第四章 實證分析
第三節 不同建物型態行銷文字影響不動產價格之差異
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第三節 不同建物型態行銷文字影響不動產價格之差異
承接上一節，將研究角度從範圍較廣的使用分區轉換到較屬個別異質性的建 物類型，研究範圍再行聚焦，探討行銷文字是否因不同建物類型而有不同程度之 影響，如表 4-3-1，模型 4 之 Adjust 𝑅2為75.89%，表示自變數對於模型有一定 程度之解釋力。行銷文字變數以外之重要變數實證結果多與模型1、模型 2 相似，
故不再贅述。
為了探討行銷文字是否影響不同建物類型之價格增減價格程度，利用行銷文 字之虛擬變數與價格較高之電梯大樓虛擬變數（公寓為基礎項）進行交乘，實證 結果中顯著者只有靜巷之交乘項，交乘結果為-0.041，表示於電梯大樓類型之不 動產強調位於靜巷之特色時，其價格增加幅度將低於公寓者 4.1%，推測可能原 因為，巷弄對於量體較大的電梯大樓而言，會顯得周遭環境人口密度高，形成擁 擠感，且更容易有隱私性的問題，使得價格增加幅度降低。於第一節將 20 個篩 選出的行銷文字納入迴歸，實證結果顯現有 15 個行銷文字對價格是有影響的，
不過在探討是否對不同建物類型相異之影響力時卻只有1 個有顯著，是否代表行 銷文字對價格影響力真的不會因為不同建物類型而不同？又或者可能只是因為 使用最小平方法而無法凸顯其較細微之影響力？同第二節，將使用分量迴歸進行 確認。
如表4-3-2，行銷文字交乘項於分量間顯著者有管理、戶數（單純）、制震、
挑高、泳池、鄰居素質等6 者， 不過其中的「戶數（單純）」、「泳池」暫不納 入解釋的原因為，就電梯大樓而言，其每層戶數本就較公寓多，且泳池亦多屬此 型態建物會有的公共設施，故此處探討交乘之意義較小。
管理之分量交乘結果為對90 分位之不動產有 0.15 的影響差異，表示在高價 位的電梯大樓強調管理時，其議價將高於公寓者15%，可見對高價住宅，管理除 了是維持整個社區秩序的基礎外，更帶有一種隱私性的高度控管，是追求最高居
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住品質及隱私的高所得階級不可或缺的居住要件。
制震交乘結果為，對中高價位及高價位的不動產，於電梯大樓之價格增加幅 度大於公寓者9.9%、22.3%，不過對低價位者則反而減少 21.9%，如此差異可能 來自於，制震是較近代的建築技術，例如近幾年開始發展的鋼骨、鋼骨鋼筋混凝 土結構等，是故建築年代較早的公寓相較之下就較無優勢，尤其對價位較高的電 梯大樓，鋼骨結構漸漸趨向是基本建材，而對於低價位者反而減少價格增加之幅 度，可能與建築成本有關，鋼骨本身的成本較高，而成本反應到價格，可推論在 價格較低又要是鋼骨制震者，成本勢必變向反應在其他地方，例如公共設施比，
是故論居住環境，比起有制震但其他負擔相對較高的電梯大樓，公寓也許對所得 較低者之效用較高。
挑高之分量交乘結果為，對低價位及中低價位者，於電梯大樓強調該特色時，
其議價將低於公寓者29.6%、22%，挑高較其他生活條件非第一優先會被考慮的，
且同理鋼骨制震，需要之成本較高而可能轉嫁到其他地方提高生活負擔，是故對 於較無負擔能力之購屋者，選擇原本就是設計挑高結構的公寓會比後來新建且特 意強調挑高的電梯大樓，效用較高。
鄰居素質之分量交乘結果為，對低價位者，於電梯大樓強調此特色時，其價 格增加幅度會大於公寓者10.8%，推論可能原因為，電梯大樓本身每層戶數較公 寓多，鄰居素質較參差不齊，若是在此強調並無這個潛在問題，將對電梯大樓之 價格有更多的加分效果。
綜上所述，同一行銷文字對於不同建物類型之溢（減）價幅度亦可能有或無 差異，而其似乎與類型本身之建築習慣有關，除此之外，從實證結果亦可觀察出 不同價格水準不動產各自之需求，即如果該行銷文字正是該類型之建築特色又或 者為該價格水準不動產需求者著重的居住條件，則價格增加之幅度將高於另一種 類型。