研究方法與範圍

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第二節 研究方法與範圍

為了達成前述目的之探討，本研究將透過歸納法及特徵價格法作為實證研究 分析之依據。以歸納法歸納過往研究不動產價格、廣告效用以及文字分析方法等 文獻，產製出本研究基本變數，以及建立初步行銷文字變數建置概念及方法；以 特徵價格法建置不動產價格與其特徵間的模型，分析基本特徵以及行銷文字對不 動產價格之關聯及影響程度，歸納出未來研究可能可以新增的新變數；除此之外，

模型亦就廣告行銷文字變數是否因不同分區、不同建物類型，在不同價格水準下，

對不動產價格產生不同影響力進行研究。

一、 研究方法

(一) 歸納法

本研究透過整理過往關於不動產價格之相關文獻，觀察其特徵變數進行釐清 並歸納出影響不動產價格之基本因素，作為本研究建構價格模型變數之參考；再 藉由蒐集探討廣告效用以及文字分析方法等文獻，了解廣告與價格間可能關聯並 整理以往文字分析之研究方法，以此建立本研究轉變行銷文字為變數方法之初步 概念。

(二) 特徵價格法

特徵價格法為研究不動產特徵與其價格間關係之方法，本研究所欲探討的即 行銷文字與價格是否相關。透過上述歸納法將基本面變數以及行銷文字變數產製 而成後，藉由特徵價格法建立模型，探討除了基本面特徵外，是否行銷文字對價 格亦有一定之影響力及各行銷文字變數的影響程度，以歸納出未來研究可用之行 銷文字變數。除此之外，分別建立使用分區—住宅區、商業區以及建物類型—公 寓、電梯大樓，與各行銷文字變數之交乘項，比較分析行銷文字變數是否因不同 分區、建物類型而對價格有不同程度之影響。

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二、 研究範圍

(一) 時間範圍

本研究使用的資料為蒐集房屋仲介網站之待售物件，由於不像過往研究客體 為成交標的有考量時間點的問題，是故，本研究之時間範圍將視蒐集資料日而定，

主要使用某房屋仲介公司網站上之資料，搜尋109 年 01 月 19 日以前之待售物件 資料。

(二) 空間範圍

有鑑於臺北市不動產的同質性較高、代售物件較多且資訊較為豐富；因此，

本研究選擇臺北市為實證研究之地區。此外，不動產依建物用途可大致歸類為住 宅用、辦公用等兩大類，於房屋仲介之待售物件中多為居住使用、且廣告行銷文 字相對豐富；故本研究以住宅使用不動產為研究對象。住宅使用不動產於台北市 除位於都市計畫使用分區之住宅區外，於商業區中數量也頗多；因此，一併納入 研究之範圍中。另就建物類型而言，為避免透天、套房等特殊建物類型的影響，

僅就公寓、華廈及住宅大樓等待售物件進行分析。是以，本研究以臺北市住宅區、

商業區中公寓、華廈及住宅大樓為住宅使用之待售不動產為研究對象。

三、 研究限制

本研究主要探討行銷文字對不動產價格之影響，過程中將有兩個面向的研究 限制，分別為資料上以及技術上之限制。

(一) 資料限制

本研究之資料為來自某房屋仲介公司網站上之資訊，

1. 行銷文字主觀判定

行銷文字是由房屋仲介公司利用其主觀判斷進行描述，是故並非每 一間房屋的特色都會被完整無漏的敘述在行銷文字裡。

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2. 擬售價格

過往研究多以成交價格作為研究之應變數，除了與實價登錄政策施 行有關外，成交價格亦隱含供給及需求，而能代表「不動產價格」。本研 究之研究對象為廣告行銷文字，礙於廣告行銷文字之資料來源為房屋仲 介公司於網站上刊登之資訊，其價格為擬售價格而非交易價格。

3. 車位

由於含有車位之不動產價格相較於不含者，價格之評定標準不同，而 過往研究處理方式多為，於土地面積、建物面積及總價、單價部分進行車 位面積、價格之扣除。不過，房屋仲介公司網站上之資訊並無對車位部分 進行揭露。是故，本研究將排除含有車位之待售物件。

(二) 技術限制

本研究之核心為利用廣告行銷文字進行新變數的產製，且將重點置於過往研 究較少關注的文字轉換部分。隨著大數據之興起，利用機器學習或是各種程式語 言解決問題將成為未來之趨勢，就過往關於文字分析的相關文獻，將文字進行分 割可謂首要之務更是往後研究結果的基礎。不過，由於技術上的困難，本研究於 分割過程及結果將有兩點限制，一者為詞庫非不動產專業領域，二者為斷詞程式 無法納入上下文之判斷使得斷詞結果精確度有待提升。

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