第一章 緒論 第一節 研究動機與目的
我國因社會環境的變遷、婚育觀念創新、醫療技術的發達、科技突破及生活條件的改善
，致生育率及死亡率雙雙下降，產生高齡化與少子化雙重問題日趨嚴重，故高齡化、老年安 養照顧及老年在地老化形成全球重大的議題，世界各國無不想盡各種辦法解決老人問題。根 據我國內政部統計處資料顯示，至 2018 年 3 月底為止，我國 65 歲以上的人口已經達到 331 萬人(占比 14.1%)，即我國人口每百人就有 14 人屬老年人口，已符合 WHO 所定義的「高齡 社會」，其占比至今仍呈持續上升趨勢，到了民國 115 年將逾 20%，變成了超高齡社會。另 依國發會「民國 101 年至 149 年人口推計」資料顯示(表 1-1)，我國老年人口所佔比率全球 排名從 1960 年排名第 144 名(佔比 2.47%)，預估到 2060 年將上升到排名第 2 名(占比 39.27%)，另國發會也公佈了主要先進國家高齡化轉變情形(表 1-2)，我國由高齡化社會邁 入高齡社會只需 24 年，高齡社會進入超高齡社會只需 8 年，與亞洲主要國家相比較，變化 時程只比韓國晚些，我國人口的老化速度比其他先進國家還快。
而依據國家發展委員會「中華民國人口推估(105-150 年)」，我國進入「高齡社會」後
，估計屆至民國 115 年時，我國的老年比率將會逾 20％，邁進「超高齡社會」1的國家。老 年人口數增加後，老化指數2也將會上升，老化指數自民國 82 年底 28.24，上升至民國 106 年 2 月底的 100.18，民國 107 年底再升至 112.64 (圖 1-1)，推估至民國 150 年將會達到 406.9%，顯示我國人口結構嚴重失衡，少子化及高齡化對我國是個重大衝擊。另根據國發員 會的「人口推估報告」顯示，倘全國的總生育率不變情形下，到民國 150 年總出生數預計 會減少 50%以上，詳見(表 1-3)。在高齡化與少子化衝擊下，我國實應大力推動以房養老政 策，以彌補老人經濟生活上的不足。
再依內政部統計處資料顯示，由於台灣醫療水準的提升，我國人民的平均壽命由民國 84 年的 74.5 歲已提高到民國 107 年的 80.69 歲(圖 1-2)，已創下歷年的新高，就長期而言，
國人壽命呈上升趨勢，我國人口老化程度愈趨明顯。雖歷年扶幼比3增減不大，惟扶老比4大 幅上升，顯示國家及家老年人子女之負擔日益沈重。
人口高齡化社會所帶來的社問題，則是老人長期照護與老人安養，台灣長期面臨低薪的 窘境及內政部公布我國 108 年第 3 季國人房貸負擔能力指標(表 1-4 )， 顯示國人貸款負擔
1 世界衛生組織定義，老年人口佔全國總人數比率達 20%以上則稱為「超高齡社會」。
2 衡量一個國家人口老化程度:65 歲以上人口佔全國 0-14 歲人口的比率。
3 依賴人口（0-14 歲人口）與工作年齡人口（15-64 歲人口）的比率，是扶養負擔的指標。
4 依賴人口（65 歲以上之人口）與工作年齡人口（15-64 歲人口）的比率，也是扶養負擔指標 。
2
比率5及房價所得比6仍高居不下，兒女負擔自身家庭已屬不輕的情形下，再扶養年邁的父母 雙親已是心有餘而力不足。有些老年人雖持有不動產，惟缺乏現金的情形下，無法養活自 己，而被兒女棄養的社會問題層出不窮，造成下流老人不勝枚舉。依 106 年我國衛生福利部
7歷次老人調查報告中顯示，未來可以自理的 65 歲老人只有 14%願意住進老年安養機構、老 人住宅、老人公寓或社區安養堂，由此可見老年人大多數期望在宅老化、在宅安養。
依 106 年我國衛生福利部歷次老人調查報告(表 1-5 )顯示，老人最主要經濟收人來源 為四部份(一)由其子女奉養來源(占 24.3%)，(二)由政府救助者(占 15.5%)，(三)自己理財 投資、儲蓄、利息收入或租金收入來源(占 14.8%)，(四)本人退休金、保險給付等(占 12.3%)，其中第(一)其子女奉養或其孫子女奉養來源占比由民國 94 年的占比(53.4%)下降到 民國 106 年的(24.3%)，第(二)由政府救助或津貼由民國 94 年的占比(33.3%)下降到民國 106 年的(15.5%)，加以國內薪資停滯物價走高、投資不振，政府歲收不增，致社會福利減 少、利率走低利息收入減少及年金改革退休金減少等因素，致老年人依靠的經濟收入來源有 逐年下降的現象。
台灣有土斯有財觀念根深蒂固，根據主計處發布的國人自有住宅比率資料(表 1-6)可看 出，民國 107 年國人自有住宅比率高達了 84.5％，僅次於大力推動平價公共住宅的新加坡 91%，而屬先進國家的英國 63%、美國 63.8%、日本 53.1%、南韓 54%(圖 1-3)等國家，其自 有住宅比率均低於我國。
依據內政部調查發現，截至民國 98 年底，我國老年人擁有自己的房屋者且未設定抵押 予他人負擔者，總計有 51 餘萬人，即占全國老年人口數 245 萬人的 21%，不住在一起的父 母、配偶或子女所擁有者占 4.73％，租賃者占 8.01%，借用者占 2.75％；平均每戶住 45.52 坪面積，由此可知，國人大部分將資產都配置於不動產，如有立即的現金需求，隨時 可轉為流動資金(現金)使用，惟國人具有有土斯有財的思維，多數的老年人不願意出售其名 下動產，轉換為流動現金，繼續持有不動產，就出現了所謂的「住宅的富人，現金的窮人」
的現象。
因國內薪資停滯、房價及物價走高，致老年人子女已無力負擔年老父母的生活費用，且 養兒防老的觀念日趨改變，老年人的生活準備也漸漸由兒女供應及政府福利補貼轉變為自己 籌措負 擔 ， 另老 年 人 口增 加及 國外 以 房 養 老 施行多 年的 經驗 下 ， 逆向抵 押貸款 ( 簡稱 RM)( 我國稱為以房養老貸款)的初步架構在我國就出現了，2009 年的當時，時任政務員的
5 貸款負擔比率:「房屋貸款每月繳款額」除以「家戶每月可自由運用所得」。
6 房價所得比:房價與家庭年收入之比率。
7 衛生福利部:www.mohw.gov.tw
3
薛承泰提出，老年人因為名下擁有的房產價值超過法令規定，以致於不符合救助資格，為了 讓名下擁有房地產而欠缺流動現金的老年人不致落入生活及財務上的窘境，故研擬及籌備我 國的以房養老的國家政策，便出現了公益版的「以房養老貸款方案-簡稱 HE 」架構模式(以 房養老 1.0)。「以房養老」方案包括了「逆向抵押貸款(Reverse Mortage program，簡稱 RM)」，RM 就是為讓老年人避免陷入「擁房的富翁、現金的窮人」，老年人將其擁有的房產
4
資料來源：參考國家發展委員會「民國 101 年至 149 年人口推計」資料製表
表 1-2 主要先進國家高齡化轉變情形表
國別
轉變所需時間(年)
7%→14% 14%→20%
全世界 39 43
韓國 19 8
中華民國 24 8
新加坡 22 9
香港 29 10
日本 24 11
加拿大 65 15
美國 2 72 16
資料來源:參考國家發展委員會「中華民國(101~149 年人口推估」（中推估年中人口）
資料製表。
表 1-3 我國出生數推估表-(高、中及低推估) 年
項目 105 120 130 150
高推估-出生
(單位:萬人) 21.6 18.2 15.6 13.7 (與 105 年比較)
(單位:萬人) 減少 3.4 減少 6.0 減少 7.9 粗出生率(%) 9.2 7.7 6.8 7.0 中推估-出生數
(單位:萬人) 21.1 15.9 12.4 10.0 (與 105 年比較)
(單位:萬人) 減少 5.2 減少 8.6 減少 11.1 粗出生率(%) 9.0 6.8 5.5 5.4 低推估-出生數 20.6 12.8 9.2 6.3
5
(單位:萬人) (與 105 年比較)
(單位:萬人) 7.8 11.3 14.2
粗出生率(%) 8.7 5.5 4.2 3.7 資料來源:國家發展委員會「中華民國人口推估(105-150 年)」報告中推估結果製表
圖 1-1 我國近 10 年扶養比及人口老化指數趨勢圖 (資料來源:內政部 107 年第 6 週統計通報，本研究整理製圖)
98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 老化指數 65.05 68.6 72.4 75.8 80.51 85.7 92.1 98.8 105.7 112.6 扶養比 36.93 35.85 35.07 34.74 34.85 35.08 35.21 36.13 36.95 37.81
0 20 40 60 80 100 120
6
80.2 80.69
84 89 94 99 104 107
7
表 1-6 台灣近年自有住宅比率表
年別 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 自有 住
宅 比率 (%)
87.9 94.9 84.6 85.8 85.34 84.0 84.2 85.4 84.8 84.52 平均 每
戶 住宅 坪數 (坪)
44.0 43.1 44.0 43.6 43.5 44.1 44.0 44.3 45.0 45.2
資料來源:主計處 107 年公布最新資料，本研究整理製表
圖 1-3 主要國家住宅自有率 (資料來源:衛福部 107 年公布最新資料)
第二節 研究貢獻
84.5 91
53.1
63
54
63.8
自有率 OWNER-OCCUPIED RATE
主要國家住宅自有率
中華民國 ROC
新 加 坡 Singapore
日 本
Japan
英 國
United Kingdom
南 韓
Korea, South
美 國
United States
8
一、補足既有文獻的疏漏:
蒐集政府部門(內政部、衛生福利部、金管會、主計處、國發會及中央銀行)公佈的相關 數據、美國 HECM 保險運作模式及國內各銀行承作逆向抵押貸款的過程、操作模式、做法及 特色等，以補足既有文獻的疏漏。
二、我國符合申請資格的老年人都能受惠逆向抵押貸款政策:
彙整逆向抵押貸款相關資料、國內外文獻，並分析探討，讓借款人及承貸機構了解該種 貸款的風險，建議信保基金承保目前銀行業推行的「商業型以房養老貸款」，降低借貸雙方 的風險，讓銀行願意承作該種貸款，也讓借款老年人願意申請該種貸款自籌養老年金，並期 許該種貸款受惠者不只是集中於中部以北的老年人，也應澤被該地區以外的老年人，以讓政 府實施逆向抵押貸款之美意能順遂運作。
三、讓我國政府的以房養老制度超前佈署，進化到 3.0 版，減輕老人福利補貼財政壓力:
本研究藉由 SWOT 的分析，探討我國實施逆向抵押貸款的優勢、劣勢、機會與威脅，
善用(優勢)、把握(機會)，提出可行性的建議及改善方法，以解決我國逆向抵押貸款之(劣 勢)，防止政府的良善政策受到(威脅)，供政府相關單位及承貸銀行機構擬定老人安養政策 及貸款操作模式的參考。
使我國的以房養老制度超前佈署，俾利該種貸款能進化到 3.0 版階段，讓我國的逆向抵 押貸款能像美國的 HECM，是最受歡迎、市場最大的貸款，且於我國施行能年年大幅成長。
我國為數龐大嬰兒潮即將邁入老年人口，若能善用逆向抵押貸款，可減輕政府對老人福利補 貼的財政壓力。
第三節 研究流程
本研究分為五個章節，第一章為緒論，揭示研究動機與目的、研究方法及研究架構與流 程；第二章透過文獻的蒐集與整理、探討，歸納出不動產逆向抵押貸款之定義、特點及基本 運作模式；第三章為國外以房養老制度發展現況、困境。第四章為探討我國以房養老制度、
美國房屋淨值轉換抵押貸款（HECM）計劃、定價及違約風險分析，做為日後我國發展逆向 抵押貸款借鏡，第五章係綜合1-4章後整理出我國逆向抵押貸款推行緩慢原因，復加國外先 進國家發展之優缺點向政府相關單位及承貸之銀行提出可行性方法。
研究流程圖 確認研究主題
9
圖 1-4 研究流程圖