二次施工案例調查

根據開放建築的理論，開放式住宅可以提供某種程度的「住宅開放性」，也就是 提昇住宅之使用彈性，並可因此減少建築資源的浪費。然而，究竟台灣的住戶對 住宅開放性的需求有多少？本章將根據初步的住宅二次施工個案調查、台灣住戶 整建行為調查、以及設備管線的劣化診斷與生命週期調查，來評估這項需求。

4.1 二次施工案例調查

二次施工在台灣是非常普遍的現象。為了能更深入了解二次施工的細節，以下針 對某一住戶及其住宅單元的實際二次施工案例加以調查及分析。調查重點包括單 元內進行二次施工的內容，住宅空間變更前後之比較，及二次施工之工程費用。

此住宅單元位於汐止的一棟 25 層公寓大樓之 24 樓。大樓於民國 84 年完工，住 戶於民國 85 年遷入。住宅單元之實坪為 21 坪，另有花台／陽台 1.5 坪。遷入前 的平面格局如圖 4-1a 所示，含三房、兩廳、一廚房、一浴廁。由於原有格局未 能滿足住戶的基本居住需求，住戶決定進行二次施工，改成如圖 4-1b 所示之平 面格局。

a. 整建前 b. 整建後

（圖 4-1）住宅單元整建前後之平面圖（資料由住戶提供，本研究室整理）

二次施工之內容

根據住戶原始平面圖及更新平面圖，以及工程費用資料，本研究整理出此二次施 工的五項重點：

1. 打通兩臥室成為主臥（如圖 4-1b 之 A 所示）：主要工程包括拆除天花板、磚 牆；門樘拆除、修補、砌磚、粉刷；插座移位；及釘天花板、踢腳板。

2. 移動臥室門樘位置（如圖 4-1b 之 B 所示）：主要工程包括拆除天花板；門樘 拆除、移位、砌磚、粉刷；及釘天花板、踢腳板。

3. 擴建整修浴廁（如圖 4-1b 之 C 所示）：主要工程包括拆除天花板、磁磚、地 磚、磚牆、衛浴設備；門樘拆除、移位、砌磚、粉刷；浴廁牆地粉光、貼磁

A

B C

磚、地磚；管線改裝；安裝浴缸、洗臉台、馬桶、龍頭；及釘天花板。

59,000 (12%)

30,000 (6%)

152,000 (30%)

38,000 (8%)

68,000 (14%)

153,000 (30%)

0 50,000 100,000 150,000 200,000

打通兩臥室

總工程費用約新台幣五十萬元（不含工程管理費）。其中，整建工程費約三十五 萬元，佔 70%﹔ 而室內裝潢費約十五萬元，佔 30%。五項整建工事中，以浴廁 擴建及整修費用最高，約十五萬元（約為總工程費用的 30%），其次為變更隔間

（打通兩臥室）及廢棄物處理與粉刷費用，各為六至七萬元（各為總工程費用的 12~14%）。移動門樘及修復客廳的費用約各為三至四萬（各為總工程費用的 6~8%）。

二次施工分析結果

根據上述兩項分析，本研究獲得以下關於二次施工的結論：

1. 二次施工的事實表示房屋市場的供給方式是缺乏效率的。開發業者為了提高 銷售率，常在有限大小的住宅空間中，嘗試多隔出幾間臥室，而造成臥室過 小及格局不符合住戶需求的狀況。

2. 二次施工的費用中，有一大部分是用於將隔間更改成符合住戶基本居住需求 的格局。這對住戶而言，無形中是一種購屋成本的增加。以此二次施工為例，

其總整建工程費用是五十萬元左右（如圖 4-2 所示），其中約 70%是用在上 述前五項之整建項目（約三十五萬），以滿足住戶之基本居住需求。每坪成 本增加一萬七千元左右。

3. 在整建費用的部分，以浴廁的擴建與裝修所佔的比例最高。由於浴廁空間的 整建或其管線之維修時常發生，若規劃時能採用設備管線較容易更新或維修

的方法，則應可大幅減少這部分費用。

4. 看似簡單的整建工程中常常牽扯到其他構件的修繕。以本案例而言，幾乎全 部的天花板就因此而必須更新（原有各空間之天花板高度不一，以致於臥室 打通時，有天花板不平整的問題），不僅增加成本也造成浪費。

5. 二次施工中常造成可觀的磚材浪費及廢棄物處理問題。此住宅單元內磚造隔 間牆的總長度約為 23 m，而此二次施工中則拆除約 5.6 m 的磚牆，占 24%左 右。也就是說，興建此新成屋的所使用的磚材中，約有四分之一未經使用即 被浪費掉。這種浪費不僅增加了住戶的成本（購屋成本及二次施工之廢棄物 處理費用），也增加了地球環境的污染及負擔問題。