中古屋買賣契約內容與個別條款相關問題

一、

依消費者保護法第 14 條規定，契約之一般條款未經記載於定型化契 約中，而依正常情形，顯非消費者所得預見者，該條款不構成契約之內容。

此為所謂的「異常條款」之規定。¹⁴¹

消保法第 13 條第 1 項規定，定型化約款經向相對人明示或公告，並 經其同意受拘束後，固即成為契約之內容。惟定型化約款，或因字體細小，

不易閱讀，或因事涉專業，難於了解。故一般消費者，雖知道定型化約款 之存在，且同意以之為契約內容，但同意前其實還是不解其意。在中古屋 買賣的定型化契約簽立時，地政士一定要逐條解釋並徵求同意，如有不同 意的條款，立即寫入雙方的「個別條款」部分，並訂立雙方針對此條款的 意見與決定。因為中古屋買賣的交易往往牽涉龐大的利益，一旦有爭議，

動輒影響巨大的金額，所以每一條都是重要的。為維護「契約正義」貫徹 交易誠信，該條款以正常情形所能預見為限，始能成為契約內容，而有拘 束契約當事人的效力。

消保法第 14 條之規範目的，在於要求定型化約款之使用人，擬定時 力求透明化，關於相對人的權利義務，盡可能以清楚而易懂的方法表達，

尤其中古屋買賣，常常當事人已經年邁或知識的不足，在訂立個別條款時，

格外需要專業的地政士耐心解說，並且告知當事人他們過去認為可以的法 令或以訛傳訛的事項是錯誤的，例如:不動產說明書必須是契約的一部分，

但多數的當事人他們片面的認為，那是仲介的問題，而去忽略裏面的相關 問題，但這已不符公平合理的原則，因為中古屋無從得知房子的內部明細，

只能靠不動產說明書去了解，如果此時又沒有屋況的說明書可供瞭解。

中古屋買賣定型化契約個別條款的異常條款，應視個案判斷之，舉凡 交易之慣例、契約的類型、買賣土地、農地或農舍，都不相同。特別要強

141 詹森林，消費者保護法專論，2003 年 8 月，民事法理與判決研究﹙三﹚，頁 16。

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調的是，異常條款不論記載或不記載於個別條款內，都是不構成契約內容，

關鍵在於相對人有沒有適當合理的機會以及是不是同意受該條款的拘束。

在消保法第 11-1 條，訂有審閱期的立法理由即是為維護消費者知的 權利，使其在締約前，有充分瞭解定型化契約條款之機會，以免訂約者匆 忙不瞭解契約所得主張之權立即應負擔之義務，致締結顯失公平之契約而 受損害，主要也是排除「異常條款」。

二、最高法院民事判決 98 年度台上字第 1652 號 ﹙一﹚判決摘要

「…依民法第七百四十條之規定，伊保證範圍不及於主債務人之保證 債務，又約定書第一條所表明伊之保證範圍，係指伊（立約人）對被上訴 人所負之票據、借款、墊款及保證債務，而非指被保證人對於被上訴人所 負之各該債務。況兩造間之約款均為定型化契約，依消費者保護法第十一 條第一項、第十二條第一項、第二項第一款、同法施行細則第十四條或民 法第一百四十八條、第二百四十七條之一規定，有違平等互惠、誠信或衡 平原則，均為無效。縱認系爭契約為最高限額保證，亦屬概括最高限額保 證，該約定依民法第八百八十一條之一第一、二項規定，亦屬無效。伊所 預期之保證債務係指廖學正等四人前揭一億元之債務擔保為限，系爭保證 書約定就債務人現在及未來所生之一切債務以三千萬元為限額內負連帶責 任，此種危險擴張條款或異常條款，應不構成契約內容，更不生其效力。

另違約金係因給付遲延所生，屬損害賠償之性質，與遲延利息類似，已罹 於五年短期時效而消滅。再系爭借貸契約之簽訂非伊所知悉，被上訴人請 求之違約金逾六個月者依年利率百之分二○計算，顯屬過高，尤應酌減等 語，資為抗…又解釋契約，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探 求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。按保證人因擔保他人間之債務而 負清償責任，並非經濟之弱者，且未自保證契約獲取任何利益，如認保證 契約有違民法保護保證人之任意規定，自可不訂定保證契約，並不因其未 為保證人而生不利益，或經濟生活受制於銀行不得不為保證之情形。是保 證人如因同意某條款而訂定保證契約，該條款又屬當事人得依特約排除之 任意規定，除另有其他無效之原因外，保證人即不得任指該契約條款為無 效。本件上訴人向被上訴人簽立之系爭保證書及約定書既合意約明連帶保 證範圍包括票據、借款、墊款、保證等債務及其他債務，並及於其利息、

遲延利息、違約金、損害賠償及其他有關費用，上訴人自應就最高限額內

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之保證債務負連帶責任。又銀行與連帶保證人間所訂定之保證契約，乃保 證人擔保借款人對銀行債務之清償責任，銀行對保證人並不負任何義務，

保證人亦無從因保證契約自銀行獲取報償，其性質上屬單務、無償契約，

並非屬消費之法律關係，保證人亦非消費者，自無消費者保護法之適 用。…是未定有期間之最高限額保證契約，倘有使保證人預先拋棄其權利 或限制其行使權利之約定，按其情形有顯失公平之情事，僅該約定部分無 效，並不影響最高限額保證契約本身之性質。查系爭保證契約應僅上開

「不得自行退保」之約定無效，其他條文之約定仍為有效，上訴人既未曾 依民法第七百五十四條規定為終止保證契約之意思表示，則系爭連帶保證 契約自仍有效。(四)按違約金係為賠償因遲延清償所生之損害而為約定，

僅於債務人給付遲延時，債權人始得請求，並非基於同一基本債權而定期 反覆發生之請求權，既非定期給付之債務，自與民法第一百二十六條所定 之性質不同，而無該條利息短期時效之適用，其時效期間應仍為十五年。

另被上訴人係因借款人遲延履行，依約請求逾期在六個月以內者，按各筆 利率之百分之十，逾期超過六個月者，則按各筆利率之百分之二○計付違 約金，並無違約金過高應予酌減之情形，上訴人執以抗辯，均乏所據。從 而，被上訴人依連帶保證之法律關係，請求上訴人連帶給付如上述之聲明，

即屬正當，為其心證之所由得，並說明上訴人其他抗辯及聲明證據為不足 取暨不逐一論述之理由，因而維持第一審所為此部分上訴人敗訴之判決，

駁回其上訴。據上論結，本件上訴為無理由。」

﹙二﹚本文看法

此案判決內容提及異常條款部分，在中古屋買賣定型化契約個別條款 裏也會經常出現，不當的危險擴張及異常條款的約定，例如要買方貸款不

足時，貸高額的信用利率等。

第二項 中古屋買賣契約個別條款的一般情事變更 一、

﹙一﹚一般情事變更原則的意義

情事變更原則乃私法上之一大原則，我國民法本於債編並無明文規定，

2000 年 5 月 5 日施行之債編修正條文中，方增訂一般情事變更原則於民 法第 227 條之 2。該條文的第一項規定為：「契約成立後，情事變更，非

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當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其 給付或變更其他原有之效果。」第二項規定：「前項規定，於非因契約所 發生之債，準用之。」從以上法條可得知定義為情事變更原則，係指法律

關係成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，

當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。

我國民法除有第 277 條之 2 規定一般情事變更原則，另有第 252、

265、418、424、442、472 第一款、489、549 第 2 項、561 條等特別情事 變更原則之規定，特別規定優先於一般規定之適用。

﹙二﹚一般情事變更原則之成立要件¹⁴²整理如下四點：

1.須法律關係成立後，法律關係消滅前，發生情事變更

民法第 227 條之 2 所指之情事﹙環境或基礎﹚，係指客觀之事實，而 不及於當事人主觀之情事¹⁴³。就契約言，謂契約成立後，契約關係消 滅前，契約成立之環境或基礎發生了變更。至於情事變更之「變 更」，乃指契約關係存在基礎之情事發生重大變動，而此 變動係指客 觀之事實言。此處變動限於社會的或經濟事務的變動，例如:中古屋買 賣，不動產因年份久遠，於簽約後突然發生芮氏 6 年以上的大地震，

震垮了建物，原本計畫只是整修建物而已，現在成了重新建築，整個 價值產生變化非雙方可預期。

2.該情事之變更，須非當時所得預料

非當時所得預料，即客觀上無預見之可能。¹⁴⁴若該未預料之事實，在 主觀上有符合錯誤之規定時，則此時為錯誤的問題，而與情事變更無 關。

3.須情事變更乃不可歸責於當事人之事由

現行民法第 227 條之 2 並無明文規定，情事變更之成立須不可歸責於 當事人。不過，學說認為，立法者之真意應並非捨棄此要件，而是情

142 姚志明，契約法總論，元照出版，2011 年 9 月，頁 125-127。

143 林誠二，情事變更原則之再探討，台灣本土法學雜誌，12 期，2007 年 7 月，頁 62。

144 邱聰智，新訂民法債編通則﹙下﹚，頁 410。

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事變更乃係客觀事實，理論上當非由於可歸責當事人事由所產生，故 未將「因不可歸責於當事人之事由」列入條文中。因為此為成立要 件，必為不可歸責於當事人才會有情事變更之事由產生適用。

4.須依原定之法律效果顯失公平

民法第 227 條之 2 條文中所指之「顯失公平」，係指顯著之不公平，

民法第 227 條之 2 條文中所指之「顯失公平」，係指顯著之不公平，