保基金僅針對 RM 不足清償的部份做保證，又有分區域訂定最高保證金額，且理賠 款來自信保基金的保費收入，並非政府編列預算做為理賠款，損失非由全民負擔，故該基金
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參與 RM 的保證應較無阻力可言，可協助政府解決以房養老推動問題。
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